美國(guó)次貸危機(jī)誘發(fā)的金融海嘯仍在搖動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)。在這場(chǎng)危機(jī)中，與日常生活息息相關(guān)的房?jī)r(jià)變動(dòng)顯然是各國(guó)民眾最關(guān)注的話題之一。有意思的是，韓國(guó)媒體在追蹤房地產(chǎn)動(dòng)向時(shí)，經(jīng)常會(huì)同時(shí)提及房屋的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)。這是因?yàn)轫n國(guó)有著名為“傳貰”(--, the lease of a house[room] on a deposit basis)的獨(dú)特房屋租賃制度。赴韓國(guó)留學(xué)，你一定要了解一些韓國(guó)的租房制度。
韓語(yǔ)中的“傳貰”是個(gè)漢字詞，“貰”是“出租、出借”的意思。“傳貰”是一個(gè)地地道道的經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，是韓國(guó)特有的物權(quán)/債權(quán)制度。簡(jiǎn)單地說(shuō)，“傳貰”就是房客在簽約入住前交給房東一定額度的押金(傳貰金)，“傳貰”合同期滿后，房東則將全部傳貰金返還給房客。傳貰合同一般每?jī)赡暌粋€(gè)周期，雙方可以協(xié)議續(xù)簽。一般來(lái)說(shuō)，最初交的傳貰金是合同標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)格的60-70%。
最值得強(qiáng)調(diào)的是，在“傳貰”的有效合同期間，房客不需要再向房東交任何房租。也就是說(shuō)，房客在支付了“傳貰金”后，獲得了對(duì)房子的使用權(quán)和收益權(quán)。房東雖然讓渡了在一段時(shí)間內(nèi)的占有和使用房子的權(quán)利，則獲得了對(duì)傳貰金的使用權(quán)。可以說(shuō)，傳貰合同雙方各取所需，互利互惠。
在朝鮮半島完全擺脫日本的殖民統(tǒng)治(1910.8-1945.8)以前，“傳貰”做法主要局限在首都首爾及其周邊一帶。隨著戰(zhàn)亂等造成的人口大規(guī)模流動(dòng)，傳貰租房的做法開(kāi)始在韓國(guó)大小城市推廣開(kāi)來(lái)，如今則成了韓國(guó)人住房文化中不可或缺的組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)的1588.8萬(wàn)戶家庭中，只有56%的家庭擁有自己住房，而21%的家庭是住在這種“傳貰”房中的，另有15.1%的家庭則住的是半傳貰方式租借的房子。
傳貰”制度之所以能夠在韓國(guó)產(chǎn)生并持續(xù)繁榮，其原因是多方面的。首先，韓國(guó)人是個(gè)好動(dòng)的民族。韓國(guó)每年都有兩個(gè)搬家集中的季節(jié)，有的起因于讀書(shū)上學(xué)，有的起因于工作調(diào)動(dòng)，因而對(duì)短期租房有著強(qiáng)烈的需求。其次，韓國(guó)房?jī)r(jià)太貴，很多人難以在短時(shí)間內(nèi)買(mǎi)得起房子，而且房屋買(mǎi)賣(mài)與擁有都要交很高的稅金。另外，對(duì)房東來(lái)說(shuō)，月租收入需要交稅，而傳貰收入則不用交稅。再次，金融市場(chǎng)的生機(jī)和投資方式的靈活哺育著傳貰制度的穩(wěn)定發(fā)展。在高銀行利率條件下，房東一次性獲得大筆資金可以獲取豐厚的利息收入，同時(shí)省下了每月催租的麻煩。而對(duì)于一個(gè)急需投資的人來(lái)說(shuō)，這筆長(zhǎng)期融資資金則可以用來(lái)購(gòu)買(mǎi)股票、基金、設(shè)立公司等等。最后，傳貰得以健康發(fā)展的最重要的條件是完善的法律保障。
在住宅供不應(yīng)求的時(shí)代，的確曾有很多房東拖欠房客的傳貰押金，房客也沒(méi)有什么好辦法。后來(lái)，韓國(guó)政府為了保護(hù)弱者的利益和規(guī)范“傳貰”制度，在1958年制定的《韓國(guó)民法典》中對(duì)這種不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系作了具體的規(guī)定。《民法》第303條特別規(guī)定，傳貰權(quán)人支付傳貰金，按照該不動(dòng)產(chǎn)的用法占有、使用和收益;傳貰權(quán)消滅時(shí)，權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)全部享有較后順位權(quán)利人及其他債權(quán)人優(yōu)先受償傳貰金的權(quán)利。韓國(guó)《住宅租賃保護(hù)法》中也對(duì)此有明確規(guī)定。此外，一些房客為了放心，也可以在簽訂租房合同后到當(dāng)?shù)胤ㄔ汉藢?shí)房東的產(chǎn)權(quán)并獲得法院的公證。核實(shí)與公正程序非常簡(jiǎn)單，時(shí)間只要幾分鐘，費(fèi)用也只要幾塊錢(qián)。
由此看來(lái)，韓國(guó)的“傳貰”制度不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)的合理利用、資金的快速融通，也解決了流動(dòng)人口對(duì)住房的需求問(wèn)題，同時(shí)還有助于緩解低收入階層的住房難題和穩(wěn)定住房市場(chǎng)。由于傳貰金只有房產(chǎn)價(jià)格的60-70%，貸款壓力非常小，所以傳貰制度也顯然有利于降低發(fā)生類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)的危險(xiǎn)性。
