方案起著引領(lǐng)和規(guī)劃的作用，為我們的工作提供了框架和方向。制定方案時(shí)，我們要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧和創(chuàng)造力，以獲得更多的想法和選擇。制定一個(gè)成功的方案需要對(duì)目標(biāo)和問(wèn)題進(jìn)行全面的分析和評(píng)估，以下是一些分析方法和工具的介紹。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇一
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位；
(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；
(3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析；
(4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析；
二、市場(chǎng)的調(diào)研。
或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；
(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；
(3)與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析；
(4)與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
三、企劃的定位。
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉usp(獨(dú)特的銷(xiāo)售主張)，提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
四、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思。
針對(duì)項(xiàng)目情況，確立幾個(gè)與之對(duì)應(yīng)的創(chuàng)意構(gòu)思，再?gòu)闹羞x擇最適合的構(gòu)思，圍繞構(gòu)思并配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)展開(kāi)推廣策略的安排。
五、傳播與媒介策略的分析。
有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
1.不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；
2.不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；
3.不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析；
4.不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；
5.不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；
6.不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；
7.戶(hù)外或其他媒體的分析；
8.不同的媒體組合形式的分析。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇二
餐廳以燒烤食品為主，定位于健康、時(shí)尚、創(chuàng)意的高檔餐廳。鑒于餐廳本身這個(gè)定位和餐廳所處環(huán)境的特殊性，建議從文化上做足功夫。畢竟一個(gè)餐廳的時(shí)尚創(chuàng)意，并不能有食客的味覺(jué)做主，而是餐廳整體打造和營(yíng)銷(xiāo)的效果。也是有食客的綜合感覺(jué)來(lái)決定的。就像人們?nèi)バ前涂?，并不只是為了喝咖啡，而是與咖啡有關(guān)的情調(diào)，情感，甚至情緒。三里屯又是一個(gè)著名的時(shí)尚文化新貴潮流的引導(dǎo)者和聚集地。尋找文化的時(shí)尚創(chuàng)意和餐廳的碰撞點(diǎn)，由此打造出本區(qū)域一個(gè)知名品牌，做到最后，甚至讓所有有計(jì)劃去三里屯的人都會(huì)將本餐廳列為備選。
下面圍繞這個(gè)思路。我分常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)策劃和促銷(xiāo)方案，和其他操作補(bǔ)充三部分來(lái)闡述：
第一部分：長(zhǎng)期營(yíng)銷(xiāo)策劃
作為一家高檔餐廳，出售的就不只是燒烤食品本身，而是一種燒烤飲食文化。
1. 燒烤文化。
燒烤食物，其實(shí)是現(xiàn)代人類(lèi)對(duì)原始先祖的飲食符碼的認(rèn)同，燒烤文化本身就傳達(dá)著漁獵時(shí)代的狂放與浪漫。同時(shí)它也包含著食材的原味的誘惑。因此，可以將這些作為一種營(yíng)銷(xiāo)推廣，這樣可以給人們一種印象，就是這是一個(gè)有品位的餐廳，去那里，不只是為了吃東西。要讓食客感知，來(lái)這里不只是來(lái)吃燒烤，而是在過(guò)一種返璞歸真又現(xiàn)代時(shí)尚的生活狀態(tài)。(具體操作方面：可以將這個(gè)做成廣告牌和文案，下面第三部分會(huì)有具體介紹。)
2. 食材的文化創(chuàng)意
健康營(yíng)養(yǎng)是當(dāng)今餐飲業(yè)不二的王牌。相信在食材和操作、品質(zhì)等方面，貴餐廳能做到出色。我就不贅述。這里，建議可以推出系列主題燒烤。
具體操作：可以將這些主題以文案（可輔之以圖畫(huà)或海報(bào)等）的形式做廣告或展示?；蛘呔驮诖髲B的廣告位置或店內(nèi)固定的地方展示。主題燒烤可以通過(guò)食材的巧妙搭配，或者味覺(jué)，或者顏色或者來(lái)歷或者產(chǎn)地等等，可以不斷變換。
如果客人感興趣，這些可以單獨(dú)預(yù)約（這也是高檔餐廳的特色服務(wù)）。就如同預(yù)約不同的心情，與不同的人，為不同的目的來(lái)餐廳做一次燒烤的味覺(jué)約會(huì)。
（4）酒品的聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
【或者制作一個(gè)視頻廣告：一個(gè)男士獨(dú)自在喝一種酒，這時(shí)一個(gè)女士?jī)?yōu)雅走來(lái)，端著一份誘人的燒烤，說(shuō)，哦，先生，您需要一個(gè)伴侶。。男士看著美麗的女士笑了，以為她說(shuō)的是愛(ài)情，這時(shí)女士把放著美味燒烤的盤(pán)子推到了男士的酒瓶或者酒杯旁邊，發(fā)出悅耳的輕微碰撞聲，這時(shí)女士又開(kāi)口了：它們也在等待相遇，或者它們也會(huì)產(chǎn)生愛(ài)情。。。
切下一個(gè)畫(huà)面：男士品嘗燒烤后的贊嘆。。。
可以加一個(gè)結(jié)尾，就是男女主人公的愉快用餐。。。
然后出餐廳的logo，廣告語(yǔ)等】
（1）餐廳的后廚操作模式，可以做宣傳。這里說(shuō)一下花式燒烤，這個(gè)也做文案。（具體參照第三部分）比如，燒烤也是一種藝術(shù)。。。
味蕾的舞蹈，視覺(jué)的盛宴，，，等等，可以有更多更好的創(chuàng)意表達(dá)。
（2）關(guān)于“3”的文章。
貴餐廳所在的“3.3三里屯服飾大廈，其命名“3.3”意指“三里屯中的三里屯”，更有三三不息，生生不盡的意思。不知道是有意構(gòu)思還是巧合，貴餐廳面積300平方，餐桌30張，都含著“3”，又在“3.3”大廈的頂層，可以這里做些文章。
具體操作：可以說(shuō)其中心中的中心，也可以在餐桌號(hào)碼為3的位置上做一些特殊的布置或者優(yōu)惠，或者宣傳。餐廳里應(yīng)有三張含有“3”的桌子，建議可以每天設(shè)一個(gè)貴賓顧客，就是在這三張里抽取一張當(dāng)天最幸運(yùn)的含“3”的食客，具體優(yōu)惠待遇或贈(zèng)送內(nèi)容，由餐廳隨時(shí)節(jié)和自身情況靈活掌握。
（3） 酒吧。
餐廳是以燒烤為主打。但是可以利用酒吧，做好晚上的營(yíng)業(yè)。這就是要尋找酒類(lèi)和燒烤的火花。也可以推出主題活動(dòng)?；蛘吲e辦各種活動(dòng)。（時(shí)間緊，如有興趣和需要，直接聯(lián)系我）
（4） 不定期或定期（餐廳據(jù)情況自定）舉辦主題沙龍或活動(dòng)。
以藝術(shù)和時(shí)尚為主，或者是創(chuàng)意活動(dòng)，吸引更多各界人士，餐廳所在的區(qū)域有各種風(fēng)格和名流店鋪，經(jīng)常有高端消費(fèi)者和明星大腕停留，那個(gè)著名的“china doll”就是例子，要吸引這部分人，必須走品位創(chuàng)意路線，才能脫穎而出。這樣的優(yōu)勢(shì)是，可以形成口碑效應(yīng)，同時(shí)會(huì)有一部分固定的高端消費(fèi)群體。至于活動(dòng)要根據(jù)當(dāng)季當(dāng)下的趨勢(shì)或餐廳自己選擇構(gòu)思。
（5） 關(guān)于餐廳的名字“聽(tīng)泉觀瀾 新派燒烤” 。聽(tīng)泉觀瀾，給人強(qiáng)烈的幽雅的與水有關(guān)的聯(lián)想。所以如果餐廳沒(méi)有與之相關(guān)的設(shè)施或裝修，建議增加。避免給人以玩文字游戲的錯(cuò)句，造成顧客不好的印象?？梢詫⒙?tīng)泉觀瀾和韓式傳統(tǒng)燒烤相結(jié)合宣傳，因?yàn)轫n國(guó)燒烤最大的特點(diǎn)就是嚴(yán)格選擇，原汁原味。以此概念推出廣告宣傳，并設(shè)主題餐單，給人一種親切輕松的飲食欲求，給人以都市的心靈棲息地的人文氣息的餐廳。
1 .首先是從11點(diǎn)到6點(diǎn)，這段時(shí)間，來(lái)餐廳的人多是需要幽雅的環(huán)境，也不是為了喝酒。要爭(zhēng)取這個(gè)時(shí)段的顧客，建議環(huán)境營(yíng)造輕柔溫馨些，至少人們進(jìn)來(lái)吃燒烤，還可以簡(jiǎn)單交談，休息。一方面是以餐廳的主打燒烤吸引并留住喜歡燒烤食物的人。另一方面，要爭(zhēng)取下午茶的周?chē)男蓍e和名流，還有熱衷情調(diào)消費(fèi)的文藝潮人，或者購(gòu)物的女士。這也需要文案廣告輔助。
具體操作，可以制作將燒烤和休閑放松，燒烤和時(shí)尚，文化一類(lèi)的廣告，包括前面提到的餐桌上的卡片，這樣，即使有人進(jìn)去一次，也會(huì)記得這里的獨(dú)特。
2 其次晚上9點(diǎn)到凌晨4點(diǎn)。關(guān)于餐廳演出歌手。鑒于餐廳的裝修風(fēng)格和定位，建議不要請(qǐng)?zhí)珦u滾或嘈雜的演出，否則會(huì)影響整個(gè)餐廳形象的和諧和品牌打造。我在上海去過(guò)一家酒吧，生意很好，晚上也有演出，但是音樂(lè)都很高雅，或者有美國(guó)鄉(xiāng)村的曲風(fēng)，中文英文都有，那個(gè)酒吧里去的都是一些高端人士，里面也有簡(jiǎn)單的自助燒烤，歌手演唱時(shí)，有人聽(tīng)，也有人交談喝酒，有人做別的事情，但是感覺(jué)就是有品，有固定的顧客，我也是受人推薦去的。
第二部分; 促銷(xiāo)方案
餐廳的開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)。可以是以燒烤文化為主題，舉辦一次開(kāi)業(yè)的活動(dòng)。要營(yíng)造一種，如同去展覽館一樣，去看燒烤文化，同時(shí)能品嘗到美酒佳肴，當(dāng)然開(kāi)業(yè)優(yōu)惠是必須的。
或者你會(huì)覺(jué)得會(huì)員制太俗套了。但是即使世界最頂級(jí)的俱樂(lè)部也是會(huì)員制度，就像女人買(mǎi)化妝品，高端也有會(huì)員制。這可以給會(huì)員一種尊榮感。會(huì)員身份或會(huì)員卡的制作描述，建議不要做普通的，可以分行業(yè)或者分故事隨機(jī)，或者按日期或星期來(lái)制作發(fā)放，體現(xiàn)個(gè)性。
尤其貴餐廳剛開(kāi)業(yè)，剛要利用開(kāi)業(yè)之初的年末年初，這段時(shí)間，中西節(jié)假日都多，可以根據(jù)每一個(gè)假日做一個(gè)主題。
這里舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。
比如舉辦一次有關(guān)愛(ài)情和緣分的派對(duì)，可以提前做廣告邀請(qǐng)，并造勢(shì)。當(dāng)天光臨的每一個(gè)女士會(huì)領(lǐng)取一張印著酒類(lèi)名字的卡片。而男士會(huì)領(lǐng)取一張燒烤的卡片。最后根據(jù)餐廳的組合，去尋找。。
或者，利用餐廳的無(wú)煙燒烤，后廚制作模式和氛圍，舉辦有關(guān)“樂(lè)活一族”的活動(dòng)。相信肯定受歡迎。
第三部分：其他營(yíng)銷(xiāo)方式和操作補(bǔ)充
文案都可以寫(xiě)成卡片，或者制作成海報(bào)或廣告牌，卡片除了前面提到的放在餐桌上之外，還可以放在出門(mén)的地方，這樣食客離開(kāi)時(shí)，可以不設(shè)服務(wù)員，但是可以隨意拿走感興趣的卡片，這些卡片的內(nèi)容要豐富，可以寫(xiě)無(wú)煙燒烤的健康，可以寫(xiě)本店的固定活動(dòng)，可以寫(xiě)燒烤的故事等等，當(dāng)然主要的是印上餐廳的名字地點(diǎn)和電話。 制作海報(bào)或廣告，可以放在大廈。、商場(chǎng)。寫(xiě)字路的電梯間，這里建議寫(xiě)有品位的彰顯時(shí)尚創(chuàng)意的文案輔以簡(jiǎn)單圖片。這是對(duì)固定人群的針對(duì)性投放。
建議找時(shí)尚雜志或購(gòu)物指南一類(lèi)報(bào)紙，廣告一定要突出餐廳定位。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇三
本項(xiàng)目主要客源屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無(wú)論從社會(huì)地位還是個(gè)人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。
因?yàn)榈囟?面積/總價(jià)，導(dǎo)致本項(xiàng)目產(chǎn)品特征與傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內(nèi)秀。同時(shí)為了把握住嘉祥可以承受總價(jià)百萬(wàn)豪宅的人的購(gòu)買(mǎi)之目的，2015的推盤(pán)將表現(xiàn)出的是對(duì)平民百姓的“拒絕”！
2) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析
3) 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
4) 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略
5) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃表
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇四
因xx酒店新店開(kāi)業(yè)，xx區(qū)域的客源暫時(shí)沒(méi)有新的變動(dòng)，將來(lái)的客房市場(chǎng)將出現(xiàn)“僧多粥少”的局面，為了穩(wěn)住我們酒店客房的住房率，刺激市場(chǎng)消費(fèi)，開(kāi)拓潛在客源市場(chǎng)，本部特作以下調(diào)整：
一、活動(dòng)時(shí)間：20xx年x月xx日起—20xx年x月xx日；
二、活動(dòng)地點(diǎn)：xx酒店；
三、活動(dòng)主題：溫馨享受午夜房，特價(jià)標(biāo)間天天有，打折金卡新體驗(yàn)，會(huì)員充值任您選；
四、活動(dòng)目的：在原來(lái)的基礎(chǔ)上更新設(shè)施設(shè)備和實(shí)施新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，使客房服務(wù)多樣化；
五、促銷(xiāo)對(duì)象：住店散客；
六、活動(dòng)宗旨：完善酒店客房軟件管理模式及提升客房創(chuàng)新意識(shí)，為客人提供個(gè)性化服務(wù)；
七、活動(dòng)內(nèi)容：
2）特價(jià)標(biāo)間：xx月xx日起，酒店每天推出特價(jià)房（18元/間），每天推出5間，如當(dāng)日滿房或房量較緊則停止。
3）打折金卡：xx月xx日起，推出酒店打折金卡，金卡售價(jià)3元/張，購(gòu)卡后即可享受房?jī)r(jià)每間/夜打折xx元的優(yōu)惠，如原房?jī)r(jià)168/間變?yōu)?38/間，每張卡每天可開(kāi)房3間。
4）會(huì)員充值卡：從7月xx日起，推出會(huì)員充值卡，1000元起充，充值1000元贈(zèng)送200元。會(huì)員充值卡開(kāi)房?jī)r(jià)格在前臺(tái)最低優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上打6。6折。
八、宣傳推廣：
2、媒介推廣：大堂易拉寶海報(bào)1個(gè)、電梯廣告1個(gè)、巨幅噴繪1幅，大力宣傳本次活動(dòng)內(nèi)
容，
廣告標(biāo)題：溫馨享受午夜房，特價(jià)標(biāo)間天天有，打折金卡新體驗(yàn)，會(huì)員充值任您選；廣告內(nèi)容：
活動(dòng)時(shí)間：20xx年7月xx日起；
活動(dòng)地點(diǎn)：xx大酒店酒店；
1）午夜房（僅限商務(wù)單、標(biāo)間）
當(dāng)日凌晨1點(diǎn)入住——當(dāng)日中午12點(diǎn)退房，房?jī)r(jià)為：99元/間/晚；
2）特價(jià)房
酒店每天推出特價(jià)房（18元/間），每天推出5間；
3）打折金卡
從7月xx日起，推出酒店打折金卡，金卡售價(jià)3元/張，購(gòu)卡后即可享受房?jī)r(jià)每間/夜打折3元的優(yōu)惠。
4）會(huì)員充值卡：
從7月xx日起，推出會(huì)員充值卡，2元起充，充值2元贈(zèng)送1元。會(huì)員充值卡開(kāi)房?jī)r(jià)格在前臺(tái)最低優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上打6。6折。
注：酒店將視情形定活動(dòng)終止日期，以上活動(dòng)最終解釋權(quán)歸本酒店所有。
方案二：
一、覓你酒店?duì)I銷(xiāo)項(xiàng)目分析：
（一）酒店概況：
酒店于20xx年9月開(kāi)業(yè)，是目前長(zhǎng)沙市第一家以車(chē)為主題，時(shí)尚、前衛(wèi)一體特色鮮明的主題商務(wù)酒店。地處五一大道，交通極其便利，與火車(chē)站僅僅5米左右，前往市中心五一廣場(chǎng)、黃興步行街購(gòu)物休閑也便捷。擁有mini答謝房、時(shí)尚房、森林綠竹房、健身房、睡吧、覓你套房等十多種風(fēng)格各異不同檔次的房型。酒店通過(guò)各種方式展示mini小車(chē)的模型造型，吸引客人的眼球，充分展示了其企業(yè)豐富的車(chē)文化。
（二）銷(xiāo)售優(yōu)、劣勢(shì)分析：
1。mini-hotel長(zhǎng)沙市首家以車(chē)為主題的商務(wù)型酒店，在這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
2。覓你酒店根據(jù)不同的顧客需求，推出mini答謝房、時(shí)尚房、森林綠竹房、健身房、睡吧、覓你套房等十多種風(fēng)格各異不同檔次的房型，既滿足適應(yīng)了不同品味人群的需要、同時(shí)又能逐步品嘗不同類(lèi)型產(chǎn)品所帶來(lái)的特有情趣。
3。覓你酒店定位非常明確，目標(biāo)群體是廣大追求個(gè)性，講究時(shí)尚的年輕e族；商務(wù)白領(lǐng)；情侶；旅游者等其他人士。
4。覓你酒店設(shè)施設(shè)備完善，裝修風(fēng)格新穎獨(dú)特，服務(wù)規(guī)范周全。
5。雖然交通便利，但在一定程度上還是會(huì)受到其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擁擠
6。由于是新型酒店，暫時(shí)沒(méi)有固定的消費(fèi)群體，品牌不夠強(qiáng)勢(shì)，所以發(fā)展會(huì)員是當(dāng)務(wù)之急
二、目標(biāo)客戶(hù)群分析：
（一）目標(biāo)客戶(hù)定位：廣大追求個(gè)性，講究時(shí)尚的年輕e族；商務(wù)白領(lǐng)；情侶；旅游者等其他人士。
（二）目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)群特征分析：
1主力客戶(hù)群年齡大多在20～35歲之間。
2年輕有為，生活方式新穎。
3屬于本地中高收入階層和外來(lái)度蜜月人士或旅游者。
4渴望獲得新的生活方式和嘗試新的生活。
（三）目標(biāo)客戶(hù)群心理分析
馬斯洛需求層次理論將人的需求分為生理需求，保障與安全需要，歸屬與承認(rèn)的需要，尊重需要，自我實(shí)現(xiàn)的需要。對(duì)于覓你酒店的目標(biāo)消費(fèi)者，他們并不是單純?yōu)榱私鉀Q生理上的需求，也超越了保障與安全的需要，他們來(lái)此消費(fèi)是為了得到一種人性化、細(xì)微化、特色化的服務(wù)和享受，而在消費(fèi)的過(guò)程中，可以凸顯個(gè)人的超前生活方式，獲得一種滿足感。
三、營(yíng)銷(xiāo)方案建議要點(diǎn)：
（1）引進(jìn)該行業(yè)內(nèi)富有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的能人來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。
（2）加大對(duì)外宣傳的力度，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)舉行公關(guān)活動(dòng)。
（3）對(duì)外樹(shù)立良好形象，擴(kuò)大品牌知名度和美譽(yù)度。
（4）建立一套完善有效的應(yīng)付突發(fā)事件的預(yù)防機(jī)制。
（5）大力發(fā)展會(huì)員業(yè)務(wù)，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的范圍，擴(kuò)大客源的范圍。
（6）在重大假日或旅游高峰時(shí)期進(jìn)行有效的促銷(xiāo)活動(dòng)。
四、廣告策略及媒體選擇：
目前酒店正在推出“覓你秒殺活動(dòng)”，通過(guò)4萬(wàn)張單片的發(fā)放，讓越來(lái)越多的人了解到覓你酒店，其定位就是希望有廣告宣傳效應(yīng)。在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中必須與xx的主流宣傳媒體進(jìn)行良好的合作。
媒體選擇方面：首先，覓你酒店合理運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)功能，與快樂(lè)購(gòu)合作進(jìn)行電話預(yù)定搶購(gòu)房間。通過(guò)電視媒體功能讓大眾更進(jìn)一步去了解酒店。其次，通過(guò)推出大型的廣告牌和路燈廣告有利于品牌形象的樹(shù)立。再次，可以通過(guò)報(bào)紙媒體增大市場(chǎng)影響力。
五、覓你酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)導(dǎo)覽：
mini答謝房：156元/天；時(shí)尚房：216元/天；主題房：286元/天；
時(shí)尚商務(wù)房：246元/天；閱讀房：266元/天；
風(fēng)尚房：286元/天；時(shí)空房：286元/天；游戲房：286元/天；
精英房：346元/天；覓你套房：396元/天；
鐘點(diǎn)房“溜溜“：66元入住3個(gè)小時(shí)（9：—16：）；
鐘點(diǎn)房“久久“：99元=半天房=麻將房4個(gè)小時(shí)（6：—18：;：—12：）
六、具體營(yíng)銷(xiāo)方案計(jì)劃：
（一）秒殺活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)介：
每天5：pm—5：5pm：55元/間。每天6：pm—6：6pm：66元/間。
每天7：pm—7：7pm：77元/間。每天8：pm—8：8pm：88元/間。
每天9：pm—9：9pm：99元/間。
在上述時(shí)間段里面，酒店會(huì)送出幾間特價(jià)房，吸引客人入住，從而提高酒店的認(rèn)知度。
秒殺方式：由于參與秒殺的客人較多，客房有限，所以酒店會(huì)讓參與者通過(guò)游戲比賽的形式來(lái)決出優(yōu)勝者，從而秒殺到房間。
這種秒殺活動(dòng)其實(shí)就是有效的一種營(yíng)銷(xiāo)方式。秒殺對(duì)客人有很大的吸引力，會(huì)讓更多的人理解酒店，形成較好的宣傳效應(yīng)。
（2）廣告單片發(fā)放回收銷(xiāo)售：通過(guò)單片的發(fā)放可以讓更多的人認(rèn)知到覓你酒店，而單片的使用回收又是一種促銷(xiāo)模式，因?yàn)轭櫩蛻{借單片入住酒店可以抵房費(fèi)3元，其中會(huì)員在會(huì)員價(jià)基礎(chǔ)上同樣享受該優(yōu)惠。此種單片傳單的發(fā)放及回收不僅起到了宣傳效果也很好地促進(jìn)了銷(xiāo)售。
（3）迎“圣誕”慶“元旦”客房?jī)?yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)：
a。凡平安夜晚上（12月24日）住店者皆可享受8。8折優(yōu)惠，并且每個(gè)房間贈(zèng)送果籃及精品圣誕禮物一份，前12位入店者和后25位入店者將有機(jī)會(huì)抽取“覓你圣誕特獎(jiǎng)”；所有入住者憑借房卡可免費(fèi)參加“覓你圣誕party”，欣賞精彩的圣誕文藝節(jié)目；會(huì)員入住即可享受折上折優(yōu)惠；吸引大量顧客入住。
（4）會(huì)員制度促銷(xiāo)：（主要針對(duì)會(huì)員進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)方案）
首先，會(huì)員制度是很普遍的制度，采用會(huì)員制度可以吸引客人回頭，是留住客人的重要手段。會(huì)員可以通過(guò)消費(fèi)活動(dòng)積分，積分又可以?xún)稉Q覓你酒店特有的商品以及其他商品。
比如，會(huì)員一個(gè)月內(nèi)積分滿2元整返現(xiàn)金1元，通過(guò)這樣的方式促進(jìn)會(huì)員多消費(fèi)高消費(fèi)以及吸引顧客辦理會(huì)員卡。
七、方案可行性分析：
關(guān)于覓你酒店上述的客房營(yíng)銷(xiāo)方案在酒店概況、目標(biāo)客戶(hù)、廣告宣傳、房?jī)r(jià)介紹、具體的短時(shí)計(jì)劃幾個(gè)方面進(jìn)行了綜合分析。就起可行性來(lái)說(shuō)還是很大的，因?yàn)橐捘憔频曜鳛橐粋€(gè)新開(kāi)業(yè)不久的酒店來(lái)說(shuō)，最需要的就是其品牌效應(yīng)的最大化，而上面提到的具體營(yíng)銷(xiāo)方案都在很大程度上對(duì)覓你酒店進(jìn)行了橫向和縱向的宣傳介紹，所以方案可行性是必然存在的。
方案三：
xx市場(chǎng)客房數(shù)量急劇膨脹，使得各星級(jí)賓館入住率快速下滑，導(dǎo)致某些高星級(jí)賓館采用低價(jià)傾銷(xiāo)的方式，來(lái)保證住房率，嚴(yán)重?cái)_亂了飯店正常經(jīng)營(yíng)秩序。我飯店為更快更好的發(fā)展，27年是至關(guān)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，菜肴要?jiǎng)?chuàng)新，客房要?jiǎng)?chuàng)高，是今年立足根本。客房如何能夠保持不降低入住率的前提下，有效地提高客房含金量，是當(dāng)務(wù)之急要解決的問(wèn)題。針對(duì)上述市場(chǎng)及本飯店實(shí)際情況，現(xiàn)初步制定“三個(gè)推出，五個(gè)加強(qiáng)”的`銷(xiāo)售方案：
一、推出特價(jià)房
一號(hào)樓每天提供十間房(標(biāo)準(zhǔn)間、單人間都可以)，僅限現(xiàn)金結(jié)算，不接受預(yù)訂，早到早開(kāi)，續(xù)房時(shí)要求前廳部經(jīng)理簽字，方可辦理續(xù)住手續(xù)，房?jī)r(jià)：1元/間·天。
二、推出鐘點(diǎn)房
一號(hào)樓客房房?jī)r(jià)以5元起價(jià)，每小時(shí)加收1元，不足1小時(shí)按1小時(shí)計(jì)算，僅限現(xiàn)金消費(fèi)，不接受預(yù)訂，晚上8點(diǎn)后取消鐘點(diǎn)房。
三、推出半天房
一號(hào)樓客房從早8：—晚18：可以對(duì)外開(kāi)放半天房房?jī)r(jià)為1元/間，可免費(fèi)提供麻將娛樂(lè)。
四、加強(qiáng)會(huì)員的開(kāi)發(fā)
根據(jù)客戶(hù)辦理會(huì)員卡的金額多少，享受折扣待遇不等，具體方案如下：
1存1萬(wàn)元以下享受客房折
2存1-3萬(wàn)元享受客房折
3存3-5萬(wàn)元享受客房折
4存5-1萬(wàn)元享受客房折
5存1萬(wàn)元以上享受客房折
五、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)訂房的開(kāi)發(fā)
網(wǎng)絡(luò)訂房在飯店住房率上占有一定比例，可從三個(gè)方面來(lái)落實(shí)：
1加大各網(wǎng)絡(luò)訂房機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，拓展網(wǎng)絡(luò)訂房渠道。
2降低已簽訂協(xié)議的網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)的訂房?jī)r(jià)格。
3保證各網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)傭金的按月返還。
六、加強(qiáng)出租車(chē)的宣傳
出租車(chē)市場(chǎng)是比較大的一塊市場(chǎng)份額，由于幾家星級(jí)賓館的地理位置不同，其他賓館占有市場(chǎng)率較高，可通過(guò)以下方面進(jìn)行拉攏策略：
1制定出租車(chē)宣傳卡，卡的形式要按照車(chē)內(nèi)裝飾品形式制定，可以吸引出租車(chē)主。
2制定詳細(xì)的宣傳計(jì)劃，每月不低于四次附近機(jī)場(chǎng)、車(chē)站宣傳;每月不低于四次當(dāng)?shù)剀?chē)站宣傳。
3加強(qiáng)與各出租車(chē)公司的聯(lián)系，以聯(lián)誼會(huì)形式進(jìn)行溝通、宣傳。
4詳細(xì)紀(jì)錄出租車(chē)?yán)头e分卡，累計(jì)一定程度可享受飯店提供的(如自助餐、桑拿)服務(wù)。
七、加強(qiáng)旅行社的開(kāi)發(fā)
由飯店大客戶(hù)部牽頭，和市內(nèi)各旅行社聯(lián)系，簽訂租房協(xié)議，以一號(hào)樓低價(jià)位取得此類(lèi)市場(chǎng)份額，然后逐步向全省旅行社進(jìn)行滲透。
八、加強(qiáng)廣告宣傳力度
以上各措施需要宣傳的配合，宣傳不到位就落實(shí)不到位，宣傳工作起到的作用是重要的，整體宣傳計(jì)劃從三個(gè)方面著手：
1當(dāng)?shù)厝請(qǐng)?bào)每月不少于2次1/2版的宣傳。
2加大與當(dāng)?shù)赝韴?bào)的聯(lián)系，進(jìn)行晚報(bào)上的宣傳。
3電視廣告以多通道為主，每月十天左右，根據(jù)入住情況分為上、中、下三旬進(jìn)行宣傳。
以上方案為初步方案，請(qǐng)飯店領(lǐng)導(dǎo)審議后決定。
方案四：
世紀(jì)酒店全體員工以“三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)、四星級(jí)的服務(wù)”為宗旨，熱枕歡迎四海賓朋的光臨。
一、策劃目標(biāo)：通過(guò)本次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)借助世紀(jì)酒店原有優(yōu)勢(shì)客源的基礎(chǔ)上。把世紀(jì)酒店?yáng)|樓客房打造成為中高層階級(jí)消費(fèi)者心目中的"溫馨之家"，突出強(qiáng)調(diào)新客房的溫馨和舒適。使整個(gè)思路和過(guò)程圍繞"家"來(lái)宣傳和促銷(xiāo)，提高消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感。以達(dá)到獲取更大利潤(rùn)的目的。
二、策劃環(huán)境分析：
swot分析
優(yōu)勢(shì)：1、原有客房訂住率高，在本地客房市場(chǎng)占有很大的市場(chǎng)，影響力較大，可降低宣傳成本。
2、地理位置好，位于繁華商業(yè)區(qū)中心地帶，可無(wú)形中提高客房的檔次。
3、與處于同一檔次的酒店相比，新客房?jī)r(jià)格適中，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
4、客源渠道發(fā)達(dá)，可以利用新客房吸引潛在消費(fèi)者。
5、世紀(jì)酒店自開(kāi)業(yè)以來(lái)，在社會(huì)上享有很好的信譽(yù)度，消費(fèi)者的信賴(lài)度高。
6、企業(yè)女創(chuàng)業(yè)人的人格魅力。
劣勢(shì)：1、雖然客房訂住率高，但沒(méi)有完備的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施與客房消費(fèi)想匹配。
2、客房部服務(wù)人員整體素質(zhì)教好，但是要想達(dá)到三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，還有一定的差距。
3、消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感還存在一定的顧慮。
4、客房?jī)r(jià)格的層次感不鮮明，區(qū)分度不高，會(huì)相應(yīng)丟失一些高收入消費(fèi)者。
機(jī)會(huì)：1、次貸危機(jī)正從大城市向中小城市蔓延，周?chē)S多酒店的經(jīng)營(yíng)步履為艱，紛紛降低銷(xiāo)售成本，客房的內(nèi)部裝修和更換也會(huì)受到影響。此時(shí)世紀(jì)酒店強(qiáng)勢(shì)推出新客房，并且推出經(jīng)營(yíng)新理念，無(wú)形中宣告世紀(jì)酒店并沒(méi)有受到此次危機(jī)的影響(可以掩蓋受到的影響)。無(wú)形中宣傳了世紀(jì)酒店的抗風(fēng)險(xiǎn)力和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
2、利用新客房的低價(jià)格和溫馨積極分流其他酒店客房的消費(fèi)者。
威脅：1、此次整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是不容忽視的，同時(shí)利用起來(lái)也是一把雙刃劍，利用不好，同入的很大的成本，在收回時(shí)會(huì)有很大的困難。
2、同時(shí)周?chē)木频昕头坎恳苍诿芮嘘P(guān)注世紀(jì)酒店新客房的每一個(gè)舉動(dòng)，因此每一步都要謹(jǐn)慎。
三、市場(chǎng)定位：1、目標(biāo)市場(chǎng)：本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者，外地來(lái)商采購(gòu)的商團(tuán)和大型企業(yè)住商代表，商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商)，外商來(lái)商投資機(jī)構(gòu)等。
2、實(shí)際市場(chǎng)：本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者，商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商)，一些銷(xiāo)售企業(yè)的代表。
四、具體方案：
預(yù)熱季
1、"世紀(jì)之家溫馨你我"：通過(guò)商丘市最具影響力的報(bào)紙_商丘日?qǐng)?bào)，征集世紀(jì)酒店新客房宣傳語(yǔ)和廣告語(yǔ)，擴(kuò)大實(shí)際酒店新客房的爆光率。
策劃目標(biāo):通過(guò)本次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)借助世紀(jì)酒店原有優(yōu)勢(shì)客源的基礎(chǔ)上.把世紀(jì)酒店?yáng)|樓客房打造成為中高層階級(jí)消費(fèi)者心目中的"溫馨之家",突出強(qiáng)調(diào)新客房的溫馨和舒適.使整個(gè)思路和過(guò)程圍繞"家"來(lái)宣傳和促銷(xiāo),提高消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感.以達(dá)到獲取更大利潤(rùn)的目的.
