讀者問：
    我打算在超市旁找租一家百貨店。房東說他可以準(zhǔn)備一份3-6-9格式合同。請問我能否接受該合同的條款并據(jù)此簽約？能否簡要介紹一下如何同房東談判房租以及簽約時會遇到哪些陷阱？
    新橋律師答：
    商業(yè)租約的陷阱很多，書店里買來的格式合同不可能把所有風(fēng)險考慮得面面俱到。因此，為了避免吃虧，請專業(yè)人士介入不失為最保險的辦法。以下把3-6-9租約的性質(zhì)和易發(fā)生的問題簡介如下。
    1.3-6-9商業(yè)租約(BAILCOMMERCIAL3-6-9)的性質(zhì)、用途和租期
    3-6-9租約指期限為9年的商鋪租賃合同。根據(jù)合同，房東只能在9年后提出解約，而房客則可在第3年，第6年和第9年提出解約，因此9年期的商業(yè)租約又稱3-6-9租約。
    除了九年的商業(yè)租約外，法國還有一種24個月以下的租約（商法典第L145-5條）。簽訂此類特殊租約的房客無權(quán)轉(zhuǎn)讓或延長租約。但如果房東在24個月后未提出解約，此類租約即自動轉(zhuǎn)為9年期租約。
    一般來說，簽訂商業(yè)租約者擁有商人身份和商業(yè)資產(chǎn)（客源，設(shè)備等）。
    為了避免日后發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)在所簽的租約中詳細(xì)描述商鋪面積和使用條件，特別是入口和附屬部分，以防此后引起糾紛。
    房客應(yīng)全面列舉所將在商鋪中進(jìn)行的業(yè)務(wù)活動，能在租約中注明各種商業(yè)活動（touscommerces）應(yīng)是最好的選擇。
    租約一般為9年。如果超過9年，房東在提高租金時可不受建筑指數(shù)漲的限制，因此對承租人不利，房客可在3年后退租，但需要提前6個月通知房東。注意，房東也可要求房客在租約中放棄3年后退租的權(quán)利。
    2.簽約費用和租金
    需要做重大裝修的房客，可要求房東減免若干月的房租。
    房東索要的進(jìn)門費（PAS-DE-PORTE）應(yīng)在租約中注明。一般來說，租約的登記費，物業(yè)費由房客承擔(dān)。此外，房東還可要求房客承擔(dān)本應(yīng)由他自己負(fù)擔(dān)的不動產(chǎn)稅（TAXEFONCIERE）。作為補償，房客可以要求房東降低房租。
    房租理論上每3年調(diào)整一次。此外，雙方可約定一些特殊條款，如：
    租金變化幅度條款（clausesd'échellemobile）：該條款規(guī)定，在房租變化幅度超過25%以上時，一方即可要求調(diào)整房租，而無需等到3年之后。
    租金與收入掛鉤條款（clauserecettes）：根據(jù)房客的收入或銷售額確定租金水平。以此計算租金者喪失每三年調(diào)整租金的權(quán)利。
    租金年度調(diào)整條款（révisionannuelle）是最常見的條款，規(guī)定房東每年根據(jù)建筑價格指數(shù)自動調(diào)整房租。不過，該條款并不限制雙方根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)因素（facteurslocauxdecommercialité）調(diào)整房租。
    除明文規(guī)定的特殊情況外，商業(yè)租約僅限于建筑物本身而不包括土地。如果房客自行在土地上建造房屋，房東可把新建筑的附加值計算在房租內(nèi)。3-6-9商業(yè)租約的房租糾紛由起訴方向當(dāng)?shù)氐拇笫路ㄔ禾岢觥７ü倏梢髮＜诣b定。房租主要依據(jù)是商鋪市口、面積、交通條件、維護(hù)狀況、設(shè)備及稅收等因素。
    3.維修、改變用途、轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓
    法律規(guī)定，房東應(yīng)提供狀態(tài)良好的商鋪。但雙方可作其他約定，免除房東的上述義務(wù)。但房東仍需承擔(dān)重大維修責(zé)任。
    除天災(zāi)或陳舊之外，局部維修費用由房客負(fù)擔(dān)。在租約結(jié)束時，房客完成的裝修改造歸房東所有。除非雙方另有約定外，房東應(yīng)向房客付工程費用或物業(yè)增值的補償費。不過，房東可在租約中把一些維修費用分?jǐn)偨o房客。房客一定要對此保持警惕。
    需要增加業(yè)務(wù)活動的房客，應(yīng)事先通過法庭執(zhí)達(dá)員告知房東。房東可在2個月內(nèi)給予答復(fù)。否則被視為同意。
    如要改變商鋪用途。房客需說明經(jīng)濟(jì)原因并證明新業(yè)務(wù)符合商鋪用途。改變用途必須征得房東的同意。房東可在3個月內(nèi)給予答復(fù)。超過限期即被視為同意。和增加業(yè)務(wù)活動不同的是，房東可以立即增加房租。
    商鋪的轉(zhuǎn)租必須征得房東許可，而且應(yīng)邀請房東簽署轉(zhuǎn)租租約。盡管根據(jù)法律，禁止轉(zhuǎn)讓的條款一律無效，但房東仍可在租約中規(guī)定轉(zhuǎn)讓需經(jīng)房東許可或出讓者需要承擔(dān)支付房租的連帶責(zé)任。
    4.續(xù)約和解約
    租約到期后，如房客繼續(xù)在房屋內(nèi)經(jīng)營，雙方也未簽署新租約，原租約即轉(zhuǎn)為無限期租約。這時，任何一方都可在6個月前通知對方解除租約。提出續(xù)約的房東應(yīng)在租約到期前6個月向房客提出續(xù)約請求和新的房租標(biāo)準(zhǔn)。不接受新房租的房客可在兩年內(nèi)向法庭提出起訴。當(dāng)然，最常見的是房客通過法庭執(zhí)達(dá)員提出續(xù)約要求。這對房客是有利的，因為如果租約的期限超過9年，房租的調(diào)整可不再受建筑指數(shù)的限制。如果房東未在三個月內(nèi)給予答復(fù)，則被視為接受續(xù)約。
    拒絕續(xù)約的業(yè)主應(yīng)在租約到期前的6個月通過司法執(zhí)達(dá)員向房客送達(dá)拒絕信。如雙方未能簽訂新租約，拒絕續(xù)約的房東要向房客支付搬遷賠償金（INDEMNITED'EVICTION）。賠償金額由法庭確定。法庭在作出決定時要考慮到房客是否有過錯，停業(yè)帶來的損失，延長租約產(chǎn)生的合法權(quán)益，商店的裝修費，搬遷費以及員工的遣返費用等。如果判決的賠償金超過房東的預(yù)期，他可在15天內(nèi)行駛反悔權(quán)，前提是房客尚未搬走。
    在房東收回商鋪附帶住房時，房客也有權(quán)獲得賠償金并可在房屋出租時行駛優(yōu)先承租權(quán)。
    九年的商業(yè)租約僅適用于房東。而房客則有權(quán)根據(jù)商法典第L.145-9條的規(guī)定，在租約的第三年，第六年和第九年解除租約。房客犯有嚴(yán)重過錯時（例如拖欠房租，擅自改變商店用途等），房東可根據(jù)租約條款向不履行合同的房客發(fā)出催告函。在房客置之不理，房東可解除租約并免付賠償金。
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