近幾年來(lái)，隨著韓國(guó)高銀行利率時(shí)代的過(guò)去，一些依靠銀行利息維持生活的房東，逐漸退出了“傳貰”租房市場(chǎng)，而是轉(zhuǎn)為月租形式。正因如此，韓國(guó)的“傳貰房” 比以前減少了4%，而月租房則相應(yīng)增加了4%。不過(guò)，對(duì)于真正需要融資和投資的人來(lái)說(shuō)，用“傳貰”方式出租房子仍然有很大的吸引力，畢竟從銀行貸款比較困難而且利息較高。
韓語(yǔ)中的“傳貰”是個(gè)漢字詞，“貰”是“出租、出借”的意思。“傳貰”是一個(gè)地地道道的經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，是韓國(guó)特有的物權(quán)/債權(quán)制度。簡(jiǎn)單地說(shuō)，“傳貰”就是房客在簽約入住前交給房東一定額度的押金(傳貰金)，“傳貰”合同期滿后，房東則將全部傳貰金返還給房客。傳貰合同一般每?jī)赡暌粋€(gè)周期，雙方可以協(xié)議續(xù)簽。一般來(lái)說(shuō)，最初交的傳貰金是合同標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)格的60-70%。
最值得強(qiáng)調(diào)的是，在“傳貰”的有效合同期間，房客不需要再向房東交任何房租。也就是說(shuō)，房客在支付了“傳貰金”后，獲得了對(duì)房子的使用權(quán)和收益權(quán)。房東雖然讓渡了在一段時(shí)間內(nèi)的占有和使用房子的權(quán)利，則獲得了對(duì)傳貰金的使用權(quán)。可以說(shuō)，傳貰合同雙方各取所需，互利互惠。
在朝鮮半島完全擺脫日本的殖民統(tǒng)治(1910.8-1945.8)以前，“傳貰”做法主要局限在首都首爾及其周邊一帶。隨著戰(zhàn)亂等造成的人口大規(guī)模流動(dòng)，傳貰租房的做法開(kāi)始在韓國(guó)大小城市推廣開(kāi)來(lái)，如今則成了韓國(guó)人住房文化中不可或缺的組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)的1588.8萬(wàn)戶家庭中，只有56%的家庭擁有自己住房，而21%的家庭是住在這種“傳貰”房中的，另有15.1%的家庭則住的是半傳貰方式租借的房子。
傳貰”制度之所以能夠在韓國(guó)產(chǎn)生并持續(xù)繁榮，其原因是多方面的。首先，韓國(guó)人是個(gè)好動(dòng)的民族。韓國(guó)每年都有兩個(gè)搬家集中的季節(jié)，有的起因于讀書(shū)上學(xué)，有的起因于工作調(diào)動(dòng)，因而對(duì)短期租房有著強(qiáng)烈的需求。其次，韓國(guó)房?jī)r(jià)太貴，很多人難以在短時(shí)間內(nèi)買(mǎi)得起房子，而且房屋買(mǎi)賣(mài)與擁有都要交很高的稅金。另外，對(duì)房東來(lái)說(shuō)，月租收入需要交稅，而傳貰收入則不用交稅。再次，金融市場(chǎng)的生機(jī)和投資方式的靈活哺育著傳貰制度的穩(wěn)定發(fā)展。在高銀行利率條件下，房東一次性獲得大筆資金可以獲取豐厚的利息收入，同時(shí)省下了每月催租的麻煩。而對(duì)于一個(gè)急需投資的人來(lái)說(shuō)，這筆長(zhǎng)期融資資金則可以用來(lái)購(gòu)買(mǎi)股票、基金、設(shè)立公司等等。最后，傳貰得以健康發(fā)展的最重要的條件是完善的法律保障。
在住宅供不應(yīng)求的時(shí)代，的確曾有很多房東拖欠房客的傳貰押金，房客也沒(méi)有什么好辦法。后來(lái)，韓國(guó)政府為了保護(hù)弱者的利益和規(guī)范“傳貰”制度，在1958年制定的《韓國(guó)民法典》中對(duì)這種不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系作了具體的規(guī)定。《民法》第303條特別規(guī)定，傳貰權(quán)人支付傳貰金，按照該不動(dòng)產(chǎn)的用法占有、使用和收益;傳貰權(quán)消滅時(shí)，權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)全部享有較后順位權(quán)利人及其他債權(quán)人優(yōu)先受償傳貰金的權(quán)利。韓國(guó)《住宅租賃保護(hù)法》中也對(duì)此有明確規(guī)定。此外，一些房客為了放心，也可以在簽訂租房合同后到當(dāng)?shù)胤ㄔ汉藢?shí)房東的產(chǎn)權(quán)并獲得法院的公證。核實(shí)與公正程序非常簡(jiǎn)單，時(shí)間只要幾分鐘，費(fèi)用也只要幾塊錢(qián)。
由此看來(lái)，韓國(guó)的“傳貰”制度不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)的合理利用、資金的快速融通，也解決了流動(dòng)人口對(duì)住房的需求問(wèn)題，同時(shí)還有助于緩解低收入階層的住房難題和穩(wěn)定住房市場(chǎng)。由于傳貰金只有房產(chǎn)價(jià)格的60-70%，貸款壓力非常小，所以傳貰制度也顯然有利于降低發(fā)生類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)的危險(xiǎn)性。
近幾年來(lái)，隨著韓國(guó)高銀行利率時(shí)代的過(guò)去，一些依靠銀行利息維持生活的房東，逐漸退出了“傳貰”租房市場(chǎng)，而是轉(zhuǎn)為月租形式。正因如此，韓國(guó)的“傳貰房” 比以前減少了4%，而月租房則相應(yīng)增加了4%。不過(guò)，對(duì)于真正需要融資和投資的人來(lái)說(shuō)，用“傳貰”方式出租房子仍然有很大的吸引力，畢竟從銀行貸款比較困難而且利息較高。