策劃環(huán)境分析:
swot分析
優(yōu)勢(shì):1,原有客房訂住率高,在本地客房市場(chǎng)占有很大的市場(chǎng),影響力較大,可降低宣傳成本.
2,地理位置好,位于繁華商業(yè)區(qū)中心地帶,可無(wú)形中提高客房的檔次. 3,與處于同一檔次的酒店相比,新客房?jī)r(jià)格適中,有價(jià)格優(yōu)勢(shì).
4,客源渠道發(fā)達(dá),可以利用新客房吸引潛在消費(fèi)者.
5,世紀(jì)酒店自開(kāi)業(yè)以來(lái),在社會(huì)上享有很好的信譽(yù)度,消費(fèi)者的信賴(lài)度高. 6,企業(yè)女創(chuàng)業(yè)人的人格魅力.
劣勢(shì):1,雖然客房訂住率高,但沒(méi)有完備的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施與客房消費(fèi)想匹配.
2,客房部服務(wù)人員整體素質(zhì)教好,但是要想達(dá)到三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn),還有一定的差距.
3,消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感還存在一定的顧慮.
4,客房?jī)r(jià)格的層次感不鮮明,區(qū)分度不高,會(huì)相應(yīng)丟失一些高收入消費(fèi)者. 機(jī)會(huì):1,次貸危機(jī)正從大城市向中小城市蔓延,周?chē)S多酒店的經(jīng)營(yíng)步履為艱,紛紛降低銷(xiāo)售成本,客房的內(nèi)部裝修和更換也會(huì)受到影響.此時(shí)世紀(jì)酒店強(qiáng)勢(shì)推出新客房,并且推出經(jīng)營(yíng)新理念,無(wú)形中宣告世紀(jì)酒店并沒(méi)有受到此次危機(jī)的影響(可以掩蓋受到的影響).無(wú)形中宣傳了世紀(jì)酒店的抗風(fēng)險(xiǎn)力和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力.
2.利用新客房的低價(jià)格和溫馨積極分流其他酒店客房的消費(fèi)者.
威脅:1,此次整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是不容忽視的,同時(shí)利用起來(lái)也是一把雙刃劍,利用不好,同入的很大的成本,在收回時(shí)會(huì)有很大的困難. 2,同時(shí)周?chē)木频昕头坎恳苍诿芮嘘P(guān)注世紀(jì)酒店新客房的每一個(gè)舉動(dòng),因此每一步都要謹(jǐn)慎.
市場(chǎng)定位:1,目標(biāo)市場(chǎng):本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者,外地來(lái)商采購(gòu)的商團(tuán)和大型企業(yè)住商代表,商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商),外商來(lái)商投資機(jī)構(gòu)等.
2,實(shí)際市場(chǎng):本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者,商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商),一些銷(xiāo)售企業(yè)的代表.
預(yù)熱季
具體方案
1,"世紀(jì)之家 溫馨你我":通過(guò)商丘市最具影響力的報(bào)紙_商丘日?qǐng)?bào),征集世紀(jì)酒店新客房宣傳語(yǔ)和廣告語(yǔ),擴(kuò)大實(shí)際酒店新客房的爆光率.
與商丘日?qǐng)?bào)社合作,在商丘日?qǐng)?bào)上刊發(fā)世紀(jì)酒店新客房的一些裝修較好的房間.向廣大讀者征集新客房宣傳語(yǔ)和廣告語(yǔ).廣大讀者可將答案郵寄到報(bào)社.從中選出前五名.在世紀(jì)酒店新客房開(kāi)業(yè)典禮上向獲獎(jiǎng)?wù)哳C發(fā)禮品和享受新客房住宿8.8折的終身優(yōu)惠政策(優(yōu)惠政策僅供參考).同時(shí)作好公關(guān)活動(dòng)(邀請(qǐng)一些省市領(lǐng)導(dǎo)和媒體宣傳報(bào)道).
2,"世紀(jì)之家 關(guān)心貧困":與商丘師范學(xué)院和商丘職業(yè)技術(shù)學(xué)院聯(lián)合開(kāi)展資助貧困生或和一些學(xué)生團(tuán)體聯(lián)合開(kāi)展一些聯(lián)誼活動(dòng),同時(shí)推出學(xué)生生日套餐(300_500元),學(xué)生聚會(huì)套餐(300_500元).各個(gè)節(jié)日的學(xué)生套餐.學(xué)生住宿客房享受8.8折優(yōu)惠.在活動(dòng)的過(guò)程中,散發(fā)一些預(yù)先印制的一些質(zhì)量教好的宣傳單(包括一些套餐的價(jià)格,和一些套房的標(biāo)準(zhǔn)或打折價(jià)格).
3,"世紀(jì)之家 聯(lián)系你我":派出各個(gè)部門(mén)的經(jīng)理奔撲各個(gè)縣市,拜訪一些縣市的大型企業(yè),一些長(zhǎng)期合作的大中型企業(yè).一些政府機(jī)關(guān)和一些商團(tuán)住各縣的縣級(jí)代表.同時(shí)推出黃金卡.白金卡等各種形式的優(yōu)惠卡,積極做好各縣級(jí)市不同消費(fèi)者的攻關(guān)活動(dòng);同時(shí)在酒店周?chē)囊恍┐笮统猩虉?chǎng)門(mén)外做一些宣傳活動(dòng),派發(fā)一些傳單和專(zhuān)員講解.
以上方案可行性分析:
世紀(jì)酒店在商丘市有一定的影響力,同時(shí)自開(kāi)業(yè)以來(lái)在社會(huì)上有很好的信譽(yù)度,與商丘日?qǐng)?bào)合作可以達(dá)到共贏,一方面可以吸引更多的消費(fèi)者關(guān)注日?qǐng)?bào),另一方面可以擴(kuò)大世紀(jì)酒店的知名度和對(duì)新客房的推廣;與學(xué)校合作也可以邀請(qǐng)媒體宣傳,強(qiáng)調(diào)世紀(jì)酒店的愛(ài)心,增強(qiáng)世紀(jì)酒店的社會(huì)美譽(yù)度;做大做強(qiáng)公關(guān)活動(dòng)可以穩(wěn)住一些老客戶(hù),同時(shí)吸引一些潛在客戶(hù).
媒體投放:商丘日?qǐng)?bào),京九晚報(bào),商丘廣播電視報(bào)
費(fèi)用預(yù)算:商丘日?qǐng)?bào),京九晚報(bào),商丘廣播電視報(bào) 約50000元 (多做幾期報(bào)紙,獨(dú)占一個(gè)版面)
資助貧困生或聯(lián)宜活動(dòng) 500_5000元
拜訪各縣市 80000元
印制宣傳單和一些道具 約500元
總計(jì):約120000
爆發(fā)季
具體方案:
"世紀(jì)之家 溫馨你我":再次與商丘日?qǐng)?bào)和京九晚報(bào)等報(bào)紙繼續(xù)合作將海選的5人的照片刊發(fā)在報(bào)紙上,并且刊發(fā)每人的獲獎(jiǎng)的廣告語(yǔ)和宣傳語(yǔ).同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)新客房的溫馨和舒適.將新客房"家"的感覺(jué)深深印進(jìn)每一位消費(fèi)者的內(nèi)心,并且強(qiáng)調(diào)宣傳新客房的宣傳語(yǔ).
的電子屏幕上做宣傳.(宣傳語(yǔ)不要重復(fù)).也可以做一些店內(nèi)pop張貼在二樓餐廳和一樓大廳和客房部一些顯眼的地方宣傳.
"世紀(jì)之家 文藝演出方面(明天寫(xiě))
以上方案可行性分析:與商丘日?qǐng)?bào)和京九晚報(bào)等報(bào)紙繼續(xù)合作可以更大余地的發(fā)揮媒體的強(qiáng)大宣傳作用;通過(guò)與一些老客戶(hù)的聯(lián)宜,突出世紀(jì)酒店的人文關(guān)懷和世紀(jì)酒店的社會(huì)責(zé)任感;選擇各種各樣的宣傳方式可以全方位的宣傳新客房的每一處優(yōu)點(diǎn)和每一處精心的設(shè)計(jì).給消費(fèi)者以走進(jìn)世紀(jì)酒店,就是走進(jìn)家的舒適.
費(fèi)用預(yù)算:電子屏幕、廣告、墻外媒體和宣傳牌 約10000元 (贈(zèng)送水果類(lèi)的小禮品)
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇五
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷(xiāo)售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤(pán)銷(xiāo)售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。 隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3、樓棟售出率分析
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購(gòu)客戶(hù)分析
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比
天化5830、05%
石化52、59%
個(gè)體及私營(yíng)3618、65%
銀行94、66%
學(xué)校94、66%
醫(yī)院52、59%
鹽場(chǎng)63、11%
稅務(wù)52、59%
規(guī)劃局21、04%
保險(xiǎn)21、04%
其它5629、02%
總計(jì)193
分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2015年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。 我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
（1）物業(yè)的定位；
（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；
（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析；
（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析；
2、市場(chǎng)的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；
（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；
（3）與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析；
（4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉usp（獨(dú)特的銷(xiāo)售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。 尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；
（2）不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；
（3）不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的.雜志廣告分析；
（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；
（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；
（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；
（7）戶(hù)外或其他媒體的分析；
（8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶(hù)外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的"三套車(chē)"縱橫交錯(cuò)，整合傳播。
（1）廣告的重點(diǎn)；
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；
（3）各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng)意與制作；
（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；
（5）整合傳播的策略；
（6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略
促銷(xiāo)的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。
（1）促銷(xiāo)活動(dòng)的主題；
（2）促銷(xiāo)活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督；
（3）促銷(xiāo)活動(dòng)與銷(xiāo)售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；
（4）促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放
所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2015年5月底辦下。
鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是2002年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的"市場(chǎng)黑洞"，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
（小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告）
c、商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一）優(yōu)勢(shì)
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。 市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時(shí)間：2015、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
2015、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
3、小戶(hù)型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售
13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，"注意力經(jīng)濟(jì)"的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的"大賣(mài)潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣(mài)潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)"的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以"中原地產(chǎn)大低震"的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢(shì)
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有"只是兩棟臨街樓"的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機(jī)會(huì)
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
4）大賣(mài)潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套。
a）小戶(hù)型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶(hù)對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶(hù)型現(xiàn)房階段戶(hù)型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
e）以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)
i。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
ii。鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒(méi)有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢(qián)多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒(méi)有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買(mǎi)者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷(xiāo)難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤(pán)客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)；
3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)；
4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶(hù)dm營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；
2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）
3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)分析；
3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇六
香氣最初是埃及人宗教儀式的一部分，他們?nèi)紵?、沒(méi)藥（樹(shù)膠和一種從亞非林木里提煉出的樹(shù)脂乳香）和乳香，后來(lái)開(kāi)始使用香精油和藥膏。在17世紀(jì)，香水開(kāi)始風(fēng)靡社會(huì)。18世紀(jì)，隨著古龍香水的出現(xiàn)，香水制造業(yè)取得了革命性的進(jìn)展，迷迭香、橙花油、香檸檬油和檸檬配制而成的混合劑，不僅提神還被廣泛運(yùn)用。
19世紀(jì)，隨著工業(yè)和藝術(shù)的發(fā)展，香水進(jìn)一步演變。品味的轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化學(xué)的發(fā)展為香水奠定了基礎(chǔ)。到21世紀(jì)初，香水的種類(lèi)多達(dá)2萬(wàn)多種。
20世紀(jì)以來(lái)香水產(chǎn)業(yè)空前繁榮，誕生了像蘭寇等香水品牌企業(yè)，同時(shí)世界許多著名的服裝公司、化妝品公司紛紛推出自己的香水，如香奈兒、迪奧、波士、貝納通、雅頓、雅詩(shī)蘭黛、紀(jì)梵希、露華濃等。由于香水從原料選擇、耗時(shí)的制作工藝到調(diào)香技藝要求的嚴(yán)格，香水自誕生之日就奠定了它成為奢侈品的地位，而香水生產(chǎn)企業(yè)也將香水賦予深刻、獨(dú)特的內(nèi)涵，或絢麗奢華、或妖嬈浪漫、或自然清新……香水商出售的不僅僅是產(chǎn)品，更是一種生活品質(zhì)和品位。
一、奢侈品在我國(guó)的消費(fèi)現(xiàn)狀
20xx年，中國(guó)在首飾、服裝、皮具、香水等奢侈品上的消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到80億美元，成為僅次于日本的全球第二大奢侈品消費(fèi)國(guó)。預(yù)計(jì)，到20xx年，中國(guó)將有2.5億消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)奢侈品，消費(fèi)總額將達(dá)到20xx億元人民幣。由此可見(jiàn)，香水行業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ谥袊?guó)是非常大的。
二、香水在中國(guó)的消費(fèi)現(xiàn)狀
中國(guó)的香水行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)外，還處于很不成熟的幼年時(shí)期，首先，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響了國(guó)民的消費(fèi)觀念，在一定程度上制約了香水行業(yè)的發(fā)展；其次，在中國(guó)幾乎找不到一家國(guó)產(chǎn)香水企業(yè)是真正在做自己的產(chǎn)品的，他們所謂的系列產(chǎn)品，總能找到許多國(guó)際知名品牌香水的痕跡。中國(guó)香水生產(chǎn)企業(yè)亟需改變這種模仿的方式，建立自己的香水文化，加大科研投入，積極進(jìn)行產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新。
學(xué)生香水使用階段
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的可支配收入增加，越來(lái)越多的消費(fèi)者都會(huì)發(fā)現(xiàn)香水的迷人之處，中國(guó)香水市場(chǎng)日益擴(kuò)大。這種需求隨著中國(guó)消費(fèi)者對(duì)品牌的香水文化的認(rèn)知不斷加深和拓展，也在不斷升級(jí)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇七
提高趣錢(qián)的曝光度，提升趣錢(qián)的知名度，增加會(huì)員注冊(cè)量，網(wǎng)站的忠誠(chéng)度，增加網(wǎng)站的流量，增加市場(chǎng)占有率。
二、時(shí)間
時(shí)間待定，
三、方案詳情
方案一、地推活動(dòng)
時(shí)間：待定
地點(diǎn)：以南山區(qū)區(qū)，福田商圈，羅湖區(qū)為主
所需人員：20人左右
所需宣傳單：10000份左右
所需費(fèi)用：
兼職人工費(fèi)用：80/元/人/次*20人=1600元/天
宣傳單印刷費(fèi)用：4000元，
其它費(fèi)用（餐飲）：500元/天
共計(jì)：6500元左右
預(yù)期效果：
所選派發(fā)地點(diǎn)都是上班人群比較集中的區(qū)域，選在人群集中的時(shí)間派發(fā)，按傳單的時(shí)效性來(lái)預(yù)算，受眾人群5000人左右，網(wǎng)站點(diǎn)擊人數(shù)1000左右。新增會(huì)員200-500左右。對(duì)我們網(wǎng)站的曝光度，影響度，點(diǎn)擊量會(huì)有明顯的提高。 （附：如配以小禮品或小零食，及充值卡效果會(huì)更明顯。小禮品小零食針對(duì)女性用戶(hù)效果更佳）
方案二、網(wǎng)吧廣告和桌面
針對(duì)市內(nèi)四區(qū)以上班族，交通便利，年輕人居多的中大型網(wǎng)吧及大學(xué)校園附近的網(wǎng)吧。
根據(jù)客戶(hù)分析，網(wǎng)吧上網(wǎng)大部分是青年。那么玩游戲的占了百分之六十或者更多，很多ie都不會(huì)打開(kāi)，要不就是對(duì)網(wǎng)站不感興趣，一般就是qq或者是游戲。還有百分之四十，是針對(duì)一些搞搞空間看看新聞或者是聽(tīng)聽(tīng)歌這部分用戶(hù)。還有小部分是在當(dāng)?shù)氐恼军c(diǎn)逛逛比如人才網(wǎng)，生活信息網(wǎng)，當(dāng)?shù)亟挥丫W(wǎng)和新聞?wù)军c(diǎn)。網(wǎng)吧可以從網(wǎng)吧海報(bào)廣告，桌面廣告，ie廣告，網(wǎng)吧其它等等。要包下當(dāng)?shù)氐拇蟛糠志W(wǎng)吧成本也是不低的。所有針對(duì)那部分用戶(hù)來(lái)做，應(yīng)該做能夠吸引用戶(hù)的東西當(dāng)然違法的除外。
費(fèi)用：每臺(tái)電腦每個(gè)月從2元-10元分地段與規(guī)模不同而不等。
方案三、 戶(hù)外廣告和車(chē)身廣告
這個(gè)也是現(xiàn)在市面上和當(dāng)?shù)刈畛Ｒ?jiàn)也是效果最好的一種宣傳手段，特別是車(chē)身廣告在整個(gè)城市展示站點(diǎn)的內(nèi)容這一點(diǎn)。先不說(shuō)帶給站點(diǎn)有多大的流量，但是至少品牌做到了。
出租車(chē)屏幕廣告
時(shí)間：待定
時(shí)長(zhǎng)：3個(gè)月 所需費(fèi)用：待詢(xún)價(jià)和定
公交車(chē)內(nèi)壁掛廣告（車(chē)窗上面橫的）
時(shí)間：待定
時(shí)長(zhǎng)：3個(gè)月
預(yù)期效果：
所選線路10條，所經(jīng)線路以市內(nèi)繁華商業(yè)體和白領(lǐng)居住區(qū)為主，覆蓋區(qū)域廣，受眾人群廣，這些區(qū)域上班族居多，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，年輕人多，90%左右是我們的目標(biāo)人群，預(yù)計(jì)受眾人數(shù)10-20萬(wàn)人左右。
所需費(fèi)用：待詢(xún)價(jià)后定
方案四、采用活動(dòng)聚會(huì)拉橫幅和t恤
不定期（如每月1次）的舉辦線下活動(dòng)如公益，爬山、聚會(huì)等。
站點(diǎn)獨(dú)有的t恤和在參加活動(dòng)的汽車(chē)上面拉上橫幅。這就是現(xiàn)實(shí)活廣告。我相信如果您看見(jiàn)一群人相同的著裝，全是帥哥靚女也有想?yún)⒓拥臎_動(dòng)吧。
方案五、地方報(bào)紙dm或夾報(bào)宣傳
南方都市報(bào)dm，以消費(fèi)力較強(qiáng)的區(qū)域?yàn)槠浒l(fā)行范圍，其消費(fèi)趨向更為明顯，受眾以28-50歲人群為主，所占比例高達(dá)46%，且受過(guò)高等教育的人群超過(guò)一半，對(duì)中青年、高學(xué)歷人群的吸引力更強(qiáng)。
方案六、商家聯(lián)盟
不愛(ài)出門(mén)的用戶(hù)來(lái)說(shuō)這個(gè)時(shí)候我們的網(wǎng)站將會(huì)變身成為他們了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的一個(gè)很好的地方。（細(xì)節(jié)需要商議）
另外與商家協(xié)商，在與我們合作的商家里擺放我們的易拉寶，同時(shí)贈(zèng)送我們總部制作的帶有我們logo字樣的小禮品。讓進(jìn)店消費(fèi)的人都能看到我們的名字及網(wǎng)址，提高趣錢(qián)的曝光度，增加我們的潛在消費(fèi)會(huì)員。
方案七、活動(dòng)宣傳
活動(dòng)宣傳方式方法很多。比如做一些公益活動(dòng)，做一些對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有利的事情。讓更多的朋友能夠認(rèn)識(shí)我們的公司和網(wǎng)站，這個(gè)時(shí)候在當(dāng)?shù)貥?shù)立良好的口碑。
方案八、 實(shí)體店dm推廣
向?qū)嶓w店鋪發(fā)放宣傳單，宣傳單做的一般就可以，但不能太差，并且附上電腦和手機(jī)登陸網(wǎng)址的步驟和注冊(cè)步驟等。可以以搞活動(dòng)的名義，限定幾天內(nèi)免費(fèi)注冊(cè)的方式，相信會(huì)有收獲的。
方案九、小區(qū)dm推廣
向小區(qū)發(fā)送宣傳單，小區(qū)群體要以年輕人為主，因?yàn)槟贻p人才喜歡上網(wǎng)，上手機(jī)。注意，這種宣傳單設(shè)計(jì)非常重要咯，要把你的優(yōu)惠和特色產(chǎn)品凸顯處理，讓小區(qū)人第二天打開(kāi)信箱一看就會(huì)被吸引的`感覺(jué)。
方案十、校園推廣
放書(shū)簽（反面標(biāo)注網(wǎng)址等信息），還可以雇一些兼職大學(xué)生，現(xiàn)在大學(xué)生基本上都有自己的班級(jí)群，微博，校內(nèi)等，讓兼職大學(xué)生每天訪問(wèn)我們的網(wǎng)站，把我們的產(chǎn)品信息更新到他們的微博，qq，發(fā)到他們的群里，及本地的群里，發(fā)的越多他們的利潤(rùn)就越多，對(duì)于我們網(wǎng)站的傳播，他們是很好的渠道。
方案十一、贊助活動(dòng)
贊助就一定要給錢(qián)的，先了解一下本地最近有搞什么活動(dòng)，免費(fèi)大力度的為他們宣傳一下，其實(shí)是借機(jī)炒作，人們會(huì)因?yàn)榇耸露P(guān)注我們的網(wǎng)站的。 。
方案十二、線下餐飲商家聯(lián)盟
制作牙簽盒，餐廳紙巾盒，菜牌，對(duì)外的遮陽(yáng)傘等傳印制，并免費(fèi)提供給所有的餐館使用。
方案十三、積極參加各類(lèi)活動(dòng)及組織
主動(dòng)積極的參加或是贊助各類(lèi)型活動(dòng)，如金融類(lèi)的論壇展會(huì)，高端的游艇會(huì)等等。
方案十四、定制
純凈水定制，可在各種活動(dòng)中贊助和派發(fā)。以獲得宣傳機(jī)會(huì)增加影響力。
利用公司本來(lái)的資源優(yōu)勢(shì)可在各賣(mài)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)售賣(mài)此純凈水。以保持成本，
同時(shí)增加各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)。
1. 目標(biāo)客戶(hù)分析
（1） 自主創(chuàng)業(yè)工體戶(hù)，我市將高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)貸款納入下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保資金扶持
范圍。而這些貸款者都是經(jīng)過(guò)精心篩選的，也有些不了解p2p貸款平臺(tái)以及大齡的個(gè)體戶(hù)貸款的就存在問(wèn)題。（如各類(lèi)商品交易市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)等交易市場(chǎng)以及各類(lèi)商品產(chǎn)業(yè)集群區(qū)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)）
（2） 手頭有大量閑錢(qián)無(wú)處投資的人群
現(xiàn)在全國(guó)實(shí)行的城中村改造，使得許多的村民通過(guò)房屋的租賃和拆遷有了大量的閑錢(qián)。而退休干部，每個(gè)月都有工資積攢和兒女給予的生活費(fèi)，無(wú)處花銷(xiāo)。還有就是奮斗的中青年隊(duì)伍，辛苦掙得錢(qián)，想要有一個(gè)穩(wěn)妥的且更方便的升值平臺(tái)。這些都為我們提供了優(yōu)質(zhì)的潛在客戶(hù)。其中，70后及80后年代人，該群體受教育程度高，容易接受新興的投資理財(cái)方式，而且都有一定的資金積累。這些人把錢(qián)放在銀行里或民間借貸里所獲得的利息，以及時(shí)間都有不方便的地方，又因?yàn)檫@群人是對(duì)電子方面最有認(rèn)知的群體，所以他們是最早也最有希望成為p2p網(wǎng)貸平臺(tái)的客戶(hù)。
推廣期
線上宣傳：前期主要以qq，msn，e-mail、在線留言、微博、微信、貼吧、博客等。方便客戶(hù)隨時(shí)反饋問(wèn)題。滿足客戶(hù)要求。
注。
線下宣傳
在金華市區(qū)與貸款公司合作，派發(fā)p2p網(wǎng)貸平臺(tái)的宣傳單，讓急需貸款的人們第一時(shí)間了解到p2p商貸網(wǎng)站的業(yè)務(wù)模式。
招募人員，到主要繁華街道或工業(yè)區(qū)，派發(fā)宣傳單
推廣目的
進(jìn)行網(wǎng)貸平臺(tái)的產(chǎn)品宣傳和服務(wù)的“銷(xiāo)售’
發(fā)布網(wǎng)貸平臺(tái)的產(chǎn)品和服務(wù)信息
提升網(wǎng)貸平臺(tái)的訪問(wèn)量和注冊(cè)用戶(hù)
樹(shù)立、提升企業(yè)的品牌和形象
免費(fèi)的推廣方式有： 1.軟文推廣（各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)網(wǎng)站的投放軟文）
1、微信推廣
執(zhí)行方式：開(kāi)通公眾平臺(tái)賬號(hào),注冊(cè)官方類(lèi)微信，加盟類(lèi)微信，銷(xiāo)售類(lèi)微信，客服類(lèi)微信等。
制作二維碼：微信號(hào)宣傳圖片，公司官網(wǎng)，微博，博客，論壇等放置二維碼，設(shè)計(jì)二維碼宣傳單張，海報(bào)，名片等。
線上推廣：各大門(mén)戶(hù)、官網(wǎng)博客‘社交網(wǎng)站、互推、公眾賬號(hào)等
線下推廣：名片、宣傳單的二維碼、關(guān)注陌生人
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇八
1、成都小靈通(pas)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的意義：
之所以將這一條列于篇首專(zhuān)門(mén)論述，是想突出明確這樣一個(gè)觀點(diǎn)：成都小靈通的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)絕不僅僅是成都電信的一個(gè)普通項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。
因?yàn)椋^之公司的其它項(xiàng)目，其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)于公司具有特殊的意義和影響。主要表現(xiàn)在：
（1）小靈通是成都電信與移動(dòng)、聯(lián)通爭(zhēng)奪成都地區(qū)市場(chǎng)份額的有效競(jìng)爭(zhēng)手段。
成都是全國(guó)四大通信市場(chǎng)之一，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境極為激烈，目前全國(guó)的所有電信運(yùn)營(yíng)商均在成都開(kāi)辦業(yè)務(wù)，電信市場(chǎng)已經(jīng)全面放開(kāi)。在小靈通開(kāi)通之前，成都電信一直處于被動(dòng)防守的局面，有了小靈通之后，成都電信不但有了與移動(dòng)、聯(lián)通爭(zhēng)奪成都地區(qū)市場(chǎng)份額的有效競(jìng)爭(zhēng)手段，而且還可以為有線能力暫時(shí)不能達(dá)到地區(qū)的用戶(hù)提供中國(guó)電信的貼心服務(wù)。
（2）小靈通市場(chǎng)的推廣符合成都電信“抓住中端用戶(hù)、帶動(dòng)低端用戶(hù)、爭(zhēng)奪高端用戶(hù)”的營(yíng)銷(xiāo)策略。
這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略首先符合了成電對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的定位；其次中端用戶(hù)多為小靈通、gsm手機(jī)的雙機(jī)用戶(hù)，有g(shù)sm作為小靈通手機(jī)的輔助和補(bǔ)充，對(duì)小靈通網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行質(zhì)量要求相對(duì)較低；另外，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，中端用戶(hù)為移動(dòng)通信帶來(lái)的收入占總收入的一半以上，移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商不容易推出較低的資費(fèi)打價(jià)格戰(zhàn)。
2、制定本計(jì)劃的目的。
成都市小靈通市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的上述重要意義，要求我們必須對(duì)此有較為清醒的認(rèn)識(shí)，把它作為重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓。應(yīng)該看到這是一個(gè)涉及到產(chǎn)、供、銷(xiāo)各部門(mén)各環(huán)節(jié)相互配合的綜合性工作，有賴(lài)于正確的調(diào)度協(xié)調(diào)，有賴(lài)于各方面的積極協(xié)作。制訂本計(jì)劃就是想求得公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持以及各部門(mén)各環(huán)節(jié)的共識(shí)，明確面對(duì)這項(xiàng)工作，我們所應(yīng)該采取的策略和具體措施，以便于統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同完成好這項(xiàng)具有重要意義的工作。
二。當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)狀況分析。
分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)狀況，有助于我們對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況、產(chǎn)品狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況及宏觀環(huán)境，有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，為制訂相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)手段提供依據(jù)和參考。
1、競(jìng)爭(zhēng)狀況分析：
（1）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析。
比較上表后可發(fā)現(xiàn)，新版大眾卡和風(fēng)行卡均為月租23元，直逼小靈通的月租20元。風(fēng)行卡還可全國(guó)漫游，大眾卡雖然和小靈通一樣，只能在大成都（即20個(gè)區(qū)縣市）范圍內(nèi)用，但大眾卡的號(hào)段是138，其網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量勿庸質(zhì)疑，這比起小靈通的信號(hào)不好的口碑來(lái)，可是一大優(yōu)勢(shì)。還有比較重要的短信功能，。小靈通只能在電信網(wǎng)內(nèi)發(fā)，即只能發(fā)給小靈通或電信座機(jī)，還必須受到終端支持的限制。
（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的傳播進(jìn)攻手段：
預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在其將小靈通做為真正的對(duì)手后，還會(huì)采取更進(jìn)一步的傳播進(jìn)攻手段。
