讀者問：
    我們聽說有些不動產(chǎn)的投資可減稅，是否能介紹一二？
    新橋律師：
    為了鼓勵投資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，法國政府自2009年1月1日正式實(shí)施了SCELLIER法。該法的特點(diǎn)在于可將投資新建房產(chǎn)總額的25%作為免稅額從投資人的個人所得稅中分9年扣除。不過，該優(yōu)惠措施將于2010年底到期。
    舉例來說，位于距巴黎65公里的一個高爾夫球場旁有一個公寓樓投資項(xiàng)目。該公寓樓提供帶家具的廚房、浴室、獨(dú)立衛(wèi)生間、壁櫥、取暖和車位。此外，還提供互聯(lián)網(wǎng)、洗衣房、游泳池、健身房等設(shè)施和24小時(shí)保安服務(wù)。公寓樓的銷售將于2010年10月開始，投資人先期支付3%的定金。其余費(fèi)用，在簽署購房協(xié)議時(shí)支付30%，地基完成后支付5%，樓層完成后支付20%，屋頂完成后支付15%，各公寓房分割完成后支付13.6%，內(nèi)外裝修完成后支付16.4%。該公寓樓將于2012年底完工，其增值稅全免。
    具體操作方法是，投資人和一家管理公司簽訂房產(chǎn)管理合同，后者負(fù)責(zé)尋找房客，支付取暖和維修費(fèi)用，收取房租并將其定期打入投資人的賬戶。雙方可在合同中約定，無論房屋是否出租，管理公司均保證按月支付房租。房租水平每年十月根據(jù)房租指數(shù)（IRL）進(jìn)行調(diào)整。
    具體來說，如果業(yè)主購買一套距離巴黎65公里的高爾夫球場公寓，投資額為20萬歐元（包括家具）。假定投資人從銀行獲得為期20年的銀行貸款，利息為4.2%，每月應(yīng)償還的本息為1068歐元，即每年12816歐元。
    業(yè)主的其它支出還有：
    -房地產(chǎn)稅每年650歐元
    -租金增值稅5.5%，共642歐元
    -物業(yè)費(fèi)每年500歐元
    -社保分?jǐn)偨?2.1%1411歐元
    -申請減免增值稅的會計(jì)費(fèi)用每年200歐元，共計(jì)3453歐元
    加上銀行利息12816歐元后每年為16269歐元
    收入部分：房租年回報(bào)11664歐元（每月房租972歐元）。
    支出抵扣收入：16269-11664=4605
    投資人每月支出的本息費(fèi)用為383歐元，并在20年后成為該套公寓的業(yè)主。
    更重要的是，如果投資人每年納稅額為5680歐元，他可在9年內(nèi)不交任何個人所得稅，共節(jié)省稅金51125歐元。
    結(jié)論為:
    利用20年的100%的銀行貸款購入總價(jià)（包括增值稅）為200000歐元的房產(chǎn)，業(yè)主每月只需償還383歐元的貸款，即可在20年后成為該套公寓的業(yè)主。由于從中扣除因此結(jié)余的稅金51125歐元和增值稅39200歐元，實(shí)際僅支付了109675歐元，即55%的房價(jià)。在20年后，業(yè)主至少可以把房產(chǎn)按原價(jià)加倍售出（房產(chǎn)每年平均上漲10%），這樣，業(yè)主在此次投資中的獲利為200000歐元的房產(chǎn)增值+90325歐元（51125+39200）共290325歐元，即平均每年凈賺14516歐元。此種投資唯一的問題是，由于簽訂的是商業(yè)租約，如在20年后業(yè)主收回自用，需要交一筆補(bǔ)償費(fèi)，一般相當(dāng)于2年左右的房租。該賠償費(fèi)的金額可通過合同提前確認(rèn)。當(dāng)然，業(yè)主也可繼續(xù)出租，收取每月的房租。
    借此機(jī)會，還要向一些報(bào)稅少于實(shí)際收入者提個醒，少報(bào)稅看似節(jié)約了稅款，實(shí)際往往得不償失，因?yàn)榈谝?，如受到稅?wù)稽查可能被課以40%至80%的罰款，第二，由于您報(bào)稅少，銀行貸款困難，嚴(yán)重限制了您的投資能力，使您無法利用銀行資本購置升值潛力大的物業(yè)或商業(yè)資產(chǎn)，失去享受巨大升值空間的機(jī)會（在十年中物業(yè)價(jià)格翻番是很正常的）。而該升值空間是很多人資產(chǎn)快速增值的原因。
    根據(jù)減稅法進(jìn)行物業(yè)投資，既可解決多交稅的問題，又可因報(bào)稅高獲得巨大的銀行融資能力，堪稱是一個合理合法，兩全其美的理財(cái)方式。
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