a.利用gsmgprs,cdma1x技術(shù)來(lái)攻擊phs技術(shù)的落后，例如使用范圍的對(duì)比，享受的增值服務(wù)對(duì)比，接通率對(duì)比等。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇九
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)上的一門(mén)更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷(xiāo)策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的反映。在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。
(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
(三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容。
策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng)；客戶(hù)名稱(chēng)；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書(shū)正文部分主要包括：
(一)策劃目的。
要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略。
發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況。
對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析；
樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；
市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。
(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。
所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落；
項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)興趣；
樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢；
促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán)；
廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；
銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
(四)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。
營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷(xiāo)售率為%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售日期為xx天。
(五)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨。
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域。
2、競(jìng)爭(zhēng)策略。
通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。
3)樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。
4)樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；
銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；
周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況；
樓盤(pán)自身的客觀條件；
銷(xiāo)售戰(zhàn)略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排；
發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。
3、銷(xiāo)售渠道。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
4、廣告宣傳計(jì)劃。
(1)、原則。
服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
(2)、廣告目標(biāo)。
建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。
明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。
有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
(3)、廣告方式。
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。
(4)、廣告風(fēng)格。
自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中；
重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；
注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；
強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。
(5)、賣(mài)點(diǎn)整合。
項(xiàng)目適合炒作的概念。
樓盤(pán)所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn)。
(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。
節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。
5、具體行動(dòng)方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。
這一部分記載的是整體營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十
一、網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢(shì)：
1、迅速的推廣品牌。
網(wǎng)絡(luò)推廣的重要任務(wù)之一就是在互聯(lián)網(wǎng)上建立并推廣企業(yè)的品牌，知名企業(yè)的網(wǎng)下品牌可以在網(wǎng)上得以延伸，網(wǎng)絡(luò)品牌建設(shè)是以企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)為基礎(chǔ)，通過(guò)一系列的推廣措施，達(dá)到顧客和公眾對(duì)企業(yè)的認(rèn)知和認(rèn)可。在一定程度上說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)品牌的價(jià)值甚至高于通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得的直接收益。隨著網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程的推進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)推廣品牌的速度更是驚人！
2、節(jié)省各項(xiàng)費(fèi)用。
網(wǎng)絡(luò)推廣節(jié)省了原來(lái)傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的很多廣告費(fèi)用，而且搜索引擎的大量使用會(huì)增強(qiáng)搜索率，一定程度上對(duì)于中小企業(yè)者來(lái)說(shuō)比廣告效果要好。
3、網(wǎng)絡(luò)廣告的發(fā)展。
網(wǎng)絡(luò)推廣沒(méi)有傳統(tǒng)推廣模式下的人員促銷(xiāo)或者直接接觸式的促銷(xiāo)，取而代之的使用大量的網(wǎng)絡(luò)廣告這種軟營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)達(dá)到促銷(xiāo)效果。這種做法對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可以節(jié)省大量人力支出、財(cái)力支出。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告的效應(yīng)可以與更多人員到大不了的地方挖掘潛在消費(fèi)者，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的豐富資源與非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)到合作的聯(lián)盟，以此拓寬產(chǎn)品的消費(fèi)層面。網(wǎng)絡(luò)推廣還可以避免現(xiàn)實(shí)中推廣的千篇一律，可以根據(jù)本企業(yè)的文化，以及幫助宣傳的網(wǎng)站的企業(yè)文化相結(jié)合來(lái)達(dá)到最佳的推廣效果。
二、網(wǎng)絡(luò)推廣總體策略闡述：
利用網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、傳播速度快、交互性強(qiáng)、受眾群體多樣等的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)搜索引擎排名、網(wǎng)站廣告置換及鏈接交換、網(wǎng)站優(yōu)化服務(wù)、網(wǎng)站訪問(wèn)量分析、主動(dòng)式網(wǎng)站推廣、水印推廣以及在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行軟文推廣，在博客、論壇、同時(shí)提問(wèn)網(wǎng)站等關(guān)注高的網(wǎng)民聚集區(qū)進(jìn)行博文宣傳、話題炒作；加之一系列網(wǎng)絡(luò)主題活動(dòng)等系列網(wǎng)絡(luò)推廣形式的開(kāi)展，在最大程度上讓受眾了解到企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，關(guān)注企業(yè)信息，達(dá)到品牌推廣，提升知名度，促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。
三、網(wǎng)絡(luò)推廣策略細(xì)節(jié)：
（一）seo優(yōu)化
1. 合理安排網(wǎng)站內(nèi)容發(fā)布日程是seo優(yōu)化的重要技巧之一。
因?yàn)樗阉饕嫦矚g有規(guī)律的網(wǎng)站內(nèi)容更新。
2. 向各大搜索引擎登陸入口提交尚未收錄站點(diǎn)。
在搜索引擎看seo的效果，通過(guò)site:你的域名，知道站點(diǎn)的收錄和更新情況。通過(guò)domain:你的域名或者link:你的域名，知道站點(diǎn)的反向鏈接情況，更好的實(shí)現(xiàn)與搜索引擎對(duì)話。
3. 使用與關(guān)鍵字相關(guān)的文章標(biāo)題
如為企業(yè)品牌寫(xiě)宣傳軟文的時(shí)候，那么一定要在標(biāo)題企業(yè)品牌名稱(chēng)設(shè)為關(guān)鍵字，因?yàn)樵骄唧w的關(guān)鍵字，搜索效率越精準(zhǔn)。
4. 在文章正文中使用關(guān)鍵字
一定要在正文開(kāi)始某處使用至少一次目標(biāo)關(guān)鍵字。這將會(huì)把那些仍然鐘愛(ài)于舊式“description元標(biāo)簽”的搜索引擎機(jī)器人吸引過(guò)來(lái)。
5. 在標(biāo)題和粗體字中使用關(guān)鍵字
搜索引擎非常喜歡你有目標(biāo)地展示關(guān)鍵字。在p或h1, h2, h3這些標(biāo)簽中使用關(guān)鍵字可以幫你獲取搜索引擎的關(guān)注。
（二）官方網(wǎng)站建設(shè)推廣方式：
1. 全面登陸搜索引擎法
通過(guò)確定網(wǎng)站關(guān)鍵詞、登陸各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站搜索引擎、注冊(cè)網(wǎng)絡(luò)實(shí)名、企業(yè)實(shí)名、行業(yè)實(shí)名等方法大范圍的傳播企業(yè)信息。
2.門(mén)戶(hù)網(wǎng)推廣法
在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，進(jìn)行軟文推廣，刊登宣傳軟文。
3.博客推廣法
在各大博客網(wǎng)站開(kāi)通多個(gè)博客，發(fā)布宣傳企業(yè)官網(wǎng)的博文，一定數(shù)量的發(fā)布量，做到及時(shí)更新，提升關(guān)注度。
4.論壇推廣法
在各大社區(qū)論壇上注冊(cè)多個(gè)id，參與論壇討論，巧妙發(fā)布網(wǎng)站宣傳貼，引起關(guān)注。
5.提問(wèn)網(wǎng)推廣法
通過(guò)在各種知識(shí)搜索引擎中，注冊(cè)多個(gè)id發(fā)布專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，再回答問(wèn)題，提升點(diǎn)擊率，在解答專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的同時(shí)，順勢(shì)將企業(yè)官網(wǎng)宣傳信息傳播出去，達(dá)到推廣目的。
6.貼吧推廣法
在推廣的貼吧內(nèi)注冊(cè)大量id，以大量發(fā)帖，灌水形式，把宣傳信息大范圍傳播出去，以量變來(lái)促成質(zhì)變的形成。
群推廣法
通過(guò)添加相關(guān)qq群、qq群資源共享、qq群郵件發(fā)送、自建qq群賀卡、開(kāi)通qq群空間等形式，發(fā)布企業(yè)官網(wǎng)相關(guān)信息，擴(kuò)大信息傳播面。
8.網(wǎng)站友情鏈接推廣法
在各類(lèi)網(wǎng)站征求友情鏈接，廣泛征求鏈接互換，但要注意對(duì)方網(wǎng)站和企業(yè)官網(wǎng)的內(nèi)容相關(guān)性；擴(kuò)大網(wǎng)站外部鏈接活力、增加網(wǎng)站搜索引擎曝光率。
9.免費(fèi)服務(wù)推廣法
在企業(yè)官網(wǎng)成立在線咨詢(xún)服務(wù)，免費(fèi)咨詢(xún)解答專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。樹(shù)立良好口碑，提升企業(yè)美譽(yù)度。
11.水印推廣法
一些軟文、資料上注明原創(chuàng)網(wǎng)址，并制作一些資料小冊(cè)子如pdf或電子書(shū)在里面都加上企業(yè)官網(wǎng)網(wǎng)址。讓企業(yè)信息和文化更容易推廣。
12.免費(fèi)服務(wù)推廣法
在企業(yè)官網(wǎng)成立在線咨詢(xún)服務(wù)，免費(fèi)咨詢(xún)解答專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。樹(shù)立良好口碑，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度。
13. 網(wǎng)摘、頂客推廣法
如網(wǎng)摘、頂客網(wǎng)站，現(xiàn)在有許多網(wǎng)摘網(wǎng)站，如365key，新浪vivi等都可以在上面添加一些企業(yè)網(wǎng)站相關(guān)內(nèi)容。還可以在頂客網(wǎng)站上提交一些與企業(yè)網(wǎng)站有關(guān)的文章，進(jìn)行推廣宣傳。
14. 群發(fā)推廣法
通過(guò)郵件群發(fā)、論壇群發(fā)、博客群發(fā)、留言板群發(fā)大批量的傳播企業(yè)網(wǎng)站信息，擴(kuò)大信息覆蓋面。
15. 郵件推廣法
通過(guò)注冊(cè)會(huì)員、過(guò)往客戶(hù)、電子雜志訂閱用戶(hù)等途徑獲取客戶(hù)郵件地址，向客戶(hù)定期發(fā)送郵件廣告。郵寄趣味調(diào)查問(wèn)卷，以啟發(fā)式設(shè)問(wèn)方法，和幽默另類(lèi)的問(wèn)卷形式激發(fā)郵件接收人參與調(diào)查的興趣，將企業(yè)網(wǎng)站信息巧妙摻雜其中，使用戶(hù)在填寫(xiě)過(guò)程中主動(dòng)接收信息。
16．網(wǎng)站流量統(tǒng)計(jì)推廣法
瀏覽訪問(wèn)來(lái)路來(lái)源的時(shí)候，企業(yè)的網(wǎng)站就出現(xiàn)了。一般的站長(zhǎng)都會(huì)點(diǎn)擊查看的，這種宣傳方法效果很好，屬于密不外傳的絕招，很多人知道百度和google的威力就是從網(wǎng)站訪問(wèn)來(lái)路知道的。
17. 網(wǎng)站推廣同盟推廣法
要懂得借用外力，幾個(gè)站長(zhǎng)聯(lián)合在一起，達(dá)成宣傳共識(shí)。在宣傳企業(yè)網(wǎng)站的時(shí)候，順便也捎帶上別的網(wǎng)站。用同樣的勞動(dòng)，得到更多的收獲。
18.互換頻道推廣法
和其他網(wǎng)站互相交換頻道。就是把對(duì)方網(wǎng)站當(dāng)作自己的一個(gè)頻道在網(wǎng)站上推廣。這樣互相捧場(chǎng)，互相幫襯，威力巨大。
19.網(wǎng)站內(nèi)容聯(lián)盟推廣法
這個(gè)方法適合有服務(wù)器資源的站長(zhǎng)。提供一個(gè)平臺(tái)，可以綁定其他網(wǎng)站的域名，把網(wǎng)站的頭尾廣告位置送給其他站長(zhǎng)，吸引其他網(wǎng)站加入。看似是為其他網(wǎng)站做嫁衣裳，實(shí)際上是在宣傳自己的網(wǎng)站，擴(kuò)大了網(wǎng)站知名度和影響力。
20.客戶(hù)端軟件插件推廣法
有技術(shù)含量的站長(zhǎng)可以采用此法。開(kāi)發(fā)流行的網(wǎng)民常用的客戶(hù)端軟件，比如聊天工具類(lèi)軟件qq，網(wǎng)絡(luò)游戲類(lèi)工具，下載工具類(lèi)網(wǎng)站迅雷等等，都可以彈出窗口，可以直接彈網(wǎng)站首頁(yè)，也可以彈一些活動(dòng)頁(yè)。效果奇好。
21.百科全書(shū)推廣法
去網(wǎng)上的百科全書(shū)添加內(nèi)容，增加企業(yè)信息的宣傳度。
22. 地圖推廣法
讓企業(yè)總部地址出現(xiàn)在地圖上。地圖傳播面廣，受眾大，使用頻率高。當(dāng)網(wǎng)民在搜索相近地址的時(shí)候，企業(yè)名字自然出現(xiàn)在地圖上，增加企業(yè)曝光率，達(dá)到宣傳目的。
23. 月歷墻紙網(wǎng)站推廣法
制作各種精美獨(dú)特風(fēng)格多樣的月歷圖片，提供給人們做電腦的桌面墻紙壁紙使用。只要網(wǎng)民一打開(kāi)電腦，你的網(wǎng)址就躍然pc上。一年300多天，天天都在提醒網(wǎng)民，你的網(wǎng)站對(duì)其有用。
24. 視頻源flash網(wǎng)站推廣法
如今的視頻網(wǎng)站，都提供外部的訪問(wèn)接口。在別的網(wǎng)站、日志引用這些視頻的同時(shí)，直接宣傳了網(wǎng)站，擴(kuò)大了網(wǎng)站的影響力。
四、網(wǎng)絡(luò)推廣重點(diǎn)策略分析：
（一）軟文推廣——無(wú)形的營(yíng)銷(xiāo)利劍
軟文具有引導(dǎo)消費(fèi)、品牌宣傳、周期長(zhǎng)，價(jià)格低等優(yōu)點(diǎn)。如果將廣告比作武俠中的招式，那么軟文就是內(nèi)功心法。
導(dǎo)消費(fèi)群的關(guān)注及購(gòu)買(mǎi)。
通過(guò)在各大博客發(fā)表博文、在各個(gè)論壇發(fā)精華帖、以及在具有影響力的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站刊登宣傳軟文等一系列軟文宣傳方式，充分發(fā)揮軟文優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者關(guān)注，利用文字的巧妙安排，在無(wú)形當(dāng)品牌推廣出去，并被大眾所接受。
（二）炒作話題——抓住大眾的好奇心
定一系列的炒作話題，通過(guò)在人氣高的各大論壇發(fā)帖、在各個(gè)博客發(fā)表博文等形式，將話題炒熱。從而讓大家主動(dòng)關(guān)注到澳金園，提高品牌知名度。
（三）網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)推廣——拉近品牌與消費(fèi)者之間的距離
種活動(dòng)拉近品牌與消費(fèi)者之間的距離，提升品牌在消費(fèi)者心目中的美譽(yù)度，從而打響知名度，讓更多人記住本企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。
（四）搜索引擎排名——最快速的提升品牌知名度
等著名搜索引擎的搜索排名，利用百度、google等的強(qiáng)大搜索優(yōu)勢(shì)，最快速的傳播品牌信息，提升品牌知名度。
（五）網(wǎng)站廣告置換及鏈接交換——利用他人名氣借勢(shì)宣傳
以達(dá)到成功與對(duì)方交換鏈接，借勢(shì)宣傳的目的。
（六）網(wǎng)站優(yōu)化服務(wù)——提升網(wǎng)站質(zhì)量
包括網(wǎng)站代碼優(yōu)化、針對(duì)于搜索引擎的優(yōu)化和調(diào)整。
（七）網(wǎng)站訪問(wèn)量分析——時(shí)刻掌握網(wǎng)站人氣度變化
購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)的流量、訪問(wèn)分析軟件，統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站流量、用戶(hù)訪問(wèn)區(qū)域、時(shí)段、網(wǎng)站被集中訪問(wèn)的欄目等信息，從而有針對(duì)性的調(diào)整網(wǎng)站結(jié)構(gòu)。
（八）主動(dòng)式網(wǎng)站推廣——快速大量的撒網(wǎng)式宣傳
上增加網(wǎng)站被受眾點(diǎn)擊的幾率。
（九）水印推廣——以細(xì)節(jié)取勝，無(wú)時(shí)不刻的宣傳
官網(wǎng)網(wǎng)址。讓企業(yè)信息和文化更容易推廣。
（十）百科類(lèi)網(wǎng)站推廣——知識(shí)性宣傳，增加受眾好感度
利用知識(shí)性宣傳，增加受眾對(duì)品牌的好感度，達(dá)到品牌宣傳的目的。
五、網(wǎng)絡(luò)推廣注意事項(xiàng)：
1.如果進(jìn)行專(zhuān)題宣傳時(shí)，要在網(wǎng)站首頁(yè)上的明顯處安置入口。入口很重要，否則就像是一個(gè)漂亮的房間內(nèi)裝修再好，客人找不到門(mén)也不能進(jìn)去參觀。
也不乏是一個(gè)省錢(qián)的好主意。
能最好的宣傳效果。
4. 效果監(jiān)測(cè)，網(wǎng)站流量統(tǒng)計(jì)分析代碼，從后臺(tái)詳細(xì)查詢(xún)到網(wǎng)站流量情況及來(lái)源等數(shù)據(jù)，對(duì)每一時(shí)間段的推廣措施做監(jiān)測(cè)跟蹤,及時(shí)調(diào)整推廣的策略。
過(guò)在博客、論壇、貼吧等網(wǎng)民聚集地發(fā)布具有吸引力的炒作話題，將活動(dòng)信息宣傳出去，充分做好前期造勢(shì)。
六、效果預(yù)估：
最大范圍的將品牌優(yōu)勢(shì)宣傳出去。
有條不紊的從各方面為企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)周密的品牌推廣，讓社會(huì)大眾從多個(gè)有效傳播渠道快速獲得企業(yè)品牌的詳細(xì)信息。通過(guò)周密的網(wǎng)絡(luò)推廣為企業(yè)品牌獲得相當(dāng)程度的關(guān)注度，讓企業(yè)品牌在消費(fèi)者心中奠定一個(gè)王牌地位，也將為企業(yè)開(kāi)拓一片更廣闊的市場(chǎng)疆土。
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七、2016年重磅：微信推廣
1、【合作互推】 雖然是微博上的玩法，但據(jù)稱(chēng)效果還不錯(cuò)!這也是最好最快的方法。微信互推的效果遠(yuǎn)比微博互推的效果好。先做到1000粉絲后開(kāi)始找人合作互推，每次效果好都會(huì)獲得上百的粉絲。所以做微信合作也很重要。但需要切記的是，同一個(gè)合作伙伴的互推次數(shù)需謹(jǐn)慎，搞得不好容易扯到蛋。
2、【微博大號(hào)推廣】 有很多草根微博大號(hào)靠這種方式做微信都非?？斓墨@得了很多的粉絲。也可以利用自己的資源跟別人互換。但是對(duì)于沒(méi)有資源的新手，只能找一些微博大號(hào)給錢(qián)進(jìn)行推廣了。 因此你基本可以看到一些有組織有紀(jì)律的微博大號(hào)，都會(huì)和自己一派的微博進(jìn)行互推，小編甚至有看到一些微博大號(hào)每天都進(jìn)行推廣。
比如貼吧， 都可以在微博配圖的最底下加上二維碼的宣傳方式。 你或者會(huì)吐槽說(shuō)天天看到，會(huì)不會(huì)讓人討厭?但這是最不傷害用戶(hù)的方式之一?？梢詫⒍S碼做成簽名圖片，這樣子幾乎你的每一次評(píng)論都是一次宣傳推廣，且不容易被刪。
4、【小號(hào)帶大號(hào)】有資源的朋友可以用這招，搞幾百個(gè)小號(hào)，然后瘋狂的加微信好友，不管是通過(guò)任何任何方式。但小編不會(huì)告訴你，通過(guò)偽妹子，在頭圖和圖片上放漂亮妹子圖的方式，是最容易加好友的。當(dāng)然這樣是比較無(wú)節(jié)操的一種方式，但為了粉絲，哪能要節(jié)操呀!有了一大批好友之后，雖然大多都是寂寞男子，就可以為大號(hào)進(jìn)行推廣了。不過(guò)需要強(qiáng)大的執(zhí)行力和體力勞動(dòng)。然后群發(fā)名片或信息，進(jìn)行推廣。但壞處是容易被舉報(bào)。因此在處理方式上需要多考慮考慮如何推。
1、內(nèi)容為王，發(fā)展優(yōu)質(zhì)內(nèi)容
微信的公眾平臺(tái)曾命名為“官號(hào)平臺(tái)”和“媒體平臺(tái)”，最終定位為“公眾平臺(tái)”，無(wú)疑讓我們看到一個(gè)微信對(duì)后續(xù)更大的期望。和新浪微博早期從明星戰(zhàn)略著手不同，微信此時(shí)已經(jīng)有了億級(jí)的用戶(hù)，挖掘自己用戶(hù)的.價(jià)值，為這個(gè)新的平臺(tái)增加更優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，創(chuàng)造更好的粘性，形成一個(gè)不一樣的生態(tài)，想必是平臺(tái)發(fā)展初期更重要的方向。
2、對(duì)平臺(tái)的培育
登錄微信平臺(tái)，我們看到平臺(tái)的公眾認(rèn)證帳號(hào)主要有三個(gè)分類(lèi)：閱讀、媒體和明星。有趣的是，這種次序也體現(xiàn)了和平臺(tái)命名相同的內(nèi)涵。微信公眾平臺(tái)把“訂閱”，也即是內(nèi)容類(lèi)的品牌放到了第一位。我相信這同樣不是無(wú)意之舉——這種細(xì)節(jié)透露出了微信公眾平臺(tái)的“公眾”取向的核心定位。
目前的微信公眾號(hào)有兩類(lèi)，“認(rèn)證帳號(hào)”和普通的“公眾帳號(hào)”有一些區(qū)別。任何人可以注冊(cè)微信公眾號(hào)，但是而申請(qǐng)認(rèn)證則至少需要 1000 人個(gè)關(guān)注。這種對(duì)品牌的認(rèn)證可以更好的在前期控制公眾號(hào)的質(zhì)量?jī)?nèi)容，在一個(gè)海量的開(kāi)放平臺(tái)，這種示范和培育對(duì)平臺(tái)的發(fā)展無(wú)疑也是相當(dāng)必要的。
3、品牌的傳播
平臺(tái)登錄頁(yè)面最底部的“我的品牌，上億人看見(jiàn)”充分展示了微信對(duì)這個(gè)品牌平臺(tái)的自信。
這里值得注意的是，微信可以借助個(gè)人關(guān)注頁(yè)和朋友圈，實(shí)現(xiàn)品牌的病毒式傳播。每一個(gè)人的個(gè)人信息頁(yè)，都會(huì)出現(xiàn)所關(guān)注的品牌 logo。你的朋友在關(guān)注你的時(shí)候，也可以知道你的偏好和關(guān)注。當(dāng)然，你也可以選擇是否展示品牌。
4、公眾平臺(tái)推廣內(nèi)容
1)微信用戶(hù)更多的希望是能得到互動(dòng)，得到重視，人們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)信息的推送其實(shí)有一種發(fā)自?xún)?nèi)心的抵觸。
假如某個(gè)公眾微信賬號(hào)每天推送促銷(xiāo)信息和新品預(yù)告，一般人會(huì)毫不猶豫的把它給刪除掉。畢竟，誰(shuí)愿意每天上線的時(shí)候就看到大量的各種各樣的廣告呢?當(dāng)用戶(hù)對(duì)這類(lèi)信息產(chǎn)生疲勞之后，用戶(hù)很可能不再點(diǎn)擊相關(guān)微信鏈接。嚴(yán)重的，甚至?xí)h除品牌微信賬號(hào)，損害了品牌形象。
2)無(wú)活動(dòng) 不營(yíng)銷(xiāo)
http://
如果只是單純的發(fā)硬廣，這樣的轉(zhuǎn)化率基本上為零。但是簡(jiǎn)單的配合一些有新意的活動(dòng)，那么這就不僅僅是一個(gè)廣告了，而更像是一次浪漫的交友活動(dòng)。同時(shí)在醫(yī)院沒(méi)有任何活動(dòng)時(shí)候在推廣內(nèi)容上少發(fā)廣告性質(zhì)的圖文消息，應(yīng)當(dāng)更注重粉絲實(shí)際想要的需求，比如一些生活妙招，美容知識(shí)，或者幽默笑話，讓人們每天都能期待醫(yī)院發(fā)給他們的內(nèi)容。
3)雖然在一些無(wú)廣告的內(nèi)容里我們也可以適當(dāng)?shù)拇┎鍙V告。
在圖文底部增添醫(yī)院地址，電話以及網(wǎng)站地址，這樣小規(guī)模的穿插讓人們抵觸心理減小。
營(yíng)銷(xiāo)注意事項(xiàng)
1、利用二維碼的發(fā)布與訂閱方式
微信的最重要的發(fā)布和訂閱方式，是通過(guò)發(fā)布公眾號(hào)的二維碼，讓微信用戶(hù)隨手掃描訂閱。任何微信公眾帳號(hào)用戶(hù)，有了微信二維碼就可以掃描微信帳戶(hù)，添加好友，將二維碼圖案置于取景框內(nèi)，微信會(huì)找到好友的二維碼。
2、精準(zhǔn)消息推送
微信公眾帳號(hào)可以通過(guò)后臺(tái)的用戶(hù)分組和地域控制，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的消息推送。
3、富媒體的內(nèi)容推送
微信的普通公眾帳號(hào)，可以群發(fā)文字、圖片、語(yǔ)音三個(gè)類(lèi)別的內(nèi)容。而認(rèn)證的帳號(hào)，有更高的權(quán)限，能推送更漂亮的圖文信息。如下圖，這類(lèi)圖文信息也許是單條的，也許還是一個(gè)專(zhuān)題。
4、個(gè)人關(guān)系與公眾關(guān)系的區(qū)分優(yōu)化
在推送的打擾方面，用戶(hù)訂閱增加可能也會(huì)增加這方面的困擾，最重要的，恐怕還是內(nèi)容和品牌的選擇問(wèn)題——人們會(huì)喜歡少量而精致的資訊，而且隨時(shí)可以離開(kāi)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十一
現(xiàn)階段洋房、別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售取得階段性突破，商業(yè)街商鋪去貨較慢。面臨的主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
xx溫泉?dú)v史文化資源及其豐富，擁有良好的旅游硬件資源，但旅游接待配套服務(wù)體系不完善、功能單一的矛盾特別突出，旅游購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)及游客服務(wù)等配套資源不盡人意，無(wú)法滿足旅游者不同消費(fèi)層次的需求，從而阻礙市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)而阻礙溫泉特色小鎮(zhèn)建設(shè)及文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
xx在溫泉文化旅游發(fā)展產(chǎn)業(yè)定位上有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，但旅游消費(fèi)形態(tài)幾乎無(wú)異，差異化不明顯。核心旅游產(chǎn)品不突出，品牌形象沒(méi)有建立，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)乏力。
目前經(jīng)營(yíng)溫泉旅游線路產(chǎn)品的大型旅行社不多，xx傳統(tǒng)消費(fèi)人群多為自助旅行者，且以長(zhǎng)沙及周邊地區(qū)市民居多，客源市場(chǎng)單一。加之，旅游接待配套不足，旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一，缺乏豐富的、較高層次的消費(fèi)形態(tài)。沒(méi)有人氣，無(wú)論是旅游市場(chǎng)還是商業(yè)投資市場(chǎng)信心匱乏。
目前，xx的旅游消費(fèi)主要為溫泉短期度假旅游，但從整個(gè)大行業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，溫泉小鎮(zhèn)的民俗文化有相關(guān)聯(lián)配套發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，資源轉(zhuǎn)化利用不夠、配套體系不完善、核心產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不突出等，將是我們建設(shè)研究雅居樂(lè)依云小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)要研究和關(guān)注的課題。
從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作來(lái)看，當(dāng)前面臨的是解決三大問(wèn)題，首先是按景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全面規(guī)劃旅游服務(wù)體系，將商業(yè)街包裝成民俗文化街，并導(dǎo)入到旅游線路中，通過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，提高旅游服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)行為，全面提升旅游服務(wù)質(zhì)量。其次是加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)旅游資源的聯(lián)系與互動(dòng)，通過(guò)協(xié)調(diào)和政府政策杠桿，實(shí)施資源整合營(yíng)銷(xiāo)。最后是提升社會(huì)認(rèn)知度，加強(qiáng)渠道建設(shè)，培植示范項(xiàng)目，使雅居樂(lè)溫泉小鎮(zhèn)成為全國(guó)知名、業(yè)內(nèi)叫響的旅游目的地和商業(yè)投資地。
商業(yè)街定位
xx溫泉民俗風(fēng)情文化街
u 銷(xiāo)售同步：街鋪返租，帶租約發(fā)售。景區(qū)通行卡/業(yè)主親情卡概念包裝贈(zèng)送。
提高旅游服務(wù)意識(shí)、規(guī)范旅游服務(wù)行為。通過(guò)管委會(huì)和當(dāng)?shù)卣訌?qiáng)旅游服務(wù)知識(shí)、技能的培訓(xùn)，引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)環(huán)境提檔升級(jí)，共同創(chuàng)造良好的旅游服務(wù)環(huán)境及氛圍。
策劃籌建自營(yíng)示范店(街)，引導(dǎo)發(fā)展溫泉旅游配套產(chǎn)業(yè)，為提升xxxx旅游服務(wù)軟實(shí)力奠定基礎(chǔ)和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，同時(shí)，更為街區(qū)現(xiàn)有商家提供借鑒及參考。
通過(guò)組織當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)民俗活動(dòng)，挖掘、演繹“溫泉”元素，利用節(jié)假日、重要紀(jì)念日時(shí)點(diǎn)，策劃主題活動(dòng)，展現(xiàn)xx地方文化魅力，擴(kuò)大影響，有效聚集人氣。
有軌電車(chē)開(kāi)通、商業(yè)街開(kāi)街、xx傳奇博物館、國(guó)際陶藝展、溫泉養(yǎng)生十大基地聯(lián)盟
整合旅游資源，長(zhǎng)沙西旅游環(huán)線旅游互動(dòng)，推出特色旅游線路。
第一階段20xx年6月—20xx年10月 品牌導(dǎo)入期
第二階段20xx年10月—20xx年12月 招商強(qiáng)化期
第三階段20xx年1月—20xx年3月 成果展示期
第一階段：2017年6月—2017年10月 品牌導(dǎo)入期
主題： 百年xx溫泉民俗依云小鎮(zhèn)
1、喚起人們對(duì)xx歷史文化的記憶
2、通過(guò)商業(yè)及招商推廣、商務(wù)公關(guān)、事件營(yíng)銷(xiāo)等系列活動(dòng)，描繪xx之未來(lái)圖景。
3、xx，體驗(yàn)溫泉民俗風(fēng)情。
1、完成所有平面設(shè)計(jì)、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)、招商物料準(zhǔn)備，包括街片區(qū)沙盤(pán)展示
2、配合招商工作，意向商家考察活動(dòng)。
3、完成導(dǎo)視系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)、施工。
4、與市旅游協(xié)會(huì)合作，借餐飲分會(huì)、鄉(xiāng)村旅游分會(huì)成立之際，進(jìn)行對(duì)口宣傳招商。
5、與省、市協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦溫泉民俗風(fēng)情商業(yè)街招商推介會(huì)。
6、通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，統(tǒng)一向街區(qū)商戶(hù)進(jìn)行旅游服務(wù)規(guī)范教育宣傳。
事件主題緊扣溫泉民俗風(fēng)情，配合招商工作予以展開(kāi)，借用商業(yè)街的包裝升級(jí)改造進(jìn)度予以展開(kāi)。使依云小鎮(zhèn)商業(yè)街成為中國(guó)體驗(yàn)溫泉民俗風(fēng)情最佳目的地。
商業(yè)：1、行業(yè)對(duì)口商家項(xiàng)目推介活動(dòng)。
2、外地重點(diǎn)區(qū)域行業(yè)組織推介活動(dòng)。
3、意向商家考察，對(duì)口商家聯(lián)誼活動(dòng)。
第二階段：20xx年11月—20xx年12月 招商強(qiáng)化期
主題： 百年xx溫泉民俗依云小鎮(zhèn)
1、鞏固商業(yè)街商業(yè)信心，擴(kuò)大街區(qū)商業(yè)影響力
2、延續(xù)一階段的主題，引爆人們的好奇心，激發(fā)對(duì)商業(yè)街項(xiàng)目的向往
文化——強(qiáng)調(diào)溫泉民俗文化精髓
商業(yè)——強(qiáng)化品質(zhì)生活愿景，刺激商家投資欲望
1、開(kāi)街籌備及宣傳造勢(shì)
2、示范店試運(yùn)營(yíng)
3、舉行系列事件營(yíng)銷(xiāo)，具象街區(qū)民俗風(fēng)情場(chǎng)景。
4、臨時(shí)游客中心設(shè)置開(kāi)街倒計(jì)時(shí)牌。
5、 和旅行社合作推出體驗(yàn)旅游項(xiàng)目。
事件營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)既定計(jì)劃和商業(yè)街開(kāi)街造勢(shì)目的展開(kāi)，圍繞溫泉民俗風(fēng)情、品質(zhì)文化生活兩大系列主題予以展現(xiàn)。
1、商家開(kāi)業(yè)前集中培訓(xùn);
2、制定開(kāi)街促銷(xiāo)政策，落實(shí)聯(lián)盟整合促銷(xiāo)。
3、國(guó)內(nèi)知名旅行社負(fù)責(zé)人考察周。
第三階段：20xx年1月—20xx年12月 成果展示期
主題： 百年xx溫泉民俗依云小鎮(zhèn)
2、通過(guò)商家的聯(lián)盟聯(lián)動(dòng)，培育消費(fèi)市場(chǎng)，提升消費(fèi)占有率，持續(xù)增依云小鎮(zhèn)人氣。
事件營(yíng)銷(xiāo)
事件營(yíng)銷(xiāo)圍繞溫泉民俗風(fēng)情、電影娛樂(lè)、文化博覽三大主題展覽，盡量選擇具有廣泛群眾基礎(chǔ)，有娛樂(lè)性，有參與性和互動(dòng)性的事件。
商業(yè)：1、策劃娛樂(lè)活動(dòng)、小范圍主題商業(yè)活動(dòng)刺激老街為主的片區(qū)商業(yè)消費(fèi)，樹(shù)立商業(yè)核心地位。
2、利用年度大型活動(dòng)聚集人氣，促進(jìn)整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)繁榮。
1、xx溫泉/民俗風(fēng)情系列主題商品
主題商品分兩個(gè)層面：
a、狹義層面
創(chuàng)意：溫泉特色、民俗文化特色、自營(yíng)店行業(yè)特色
形式：易攜帶，有工藝價(jià)值和收藏價(jià)值的產(chǎn)品
時(shí)間：20xx年7月—10月
目的：以旅游商品作為傳播載體，強(qiáng)化溫泉民俗文化商業(yè)街符號(hào)，豐富小鎮(zhèn)特色商品，推廣依云小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)。
b、廣義層面
創(chuàng)意：借助產(chǎn)品流通，多渠道宣傳依云小鎮(zhèn)。
形式：協(xié)商轄區(qū)或xx地區(qū)快消品制造商(具體為飲料、小食品、電信運(yùn)用商充值卡)使用標(biāo)有“依云小鎮(zhèn)—xx溫泉民俗風(fēng)情”介紹或標(biāo)識(shí)的包裝袋。
時(shí)間：20xx年9月—12月
目的：進(jìn)一步強(qiáng)化依云小鎮(zhèn)符號(hào)，多渠道、多載體推廣依云小鎮(zhèn)。
2、商家聯(lián)誼會(huì)
將前期招商簽定的意向客戶(hù)和正在洽談的客戶(hù)邀請(qǐng)到依云小鎮(zhèn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，并舉行聯(lián)誼活動(dòng)。活動(dòng)中，選舉產(chǎn)生商業(yè)街商業(yè)互助會(huì)理事。
時(shí)間：20xx年9月—10月
目的：催生意向商家落地，制造商業(yè)影響力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街片區(qū)招商。
3、外地推介會(huì)
招商政策、物料出來(lái)后，先意向性區(qū)域聯(lián)系，根據(jù)反饋及招商需求，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，聯(lián)系當(dāng)?shù)刂饕袠I(yè)商會(huì)、商業(yè)團(tuán)體組織、旅游行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，舉行招商項(xiàng)目推介會(huì)。
時(shí)間：20xx年8月—11月
城市：xx地級(jí)市
目的：主題文化、主題客棧、主題餐飲、主題娛樂(lè)招商引進(jìn)。
4、老電影主題吧
展示經(jīng)典老電影物件，開(kāi)通電影主題討論，老電影觀摩服務(wù)。
時(shí)間：20xx年10月
目的：示范店項(xiàng)目，強(qiáng)化商業(yè)信心，同時(shí)，作為文化旅游體驗(yàn)窗口，并與xx傳奇館形成東西方位互補(bǔ)。
5、xx溫泉主題信用卡
由公司作為主打機(jī)構(gòu)，聯(lián)系中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行或長(zhǎng)沙銀行發(fā)行“xx溫泉小鎮(zhèn)”主題信用卡，凡持卡用戶(hù)，在全國(guó)溫泉景區(qū)和依云小鎮(zhèn)商業(yè)街商家消費(fèi)享受8折優(yōu)惠。同時(shí)，在聯(lián)盟單位張貼依云小鎮(zhèn)宣傳資料和xx溫泉主題信用卡使用說(shuō)明資料。
時(shí)間：20xx年9月—10月
6、依云小鎮(zhèn)溫泉民俗文化街美食節(jié)
以商業(yè)街商業(yè)片區(qū)餐飲區(qū)為載體，舉辦美食活動(dòng)。
時(shí)間：20xx年12月
目的：進(jìn)一步強(qiáng)化老街商業(yè)，豐富旅游業(yè)態(tài)，增強(qiáng)商戶(hù)信心。
7、電影首映式
20xx年年度大片首映式。
時(shí)間：2018年1月
目的：制造社會(huì)影響力，聚集市場(chǎng)人氣。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十二
天山劍酒的廣告策略分為以下步驟：
1、五封信策略：在招聘中，我們?yōu)槭裁匆惺找慌麄鲉T，就是用在這個(gè)方面。我們將策劃創(chuàng)意出五封不同風(fēng)格的、極有煽動(dòng)性的qq家書(shū)，主要講述“天山劍”酒的動(dòng)人由來(lái)和讓人心動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)契機(jī)，一步一步把消費(fèi)者的胃口吊起來(lái)，讓消費(fèi)者無(wú)法忘記這種叫“天山劍”的酒，直到看完第五封信時(shí)，讓人非得去嘗試一口不可，為期為20至30天，發(fā)行每期不少于5萬(wàn)份。
2、立花策略：由于現(xiàn)在貼pop一般工商局會(huì)干涉，但立花沒(méi)人能管。我們印制一大批立花，打上天山劍的廣告語(yǔ)和天山劍品牌，布置到各個(gè)終端和部分家庭，進(jìn)行氣勢(shì)宣傳，與眾不同，肯定會(huì)帶來(lái)不一樣的收獲。用膠帶把天山劍大盒包裝箱合六為一擺設(shè)在各個(gè)零售終端外面，以作宣傳，這樣既與眾不同，工商局也不會(huì)管。
3、大門(mén)口放置一些小展板，進(jìn)行宣傳，展板上只要有“天山劍酒已到”字樣均可。
4、制作一部15秒的廣告片，待促銷(xiāo)活動(dòng)完成后制作，主題為“義氣男兒―天山劍”。
5、促銷(xiāo)的“啟事”廣告，詳細(xì)內(nèi)容在后續(xù)的促銷(xiāo)策劃案中。要求以酒店終端為主要目標(biāo)，以小超市為輔助進(jìn)行宣傳。
6、終端小禮品，要趕制一批送給客戶(hù)的小禮品，價(jià)值在5元錢(qián)左右，要求形象活潑，有收藏價(jià)值。
7、一個(gè)連續(xù)的平面報(bào)紙廣告，主要是推動(dòng)高檔酒的銷(xiāo)售。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十三
首先就主始今天解：
1.小方面：在第五中在化技巧部分主要的是公化技巧的分析，重在和小和助渠道方面有相同的重，比如高量的原、意子、善用好友分析。在者看小可能比公可以更直接的值，而言之就是最基本的盈利，一者深有，因小的最初目的是公累最原始最具量度的人群，也就是目客，但在中做的朋友可能到，公外推的方式又存在方面的重要作用，一方面可以直接的品牌推，包括企介、企服、企理念等的，客印象度和提升客的消;另一方面或是分享的容中直接涵或是接藏品牌信息在，於硬告可以很好的做到小公的作用。然的技巧可能在部分人看感很做作或是很深，但我想要你想去用心做些方面有一天你自己理解到的，是者出而已，我做站也是需要活思的，不然和器人有什，而者我述的全程中出的困境的，可能是大多身在企中的苦站共同的疑和急需解答的吧，在就到止。
2.助渠道：的助渠道是指常用的渠道，比如微博、博客、qq件等等，些都是者用的渠道，效果依人的不同而又出不同的成效。
主要微博，微博有什特?播速度快就是微博的最大特，然在的微信播速度也是很快的，可能直上微信的播比局限，一不要被自己蒙蔽。微博主要有地方和大域的，作一般性企可能更多的是做地方，每企都可以和自己的官方微博，自品在微博商允的范可以的做些宣美工，diy美工要把微信公平上去，一什不需要者吧?!但你考啊竟是企站官微，即使是v用影力肯定也一般，我就可以采取合作的方式，和哪些合作，地方性大v，比如一般地方都大v，些可能相比大域影力一般，但是地方影力就而易，的粉基本都是本地的活粉，采取合作的方式推自己的公服可能更易短集聚更高的人和度，然部分可能需要支付一定的用，具而定吧，比合餐、食品、保健品、酒店、美容理等等行。
1.市和目客的清晰定位，者是先件，直接系到你或是你的企不合做微信的具工作，清楚的市和客定位可以助我避很多路，也我展和渠道拓展工作省很多，即使你做的再好，的粉再多，有目客也是白搭，做的事情最重要。
2.掌握微信的整技巧，可的技巧部分，者在的六篇中做很的介，是那句合可以去，要得有值，不要做思想或是，要做就要做。
3.的好友行定期分析，什意思呢，就是查看近期好友的度，宜的行分理，公而言粉的正分是性的操作，具作用可第五容介。
4.善用助渠道的特殊效果，在免的基上可以考最的手段，很多身在企和者一的站友最大的想法就是免最大的需求，一有，但是做和做一缺毋，才能保容的量度和自己有所，宜的利用一些收渠道可能有事半功倍的效果，是到。
5.善於已有的渠道或是工具行再，如果你有能力建你可以考二次完善，可能比考技，很明的一原因，做公平你肯定要利用接口做的功能，非人怎能借助人的成果持自己的平，要知道些料和都是在人的服器或是空，方不盈利一旦散夥你辛苦整理和的可能瞬就不存在。
6.善於利用上的互措施，提高服度，一可能是做公最基本最本的要求吧，上互更大程度上可以人群的性、欲望和欲望，一部分需要者具有一定的意能力和能力，善於每次活的得失，做到最原始的服性，我一方面急於解的是品牌宣，但忘微信的最主要的功能是交流，於企作而言那就是需要做好服，打好用基和口碑值。好以上人就自己的工作六，微信提供我很大的空去做很多事情，我人所想吧微信更多我的是良好的通交流渠道，但是我可能方面把它作一工具，在一上可能大都是矛盾的吧，我常被，原因是我做事情更多的考趣而不是盈利，性格定一人能走多，我享受的是程，就像影的那，你改不世界，但至少你可以力不被世界改，待生活是，工作那就需要另。善用微信善待微信吧，在矛盾的境下做不矛盾的事情，要心工作最好!在的候和大心，做站很枯燥，但是心，也跟著枯燥!
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十四
營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)是營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍在市場(chǎng)中運(yùn)作的戰(zhàn)場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)建立的科學(xué)與否，是企業(yè)走向成功的關(guān)鍵，為此，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
a、基礎(chǔ)零售終端分為a、b、c三類(lèi)基礎(chǔ)酒店終端分為a、b、c三類(lèi)。
b、基礎(chǔ)酒店的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)方案基本屬于市場(chǎng)基礎(chǔ)層消費(fèi)，而烏市的特點(diǎn)是基礎(chǔ)零售終端由于區(qū)域的不一樣，其投入的方式也不同。
首先，我們從c類(lèi)終端即零售小店和小超市開(kāi)始抓起，而這類(lèi)終端還要分為abc三類(lèi)，a類(lèi)是屬于人氣旺、銷(xiāo)量大的終端，b類(lèi)是屬于有一定量的終端，c類(lèi)是屬于店小生意輕，一天的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有超過(guò)100元以上的終端。
爾后我們把區(qū)域也分為abc三類(lèi)戰(zhàn)區(qū)，我們的基本思路是a類(lèi)戰(zhàn)區(qū)是指偏遠(yuǎn)的，網(wǎng)絡(luò)滲透性差的區(qū)域，但又是白酒主消費(fèi)區(qū)域，如頭屯河區(qū)、東山區(qū)、烏魯木齊縣，因?yàn)檫@些區(qū)域，假如我們啟用誆釣差異法營(yíng)銷(xiāo)方案，容易進(jìn)入市場(chǎng)終端。b類(lèi)戰(zhàn)區(qū)如水磨溝區(qū)、新市區(qū)，由于靠近城市邊緣，業(yè)主對(duì)誆釣差異法容易接受，上貨快。c類(lèi)是天山區(qū)、沙區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域是城市的中心區(qū)，是高價(jià)位消費(fèi)的集散地，天山劍酒要攻克這個(gè)區(qū)域有許多難度，只能慢慢啃，我們?yōu)槭裁窗褏^(qū)域劃得如此之細(xì)，關(guān)鍵是要打好這第一場(chǎng)硬仗。
現(xiàn)在我們的初步區(qū)域網(wǎng)絡(luò)劃分為：
第二戰(zhàn)區(qū)是水磨溝區(qū)和天山區(qū)，在第一個(gè)時(shí)間內(nèi)配備2人，摸清市場(chǎng)情況，完成意向市場(chǎng)調(diào)查，并開(kāi)展逐步鋪貨工作。等第一戰(zhàn)區(qū)完成第一階段工作后，抽調(diào)6名人員，集中攻克第二戰(zhàn)區(qū)，后續(xù)在15天內(nèi)完成400家的鋪貨。
第三戰(zhàn)區(qū)為天山區(qū)、沙區(qū)，在第一時(shí)間內(nèi)配備2個(gè)人員，在20天內(nèi)完成市場(chǎng)終端和初步鋪貨工作。進(jìn)入第三階段后再配入6名業(yè)務(wù)能力極強(qiáng)的能手，進(jìn)行大面積的攻克，達(dá)到第三階段完成該戰(zhàn)區(qū)600家的鋪貨量，最終合計(jì)完成xx家的終端鋪貨任務(wù)。
酒店終端市場(chǎng)在零售終端完成1500家后，組織十個(gè)人的酒店開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，開(kāi)始主攻c類(lèi)酒店終端，主打產(chǎn)品為248ml天山劍窖，鋪貨策略運(yùn)用雙品牌彈空方案(方案另案提供)。主要廣告?zhèn)鞑ネ黄泣c(diǎn)為五條烏市美食街。每一條街上的所有酒店安排不少于四個(gè)促銷(xiāo)小姐。同時(shí)其它人員分到各個(gè)片區(qū)進(jìn)行鋪貨，需要注意的是酒店絕對(duì)不能和其它終端合在一起或一個(gè)人同時(shí)管轄二個(gè)不同類(lèi)型的終端，以便造成業(yè)務(wù)人員占市場(chǎng)價(jià)格的孔子，亂打價(jià)格戰(zhàn)。
這些任務(wù)的完成，要依靠以下幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略：
1、指標(biāo)量化，現(xiàn)階段鋪貨期不能講總?cè)蝿?wù)，而要按天任務(wù)、三天任務(wù)、一周任務(wù)、十天任務(wù)、十五天任務(wù)、二十天任務(wù)、二十五天任務(wù)，和三十天任務(wù)來(lái)量化。這樣，不但在第一時(shí)間發(fā)生問(wèn)題，可以極時(shí)補(bǔ)救，不傷筋骨。業(yè)務(wù)員完成的任務(wù)也比較輕松，為后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)完成帶來(lái)保證。
2、其量化指標(biāo)為：第一階段每天三件(雙品牌計(jì)為6件)，主要方向向各大小區(qū)零售店、小超市鋪設(shè)，再次是向各散住區(qū)鋪設(shè)，最后鋪向商業(yè)區(qū)。并進(jìn)行難易四分法，對(duì)各自的片區(qū)實(shí)行分類(lèi)，達(dá)到最速率有效攻克。
第二階段，即四個(gè)星期后每天增加到5件，主要向辦公區(qū)域和小酒店鋪設(shè)；第三階段任務(wù)5件，但主要集中打攻堅(jiān)戰(zhàn)，向中心區(qū)域鋪設(shè)；對(duì)第二步酒店的鋪設(shè)從第二階段開(kāi)始，并與零售分開(kāi)，采用與零售進(jìn)行工作競(jìng)爭(zhēng)，但不能滲入零售的策略。當(dāng)然，酒店先鋪設(shè)c類(lèi)，也可鋪設(shè)一部分b類(lèi)，但不能鋪設(shè)a類(lèi)，這是策略，必須遵守游戲規(guī)則。
3、終端數(shù)據(jù)錄入，業(yè)務(wù)員在進(jìn)入鋪貨期中，必須完成與業(yè)主的合同簽訂，業(yè)務(wù)登記和回公司數(shù)據(jù)錄入，并結(jié)清款項(xiàng)，絕對(duì)不能拖到第二天，拖一天要做出相應(yīng)的處罰，終端數(shù)據(jù)錄入后等第二次回款時(shí)，進(jìn)入業(yè)務(wù)員網(wǎng)絡(luò)積分累積，累計(jì)越多，工資基數(shù)越大，一般以5元為一個(gè)終端，每個(gè)終端必須完成不少于三次以上的回款行為，假如三個(gè)月內(nèi)無(wú)發(fā)生兩次以上進(jìn)貨行為，或銷(xiāo)售額不足保證點(diǎn)，該終端基礎(chǔ)工資將取消，一切以電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，達(dá)到100家終端以上之后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)實(shí)際回款總額，給予提成。對(duì)同一門(mén)牌、同一電話號(hào)碼、同一地址和同一個(gè)店出現(xiàn)二個(gè)人名的情況將予以取消，并給與罰款。
4、終端數(shù)據(jù)錄入員必須每天清理數(shù)據(jù)庫(kù)一次，一周向營(yíng)銷(xiāo)老總遞交情況報(bào)告。
5、計(jì)算業(yè)務(wù)員工資有3條規(guī)定：
(1)鋪貨終端數(shù)；
(2)鋪貨量基本底線。
(3)鋪貨回款標(biāo)準(zhǔn)頻次。
6、要求主推品牌為兩件：一件為特曲，一件為老窖，老窖要求去掉包裝，改為牛皮紙古典包裝。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十五
第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)。
項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
地理位置。
地質(zhì)地貌狀況。
土地面積及紅線圖。
土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
七通一平現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
地塊周邊的建筑物。
綠化景觀。
自然景觀。
歷史人文景觀。
環(huán)境污染狀況。
3、地塊交通條件調(diào)查。
地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
購(gòu)物場(chǎng)所。
文化教育。
醫(yī)療衛(wèi)生。
金融服務(wù)。
郵政服務(wù)。
娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
生活服務(wù)。
娛樂(lè)休息設(shè)施。
周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。
二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)。
國(guó)家宏觀金融政策：
貨幣政策。
利率。
固定資產(chǎn)投資總額：
全國(guó)及項(xiàng)目所在地。
其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重。
社會(huì)消費(fèi)品零售總額：
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
商品住宅價(jià)格指數(shù)。
中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異。
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
6、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析。
各種檔次商品住宅客戶(hù)分析。
商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析。
三土地swot（深層次）分析。
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。
2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
四項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研。
類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料。
項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料。
綜合評(píng)判。
2、項(xiàng)目定位。
市場(chǎng)定位：
區(qū)域定位。
主力客戶(hù)群定位。
功能定位。
建筑風(fēng)格定位。
五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。
1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念。
商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
選擇可類(lèi)比項(xiàng)目。
類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值。
a市政交通及直入交通的便利性的差異。
b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
教育和人文景觀的差異。
各種污染程度的差異。
社區(qū)素質(zhì)的差異。
c周邊市政配套便利性的差異。
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
b單體戶(hù)型設(shè)計(jì)。
c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素。
a經(jīng)濟(jì)因素。
b政策因素。
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)。
項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析。
項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算。
六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
1、均價(jià)的確定。
住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法。
a分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍。
b確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格。
運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
商品住宅定價(jià)法：
差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶(hù)型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）。
各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：
確定基礎(chǔ)均價(jià)。
確定系數(shù)。
確定幅度。
具體單位定價(jià)模擬。
七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2、項(xiàng)目首期成本模擬。
成本模擬表及其說(shuō)明。
3、項(xiàng)目收益部分模擬。
銷(xiāo)售收入模擬：
銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)。
銷(xiāo)售收入模擬表。
利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：
模擬說(shuō)明。
利潤(rùn)模擬表。
敏感性分析：
可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響。
八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)。
價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周。
邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值。
項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功。
2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性。
減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。
3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化。
國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)。
九開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議。
1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素。
政策法規(guī)因素。
地塊狀況因素。
發(fā)展商操作水平因素。
資金投放量及資金回收要求。
銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素。
市場(chǎng)供求因素。
上市時(shí)間要求。
2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟。
項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估。
第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)。
通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
一總體規(guī)劃。
1、項(xiàng)目地塊概述。
項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
項(xiàng)目臨界四周狀況。
項(xiàng)目地貌狀況。
2、項(xiàng)目地塊情況分析。
發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
3、建筑空間布局。
項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明。
項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明。
4、道路系統(tǒng)布局。
地塊周邊交通環(huán)境示意：
地塊周邊基本路網(wǎng)。
項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。
項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：
項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明。
項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置。
5、綠化系統(tǒng)布局。
地塊周邊景觀環(huán)境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：
項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
6、公建與配套系統(tǒng)。
項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
項(xiàng)目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示。
營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示。
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
7、分期開(kāi)發(fā)。
分期開(kāi)發(fā)思路。
首期開(kāi)發(fā)思路。
8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。
二建筑風(fēng)格定位。
1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
建筑色彩計(jì)劃。
2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
三主力戶(hù)型選擇。
1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例。
3、主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)提示別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
4、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示。
寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示。
四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
1、室內(nèi)空間布局提示。
2、公共空間主題選擇。
3、庭院景觀提示。
五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用。
項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造。
3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)。
營(yíng)銷(xiāo)中心大堂。
管理辦公室。
2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較。
2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
客房裝修概念設(shè)計(jì)。
室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示。
4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示。
5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
2、背景音樂(lè)指導(dǎo)。
廣場(chǎng)音樂(lè)布置。
項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置。
九小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)。
2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式。
住戶(hù)特征描述。
第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷(xiāo)售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀念。
一建筑材料選用提示。
1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比。
2、新型建筑裝飾材料提示。
3、建筑材料選用提示。
二施工工藝流程指導(dǎo)。
1、工程施工規(guī)范手冊(cè)。
2、施工工藝特殊流程提示。
三質(zhì)量控制。
1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制。
1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示。
2、施工組織與管理。
五造價(jià)控制。
1、建筑成本預(yù)算提示。
2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
六安全管理。
1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案。
2
第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)。
項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
其他形象（略）。
一項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分。
1、名稱(chēng)。
項(xiàng)目名。
道路名。
建筑名。
組團(tuán)名。
2、標(biāo)志。
3、標(biāo)準(zhǔn)色。
4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
二延展及運(yùn)用部分。
1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)。
建筑物主體。
工地圍墻。
主路網(wǎng)及參觀路線。
環(huán)境綠化。
2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)。
臺(tái)面設(shè)計(jì)。
展板設(shè)計(jì)。
營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌。
銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)。
示范單位導(dǎo)視牌。
示范單位樣板房說(shuō)明牌。
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析。
1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查。
項(xiàng)目概括。
市場(chǎng)定位。
銷(xiāo)售價(jià)格。
銷(xiāo)售政策措施。
廣告推廣手法。
主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)。
其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段。
3、結(jié)論。
二項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策。
1、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃。
2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策。
三目標(biāo)客戶(hù)群定位分析。
1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
家庭成員結(jié)構(gòu)。
家庭收入情況。
住房要求、生活習(xí)慣。
4、項(xiàng)目客戶(hù)群定位。
目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定。
市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究。
目標(biāo)市場(chǎng)特征描述。
目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分。
目標(biāo)客戶(hù)特征描述。
目標(biāo)客戶(hù)資料。
四價(jià)格定位及策略。
1、項(xiàng)目單方成本。
2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)。
3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格。
4、價(jià)格策略。
定價(jià)方法。
均價(jià)。
付款方式和進(jìn)度。
優(yōu)惠條款。
樓層和方位差價(jià)。
綜合計(jì)價(jià)公式。
5、價(jià)格分期策略。
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格。
入市價(jià)格。
價(jià)格升幅周期。
價(jià)格升幅比例。
價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制。
項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表。
五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析。
3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
六廣告策略。
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
廣告總體策略。
廣告的階段性劃分。
2、廣告主題。
3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正。
5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
購(gòu)房須知。
詳細(xì)價(jià)格表。
銷(xiāo)售控制表。
樓書(shū)。
宣傳海報(bào)、折頁(yè)。
認(rèn)購(gòu)書(shū)。
正式合同。
交房標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理公約。
七媒介策略。
1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略。
媒體選擇。
媒體創(chuàng)新使用。
2、軟性新聞主題。
3、媒介組合。
4、投放頻率及規(guī)模。
5、費(fèi)用估算。
1、現(xiàn)場(chǎng)包裝。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公關(guān)活動(dòng)。
九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝。
十營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正。
1、效果測(cè)評(píng)形式。
進(jìn)行性測(cè)評(píng)。
結(jié)論性測(cè)評(píng)。
2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)。
銷(xiāo)售收入。
企業(yè)利潤(rùn)。
市場(chǎng)占有率。
第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)。
銷(xiāo)售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷(xiāo)工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。
一銷(xiāo)售周期劃分及控制。
1、銷(xiāo)售策略。
營(yíng)銷(xiāo)思想（全面營(yíng)銷(xiāo)）：
全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)。
全員營(yíng)銷(xiāo)。
銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)：
專(zhuān)職售樓人員（銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售代表）銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）。
兼職售樓員。
銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)銷(xiāo)售階段：
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。
蓄勢(shì)調(diào)整期。
開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期。
銷(xiāo)售擴(kuò)張期。
強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期。
掃尾清盤(pán)期。
政策促銷(xiāo)。
銷(xiāo)售活動(dòng)。
銷(xiāo)售承諾。
2、銷(xiāo)售過(guò)程模擬。
銷(xiāo)售實(shí)施：
顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析。
樓房情況介紹。
簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)。
客戶(hù)檔案記錄。
成交情況總匯。
正式合同公證。
簽定正式合同。
辦理銀行按揭。
銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控。
成交情況匯總。
銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控：
收款催款過(guò)程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住環(huán)節(jié)控制。
客戶(hù)檔案。
客戶(hù)回訪與親情培養(yǎng)。
與物業(yè)管理的交接。
銷(xiāo)售結(jié)束：
銷(xiāo)售資料的整理和保管。
銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定。
銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄。
銷(xiāo)售工作總結(jié)。
1、批文及銷(xiāo)售資料。
批文：
公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
商品房銷(xiāo)售許可證。
樓宇說(shuō)明書(shū)：
項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞。
戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖。
會(huì)所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）。
合同文本：
預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）。
銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書(shū)。
2、人員組建。
銷(xiāo)售輔導(dǎo)：
發(fā)展商銷(xiāo)售隊(duì)伍。
a主管銷(xiāo)售副總。
b銷(xiāo)售部經(jīng)理。
c銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制。
d銷(xiāo)售代表。
e銷(xiāo)售/事務(wù)型人員。
f銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員。
g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作。
a專(zhuān)職銷(xiāo)售經(jīng)理。
b派員實(shí)地參與銷(xiāo)售。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
銷(xiāo)售代理：
發(fā)展商與專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司配合。
a負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的副總。
b處理法律事務(wù)人員。
c財(cái)務(wù)人員。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司成立項(xiàng)目銷(xiāo)售隊(duì)伍。
a銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）。
b銷(xiāo)售代表。
c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部銷(xiāo)售管理及支持。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表。
4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬。
銷(xiāo)售控制表。
銷(xiāo)售收入預(yù)算表。
5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表。
總費(fèi)用預(yù)算。
分項(xiàng)開(kāi)支：
銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用。
銷(xiāo)售人員工資。
銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)銷(xiāo)售人員服裝費(fèi)。
銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用。
銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用。
銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用.邊際費(fèi)用：
銷(xiāo)售優(yōu)惠打折。
銷(xiāo)售公關(guān)費(fèi)用。
6、財(cái)務(wù)策略。
信貸：
選擇適當(dāng)銀行。
控制貸款規(guī)模、周期。
合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)。
銀企關(guān)系塑造。
信貸與按揭互動(dòng)操作。
付款方式：
多種付款選擇。
優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
付款方式引導(dǎo)。
付款方式變通。
按揭：
明晰項(xiàng)目按揭資料。
盡可能擴(kuò)大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)。
保險(xiǎn)公司及條約。
公證處及條約。
按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
合伙股東：
實(shí)收資本注入。
關(guān)聯(lián)公司操作。
股東分配。
換股操作。
資本運(yùn)營(yíng)。
7、商業(yè)合作關(guān)系。
雙方關(guān)系：
發(fā)展商與策劃商。
發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商與承建商。
發(fā)展商與承銷(xiāo)商。
發(fā)展商與廣告商。
發(fā)展商與物業(yè)管理商。
發(fā)展商與銀行（融資單位）。
三方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商、策劃商、承銷(xiāo)商。
發(fā)展商、策劃商、廣告商。
發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
8、工作協(xié)調(diào)配合。
甲方主要負(fù)責(zé)人：
全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織。
直接合作人：合同洽談。
銷(xiāo)售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
信息反饋。
催辦銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)劃撥。
工作效果總結(jié)。
財(cái)務(wù)部：
了解項(xiàng)目銷(xiāo)售工作進(jìn)展。
銷(xiāo)售管理工作，配合催收房款。
配合銷(xiāo)售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)。
工程部：
工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配。
嚴(yán)把工程質(zhì)量。
文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象。
銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合。
物業(yè)管理公司：
工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
人員形象。
銷(xiāo)售文件配合。
銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理。
軍體操練。
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
五銷(xiāo)售培訓(xùn)。
1、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)。
詳細(xì)介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
物業(yè)詳情：
項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件。
物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況。
項(xiàng)目特點(diǎn)。
a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、
容積率、綠化率等。
c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
d項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策。
業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)。
a術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解。
b建筑識(shí)圖。
c計(jì)算戶(hù)型面積。
心理學(xué)基礎(chǔ)。
銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
銷(xiāo)售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧。
a如何以問(wèn)題套答案。
b詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
c掌握買(mǎi)家心理。
d恰當(dāng)使用電話的方法。
展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧。
a客戶(hù)心理分析。
b銷(xiāo)售員接待客戶(hù)技巧。
推銷(xiāo)技巧。
語(yǔ)言技巧。
身體語(yǔ)言技巧。
簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序：售樓部簽約程序。
a辦理按揭及計(jì)算。
b入住程序及費(fèi)用。
c合同說(shuō)明。
d其他法律文件。
e所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格。
展銷(xiāo)會(huì)簽訂合同的技巧和方法。
a訂金的靈活處理。
b客戶(hù)跟蹤。
物業(yè)管理課程：
物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管理規(guī)則。
公共契約。
銷(xiāo)售模擬：
及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)。
2、銷(xiāo)售手冊(cè)。
批文：
公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
商品房銷(xiāo)售許可證。
樓宇說(shuō)明書(shū)：
項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞。
戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖。
會(huì)所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：
預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）。
銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書(shū)。
3、客戶(hù)管理系統(tǒng)。
電話接聽(tīng)登記表。
新客戶(hù)表。
老客戶(hù)表。
客戶(hù)訪談?dòng)涗洷怼?BR> 銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表。
銷(xiāo)售周報(bào)表。
銷(xiāo)售月報(bào)表。
已成交客戶(hù)檔案表。
應(yīng)收帳款控制表。
保留樓盤(pán)控制表。
4、銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
職業(yè)精神。
職業(yè)信條。
職業(yè)特征。
銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性。
業(yè)務(wù)的特殊性。
業(yè)務(wù)的技巧。
項(xiàng)目概括：
項(xiàng)目基本情況。
優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求。
阻力點(diǎn)剖析。
升值潛力空間。
銷(xiāo)售部管理架構(gòu)：
職能。
人員設(shè)置與分工。
待遇。
六銷(xiāo)售組織與日常管理。
1、組織與激勵(lì)。
銷(xiāo)售部組織架構(gòu)：
主管銷(xiāo)售副總。
銷(xiāo)售部經(jīng)理。
銷(xiāo)售主管。
銷(xiāo)售控制。
廣告、促銷(xiāo)主管。
銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員。
綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員。
財(cái)務(wù)人員（配合）。
銷(xiāo)售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十六
今年初秋一到，烏市白酒市場(chǎng)就開(kāi)始熱鬧了起來(lái)。那么到底誰(shuí)能在烏市市場(chǎng)中能分得一杯湯水，誰(shuí)又能在烏市市場(chǎng)充分顯示自我與眾不一樣的魅力，那得看各家企業(yè)的各種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案是否貼近消費(fèi)者，是否貼合整個(gè)消費(fèi)系統(tǒng)的規(guī)律，如果有了這兩條，那么今年的市場(chǎng)至少你能夠分得豐收的一小杯，天山劍來(lái)了，帶著一種勇氣和魄力來(lái)到這個(gè)西北邊上的大城市，它又將是扮演一個(gè)什么樣的主角進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)呢?這就是策劃的關(guān)鍵，本案旨在解決以下問(wèn)題：
1、營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的基礎(chǔ)建設(shè);。
2、烏市營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì);。
3、烏市市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入;。
4、烏市市場(chǎng)的廣告策略;。
5、烏市工作排期執(zhí)行。
建立一支強(qiáng)硬的，有戰(zhàn)斗力的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍十分重要，這是贏得銷(xiāo)售市場(chǎng)的基礎(chǔ)。但天山劍目前還談不上營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍基礎(chǔ)，還是屬于一張白紙。為此，建立一個(gè)有必須素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是十分有必要的，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的按排，將走以下幾步：
第一、于本月x日起對(duì)現(xiàn)招的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要課程有：
1、營(yíng)銷(xiāo)理念和白酒市場(chǎng)終端開(kāi)發(fā)的要求;。
2、終端開(kāi)拓的基本步驟。
3、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的基本構(gòu)架。
4、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的心理觀念。
5、白酒營(yíng)銷(xiāo)的基本技巧。
培訓(xùn)的主要辦法采用互動(dòng)、倒置的反逆向培訓(xùn)方式進(jìn)行實(shí)踐性培訓(xùn)，時(shí)間需要一個(gè)星期，市場(chǎng)模擬一個(gè)星期。
第二、定于本月x日開(kāi)始進(jìn)行隊(duì)伍分工及市場(chǎng)自我完善：
1、實(shí)際操作過(guò)程，完成月工作計(jì)劃，周執(zhí)行計(jì)劃和自我心得完善，和市場(chǎng)的基本操作。
2、完成服務(wù)與溝通的軟性實(shí)踐，進(jìn)行全面與終端商的溝通實(shí)踐，與兄弟片區(qū)的總結(jié)交流，完成心理的溝通總結(jié)分析。
3、市場(chǎng)排期表制作的基本技能操作。
第三，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的區(qū)域劃分，完成營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的組織合成。
營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)是營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍在市場(chǎng)中運(yùn)作的戰(zhàn)場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)建立的科學(xué)與否，是企業(yè)走向成功的關(guān)鍵，為此，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的分類(lèi)：
a、基礎(chǔ)零售終端分為a、b、c三類(lèi)。
基礎(chǔ)酒店終端分為a、b、c三類(lèi)。
b、基礎(chǔ)酒店的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)方案基本屬于市場(chǎng)基礎(chǔ)層消費(fèi)，而烏市的特點(diǎn)是基礎(chǔ)零售終端由于區(qū)域的不一樣，其投入的方式也不一樣。
首先，我們從c類(lèi)終端即零售小店和小超市開(kāi)始抓起，而這類(lèi)終端還要分為abc三類(lèi)，a類(lèi)是屬于人氣旺、銷(xiāo)量大的終端，b類(lèi)是屬于有必須量的終端，c類(lèi)是屬于店小生意輕，一天的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有超過(guò)100元以上的終端。
爾后我們把區(qū)域也分為abc三類(lèi)戰(zhàn)區(qū)，我們的基本思路是a類(lèi)戰(zhàn)區(qū)是指偏遠(yuǎn)的，網(wǎng)絡(luò)滲透性差的區(qū)域，但又是白酒主消費(fèi)區(qū)域，如頭屯河區(qū)、東山區(qū)、烏魯木齊縣，因?yàn)檫@些區(qū)域，假如我們啟用誆釣差異法營(yíng)銷(xiāo)方案，容易進(jìn)入市場(chǎng)終端。b類(lèi)戰(zhàn)區(qū)如水磨溝區(qū)、新市區(qū)，由于靠近城市邊緣，業(yè)主對(duì)誆釣差異法容易理解，上貨快。c類(lèi)是天山區(qū)、沙區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域是城市的中心區(qū)，是高價(jià)位消費(fèi)的集散地，天山劍酒要攻克這個(gè)區(qū)域有許多難度，只能慢慢啃，我們?yōu)槭裁窗褏^(qū)域劃得如此之細(xì)，關(guān)鍵是要打好這第一場(chǎng)硬仗。
第二戰(zhàn)區(qū)是水磨溝區(qū)和天山區(qū)，在第一個(gè)時(shí)間內(nèi)配備2人，摸清市場(chǎng)狀況，完成意向市場(chǎng)調(diào)查，并開(kāi)展逐步鋪貨工作。等第一戰(zhàn)區(qū)完成第一階段工作后，抽調(diào)6名人員，集中攻克第二戰(zhàn)區(qū)，后續(xù)在15天內(nèi)完成400家的鋪貨。
第三戰(zhàn)區(qū)為天山區(qū)、沙區(qū)，在第一時(shí)間內(nèi)配備2個(gè)人員，在20天內(nèi)完成市場(chǎng)終端和初步鋪貨工作。進(jìn)入第三階段后再配入6名業(yè)務(wù)潛力極強(qiáng)的能手，進(jìn)行大面積的攻克，到達(dá)第三階段完成該戰(zhàn)區(qū)600家的鋪貨量，最終合計(jì)完成xx家的終端鋪貨任務(wù)。
酒店終端市場(chǎng)在零售終端完成1500家后，組織十個(gè)人的酒店開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，開(kāi)始主攻c類(lèi)酒店終端，主打產(chǎn)品為248ml天山劍窖，鋪貨策略運(yùn)用雙品牌彈空方案。主要廣告?zhèn)鞑ネ黄泣c(diǎn)為五條烏市美食街。每一條街上的所有酒店安排不少于四個(gè)促銷(xiāo)小姐。同時(shí)其它人員分到各個(gè)片區(qū)進(jìn)行鋪貨，需要注意的是酒店絕對(duì)不能和其它終端合在一齊或一個(gè)人同時(shí)管轄二個(gè)不一樣類(lèi)型的終端，以便造成業(yè)務(wù)人員占市場(chǎng)價(jià)格的孔子，亂打價(jià)格戰(zhàn)。
這些任務(wù)的完成，要依靠以下幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略：
1、指標(biāo)量化，現(xiàn)階段鋪貨期不能講總?cè)蝿?wù)，而要按天任務(wù)、三天任務(wù)、一周任務(wù)、十天任務(wù)、十五天任務(wù)、二十天任務(wù)、二十五天任務(wù)，和三十天任務(wù)來(lái)量化。這樣，不但在第一時(shí)間發(fā)生問(wèn)題，能夠極時(shí)補(bǔ)救，不傷筋骨。業(yè)務(wù)員完成的任務(wù)也比較簡(jiǎn)單，為后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)完成帶來(lái)保證。
2、其量化指標(biāo)為：第一階段每一天三件(雙品牌計(jì)為6件)，主要方向向各大小區(qū)零售店、小超市鋪設(shè)，再次是向各散住區(qū)鋪設(shè)，最后鋪向商業(yè)區(qū)。并進(jìn)行難易四分法，對(duì)各自的片區(qū)實(shí)行分類(lèi)，到達(dá)最速率有效攻克。
第二階段，即四個(gè)星期后每一天增加到5件，主要向辦公區(qū)域和小酒店鋪設(shè);第三階段任務(wù)5件，但主要集中打攻堅(jiān)戰(zhàn)，向中心區(qū)域鋪設(shè);對(duì)第二步酒店的鋪設(shè)從第二階段開(kāi)始，并與零售分開(kāi)，采用與零售進(jìn)行工作競(jìng)爭(zhēng)，但不能滲入零售的策略。當(dāng)然，酒店先鋪設(shè)c類(lèi)，也可鋪設(shè)一部分b類(lèi)，但不能鋪設(shè)a類(lèi)，這是策略，務(wù)必遵守游戲規(guī)則。
3、終端數(shù)據(jù)錄入，業(yè)務(wù)員在進(jìn)入鋪貨期中，務(wù)必完成與業(yè)主的合同簽訂，業(yè)務(wù)登記和回公司數(shù)據(jù)錄入，并結(jié)清款項(xiàng)，絕對(duì)不能拖到第二天，拖一天要做出相應(yīng)的處罰，終端數(shù)據(jù)錄入后等第二次回款時(shí)，進(jìn)入業(yè)務(wù)員網(wǎng)絡(luò)積分累積，累計(jì)越多，工資基數(shù)越大，一般以5元為一個(gè)終端，每個(gè)終端務(wù)必完成不少于三次以上的回款行為，假如三個(gè)月內(nèi)無(wú)發(fā)生兩次以上進(jìn)貨行為，或銷(xiāo)售額不足保證點(diǎn)，該終端基礎(chǔ)工資將取消，一切以電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，到達(dá)100家終端以上之后透過(guò)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)實(shí)際回款總額，給予提成。對(duì)同一門(mén)牌、同一電話號(hào)碼、同一地址和同一個(gè)店出現(xiàn)二個(gè)人名的狀況將予以取消，并給與罰款。
4、終端數(shù)據(jù)錄入員務(wù)必每一天清理數(shù)據(jù)庫(kù)一次，一周向營(yíng)銷(xiāo)老總遞交狀況報(bào)告。
5、計(jì)算業(yè)務(wù)員工資有3條規(guī)定：
(1)鋪貨終端數(shù);。
(2)鋪貨量基本底線。
(3)鋪貨回款標(biāo)準(zhǔn)頻次。
6、要求主推品牌為兩件：一件為特曲，一件為老窖，老窖要求去掉包裝，改為牛皮紙古典包裝。
營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入要采用各種不一樣的方式進(jìn)行導(dǎo)入，本次營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入將采用差異法營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入法進(jìn)行工作：
差異營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入法的方案為：在進(jìn)行鋪貨時(shí)，采用釣魚(yú)的形式進(jìn)行，鋪貨務(wù)必構(gòu)成合同協(xié)議形式，一件酒的價(jià)格務(wù)必當(dāng)場(chǎng)收回，但合同規(guī)定，當(dāng)該酒在7—10天內(nèi)售完后，再進(jìn)第二件時(shí)，能夠把第一件酒的70%的貨款予以退回，作為公司對(duì)終端的支持和酬謝。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是有小便宜可沾，一般c類(lèi)終端業(yè)主都會(huì)理解，并有合同為準(zhǔn)，其信任度大提高。由于完成首次購(gòu)買(mǎi)，超多酒品庫(kù)壓在業(yè)主終端，迫使他們進(jìn)行用心銷(xiāo)售。本活動(dòng)不適用a類(lèi)和b類(lèi)終端。
當(dāng)進(jìn)入到第二次購(gòu)買(mǎi)時(shí)，我們開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的差異促銷(xiāo)活動(dòng)，這種促銷(xiāo)是透過(guò)酒中探寶，來(lái)提起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，到達(dá)完成二次購(gòu)買(mǎi)的熱潮，迫使業(yè)主動(dòng)進(jìn)第三批貨。完成第三次購(gòu)買(mǎi)與我們?cè)O(shè)計(jì)投遞的五封qq信件也有密切關(guān)系，把五封qq信設(shè)計(jì)成有促銷(xiāo)行為的方案，到達(dá)消費(fèi)者自動(dòng)上門(mén)購(gòu)買(mǎi)的目的。
我們認(rèn)為運(yùn)用這三種方式是完全能夠解決市場(chǎng)導(dǎo)入xx家終端的目標(biāo)。
個(gè)性提醒的一點(diǎn)：由于此種鋪貨方式有必須的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)要是廣告?zhèn)鞑ジ簧?，?huì)造成市場(chǎng)價(jià)格體系的大混亂，甚至?xí)痛硕旬a(chǎn)品做死。假若做不到互相對(duì)應(yīng)，請(qǐng)放下這種形式。
天山劍酒的廣告策略分為以下步驟：
1、五封信策略：在招聘中，我們?yōu)槭裁匆惺找慌麄鲉T，就是用在這個(gè)方面。我們將策劃創(chuàng)意出五封不一樣風(fēng)格的、極有煽動(dòng)性的qq家書(shū)，主要講述“天山劍”酒的動(dòng)人由來(lái)和讓人心動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)契機(jī)，一步一步把消費(fèi)者的胃口吊起來(lái)，讓消費(fèi)者無(wú)法忘記這種叫“天山劍”的酒，直到看完第五封信時(shí)，讓人非得去嘗試一口不可，為期為20至30天，發(fā)行每期不少于5萬(wàn)份。
2、立花策略：由于此刻貼pop一般工商局會(huì)干涉，但立花沒(méi)人能管。我們印制一大批立花，打上天山劍的廣告語(yǔ)和天山劍品牌，布置到各個(gè)終端和部分家庭，進(jìn)行氣勢(shì)宣傳，與眾不一樣，肯定會(huì)帶來(lái)不一樣的收獲。用膠帶把天山劍大盒包裝箱合六為一擺設(shè)在各個(gè)零售終端外面，以作宣傳，這樣既與眾不一樣，工商局也不會(huì)管。
3、大門(mén)口放置一些小展板，進(jìn)行宣傳，展板上只要有“天山劍酒已到”字樣均可。
4、制作一部15秒的廣告片，待促銷(xiāo)活動(dòng)完成后制作，主題為“義氣男兒—天山劍”。
5、促銷(xiāo)的“啟事”廣告，詳細(xì)資料在后續(xù)的促銷(xiāo)策劃案中。要求以酒店終端為主要目標(biāo)，以小超市為輔助進(jìn)行宣傳。
6、終端小禮品，要趕制一批送給客戶(hù)的小禮品，價(jià)值在5元錢(qián)左右，要求形象活潑，有收藏價(jià)值。
7、一個(gè)連續(xù)的平面報(bào)紙廣告，主要是推動(dòng)高檔酒的銷(xiāo)售。
尾語(yǔ)。
一切策劃，不可能百分之一百到位，但只要能夠完成其80%以上，我們的市場(chǎng)將大有起色。當(dāng)然，執(zhí)行中肯定會(huì)有許多磨擦，愿我們互相理解，互相支持，只有一個(gè)目標(biāo)，把市場(chǎng)做大，把蛋糕做大，這才是真理。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十七
建立一支強(qiáng)硬的，有戰(zhàn)斗力的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍非常重要，這是贏得銷(xiāo)售市場(chǎng)的基礎(chǔ)。但天山劍目前還談不上營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍基礎(chǔ)，還是屬于一張白紙。為此，建立一個(gè)有一定素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是非常有必要的，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的按排，將走以下幾步：
第一、于本月x日起對(duì)現(xiàn)招的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要課程有：
1、營(yíng)銷(xiāo)理念和白酒市場(chǎng)終端開(kāi)發(fā)的要求；
2、終端開(kāi)拓的基本步驟。
4、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的心理觀念。
培訓(xùn)的主要辦法采用互動(dòng)、倒置的反逆向培訓(xùn)方式進(jìn)行實(shí)踐性培訓(xùn)，時(shí)間需要一個(gè)星期，市場(chǎng)模擬一個(gè)星期。
第二、定于本月x日開(kāi)始進(jìn)行隊(duì)伍分工及市場(chǎng)自我完善：
1、實(shí)際操作過(guò)程，完成月工作計(jì)劃，周執(zhí)行計(jì)劃和自我心得完善，和市場(chǎng)的基本操作。
2、完成服務(wù)與溝通的軟性實(shí)踐，進(jìn)行全面與終端商的溝通實(shí)踐，與兄弟片區(qū)的總結(jié)交流，完成心理的溝通總結(jié)分析。
3、市場(chǎng)排期表制作的基本技能操作。
第三，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的區(qū)域劃分，完成營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的組織合成。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十八
機(jī)會(huì)和威脅指能夠影響9000b市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的外部因素。
主要機(jī)會(huì)有：
(1)以往長(zhǎng)城機(jī)所配的各類(lèi)中西文顯示卡，提供了已為用戶(hù)所接受的中文顯示標(biāo)準(zhǔn)，并且已在其上開(kāi)發(fā)了大量應(yīng)用軟件和應(yīng)用系統(tǒng)，其應(yīng)用具有習(xí)慣性和延續(xù)性。
(2)日前按長(zhǎng)城中文標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的大量工具軟件，支撐軟件及通用系統(tǒng)，為9000b提供了有力的軟件支持。。
(3)計(jì)算機(jī)市場(chǎng)硬件的利潤(rùn)率已很低，漢卡尚屬占用資金少而利潤(rùn)率較高的產(chǎn)品，如果給予分銷(xiāo)商可觀的利潤(rùn)及制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)政策，9000b是會(huì)為廣大分銷(xiāo)商所積極接受的。目前，業(yè)界流行的口號(hào)是“什么賺錢(qián)就賣(mài)什么”。
主要威脅有：
(1)以往對(duì)漢卡沒(méi)有作為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)品加以宣傳和樹(shù)立形象，因而給用戶(hù)的印象是卡機(jī)一體，漢卡本身形象往往突出不夠。
(2)市場(chǎng)面上的各種軟漢字系統(tǒng)，由于機(jī)器速度的加快，其中文處理速度的弱點(diǎn)得到一定程度的彌補(bǔ)，而且其成本少，價(jià)格低，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又由于其不占擴(kuò)展槽，因而迎合了一些擴(kuò)展槽使用較為緊張的用戶(hù)的要求，從而對(duì)漢卡形成威脅。
(3)個(gè)人電腦家庭化成為當(dāng)今市場(chǎng)走向，成為銷(xiāo)量增長(zhǎng)最快的家電，而個(gè)人用戶(hù)在選購(gòu)中文系統(tǒng)時(shí)，更注重的是價(jià)格，若漢卡不能確實(shí)做到一卡多用，物有所值，恐怕難以占領(lǐng)這部分市場(chǎng)。
(4)用戶(hù)消費(fèi)有向中文windows轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，對(duì)漢卡形成一定的威脅。
2.優(yōu)勢(shì)(劣勢(shì))分析。
優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是影響9000b市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)在因素，優(yōu)勢(shì)指在應(yīng)用中可以獲得成功的一些戰(zhàn)略，劣勢(shì)指需要加以改正的一些不足之處。
3.問(wèn)題分析。
通過(guò)以上兩個(gè)方面的分析，在9000b的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中必須解決以下問(wèn)題。(略)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十九
要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的情況，市場(chǎng)狀況的分析必須包含下列的內(nèi)容：
(1)整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前的市場(chǎng)的規(guī)模。
(2)競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。
(3)競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
(4)消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。
(5)各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
(6)各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。
(7)各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。
(8)各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。
(9)各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
(10)競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。
(11)競(jìng)爭(zhēng)品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。
(12)公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。
(13)公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。
1、確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2、銷(xiāo)售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。
3、制定價(jià)格政策。
4、確定銷(xiāo)售方式。
5、廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。
6、促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7、公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇二十
總目標(biāo)：良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益目標(biāo)：樹(shù)立長(zhǎng)城中文系統(tǒng)國(guó)內(nèi)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的形象，帶動(dòng)和領(lǐng)導(dǎo)國(guó)內(nèi)中文應(yīng)用軟件的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。
經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)：年銷(xiāo)量――l萬(wàn)塊；單套毛利――400元/塊；全年毛利――400萬(wàn)元。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇二十一
任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用(經(jīng)銷(xiāo)費(fèi)用加管理費(fèi)用)、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇一
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位；
(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；
(3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析；
(4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析；
二、市場(chǎng)的調(diào)研。
或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；
(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；
(3)與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析；
(4)與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
三、企劃的定位。
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉usp(獨(dú)特的銷(xiāo)售主張)，提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
四、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思。
針對(duì)項(xiàng)目情況，確立幾個(gè)與之對(duì)應(yīng)的創(chuàng)意構(gòu)思，再?gòu)闹羞x擇最適合的構(gòu)思，圍繞構(gòu)思并配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)展開(kāi)推廣策略的安排。
五、傳播與媒介策略的分析。
有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
1.不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；
2.不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；
3.不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析；
4.不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；
5.不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；
6.不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；
7.戶(hù)外或其他媒體的分析；
8.不同的媒體組合形式的分析。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇二
餐廳以燒烤食品為主，定位于健康、時(shí)尚、創(chuàng)意的高檔餐廳。鑒于餐廳本身這個(gè)定位和餐廳所處環(huán)境的特殊性，建議從文化上做足功夫。畢竟一個(gè)餐廳的時(shí)尚創(chuàng)意，并不能有食客的味覺(jué)做主，而是餐廳整體打造和營(yíng)銷(xiāo)的效果。也是有食客的綜合感覺(jué)來(lái)決定的。就像人們?nèi)バ前涂?，并不只是為了喝咖啡，而是與咖啡有關(guān)的情調(diào)，情感，甚至情緒。三里屯又是一個(gè)著名的時(shí)尚文化新貴潮流的引導(dǎo)者和聚集地。尋找文化的時(shí)尚創(chuàng)意和餐廳的碰撞點(diǎn)，由此打造出本區(qū)域一個(gè)知名品牌，做到最后，甚至讓所有有計(jì)劃去三里屯的人都會(huì)將本餐廳列為備選。
下面圍繞這個(gè)思路。我分常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)策劃和促銷(xiāo)方案，和其他操作補(bǔ)充三部分來(lái)闡述：
第一部分：長(zhǎng)期營(yíng)銷(xiāo)策劃
作為一家高檔餐廳，出售的就不只是燒烤食品本身，而是一種燒烤飲食文化。
1. 燒烤文化。
燒烤食物，其實(shí)是現(xiàn)代人類(lèi)對(duì)原始先祖的飲食符碼的認(rèn)同，燒烤文化本身就傳達(dá)著漁獵時(shí)代的狂放與浪漫。同時(shí)它也包含著食材的原味的誘惑。因此，可以將這些作為一種營(yíng)銷(xiāo)推廣，這樣可以給人們一種印象，就是這是一個(gè)有品位的餐廳，去那里，不只是為了吃東西。要讓食客感知，來(lái)這里不只是來(lái)吃燒烤，而是在過(guò)一種返璞歸真又現(xiàn)代時(shí)尚的生活狀態(tài)。(具體操作方面：可以將這個(gè)做成廣告牌和文案，下面第三部分會(huì)有具體介紹。)
2. 食材的文化創(chuàng)意
健康營(yíng)養(yǎng)是當(dāng)今餐飲業(yè)不二的王牌。相信在食材和操作、品質(zhì)等方面，貴餐廳能做到出色。我就不贅述。這里，建議可以推出系列主題燒烤。
具體操作：可以將這些主題以文案（可輔之以圖畫(huà)或海報(bào)等）的形式做廣告或展示?；蛘呔驮诖髲B的廣告位置或店內(nèi)固定的地方展示。主題燒烤可以通過(guò)食材的巧妙搭配，或者味覺(jué)，或者顏色或者來(lái)歷或者產(chǎn)地等等，可以不斷變換。
如果客人感興趣，這些可以單獨(dú)預(yù)約（這也是高檔餐廳的特色服務(wù)）。就如同預(yù)約不同的心情，與不同的人，為不同的目的來(lái)餐廳做一次燒烤的味覺(jué)約會(huì)。
（4）酒品的聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
【或者制作一個(gè)視頻廣告：一個(gè)男士獨(dú)自在喝一種酒，這時(shí)一個(gè)女士?jī)?yōu)雅走來(lái)，端著一份誘人的燒烤，說(shuō)，哦，先生，您需要一個(gè)伴侶。。男士看著美麗的女士笑了，以為她說(shuō)的是愛(ài)情，這時(shí)女士把放著美味燒烤的盤(pán)子推到了男士的酒瓶或者酒杯旁邊，發(fā)出悅耳的輕微碰撞聲，這時(shí)女士又開(kāi)口了：它們也在等待相遇，或者它們也會(huì)產(chǎn)生愛(ài)情。。。
切下一個(gè)畫(huà)面：男士品嘗燒烤后的贊嘆。。。
可以加一個(gè)結(jié)尾，就是男女主人公的愉快用餐。。。
然后出餐廳的logo，廣告語(yǔ)等】
（1）餐廳的后廚操作模式，可以做宣傳。這里說(shuō)一下花式燒烤，這個(gè)也做文案。（具體參照第三部分）比如，燒烤也是一種藝術(shù)。。。
味蕾的舞蹈，視覺(jué)的盛宴，，，等等，可以有更多更好的創(chuàng)意表達(dá)。
（2）關(guān)于“3”的文章。
貴餐廳所在的“3.3三里屯服飾大廈，其命名“3.3”意指“三里屯中的三里屯”，更有三三不息，生生不盡的意思。不知道是有意構(gòu)思還是巧合，貴餐廳面積300平方，餐桌30張，都含著“3”，又在“3.3”大廈的頂層，可以這里做些文章。
具體操作：可以說(shuō)其中心中的中心，也可以在餐桌號(hào)碼為3的位置上做一些特殊的布置或者優(yōu)惠，或者宣傳。餐廳里應(yīng)有三張含有“3”的桌子，建議可以每天設(shè)一個(gè)貴賓顧客，就是在這三張里抽取一張當(dāng)天最幸運(yùn)的含“3”的食客，具體優(yōu)惠待遇或贈(zèng)送內(nèi)容，由餐廳隨時(shí)節(jié)和自身情況靈活掌握。
（3） 酒吧。
餐廳是以燒烤為主打。但是可以利用酒吧，做好晚上的營(yíng)業(yè)。這就是要尋找酒類(lèi)和燒烤的火花。也可以推出主題活動(dòng)?；蛘吲e辦各種活動(dòng)。（時(shí)間緊，如有興趣和需要，直接聯(lián)系我）
（4） 不定期或定期（餐廳據(jù)情況自定）舉辦主題沙龍或活動(dòng)。
以藝術(shù)和時(shí)尚為主，或者是創(chuàng)意活動(dòng)，吸引更多各界人士，餐廳所在的區(qū)域有各種風(fēng)格和名流店鋪，經(jīng)常有高端消費(fèi)者和明星大腕停留，那個(gè)著名的“china doll”就是例子，要吸引這部分人，必須走品位創(chuàng)意路線，才能脫穎而出。這樣的優(yōu)勢(shì)是，可以形成口碑效應(yīng)，同時(shí)會(huì)有一部分固定的高端消費(fèi)群體。至于活動(dòng)要根據(jù)當(dāng)季當(dāng)下的趨勢(shì)或餐廳自己選擇構(gòu)思。
（5） 關(guān)于餐廳的名字“聽(tīng)泉觀瀾 新派燒烤” 。聽(tīng)泉觀瀾，給人強(qiáng)烈的幽雅的與水有關(guān)的聯(lián)想。所以如果餐廳沒(méi)有與之相關(guān)的設(shè)施或裝修，建議增加。避免給人以玩文字游戲的錯(cuò)句，造成顧客不好的印象?？梢詫⒙?tīng)泉觀瀾和韓式傳統(tǒng)燒烤相結(jié)合宣傳，因?yàn)轫n國(guó)燒烤最大的特點(diǎn)就是嚴(yán)格選擇，原汁原味。以此概念推出廣告宣傳，并設(shè)主題餐單，給人一種親切輕松的飲食欲求，給人以都市的心靈棲息地的人文氣息的餐廳。
1 .首先是從11點(diǎn)到6點(diǎn)，這段時(shí)間，來(lái)餐廳的人多是需要幽雅的環(huán)境，也不是為了喝酒。要爭(zhēng)取這個(gè)時(shí)段的顧客，建議環(huán)境營(yíng)造輕柔溫馨些，至少人們進(jìn)來(lái)吃燒烤，還可以簡(jiǎn)單交談，休息。一方面是以餐廳的主打燒烤吸引并留住喜歡燒烤食物的人。另一方面，要爭(zhēng)取下午茶的周?chē)男蓍e和名流，還有熱衷情調(diào)消費(fèi)的文藝潮人，或者購(gòu)物的女士。這也需要文案廣告輔助。
具體操作，可以制作將燒烤和休閑放松，燒烤和時(shí)尚，文化一類(lèi)的廣告，包括前面提到的餐桌上的卡片，這樣，即使有人進(jìn)去一次，也會(huì)記得這里的獨(dú)特。
2 其次晚上9點(diǎn)到凌晨4點(diǎn)。關(guān)于餐廳演出歌手。鑒于餐廳的裝修風(fēng)格和定位，建議不要請(qǐng)?zhí)珦u滾或嘈雜的演出，否則會(huì)影響整個(gè)餐廳形象的和諧和品牌打造。我在上海去過(guò)一家酒吧，生意很好，晚上也有演出，但是音樂(lè)都很高雅，或者有美國(guó)鄉(xiāng)村的曲風(fēng)，中文英文都有，那個(gè)酒吧里去的都是一些高端人士，里面也有簡(jiǎn)單的自助燒烤，歌手演唱時(shí)，有人聽(tīng)，也有人交談喝酒，有人做別的事情，但是感覺(jué)就是有品，有固定的顧客，我也是受人推薦去的。
第二部分; 促銷(xiāo)方案
餐廳的開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)。可以是以燒烤文化為主題，舉辦一次開(kāi)業(yè)的活動(dòng)。要營(yíng)造一種，如同去展覽館一樣，去看燒烤文化，同時(shí)能品嘗到美酒佳肴，當(dāng)然開(kāi)業(yè)優(yōu)惠是必須的。
或者你會(huì)覺(jué)得會(huì)員制太俗套了。但是即使世界最頂級(jí)的俱樂(lè)部也是會(huì)員制度，就像女人買(mǎi)化妝品，高端也有會(huì)員制。這可以給會(huì)員一種尊榮感。會(huì)員身份或會(huì)員卡的制作描述，建議不要做普通的，可以分行業(yè)或者分故事隨機(jī)，或者按日期或星期來(lái)制作發(fā)放，體現(xiàn)個(gè)性。
尤其貴餐廳剛開(kāi)業(yè)，剛要利用開(kāi)業(yè)之初的年末年初，這段時(shí)間，中西節(jié)假日都多，可以根據(jù)每一個(gè)假日做一個(gè)主題。
這里舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。
比如舉辦一次有關(guān)愛(ài)情和緣分的派對(duì)，可以提前做廣告邀請(qǐng)，并造勢(shì)。當(dāng)天光臨的每一個(gè)女士會(huì)領(lǐng)取一張印著酒類(lèi)名字的卡片。而男士會(huì)領(lǐng)取一張燒烤的卡片。最后根據(jù)餐廳的組合，去尋找。。
或者，利用餐廳的無(wú)煙燒烤，后廚制作模式和氛圍，舉辦有關(guān)“樂(lè)活一族”的活動(dòng)。相信肯定受歡迎。
第三部分：其他營(yíng)銷(xiāo)方式和操作補(bǔ)充
文案都可以寫(xiě)成卡片，或者制作成海報(bào)或廣告牌，卡片除了前面提到的放在餐桌上之外，還可以放在出門(mén)的地方，這樣食客離開(kāi)時(shí)，可以不設(shè)服務(wù)員，但是可以隨意拿走感興趣的卡片，這些卡片的內(nèi)容要豐富，可以寫(xiě)無(wú)煙燒烤的健康，可以寫(xiě)本店的固定活動(dòng)，可以寫(xiě)燒烤的故事等等，當(dāng)然主要的是印上餐廳的名字地點(diǎn)和電話。 制作海報(bào)或廣告，可以放在大廈。、商場(chǎng)。寫(xiě)字路的電梯間，這里建議寫(xiě)有品位的彰顯時(shí)尚創(chuàng)意的文案輔以簡(jiǎn)單圖片。這是對(duì)固定人群的針對(duì)性投放。
建議找時(shí)尚雜志或購(gòu)物指南一類(lèi)報(bào)紙，廣告一定要突出餐廳定位。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇三
本項(xiàng)目主要客源屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無(wú)論從社會(huì)地位還是個(gè)人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。
因?yàn)榈囟?面積/總價(jià)，導(dǎo)致本項(xiàng)目產(chǎn)品特征與傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內(nèi)秀。同時(shí)為了把握住嘉祥可以承受總價(jià)百萬(wàn)豪宅的人的購(gòu)買(mǎi)之目的，2015的推盤(pán)將表現(xiàn)出的是對(duì)平民百姓的“拒絕”！
2) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析
3) 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
4) 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略
5) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃表
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇四
因xx酒店新店開(kāi)業(yè)，xx區(qū)域的客源暫時(shí)沒(méi)有新的變動(dòng)，將來(lái)的客房市場(chǎng)將出現(xiàn)“僧多粥少”的局面，為了穩(wěn)住我們酒店客房的住房率，刺激市場(chǎng)消費(fèi)，開(kāi)拓潛在客源市場(chǎng)，本部特作以下調(diào)整：
一、活動(dòng)時(shí)間：20xx年x月xx日起—20xx年x月xx日；
二、活動(dòng)地點(diǎn)：xx酒店；
三、活動(dòng)主題：溫馨享受午夜房，特價(jià)標(biāo)間天天有，打折金卡新體驗(yàn)，會(huì)員充值任您選；
四、活動(dòng)目的：在原來(lái)的基礎(chǔ)上更新設(shè)施設(shè)備和實(shí)施新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，使客房服務(wù)多樣化；
五、促銷(xiāo)對(duì)象：住店散客；
六、活動(dòng)宗旨：完善酒店客房軟件管理模式及提升客房創(chuàng)新意識(shí)，為客人提供個(gè)性化服務(wù)；
七、活動(dòng)內(nèi)容：
2）特價(jià)標(biāo)間：xx月xx日起，酒店每天推出特價(jià)房（18元/間），每天推出5間，如當(dāng)日滿房或房量較緊則停止。
3）打折金卡：xx月xx日起，推出酒店打折金卡，金卡售價(jià)3元/張，購(gòu)卡后即可享受房?jī)r(jià)每間/夜打折xx元的優(yōu)惠，如原房?jī)r(jià)168/間變?yōu)?38/間，每張卡每天可開(kāi)房3間。
4）會(huì)員充值卡：從7月xx日起，推出會(huì)員充值卡，1000元起充，充值1000元贈(zèng)送200元。會(huì)員充值卡開(kāi)房?jī)r(jià)格在前臺(tái)最低優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上打6。6折。
八、宣傳推廣：
2、媒介推廣：大堂易拉寶海報(bào)1個(gè)、電梯廣告1個(gè)、巨幅噴繪1幅，大力宣傳本次活動(dòng)內(nèi)
容，
廣告標(biāo)題：溫馨享受午夜房，特價(jià)標(biāo)間天天有，打折金卡新體驗(yàn)，會(huì)員充值任您選；廣告內(nèi)容：
活動(dòng)時(shí)間：20xx年7月xx日起；
活動(dòng)地點(diǎn)：xx大酒店酒店；
1）午夜房（僅限商務(wù)單、標(biāo)間）
當(dāng)日凌晨1點(diǎn)入住——當(dāng)日中午12點(diǎn)退房，房?jī)r(jià)為：99元/間/晚；
2）特價(jià)房
酒店每天推出特價(jià)房（18元/間），每天推出5間；
3）打折金卡
從7月xx日起，推出酒店打折金卡，金卡售價(jià)3元/張，購(gòu)卡后即可享受房?jī)r(jià)每間/夜打折3元的優(yōu)惠。
4）會(huì)員充值卡：
從7月xx日起，推出會(huì)員充值卡，2元起充，充值2元贈(zèng)送1元。會(huì)員充值卡開(kāi)房?jī)r(jià)格在前臺(tái)最低優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上打6。6折。
注：酒店將視情形定活動(dòng)終止日期，以上活動(dòng)最終解釋權(quán)歸本酒店所有。
方案二：
一、覓你酒店?duì)I銷(xiāo)項(xiàng)目分析：
（一）酒店概況：
酒店于20xx年9月開(kāi)業(yè)，是目前長(zhǎng)沙市第一家以車(chē)為主題，時(shí)尚、前衛(wèi)一體特色鮮明的主題商務(wù)酒店。地處五一大道，交通極其便利，與火車(chē)站僅僅5米左右，前往市中心五一廣場(chǎng)、黃興步行街購(gòu)物休閑也便捷。擁有mini答謝房、時(shí)尚房、森林綠竹房、健身房、睡吧、覓你套房等十多種風(fēng)格各異不同檔次的房型。酒店通過(guò)各種方式展示mini小車(chē)的模型造型，吸引客人的眼球，充分展示了其企業(yè)豐富的車(chē)文化。
（二）銷(xiāo)售優(yōu)、劣勢(shì)分析：
1。mini-hotel長(zhǎng)沙市首家以車(chē)為主題的商務(wù)型酒店，在這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
2。覓你酒店根據(jù)不同的顧客需求，推出mini答謝房、時(shí)尚房、森林綠竹房、健身房、睡吧、覓你套房等十多種風(fēng)格各異不同檔次的房型，既滿足適應(yīng)了不同品味人群的需要、同時(shí)又能逐步品嘗不同類(lèi)型產(chǎn)品所帶來(lái)的特有情趣。
3。覓你酒店定位非常明確，目標(biāo)群體是廣大追求個(gè)性，講究時(shí)尚的年輕e族；商務(wù)白領(lǐng)；情侶；旅游者等其他人士。
4。覓你酒店設(shè)施設(shè)備完善，裝修風(fēng)格新穎獨(dú)特，服務(wù)規(guī)范周全。
5。雖然交通便利，但在一定程度上還是會(huì)受到其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擁擠
6。由于是新型酒店，暫時(shí)沒(méi)有固定的消費(fèi)群體，品牌不夠強(qiáng)勢(shì)，所以發(fā)展會(huì)員是當(dāng)務(wù)之急
二、目標(biāo)客戶(hù)群分析：
（一）目標(biāo)客戶(hù)定位：廣大追求個(gè)性，講究時(shí)尚的年輕e族；商務(wù)白領(lǐng)；情侶；旅游者等其他人士。
（二）目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)群特征分析：
1主力客戶(hù)群年齡大多在20～35歲之間。
2年輕有為，生活方式新穎。
3屬于本地中高收入階層和外來(lái)度蜜月人士或旅游者。
4渴望獲得新的生活方式和嘗試新的生活。
（三）目標(biāo)客戶(hù)群心理分析
馬斯洛需求層次理論將人的需求分為生理需求，保障與安全需要，歸屬與承認(rèn)的需要，尊重需要，自我實(shí)現(xiàn)的需要。對(duì)于覓你酒店的目標(biāo)消費(fèi)者，他們并不是單純?yōu)榱私鉀Q生理上的需求，也超越了保障與安全的需要，他們來(lái)此消費(fèi)是為了得到一種人性化、細(xì)微化、特色化的服務(wù)和享受，而在消費(fèi)的過(guò)程中，可以凸顯個(gè)人的超前生活方式，獲得一種滿足感。
三、營(yíng)銷(xiāo)方案建議要點(diǎn)：
（1）引進(jìn)該行業(yè)內(nèi)富有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的能人來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。
（2）加大對(duì)外宣傳的力度，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)舉行公關(guān)活動(dòng)。
（3）對(duì)外樹(shù)立良好形象，擴(kuò)大品牌知名度和美譽(yù)度。
（4）建立一套完善有效的應(yīng)付突發(fā)事件的預(yù)防機(jī)制。
（5）大力發(fā)展會(huì)員業(yè)務(wù)，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的范圍，擴(kuò)大客源的范圍。
（6）在重大假日或旅游高峰時(shí)期進(jìn)行有效的促銷(xiāo)活動(dòng)。
四、廣告策略及媒體選擇：
目前酒店正在推出“覓你秒殺活動(dòng)”，通過(guò)4萬(wàn)張單片的發(fā)放，讓越來(lái)越多的人了解到覓你酒店，其定位就是希望有廣告宣傳效應(yīng)。在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中必須與xx的主流宣傳媒體進(jìn)行良好的合作。
媒體選擇方面：首先，覓你酒店合理運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)功能，與快樂(lè)購(gòu)合作進(jìn)行電話預(yù)定搶購(gòu)房間。通過(guò)電視媒體功能讓大眾更進(jìn)一步去了解酒店。其次，通過(guò)推出大型的廣告牌和路燈廣告有利于品牌形象的樹(shù)立。再次，可以通過(guò)報(bào)紙媒體增大市場(chǎng)影響力。
五、覓你酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)導(dǎo)覽：
mini答謝房：156元/天；時(shí)尚房：216元/天；主題房：286元/天；
時(shí)尚商務(wù)房：246元/天；閱讀房：266元/天；
風(fēng)尚房：286元/天；時(shí)空房：286元/天；游戲房：286元/天；
精英房：346元/天；覓你套房：396元/天；
鐘點(diǎn)房“溜溜“：66元入住3個(gè)小時(shí)（9：—16：）；
鐘點(diǎn)房“久久“：99元=半天房=麻將房4個(gè)小時(shí)（6：—18：;：—12：）
六、具體營(yíng)銷(xiāo)方案計(jì)劃：
（一）秒殺活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)介：
每天5：pm—5：5pm：55元/間。每天6：pm—6：6pm：66元/間。
每天7：pm—7：7pm：77元/間。每天8：pm—8：8pm：88元/間。
每天9：pm—9：9pm：99元/間。
在上述時(shí)間段里面，酒店會(huì)送出幾間特價(jià)房，吸引客人入住，從而提高酒店的認(rèn)知度。
秒殺方式：由于參與秒殺的客人較多，客房有限，所以酒店會(huì)讓參與者通過(guò)游戲比賽的形式來(lái)決出優(yōu)勝者，從而秒殺到房間。
這種秒殺活動(dòng)其實(shí)就是有效的一種營(yíng)銷(xiāo)方式。秒殺對(duì)客人有很大的吸引力，會(huì)讓更多的人理解酒店，形成較好的宣傳效應(yīng)。
（2）廣告單片發(fā)放回收銷(xiāo)售：通過(guò)單片的發(fā)放可以讓更多的人認(rèn)知到覓你酒店，而單片的使用回收又是一種促銷(xiāo)模式，因?yàn)轭櫩蛻{借單片入住酒店可以抵房費(fèi)3元，其中會(huì)員在會(huì)員價(jià)基礎(chǔ)上同樣享受該優(yōu)惠。此種單片傳單的發(fā)放及回收不僅起到了宣傳效果也很好地促進(jìn)了銷(xiāo)售。
（3）迎“圣誕”慶“元旦”客房?jī)?yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)：
a。凡平安夜晚上（12月24日）住店者皆可享受8。8折優(yōu)惠，并且每個(gè)房間贈(zèng)送果籃及精品圣誕禮物一份，前12位入店者和后25位入店者將有機(jī)會(huì)抽取“覓你圣誕特獎(jiǎng)”；所有入住者憑借房卡可免費(fèi)參加“覓你圣誕party”，欣賞精彩的圣誕文藝節(jié)目；會(huì)員入住即可享受折上折優(yōu)惠；吸引大量顧客入住。
（4）會(huì)員制度促銷(xiāo)：（主要針對(duì)會(huì)員進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)方案）
首先，會(huì)員制度是很普遍的制度，采用會(huì)員制度可以吸引客人回頭，是留住客人的重要手段。會(huì)員可以通過(guò)消費(fèi)活動(dòng)積分，積分又可以?xún)稉Q覓你酒店特有的商品以及其他商品。
比如，會(huì)員一個(gè)月內(nèi)積分滿2元整返現(xiàn)金1元，通過(guò)這樣的方式促進(jìn)會(huì)員多消費(fèi)高消費(fèi)以及吸引顧客辦理會(huì)員卡。
七、方案可行性分析：
關(guān)于覓你酒店上述的客房營(yíng)銷(xiāo)方案在酒店概況、目標(biāo)客戶(hù)、廣告宣傳、房?jī)r(jià)介紹、具體的短時(shí)計(jì)劃幾個(gè)方面進(jìn)行了綜合分析。就起可行性來(lái)說(shuō)還是很大的，因?yàn)橐捘憔频曜鳛橐粋€(gè)新開(kāi)業(yè)不久的酒店來(lái)說(shuō)，最需要的就是其品牌效應(yīng)的最大化，而上面提到的具體營(yíng)銷(xiāo)方案都在很大程度上對(duì)覓你酒店進(jìn)行了橫向和縱向的宣傳介紹，所以方案可行性是必然存在的。
方案三：
xx市場(chǎng)客房數(shù)量急劇膨脹，使得各星級(jí)賓館入住率快速下滑，導(dǎo)致某些高星級(jí)賓館采用低價(jià)傾銷(xiāo)的方式，來(lái)保證住房率，嚴(yán)重?cái)_亂了飯店正常經(jīng)營(yíng)秩序。我飯店為更快更好的發(fā)展，27年是至關(guān)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，菜肴要?jiǎng)?chuàng)新，客房要?jiǎng)?chuàng)高，是今年立足根本。客房如何能夠保持不降低入住率的前提下，有效地提高客房含金量，是當(dāng)務(wù)之急要解決的問(wèn)題。針對(duì)上述市場(chǎng)及本飯店實(shí)際情況，現(xiàn)初步制定“三個(gè)推出，五個(gè)加強(qiáng)”的`銷(xiāo)售方案：
一、推出特價(jià)房
一號(hào)樓每天提供十間房(標(biāo)準(zhǔn)間、單人間都可以)，僅限現(xiàn)金結(jié)算，不接受預(yù)訂，早到早開(kāi)，續(xù)房時(shí)要求前廳部經(jīng)理簽字，方可辦理續(xù)住手續(xù)，房?jī)r(jià)：1元/間·天。
二、推出鐘點(diǎn)房
一號(hào)樓客房房?jī)r(jià)以5元起價(jià)，每小時(shí)加收1元，不足1小時(shí)按1小時(shí)計(jì)算，僅限現(xiàn)金消費(fèi)，不接受預(yù)訂，晚上8點(diǎn)后取消鐘點(diǎn)房。
三、推出半天房
一號(hào)樓客房從早8：—晚18：可以對(duì)外開(kāi)放半天房房?jī)r(jià)為1元/間，可免費(fèi)提供麻將娛樂(lè)。
四、加強(qiáng)會(huì)員的開(kāi)發(fā)
根據(jù)客戶(hù)辦理會(huì)員卡的金額多少，享受折扣待遇不等，具體方案如下：
1存1萬(wàn)元以下享受客房折
2存1-3萬(wàn)元享受客房折
3存3-5萬(wàn)元享受客房折
4存5-1萬(wàn)元享受客房折
5存1萬(wàn)元以上享受客房折
五、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)訂房的開(kāi)發(fā)
網(wǎng)絡(luò)訂房在飯店住房率上占有一定比例，可從三個(gè)方面來(lái)落實(shí)：
1加大各網(wǎng)絡(luò)訂房機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，拓展網(wǎng)絡(luò)訂房渠道。
2降低已簽訂協(xié)議的網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)的訂房?jī)r(jià)格。
3保證各網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)傭金的按月返還。
六、加強(qiáng)出租車(chē)的宣傳
出租車(chē)市場(chǎng)是比較大的一塊市場(chǎng)份額，由于幾家星級(jí)賓館的地理位置不同，其他賓館占有市場(chǎng)率較高，可通過(guò)以下方面進(jìn)行拉攏策略：
1制定出租車(chē)宣傳卡，卡的形式要按照車(chē)內(nèi)裝飾品形式制定，可以吸引出租車(chē)主。
2制定詳細(xì)的宣傳計(jì)劃，每月不低于四次附近機(jī)場(chǎng)、車(chē)站宣傳;每月不低于四次當(dāng)?shù)剀?chē)站宣傳。
3加強(qiáng)與各出租車(chē)公司的聯(lián)系，以聯(lián)誼會(huì)形式進(jìn)行溝通、宣傳。
4詳細(xì)紀(jì)錄出租車(chē)?yán)头e分卡，累計(jì)一定程度可享受飯店提供的(如自助餐、桑拿)服務(wù)。
七、加強(qiáng)旅行社的開(kāi)發(fā)
由飯店大客戶(hù)部牽頭，和市內(nèi)各旅行社聯(lián)系，簽訂租房協(xié)議，以一號(hào)樓低價(jià)位取得此類(lèi)市場(chǎng)份額，然后逐步向全省旅行社進(jìn)行滲透。
八、加強(qiáng)廣告宣傳力度
以上各措施需要宣傳的配合，宣傳不到位就落實(shí)不到位，宣傳工作起到的作用是重要的，整體宣傳計(jì)劃從三個(gè)方面著手：
1當(dāng)?shù)厝請(qǐng)?bào)每月不少于2次1/2版的宣傳。
2加大與當(dāng)?shù)赝韴?bào)的聯(lián)系，進(jìn)行晚報(bào)上的宣傳。
3電視廣告以多通道為主，每月十天左右，根據(jù)入住情況分為上、中、下三旬進(jìn)行宣傳。
以上方案為初步方案，請(qǐng)飯店領(lǐng)導(dǎo)審議后決定。
方案四：
世紀(jì)酒店全體員工以“三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)、四星級(jí)的服務(wù)”為宗旨，熱枕歡迎四海賓朋的光臨。
一、策劃目標(biāo)：通過(guò)本次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)借助世紀(jì)酒店原有優(yōu)勢(shì)客源的基礎(chǔ)上。把世紀(jì)酒店?yáng)|樓客房打造成為中高層階級(jí)消費(fèi)者心目中的"溫馨之家"，突出強(qiáng)調(diào)新客房的溫馨和舒適。使整個(gè)思路和過(guò)程圍繞"家"來(lái)宣傳和促銷(xiāo)，提高消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感。以達(dá)到獲取更大利潤(rùn)的目的。
二、策劃環(huán)境分析：
swot分析
優(yōu)勢(shì)：1、原有客房訂住率高，在本地客房市場(chǎng)占有很大的市場(chǎng)，影響力較大，可降低宣傳成本。
2、地理位置好，位于繁華商業(yè)區(qū)中心地帶，可無(wú)形中提高客房的檔次。
3、與處于同一檔次的酒店相比，新客房?jī)r(jià)格適中，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
4、客源渠道發(fā)達(dá)，可以利用新客房吸引潛在消費(fèi)者。
5、世紀(jì)酒店自開(kāi)業(yè)以來(lái)，在社會(huì)上享有很好的信譽(yù)度，消費(fèi)者的信賴(lài)度高。
6、企業(yè)女創(chuàng)業(yè)人的人格魅力。
劣勢(shì)：1、雖然客房訂住率高，但沒(méi)有完備的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施與客房消費(fèi)想匹配。
2、客房部服務(wù)人員整體素質(zhì)教好，但是要想達(dá)到三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，還有一定的差距。
3、消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感還存在一定的顧慮。
4、客房?jī)r(jià)格的層次感不鮮明，區(qū)分度不高，會(huì)相應(yīng)丟失一些高收入消費(fèi)者。
機(jī)會(huì)：1、次貸危機(jī)正從大城市向中小城市蔓延，周?chē)S多酒店的經(jīng)營(yíng)步履為艱，紛紛降低銷(xiāo)售成本，客房的內(nèi)部裝修和更換也會(huì)受到影響。此時(shí)世紀(jì)酒店強(qiáng)勢(shì)推出新客房，并且推出經(jīng)營(yíng)新理念，無(wú)形中宣告世紀(jì)酒店并沒(méi)有受到此次危機(jī)的影響(可以掩蓋受到的影響)。無(wú)形中宣傳了世紀(jì)酒店的抗風(fēng)險(xiǎn)力和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
2、利用新客房的低價(jià)格和溫馨積極分流其他酒店客房的消費(fèi)者。
威脅：1、此次整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是不容忽視的，同時(shí)利用起來(lái)也是一把雙刃劍，利用不好，同入的很大的成本，在收回時(shí)會(huì)有很大的困難。
2、同時(shí)周?chē)木频昕头坎恳苍诿芮嘘P(guān)注世紀(jì)酒店新客房的每一個(gè)舉動(dòng)，因此每一步都要謹(jǐn)慎。
三、市場(chǎng)定位：1、目標(biāo)市場(chǎng)：本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者，外地來(lái)商采購(gòu)的商團(tuán)和大型企業(yè)住商代表，商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商)，外商來(lái)商投資機(jī)構(gòu)等。
2、實(shí)際市場(chǎng)：本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者，商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商)，一些銷(xiāo)售企業(yè)的代表。
四、具體方案：
預(yù)熱季
1、"世紀(jì)之家溫馨你我"：通過(guò)商丘市最具影響力的報(bào)紙_商丘日?qǐng)?bào)，征集世紀(jì)酒店新客房宣傳語(yǔ)和廣告語(yǔ)，擴(kuò)大實(shí)際酒店新客房的爆光率。
策劃目標(biāo):通過(guò)本次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)借助世紀(jì)酒店原有優(yōu)勢(shì)客源的基礎(chǔ)上.把世紀(jì)酒店?yáng)|樓客房打造成為中高層階級(jí)消費(fèi)者心目中的"溫馨之家",突出強(qiáng)調(diào)新客房的溫馨和舒適.使整個(gè)思路和過(guò)程圍繞"家"來(lái)宣傳和促銷(xiāo),提高消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感.以達(dá)到獲取更大利潤(rùn)的目的.
策劃環(huán)境分析:
swot分析
優(yōu)勢(shì):1,原有客房訂住率高,在本地客房市場(chǎng)占有很大的市場(chǎng),影響力較大,可降低宣傳成本.
2,地理位置好,位于繁華商業(yè)區(qū)中心地帶,可無(wú)形中提高客房的檔次. 3,與處于同一檔次的酒店相比,新客房?jī)r(jià)格適中,有價(jià)格優(yōu)勢(shì).
4,客源渠道發(fā)達(dá),可以利用新客房吸引潛在消費(fèi)者.
5,世紀(jì)酒店自開(kāi)業(yè)以來(lái),在社會(huì)上享有很好的信譽(yù)度,消費(fèi)者的信賴(lài)度高. 6,企業(yè)女創(chuàng)業(yè)人的人格魅力.
劣勢(shì):1,雖然客房訂住率高,但沒(méi)有完備的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施與客房消費(fèi)想匹配.
2,客房部服務(wù)人員整體素質(zhì)教好,但是要想達(dá)到三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn),還有一定的差距.
3,消費(fèi)者對(duì)新客房的認(rèn)同感還存在一定的顧慮.
4,客房?jī)r(jià)格的層次感不鮮明,區(qū)分度不高,會(huì)相應(yīng)丟失一些高收入消費(fèi)者. 機(jī)會(huì):1,次貸危機(jī)正從大城市向中小城市蔓延,周?chē)S多酒店的經(jīng)營(yíng)步履為艱,紛紛降低銷(xiāo)售成本,客房的內(nèi)部裝修和更換也會(huì)受到影響.此時(shí)世紀(jì)酒店強(qiáng)勢(shì)推出新客房,并且推出經(jīng)營(yíng)新理念,無(wú)形中宣告世紀(jì)酒店并沒(méi)有受到此次危機(jī)的影響(可以掩蓋受到的影響).無(wú)形中宣傳了世紀(jì)酒店的抗風(fēng)險(xiǎn)力和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力.
2.利用新客房的低價(jià)格和溫馨積極分流其他酒店客房的消費(fèi)者.
威脅:1,此次整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是不容忽視的,同時(shí)利用起來(lái)也是一把雙刃劍,利用不好,同入的很大的成本,在收回時(shí)會(huì)有很大的困難. 2,同時(shí)周?chē)木频昕头坎恳苍诿芮嘘P(guān)注世紀(jì)酒店新客房的每一個(gè)舉動(dòng),因此每一步都要謹(jǐn)慎.
市場(chǎng)定位:1,目標(biāo)市場(chǎng):本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者,外地來(lái)商采購(gòu)的商團(tuán)和大型企業(yè)住商代表,商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商),外商來(lái)商投資機(jī)構(gòu)等.
2,實(shí)際市場(chǎng):本市及周?chē)h市的中高層消費(fèi)者,商丘的大中型企業(yè)年會(huì)和企業(yè)定期召開(kāi)的會(huì)議(各縣區(qū)代理商),一些銷(xiāo)售企業(yè)的代表.
預(yù)熱季
具體方案
1,"世紀(jì)之家 溫馨你我":通過(guò)商丘市最具影響力的報(bào)紙_商丘日?qǐng)?bào),征集世紀(jì)酒店新客房宣傳語(yǔ)和廣告語(yǔ),擴(kuò)大實(shí)際酒店新客房的爆光率.
與商丘日?qǐng)?bào)社合作,在商丘日?qǐng)?bào)上刊發(fā)世紀(jì)酒店新客房的一些裝修較好的房間.向廣大讀者征集新客房宣傳語(yǔ)和廣告語(yǔ).廣大讀者可將答案郵寄到報(bào)社.從中選出前五名.在世紀(jì)酒店新客房開(kāi)業(yè)典禮上向獲獎(jiǎng)?wù)哳C發(fā)禮品和享受新客房住宿8.8折的終身優(yōu)惠政策(優(yōu)惠政策僅供參考).同時(shí)作好公關(guān)活動(dòng)(邀請(qǐng)一些省市領(lǐng)導(dǎo)和媒體宣傳報(bào)道).
2,"世紀(jì)之家 關(guān)心貧困":與商丘師范學(xué)院和商丘職業(yè)技術(shù)學(xué)院聯(lián)合開(kāi)展資助貧困生或和一些學(xué)生團(tuán)體聯(lián)合開(kāi)展一些聯(lián)誼活動(dòng),同時(shí)推出學(xué)生生日套餐(300_500元),學(xué)生聚會(huì)套餐(300_500元).各個(gè)節(jié)日的學(xué)生套餐.學(xué)生住宿客房享受8.8折優(yōu)惠.在活動(dòng)的過(guò)程中,散發(fā)一些預(yù)先印制的一些質(zhì)量教好的宣傳單(包括一些套餐的價(jià)格,和一些套房的標(biāo)準(zhǔn)或打折價(jià)格).
3,"世紀(jì)之家 聯(lián)系你我":派出各個(gè)部門(mén)的經(jīng)理奔撲各個(gè)縣市,拜訪一些縣市的大型企業(yè),一些長(zhǎng)期合作的大中型企業(yè).一些政府機(jī)關(guān)和一些商團(tuán)住各縣的縣級(jí)代表.同時(shí)推出黃金卡.白金卡等各種形式的優(yōu)惠卡,積極做好各縣級(jí)市不同消費(fèi)者的攻關(guān)活動(dòng);同時(shí)在酒店周?chē)囊恍┐笮统猩虉?chǎng)門(mén)外做一些宣傳活動(dòng),派發(fā)一些傳單和專(zhuān)員講解.
以上方案可行性分析:
世紀(jì)酒店在商丘市有一定的影響力,同時(shí)自開(kāi)業(yè)以來(lái)在社會(huì)上有很好的信譽(yù)度,與商丘日?qǐng)?bào)合作可以達(dá)到共贏,一方面可以吸引更多的消費(fèi)者關(guān)注日?qǐng)?bào),另一方面可以擴(kuò)大世紀(jì)酒店的知名度和對(duì)新客房的推廣;與學(xué)校合作也可以邀請(qǐng)媒體宣傳,強(qiáng)調(diào)世紀(jì)酒店的愛(ài)心,增強(qiáng)世紀(jì)酒店的社會(huì)美譽(yù)度;做大做強(qiáng)公關(guān)活動(dòng)可以穩(wěn)住一些老客戶(hù),同時(shí)吸引一些潛在客戶(hù).
媒體投放:商丘日?qǐng)?bào),京九晚報(bào),商丘廣播電視報(bào)
費(fèi)用預(yù)算:商丘日?qǐng)?bào),京九晚報(bào),商丘廣播電視報(bào) 約50000元 (多做幾期報(bào)紙,獨(dú)占一個(gè)版面)
資助貧困生或聯(lián)宜活動(dòng) 500_5000元
拜訪各縣市 80000元
印制宣傳單和一些道具 約500元
總計(jì):約120000
爆發(fā)季
具體方案:
"世紀(jì)之家 溫馨你我":再次與商丘日?qǐng)?bào)和京九晚報(bào)等報(bào)紙繼續(xù)合作將海選的5人的照片刊發(fā)在報(bào)紙上,并且刊發(fā)每人的獲獎(jiǎng)的廣告語(yǔ)和宣傳語(yǔ).同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)新客房的溫馨和舒適.將新客房"家"的感覺(jué)深深印進(jìn)每一位消費(fèi)者的內(nèi)心,并且強(qiáng)調(diào)宣傳新客房的宣傳語(yǔ).
的電子屏幕上做宣傳.(宣傳語(yǔ)不要重復(fù)).也可以做一些店內(nèi)pop張貼在二樓餐廳和一樓大廳和客房部一些顯眼的地方宣傳.
"世紀(jì)之家 文藝演出方面(明天寫(xiě))
以上方案可行性分析:與商丘日?qǐng)?bào)和京九晚報(bào)等報(bào)紙繼續(xù)合作可以更大余地的發(fā)揮媒體的強(qiáng)大宣傳作用;通過(guò)與一些老客戶(hù)的聯(lián)宜,突出世紀(jì)酒店的人文關(guān)懷和世紀(jì)酒店的社會(huì)責(zé)任感;選擇各種各樣的宣傳方式可以全方位的宣傳新客房的每一處優(yōu)點(diǎn)和每一處精心的設(shè)計(jì).給消費(fèi)者以走進(jìn)世紀(jì)酒店,就是走進(jìn)家的舒適.
費(fèi)用預(yù)算:電子屏幕、廣告、墻外媒體和宣傳牌 約10000元 (贈(zèng)送水果類(lèi)的小禮品)
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇五
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷(xiāo)售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤(pán)銷(xiāo)售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。 隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3、樓棟售出率分析
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購(gòu)客戶(hù)分析
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比
天化5830、05%
石化52、59%
個(gè)體及私營(yíng)3618、65%
銀行94、66%
學(xué)校94、66%
醫(yī)院52、59%
鹽場(chǎng)63、11%
稅務(wù)52、59%
規(guī)劃局21、04%
保險(xiǎn)21、04%
其它5629、02%
總計(jì)193
分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2015年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。 我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
（1）物業(yè)的定位；
（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；
（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析；
（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析；
2、市場(chǎng)的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；
（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析；
（3）與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析；
（4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉usp（獨(dú)特的銷(xiāo)售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。 尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；
（2）不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；
（3）不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的.雜志廣告分析；
（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；
（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；
（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析；
（7）戶(hù)外或其他媒體的分析；
（8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶(hù)外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的"三套車(chē)"縱橫交錯(cuò)，整合傳播。
（1）廣告的重點(diǎn)；
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；
（3）各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng)意與制作；
（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；
（5）整合傳播的策略；
（6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略
促銷(xiāo)的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。
（1）促銷(xiāo)活動(dòng)的主題；
（2）促銷(xiāo)活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督；
（3）促銷(xiāo)活動(dòng)與銷(xiāo)售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；
（4）促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放
所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2015年5月底辦下。
鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是2002年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的"市場(chǎng)黑洞"，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
（小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告）
c、商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一）優(yōu)勢(shì)
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。 市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時(shí)間：2015、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
2015、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
3、小戶(hù)型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售
13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，"注意力經(jīng)濟(jì)"的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的"大賣(mài)潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣(mài)潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)"的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以"中原地產(chǎn)大低震"的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢(shì)
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有"只是兩棟臨街樓"的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機(jī)會(huì)
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
4）大賣(mài)潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套。
a）小戶(hù)型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶(hù)對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶(hù)型現(xiàn)房階段戶(hù)型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
e）以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)
i。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
ii。鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒(méi)有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢(qián)多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒(méi)有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買(mǎi)者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷(xiāo)難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤(pán)客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)；
3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)；
4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶(hù)dm營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；
2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）
3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)分析；
3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇六
香氣最初是埃及人宗教儀式的一部分，他們?nèi)紵?、沒(méi)藥（樹(shù)膠和一種從亞非林木里提煉出的樹(shù)脂乳香）和乳香，后來(lái)開(kāi)始使用香精油和藥膏。在17世紀(jì)，香水開(kāi)始風(fēng)靡社會(huì)。18世紀(jì)，隨著古龍香水的出現(xiàn)，香水制造業(yè)取得了革命性的進(jìn)展，迷迭香、橙花油、香檸檬油和檸檬配制而成的混合劑，不僅提神還被廣泛運(yùn)用。
19世紀(jì)，隨著工業(yè)和藝術(shù)的發(fā)展，香水進(jìn)一步演變。品味的轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化學(xué)的發(fā)展為香水奠定了基礎(chǔ)。到21世紀(jì)初，香水的種類(lèi)多達(dá)2萬(wàn)多種。
20世紀(jì)以來(lái)香水產(chǎn)業(yè)空前繁榮，誕生了像蘭寇等香水品牌企業(yè)，同時(shí)世界許多著名的服裝公司、化妝品公司紛紛推出自己的香水，如香奈兒、迪奧、波士、貝納通、雅頓、雅詩(shī)蘭黛、紀(jì)梵希、露華濃等。由于香水從原料選擇、耗時(shí)的制作工藝到調(diào)香技藝要求的嚴(yán)格，香水自誕生之日就奠定了它成為奢侈品的地位，而香水生產(chǎn)企業(yè)也將香水賦予深刻、獨(dú)特的內(nèi)涵，或絢麗奢華、或妖嬈浪漫、或自然清新……香水商出售的不僅僅是產(chǎn)品，更是一種生活品質(zhì)和品位。
一、奢侈品在我國(guó)的消費(fèi)現(xiàn)狀
20xx年，中國(guó)在首飾、服裝、皮具、香水等奢侈品上的消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到80億美元，成為僅次于日本的全球第二大奢侈品消費(fèi)國(guó)。預(yù)計(jì)，到20xx年，中國(guó)將有2.5億消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)奢侈品，消費(fèi)總額將達(dá)到20xx億元人民幣。由此可見(jiàn)，香水行業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ谥袊?guó)是非常大的。
二、香水在中國(guó)的消費(fèi)現(xiàn)狀
中國(guó)的香水行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)外，還處于很不成熟的幼年時(shí)期，首先，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響了國(guó)民的消費(fèi)觀念，在一定程度上制約了香水行業(yè)的發(fā)展；其次，在中國(guó)幾乎找不到一家國(guó)產(chǎn)香水企業(yè)是真正在做自己的產(chǎn)品的，他們所謂的系列產(chǎn)品，總能找到許多國(guó)際知名品牌香水的痕跡。中國(guó)香水生產(chǎn)企業(yè)亟需改變這種模仿的方式，建立自己的香水文化，加大科研投入，積極進(jìn)行產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新。
學(xué)生香水使用階段
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的可支配收入增加，越來(lái)越多的消費(fèi)者都會(huì)發(fā)現(xiàn)香水的迷人之處，中國(guó)香水市場(chǎng)日益擴(kuò)大。這種需求隨著中國(guó)消費(fèi)者對(duì)品牌的香水文化的認(rèn)知不斷加深和拓展，也在不斷升級(jí)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇七
提高趣錢(qián)的曝光度，提升趣錢(qián)的知名度，增加會(huì)員注冊(cè)量，網(wǎng)站的忠誠(chéng)度，增加網(wǎng)站的流量，增加市場(chǎng)占有率。
二、時(shí)間
時(shí)間待定，
三、方案詳情
方案一、地推活動(dòng)
時(shí)間：待定
地點(diǎn)：以南山區(qū)區(qū)，福田商圈，羅湖區(qū)為主
所需人員：20人左右
所需宣傳單：10000份左右
所需費(fèi)用：
兼職人工費(fèi)用：80/元/人/次*20人=1600元/天
宣傳單印刷費(fèi)用：4000元，
其它費(fèi)用（餐飲）：500元/天
共計(jì)：6500元左右
預(yù)期效果：
所選派發(fā)地點(diǎn)都是上班人群比較集中的區(qū)域，選在人群集中的時(shí)間派發(fā)，按傳單的時(shí)效性來(lái)預(yù)算，受眾人群5000人左右，網(wǎng)站點(diǎn)擊人數(shù)1000左右。新增會(huì)員200-500左右。對(duì)我們網(wǎng)站的曝光度，影響度，點(diǎn)擊量會(huì)有明顯的提高。 （附：如配以小禮品或小零食，及充值卡效果會(huì)更明顯。小禮品小零食針對(duì)女性用戶(hù)效果更佳）
方案二、網(wǎng)吧廣告和桌面
針對(duì)市內(nèi)四區(qū)以上班族，交通便利，年輕人居多的中大型網(wǎng)吧及大學(xué)校園附近的網(wǎng)吧。
根據(jù)客戶(hù)分析，網(wǎng)吧上網(wǎng)大部分是青年。那么玩游戲的占了百分之六十或者更多，很多ie都不會(huì)打開(kāi)，要不就是對(duì)網(wǎng)站不感興趣，一般就是qq或者是游戲。還有百分之四十，是針對(duì)一些搞搞空間看看新聞或者是聽(tīng)聽(tīng)歌這部分用戶(hù)。還有小部分是在當(dāng)?shù)氐恼军c(diǎn)逛逛比如人才網(wǎng)，生活信息網(wǎng)，當(dāng)?shù)亟挥丫W(wǎng)和新聞?wù)军c(diǎn)。網(wǎng)吧可以從網(wǎng)吧海報(bào)廣告，桌面廣告，ie廣告，網(wǎng)吧其它等等。要包下當(dāng)?shù)氐拇蟛糠志W(wǎng)吧成本也是不低的。所有針對(duì)那部分用戶(hù)來(lái)做，應(yīng)該做能夠吸引用戶(hù)的東西當(dāng)然違法的除外。
費(fèi)用：每臺(tái)電腦每個(gè)月從2元-10元分地段與規(guī)模不同而不等。
方案三、 戶(hù)外廣告和車(chē)身廣告
這個(gè)也是現(xiàn)在市面上和當(dāng)?shù)刈畛Ｒ?jiàn)也是效果最好的一種宣傳手段，特別是車(chē)身廣告在整個(gè)城市展示站點(diǎn)的內(nèi)容這一點(diǎn)。先不說(shuō)帶給站點(diǎn)有多大的流量，但是至少品牌做到了。
出租車(chē)屏幕廣告
時(shí)間：待定
時(shí)長(zhǎng)：3個(gè)月 所需費(fèi)用：待詢(xún)價(jià)和定
公交車(chē)內(nèi)壁掛廣告（車(chē)窗上面橫的）
時(shí)間：待定
時(shí)長(zhǎng)：3個(gè)月
預(yù)期效果：
所選線路10條，所經(jīng)線路以市內(nèi)繁華商業(yè)體和白領(lǐng)居住區(qū)為主，覆蓋區(qū)域廣，受眾人群廣，這些區(qū)域上班族居多，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，年輕人多，90%左右是我們的目標(biāo)人群，預(yù)計(jì)受眾人數(shù)10-20萬(wàn)人左右。
所需費(fèi)用：待詢(xún)價(jià)后定
方案四、采用活動(dòng)聚會(huì)拉橫幅和t恤
不定期（如每月1次）的舉辦線下活動(dòng)如公益，爬山、聚會(huì)等。
站點(diǎn)獨(dú)有的t恤和在參加活動(dòng)的汽車(chē)上面拉上橫幅。這就是現(xiàn)實(shí)活廣告。我相信如果您看見(jiàn)一群人相同的著裝，全是帥哥靚女也有想?yún)⒓拥臎_動(dòng)吧。
方案五、地方報(bào)紙dm或夾報(bào)宣傳
南方都市報(bào)dm，以消費(fèi)力較強(qiáng)的區(qū)域?yàn)槠浒l(fā)行范圍，其消費(fèi)趨向更為明顯，受眾以28-50歲人群為主，所占比例高達(dá)46%，且受過(guò)高等教育的人群超過(guò)一半，對(duì)中青年、高學(xué)歷人群的吸引力更強(qiáng)。
方案六、商家聯(lián)盟
不愛(ài)出門(mén)的用戶(hù)來(lái)說(shuō)這個(gè)時(shí)候我們的網(wǎng)站將會(huì)變身成為他們了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的一個(gè)很好的地方。（細(xì)節(jié)需要商議）
另外與商家協(xié)商，在與我們合作的商家里擺放我們的易拉寶，同時(shí)贈(zèng)送我們總部制作的帶有我們logo字樣的小禮品。讓進(jìn)店消費(fèi)的人都能看到我們的名字及網(wǎng)址，提高趣錢(qián)的曝光度，增加我們的潛在消費(fèi)會(huì)員。
方案七、活動(dòng)宣傳
活動(dòng)宣傳方式方法很多。比如做一些公益活動(dòng)，做一些對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有利的事情。讓更多的朋友能夠認(rèn)識(shí)我們的公司和網(wǎng)站，這個(gè)時(shí)候在當(dāng)?shù)貥?shù)立良好的口碑。
方案八、 實(shí)體店dm推廣
向?qū)嶓w店鋪發(fā)放宣傳單，宣傳單做的一般就可以，但不能太差，并且附上電腦和手機(jī)登陸網(wǎng)址的步驟和注冊(cè)步驟等。可以以搞活動(dòng)的名義，限定幾天內(nèi)免費(fèi)注冊(cè)的方式，相信會(huì)有收獲的。
方案九、小區(qū)dm推廣
向小區(qū)發(fā)送宣傳單，小區(qū)群體要以年輕人為主，因?yàn)槟贻p人才喜歡上網(wǎng)，上手機(jī)。注意，這種宣傳單設(shè)計(jì)非常重要咯，要把你的優(yōu)惠和特色產(chǎn)品凸顯處理，讓小區(qū)人第二天打開(kāi)信箱一看就會(huì)被吸引的`感覺(jué)。
方案十、校園推廣
放書(shū)簽（反面標(biāo)注網(wǎng)址等信息），還可以雇一些兼職大學(xué)生，現(xiàn)在大學(xué)生基本上都有自己的班級(jí)群，微博，校內(nèi)等，讓兼職大學(xué)生每天訪問(wèn)我們的網(wǎng)站，把我們的產(chǎn)品信息更新到他們的微博，qq，發(fā)到他們的群里，及本地的群里，發(fā)的越多他們的利潤(rùn)就越多，對(duì)于我們網(wǎng)站的傳播，他們是很好的渠道。
方案十一、贊助活動(dòng)
贊助就一定要給錢(qián)的，先了解一下本地最近有搞什么活動(dòng)，免費(fèi)大力度的為他們宣傳一下，其實(shí)是借機(jī)炒作，人們會(huì)因?yàn)榇耸露P(guān)注我們的網(wǎng)站的。 。
方案十二、線下餐飲商家聯(lián)盟
制作牙簽盒，餐廳紙巾盒，菜牌，對(duì)外的遮陽(yáng)傘等傳印制，并免費(fèi)提供給所有的餐館使用。
方案十三、積極參加各類(lèi)活動(dòng)及組織
主動(dòng)積極的參加或是贊助各類(lèi)型活動(dòng)，如金融類(lèi)的論壇展會(huì)，高端的游艇會(huì)等等。
方案十四、定制
純凈水定制，可在各種活動(dòng)中贊助和派發(fā)。以獲得宣傳機(jī)會(huì)增加影響力。
利用公司本來(lái)的資源優(yōu)勢(shì)可在各賣(mài)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)售賣(mài)此純凈水。以保持成本，
同時(shí)增加各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)。
1. 目標(biāo)客戶(hù)分析
（1） 自主創(chuàng)業(yè)工體戶(hù)，我市將高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)貸款納入下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保資金扶持
范圍。而這些貸款者都是經(jīng)過(guò)精心篩選的，也有些不了解p2p貸款平臺(tái)以及大齡的個(gè)體戶(hù)貸款的就存在問(wèn)題。（如各類(lèi)商品交易市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)等交易市場(chǎng)以及各類(lèi)商品產(chǎn)業(yè)集群區(qū)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)）
（2） 手頭有大量閑錢(qián)無(wú)處投資的人群
現(xiàn)在全國(guó)實(shí)行的城中村改造，使得許多的村民通過(guò)房屋的租賃和拆遷有了大量的閑錢(qián)。而退休干部，每個(gè)月都有工資積攢和兒女給予的生活費(fèi)，無(wú)處花銷(xiāo)。還有就是奮斗的中青年隊(duì)伍，辛苦掙得錢(qián)，想要有一個(gè)穩(wěn)妥的且更方便的升值平臺(tái)。這些都為我們提供了優(yōu)質(zhì)的潛在客戶(hù)。其中，70后及80后年代人，該群體受教育程度高，容易接受新興的投資理財(cái)方式，而且都有一定的資金積累。這些人把錢(qián)放在銀行里或民間借貸里所獲得的利息，以及時(shí)間都有不方便的地方，又因?yàn)檫@群人是對(duì)電子方面最有認(rèn)知的群體，所以他們是最早也最有希望成為p2p網(wǎng)貸平臺(tái)的客戶(hù)。
推廣期
線上宣傳：前期主要以qq，msn，e-mail、在線留言、微博、微信、貼吧、博客等。方便客戶(hù)隨時(shí)反饋問(wèn)題。滿足客戶(hù)要求。
注。
線下宣傳
在金華市區(qū)與貸款公司合作，派發(fā)p2p網(wǎng)貸平臺(tái)的宣傳單，讓急需貸款的人們第一時(shí)間了解到p2p商貸網(wǎng)站的業(yè)務(wù)模式。
招募人員，到主要繁華街道或工業(yè)區(qū)，派發(fā)宣傳單
推廣目的
進(jìn)行網(wǎng)貸平臺(tái)的產(chǎn)品宣傳和服務(wù)的“銷(xiāo)售’
發(fā)布網(wǎng)貸平臺(tái)的產(chǎn)品和服務(wù)信息
提升網(wǎng)貸平臺(tái)的訪問(wèn)量和注冊(cè)用戶(hù)
樹(shù)立、提升企業(yè)的品牌和形象
免費(fèi)的推廣方式有： 1.軟文推廣（各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)網(wǎng)站的投放軟文）
1、微信推廣
執(zhí)行方式：開(kāi)通公眾平臺(tái)賬號(hào),注冊(cè)官方類(lèi)微信，加盟類(lèi)微信，銷(xiāo)售類(lèi)微信，客服類(lèi)微信等。
制作二維碼：微信號(hào)宣傳圖片，公司官網(wǎng)，微博，博客，論壇等放置二維碼，設(shè)計(jì)二維碼宣傳單張，海報(bào)，名片等。
線上推廣：各大門(mén)戶(hù)、官網(wǎng)博客‘社交網(wǎng)站、互推、公眾賬號(hào)等
線下推廣：名片、宣傳單的二維碼、關(guān)注陌生人
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇八
1、成都小靈通(pas)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的意義：
之所以將這一條列于篇首專(zhuān)門(mén)論述，是想突出明確這樣一個(gè)觀點(diǎn)：成都小靈通的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)絕不僅僅是成都電信的一個(gè)普通項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。
因?yàn)椋^之公司的其它項(xiàng)目，其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)于公司具有特殊的意義和影響。主要表現(xiàn)在：
（1）小靈通是成都電信與移動(dòng)、聯(lián)通爭(zhēng)奪成都地區(qū)市場(chǎng)份額的有效競(jìng)爭(zhēng)手段。
成都是全國(guó)四大通信市場(chǎng)之一，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境極為激烈，目前全國(guó)的所有電信運(yùn)營(yíng)商均在成都開(kāi)辦業(yè)務(wù)，電信市場(chǎng)已經(jīng)全面放開(kāi)。在小靈通開(kāi)通之前，成都電信一直處于被動(dòng)防守的局面，有了小靈通之后，成都電信不但有了與移動(dòng)、聯(lián)通爭(zhēng)奪成都地區(qū)市場(chǎng)份額的有效競(jìng)爭(zhēng)手段，而且還可以為有線能力暫時(shí)不能達(dá)到地區(qū)的用戶(hù)提供中國(guó)電信的貼心服務(wù)。
（2）小靈通市場(chǎng)的推廣符合成都電信“抓住中端用戶(hù)、帶動(dòng)低端用戶(hù)、爭(zhēng)奪高端用戶(hù)”的營(yíng)銷(xiāo)策略。
這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略首先符合了成電對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的定位；其次中端用戶(hù)多為小靈通、gsm手機(jī)的雙機(jī)用戶(hù)，有g(shù)sm作為小靈通手機(jī)的輔助和補(bǔ)充，對(duì)小靈通網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行質(zhì)量要求相對(duì)較低；另外，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，中端用戶(hù)為移動(dòng)通信帶來(lái)的收入占總收入的一半以上，移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商不容易推出較低的資費(fèi)打價(jià)格戰(zhàn)。
2、制定本計(jì)劃的目的。
成都市小靈通市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的上述重要意義，要求我們必須對(duì)此有較為清醒的認(rèn)識(shí)，把它作為重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓。應(yīng)該看到這是一個(gè)涉及到產(chǎn)、供、銷(xiāo)各部門(mén)各環(huán)節(jié)相互配合的綜合性工作，有賴(lài)于正確的調(diào)度協(xié)調(diào)，有賴(lài)于各方面的積極協(xié)作。制訂本計(jì)劃就是想求得公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持以及各部門(mén)各環(huán)節(jié)的共識(shí)，明確面對(duì)這項(xiàng)工作，我們所應(yīng)該采取的策略和具體措施，以便于統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同完成好這項(xiàng)具有重要意義的工作。
二。當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)狀況分析。
分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)狀況，有助于我們對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況、產(chǎn)品狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況及宏觀環(huán)境，有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，為制訂相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)手段提供依據(jù)和參考。
1、競(jìng)爭(zhēng)狀況分析：
（1）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析。
比較上表后可發(fā)現(xiàn)，新版大眾卡和風(fēng)行卡均為月租23元，直逼小靈通的月租20元。風(fēng)行卡還可全國(guó)漫游，大眾卡雖然和小靈通一樣，只能在大成都（即20個(gè)區(qū)縣市）范圍內(nèi)用，但大眾卡的號(hào)段是138，其網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量勿庸質(zhì)疑，這比起小靈通的信號(hào)不好的口碑來(lái)，可是一大優(yōu)勢(shì)。還有比較重要的短信功能，。小靈通只能在電信網(wǎng)內(nèi)發(fā)，即只能發(fā)給小靈通或電信座機(jī)，還必須受到終端支持的限制。
（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的傳播進(jìn)攻手段：
預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在其將小靈通做為真正的對(duì)手后，還會(huì)采取更進(jìn)一步的傳播進(jìn)攻手段。
a.利用gsmgprs,cdma1x技術(shù)來(lái)攻擊phs技術(shù)的落后，例如使用范圍的對(duì)比，享受的增值服務(wù)對(duì)比，接通率對(duì)比等。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇九
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)上的一門(mén)更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷(xiāo)策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的反映。在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。
(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
(三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容。
策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng)；客戶(hù)名稱(chēng)；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書(shū)正文部分主要包括：
(一)策劃目的。
要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略。
發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況。
對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析；
樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；
市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。
(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。
所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落；
項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)興趣；
樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢；
促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán)；
廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；
銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
(四)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。
營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷(xiāo)售率為%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售日期為xx天。
(五)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨。
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域。
2、競(jìng)爭(zhēng)策略。
通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。
3)樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。
4)樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；
銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；
周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況；
樓盤(pán)自身的客觀條件；
銷(xiāo)售戰(zhàn)略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排；
發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。
3、銷(xiāo)售渠道。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
4、廣告宣傳計(jì)劃。
(1)、原則。
服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
(2)、廣告目標(biāo)。
建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。
明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。
有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
(3)、廣告方式。
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。
(4)、廣告風(fēng)格。
自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中；
重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；
注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；
強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。
(5)、賣(mài)點(diǎn)整合。
項(xiàng)目適合炒作的概念。
樓盤(pán)所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn)。
(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。
節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。
5、具體行動(dòng)方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。
這一部分記載的是整體營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十
一、網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢(shì)：
1、迅速的推廣品牌。
網(wǎng)絡(luò)推廣的重要任務(wù)之一就是在互聯(lián)網(wǎng)上建立并推廣企業(yè)的品牌，知名企業(yè)的網(wǎng)下品牌可以在網(wǎng)上得以延伸，網(wǎng)絡(luò)品牌建設(shè)是以企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)為基礎(chǔ)，通過(guò)一系列的推廣措施，達(dá)到顧客和公眾對(duì)企業(yè)的認(rèn)知和認(rèn)可。在一定程度上說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)品牌的價(jià)值甚至高于通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得的直接收益。隨著網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程的推進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)推廣品牌的速度更是驚人！
2、節(jié)省各項(xiàng)費(fèi)用。
網(wǎng)絡(luò)推廣節(jié)省了原來(lái)傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的很多廣告費(fèi)用，而且搜索引擎的大量使用會(huì)增強(qiáng)搜索率，一定程度上對(duì)于中小企業(yè)者來(lái)說(shuō)比廣告效果要好。
3、網(wǎng)絡(luò)廣告的發(fā)展。
網(wǎng)絡(luò)推廣沒(méi)有傳統(tǒng)推廣模式下的人員促銷(xiāo)或者直接接觸式的促銷(xiāo)，取而代之的使用大量的網(wǎng)絡(luò)廣告這種軟營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)達(dá)到促銷(xiāo)效果。這種做法對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可以節(jié)省大量人力支出、財(cái)力支出。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告的效應(yīng)可以與更多人員到大不了的地方挖掘潛在消費(fèi)者，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的豐富資源與非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)到合作的聯(lián)盟，以此拓寬產(chǎn)品的消費(fèi)層面。網(wǎng)絡(luò)推廣還可以避免現(xiàn)實(shí)中推廣的千篇一律，可以根據(jù)本企業(yè)的文化，以及幫助宣傳的網(wǎng)站的企業(yè)文化相結(jié)合來(lái)達(dá)到最佳的推廣效果。
二、網(wǎng)絡(luò)推廣總體策略闡述：
利用網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、傳播速度快、交互性強(qiáng)、受眾群體多樣等的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)搜索引擎排名、網(wǎng)站廣告置換及鏈接交換、網(wǎng)站優(yōu)化服務(wù)、網(wǎng)站訪問(wèn)量分析、主動(dòng)式網(wǎng)站推廣、水印推廣以及在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行軟文推廣，在博客、論壇、同時(shí)提問(wèn)網(wǎng)站等關(guān)注高的網(wǎng)民聚集區(qū)進(jìn)行博文宣傳、話題炒作；加之一系列網(wǎng)絡(luò)主題活動(dòng)等系列網(wǎng)絡(luò)推廣形式的開(kāi)展，在最大程度上讓受眾了解到企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，關(guān)注企業(yè)信息，達(dá)到品牌推廣，提升知名度，促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。
三、網(wǎng)絡(luò)推廣策略細(xì)節(jié)：
（一）seo優(yōu)化
1. 合理安排網(wǎng)站內(nèi)容發(fā)布日程是seo優(yōu)化的重要技巧之一。
因?yàn)樗阉饕嫦矚g有規(guī)律的網(wǎng)站內(nèi)容更新。
2. 向各大搜索引擎登陸入口提交尚未收錄站點(diǎn)。
在搜索引擎看seo的效果，通過(guò)site:你的域名，知道站點(diǎn)的收錄和更新情況。通過(guò)domain:你的域名或者link:你的域名，知道站點(diǎn)的反向鏈接情況，更好的實(shí)現(xiàn)與搜索引擎對(duì)話。
3. 使用與關(guān)鍵字相關(guān)的文章標(biāo)題
如為企業(yè)品牌寫(xiě)宣傳軟文的時(shí)候，那么一定要在標(biāo)題企業(yè)品牌名稱(chēng)設(shè)為關(guān)鍵字，因?yàn)樵骄唧w的關(guān)鍵字，搜索效率越精準(zhǔn)。
4. 在文章正文中使用關(guān)鍵字
一定要在正文開(kāi)始某處使用至少一次目標(biāo)關(guān)鍵字。這將會(huì)把那些仍然鐘愛(ài)于舊式“description元標(biāo)簽”的搜索引擎機(jī)器人吸引過(guò)來(lái)。
5. 在標(biāo)題和粗體字中使用關(guān)鍵字
搜索引擎非常喜歡你有目標(biāo)地展示關(guān)鍵字。在p或h1, h2, h3這些標(biāo)簽中使用關(guān)鍵字可以幫你獲取搜索引擎的關(guān)注。
（二）官方網(wǎng)站建設(shè)推廣方式：
1. 全面登陸搜索引擎法
通過(guò)確定網(wǎng)站關(guān)鍵詞、登陸各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站搜索引擎、注冊(cè)網(wǎng)絡(luò)實(shí)名、企業(yè)實(shí)名、行業(yè)實(shí)名等方法大范圍的傳播企業(yè)信息。
2.門(mén)戶(hù)網(wǎng)推廣法
在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，進(jìn)行軟文推廣，刊登宣傳軟文。
3.博客推廣法
在各大博客網(wǎng)站開(kāi)通多個(gè)博客，發(fā)布宣傳企業(yè)官網(wǎng)的博文，一定數(shù)量的發(fā)布量，做到及時(shí)更新，提升關(guān)注度。
4.論壇推廣法
在各大社區(qū)論壇上注冊(cè)多個(gè)id，參與論壇討論，巧妙發(fā)布網(wǎng)站宣傳貼，引起關(guān)注。
5.提問(wèn)網(wǎng)推廣法
通過(guò)在各種知識(shí)搜索引擎中，注冊(cè)多個(gè)id發(fā)布專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，再回答問(wèn)題，提升點(diǎn)擊率，在解答專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的同時(shí)，順勢(shì)將企業(yè)官網(wǎng)宣傳信息傳播出去，達(dá)到推廣目的。
6.貼吧推廣法
在推廣的貼吧內(nèi)注冊(cè)大量id，以大量發(fā)帖，灌水形式，把宣傳信息大范圍傳播出去，以量變來(lái)促成質(zhì)變的形成。
群推廣法
通過(guò)添加相關(guān)qq群、qq群資源共享、qq群郵件發(fā)送、自建qq群賀卡、開(kāi)通qq群空間等形式，發(fā)布企業(yè)官網(wǎng)相關(guān)信息，擴(kuò)大信息傳播面。
8.網(wǎng)站友情鏈接推廣法
在各類(lèi)網(wǎng)站征求友情鏈接，廣泛征求鏈接互換，但要注意對(duì)方網(wǎng)站和企業(yè)官網(wǎng)的內(nèi)容相關(guān)性；擴(kuò)大網(wǎng)站外部鏈接活力、增加網(wǎng)站搜索引擎曝光率。
9.免費(fèi)服務(wù)推廣法
在企業(yè)官網(wǎng)成立在線咨詢(xún)服務(wù)，免費(fèi)咨詢(xún)解答專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。樹(shù)立良好口碑，提升企業(yè)美譽(yù)度。
11.水印推廣法
一些軟文、資料上注明原創(chuàng)網(wǎng)址，并制作一些資料小冊(cè)子如pdf或電子書(shū)在里面都加上企業(yè)官網(wǎng)網(wǎng)址。讓企業(yè)信息和文化更容易推廣。
12.免費(fèi)服務(wù)推廣法
在企業(yè)官網(wǎng)成立在線咨詢(xún)服務(wù)，免費(fèi)咨詢(xún)解答專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。樹(shù)立良好口碑，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度。
13. 網(wǎng)摘、頂客推廣法
如網(wǎng)摘、頂客網(wǎng)站，現(xiàn)在有許多網(wǎng)摘網(wǎng)站，如365key，新浪vivi等都可以在上面添加一些企業(yè)網(wǎng)站相關(guān)內(nèi)容。還可以在頂客網(wǎng)站上提交一些與企業(yè)網(wǎng)站有關(guān)的文章，進(jìn)行推廣宣傳。
14. 群發(fā)推廣法
通過(guò)郵件群發(fā)、論壇群發(fā)、博客群發(fā)、留言板群發(fā)大批量的傳播企業(yè)網(wǎng)站信息，擴(kuò)大信息覆蓋面。
15. 郵件推廣法
通過(guò)注冊(cè)會(huì)員、過(guò)往客戶(hù)、電子雜志訂閱用戶(hù)等途徑獲取客戶(hù)郵件地址，向客戶(hù)定期發(fā)送郵件廣告。郵寄趣味調(diào)查問(wèn)卷，以啟發(fā)式設(shè)問(wèn)方法，和幽默另類(lèi)的問(wèn)卷形式激發(fā)郵件接收人參與調(diào)查的興趣，將企業(yè)網(wǎng)站信息巧妙摻雜其中，使用戶(hù)在填寫(xiě)過(guò)程中主動(dòng)接收信息。
16．網(wǎng)站流量統(tǒng)計(jì)推廣法
瀏覽訪問(wèn)來(lái)路來(lái)源的時(shí)候，企業(yè)的網(wǎng)站就出現(xiàn)了。一般的站長(zhǎng)都會(huì)點(diǎn)擊查看的，這種宣傳方法效果很好，屬于密不外傳的絕招，很多人知道百度和google的威力就是從網(wǎng)站訪問(wèn)來(lái)路知道的。
17. 網(wǎng)站推廣同盟推廣法
要懂得借用外力，幾個(gè)站長(zhǎng)聯(lián)合在一起，達(dá)成宣傳共識(shí)。在宣傳企業(yè)網(wǎng)站的時(shí)候，順便也捎帶上別的網(wǎng)站。用同樣的勞動(dòng)，得到更多的收獲。
18.互換頻道推廣法
和其他網(wǎng)站互相交換頻道。就是把對(duì)方網(wǎng)站當(dāng)作自己的一個(gè)頻道在網(wǎng)站上推廣。這樣互相捧場(chǎng)，互相幫襯，威力巨大。
19.網(wǎng)站內(nèi)容聯(lián)盟推廣法
這個(gè)方法適合有服務(wù)器資源的站長(zhǎng)。提供一個(gè)平臺(tái)，可以綁定其他網(wǎng)站的域名，把網(wǎng)站的頭尾廣告位置送給其他站長(zhǎng)，吸引其他網(wǎng)站加入。看似是為其他網(wǎng)站做嫁衣裳，實(shí)際上是在宣傳自己的網(wǎng)站，擴(kuò)大了網(wǎng)站知名度和影響力。
20.客戶(hù)端軟件插件推廣法
有技術(shù)含量的站長(zhǎng)可以采用此法。開(kāi)發(fā)流行的網(wǎng)民常用的客戶(hù)端軟件，比如聊天工具類(lèi)軟件qq，網(wǎng)絡(luò)游戲類(lèi)工具，下載工具類(lèi)網(wǎng)站迅雷等等，都可以彈出窗口，可以直接彈網(wǎng)站首頁(yè)，也可以彈一些活動(dòng)頁(yè)。效果奇好。
21.百科全書(shū)推廣法
去網(wǎng)上的百科全書(shū)添加內(nèi)容，增加企業(yè)信息的宣傳度。
22. 地圖推廣法
讓企業(yè)總部地址出現(xiàn)在地圖上。地圖傳播面廣，受眾大，使用頻率高。當(dāng)網(wǎng)民在搜索相近地址的時(shí)候，企業(yè)名字自然出現(xiàn)在地圖上，增加企業(yè)曝光率，達(dá)到宣傳目的。
23. 月歷墻紙網(wǎng)站推廣法
制作各種精美獨(dú)特風(fēng)格多樣的月歷圖片，提供給人們做電腦的桌面墻紙壁紙使用。只要網(wǎng)民一打開(kāi)電腦，你的網(wǎng)址就躍然pc上。一年300多天，天天都在提醒網(wǎng)民，你的網(wǎng)站對(duì)其有用。
24. 視頻源flash網(wǎng)站推廣法
如今的視頻網(wǎng)站，都提供外部的訪問(wèn)接口。在別的網(wǎng)站、日志引用這些視頻的同時(shí)，直接宣傳了網(wǎng)站，擴(kuò)大了網(wǎng)站的影響力。
四、網(wǎng)絡(luò)推廣重點(diǎn)策略分析：
（一）軟文推廣——無(wú)形的營(yíng)銷(xiāo)利劍
軟文具有引導(dǎo)消費(fèi)、品牌宣傳、周期長(zhǎng)，價(jià)格低等優(yōu)點(diǎn)。如果將廣告比作武俠中的招式，那么軟文就是內(nèi)功心法。
導(dǎo)消費(fèi)群的關(guān)注及購(gòu)買(mǎi)。
通過(guò)在各大博客發(fā)表博文、在各個(gè)論壇發(fā)精華帖、以及在具有影響力的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站刊登宣傳軟文等一系列軟文宣傳方式，充分發(fā)揮軟文優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者關(guān)注，利用文字的巧妙安排，在無(wú)形當(dāng)品牌推廣出去，并被大眾所接受。
（二）炒作話題——抓住大眾的好奇心
定一系列的炒作話題，通過(guò)在人氣高的各大論壇發(fā)帖、在各個(gè)博客發(fā)表博文等形式，將話題炒熱。從而讓大家主動(dòng)關(guān)注到澳金園，提高品牌知名度。
（三）網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)推廣——拉近品牌與消費(fèi)者之間的距離
種活動(dòng)拉近品牌與消費(fèi)者之間的距離，提升品牌在消費(fèi)者心目中的美譽(yù)度，從而打響知名度，讓更多人記住本企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。
（四）搜索引擎排名——最快速的提升品牌知名度
等著名搜索引擎的搜索排名，利用百度、google等的強(qiáng)大搜索優(yōu)勢(shì)，最快速的傳播品牌信息，提升品牌知名度。
（五）網(wǎng)站廣告置換及鏈接交換——利用他人名氣借勢(shì)宣傳
以達(dá)到成功與對(duì)方交換鏈接，借勢(shì)宣傳的目的。
（六）網(wǎng)站優(yōu)化服務(wù)——提升網(wǎng)站質(zhì)量
包括網(wǎng)站代碼優(yōu)化、針對(duì)于搜索引擎的優(yōu)化和調(diào)整。
（七）網(wǎng)站訪問(wèn)量分析——時(shí)刻掌握網(wǎng)站人氣度變化
購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)的流量、訪問(wèn)分析軟件，統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站流量、用戶(hù)訪問(wèn)區(qū)域、時(shí)段、網(wǎng)站被集中訪問(wèn)的欄目等信息，從而有針對(duì)性的調(diào)整網(wǎng)站結(jié)構(gòu)。
（八）主動(dòng)式網(wǎng)站推廣——快速大量的撒網(wǎng)式宣傳
上增加網(wǎng)站被受眾點(diǎn)擊的幾率。
（九）水印推廣——以細(xì)節(jié)取勝，無(wú)時(shí)不刻的宣傳
官網(wǎng)網(wǎng)址。讓企業(yè)信息和文化更容易推廣。
（十）百科類(lèi)網(wǎng)站推廣——知識(shí)性宣傳，增加受眾好感度
利用知識(shí)性宣傳，增加受眾對(duì)品牌的好感度，達(dá)到品牌宣傳的目的。
五、網(wǎng)絡(luò)推廣注意事項(xiàng)：
1.如果進(jìn)行專(zhuān)題宣傳時(shí)，要在網(wǎng)站首頁(yè)上的明顯處安置入口。入口很重要，否則就像是一個(gè)漂亮的房間內(nèi)裝修再好，客人找不到門(mén)也不能進(jìn)去參觀。
也不乏是一個(gè)省錢(qián)的好主意。
能最好的宣傳效果。
4. 效果監(jiān)測(cè)，網(wǎng)站流量統(tǒng)計(jì)分析代碼，從后臺(tái)詳細(xì)查詢(xún)到網(wǎng)站流量情況及來(lái)源等數(shù)據(jù)，對(duì)每一時(shí)間段的推廣措施做監(jiān)測(cè)跟蹤,及時(shí)調(diào)整推廣的策略。
過(guò)在博客、論壇、貼吧等網(wǎng)民聚集地發(fā)布具有吸引力的炒作話題，將活動(dòng)信息宣傳出去，充分做好前期造勢(shì)。
六、效果預(yù)估：
最大范圍的將品牌優(yōu)勢(shì)宣傳出去。
有條不紊的從各方面為企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)周密的品牌推廣，讓社會(huì)大眾從多個(gè)有效傳播渠道快速獲得企業(yè)品牌的詳細(xì)信息。通過(guò)周密的網(wǎng)絡(luò)推廣為企業(yè)品牌獲得相當(dāng)程度的關(guān)注度，讓企業(yè)品牌在消費(fèi)者心中奠定一個(gè)王牌地位，也將為企業(yè)開(kāi)拓一片更廣闊的市場(chǎng)疆土。
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七、2016年重磅：微信推廣
1、【合作互推】 雖然是微博上的玩法，但據(jù)稱(chēng)效果還不錯(cuò)!這也是最好最快的方法。微信互推的效果遠(yuǎn)比微博互推的效果好。先做到1000粉絲后開(kāi)始找人合作互推，每次效果好都會(huì)獲得上百的粉絲。所以做微信合作也很重要。但需要切記的是，同一個(gè)合作伙伴的互推次數(shù)需謹(jǐn)慎，搞得不好容易扯到蛋。
2、【微博大號(hào)推廣】 有很多草根微博大號(hào)靠這種方式做微信都非?？斓墨@得了很多的粉絲。也可以利用自己的資源跟別人互換。但是對(duì)于沒(méi)有資源的新手，只能找一些微博大號(hào)給錢(qián)進(jìn)行推廣了。 因此你基本可以看到一些有組織有紀(jì)律的微博大號(hào)，都會(huì)和自己一派的微博進(jìn)行互推，小編甚至有看到一些微博大號(hào)每天都進(jìn)行推廣。
比如貼吧， 都可以在微博配圖的最底下加上二維碼的宣傳方式。 你或者會(huì)吐槽說(shuō)天天看到，會(huì)不會(huì)讓人討厭?但這是最不傷害用戶(hù)的方式之一?？梢詫⒍S碼做成簽名圖片，這樣子幾乎你的每一次評(píng)論都是一次宣傳推廣，且不容易被刪。
4、【小號(hào)帶大號(hào)】有資源的朋友可以用這招，搞幾百個(gè)小號(hào)，然后瘋狂的加微信好友，不管是通過(guò)任何任何方式。但小編不會(huì)告訴你，通過(guò)偽妹子，在頭圖和圖片上放漂亮妹子圖的方式，是最容易加好友的。當(dāng)然這樣是比較無(wú)節(jié)操的一種方式，但為了粉絲，哪能要節(jié)操呀!有了一大批好友之后，雖然大多都是寂寞男子，就可以為大號(hào)進(jìn)行推廣了。不過(guò)需要強(qiáng)大的執(zhí)行力和體力勞動(dòng)。然后群發(fā)名片或信息，進(jìn)行推廣。但壞處是容易被舉報(bào)。因此在處理方式上需要多考慮考慮如何推。
1、內(nèi)容為王，發(fā)展優(yōu)質(zhì)內(nèi)容
微信的公眾平臺(tái)曾命名為“官號(hào)平臺(tái)”和“媒體平臺(tái)”，最終定位為“公眾平臺(tái)”，無(wú)疑讓我們看到一個(gè)微信對(duì)后續(xù)更大的期望。和新浪微博早期從明星戰(zhàn)略著手不同，微信此時(shí)已經(jīng)有了億級(jí)的用戶(hù)，挖掘自己用戶(hù)的.價(jià)值，為這個(gè)新的平臺(tái)增加更優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，創(chuàng)造更好的粘性，形成一個(gè)不一樣的生態(tài)，想必是平臺(tái)發(fā)展初期更重要的方向。
2、對(duì)平臺(tái)的培育
登錄微信平臺(tái)，我們看到平臺(tái)的公眾認(rèn)證帳號(hào)主要有三個(gè)分類(lèi)：閱讀、媒體和明星。有趣的是，這種次序也體現(xiàn)了和平臺(tái)命名相同的內(nèi)涵。微信公眾平臺(tái)把“訂閱”，也即是內(nèi)容類(lèi)的品牌放到了第一位。我相信這同樣不是無(wú)意之舉——這種細(xì)節(jié)透露出了微信公眾平臺(tái)的“公眾”取向的核心定位。
目前的微信公眾號(hào)有兩類(lèi)，“認(rèn)證帳號(hào)”和普通的“公眾帳號(hào)”有一些區(qū)別。任何人可以注冊(cè)微信公眾號(hào)，但是而申請(qǐng)認(rèn)證則至少需要 1000 人個(gè)關(guān)注。這種對(duì)品牌的認(rèn)證可以更好的在前期控制公眾號(hào)的質(zhì)量?jī)?nèi)容，在一個(gè)海量的開(kāi)放平臺(tái)，這種示范和培育對(duì)平臺(tái)的發(fā)展無(wú)疑也是相當(dāng)必要的。
3、品牌的傳播
平臺(tái)登錄頁(yè)面最底部的“我的品牌，上億人看見(jiàn)”充分展示了微信對(duì)這個(gè)品牌平臺(tái)的自信。
這里值得注意的是，微信可以借助個(gè)人關(guān)注頁(yè)和朋友圈，實(shí)現(xiàn)品牌的病毒式傳播。每一個(gè)人的個(gè)人信息頁(yè)，都會(huì)出現(xiàn)所關(guān)注的品牌 logo。你的朋友在關(guān)注你的時(shí)候，也可以知道你的偏好和關(guān)注。當(dāng)然，你也可以選擇是否展示品牌。
4、公眾平臺(tái)推廣內(nèi)容
1)微信用戶(hù)更多的希望是能得到互動(dòng)，得到重視，人們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)信息的推送其實(shí)有一種發(fā)自?xún)?nèi)心的抵觸。
假如某個(gè)公眾微信賬號(hào)每天推送促銷(xiāo)信息和新品預(yù)告，一般人會(huì)毫不猶豫的把它給刪除掉。畢竟，誰(shuí)愿意每天上線的時(shí)候就看到大量的各種各樣的廣告呢?當(dāng)用戶(hù)對(duì)這類(lèi)信息產(chǎn)生疲勞之后，用戶(hù)很可能不再點(diǎn)擊相關(guān)微信鏈接。嚴(yán)重的，甚至?xí)h除品牌微信賬號(hào)，損害了品牌形象。
2)無(wú)活動(dòng) 不營(yíng)銷(xiāo)
http://
如果只是單純的發(fā)硬廣，這樣的轉(zhuǎn)化率基本上為零。但是簡(jiǎn)單的配合一些有新意的活動(dòng)，那么這就不僅僅是一個(gè)廣告了，而更像是一次浪漫的交友活動(dòng)。同時(shí)在醫(yī)院沒(méi)有任何活動(dòng)時(shí)候在推廣內(nèi)容上少發(fā)廣告性質(zhì)的圖文消息，應(yīng)當(dāng)更注重粉絲實(shí)際想要的需求，比如一些生活妙招，美容知識(shí)，或者幽默笑話，讓人們每天都能期待醫(yī)院發(fā)給他們的內(nèi)容。
3)雖然在一些無(wú)廣告的內(nèi)容里我們也可以適當(dāng)?shù)拇┎鍙V告。
在圖文底部增添醫(yī)院地址，電話以及網(wǎng)站地址，這樣小規(guī)模的穿插讓人們抵觸心理減小。
營(yíng)銷(xiāo)注意事項(xiàng)
1、利用二維碼的發(fā)布與訂閱方式
微信的最重要的發(fā)布和訂閱方式，是通過(guò)發(fā)布公眾號(hào)的二維碼，讓微信用戶(hù)隨手掃描訂閱。任何微信公眾帳號(hào)用戶(hù)，有了微信二維碼就可以掃描微信帳戶(hù)，添加好友，將二維碼圖案置于取景框內(nèi)，微信會(huì)找到好友的二維碼。
2、精準(zhǔn)消息推送
微信公眾帳號(hào)可以通過(guò)后臺(tái)的用戶(hù)分組和地域控制，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的消息推送。
3、富媒體的內(nèi)容推送
微信的普通公眾帳號(hào)，可以群發(fā)文字、圖片、語(yǔ)音三個(gè)類(lèi)別的內(nèi)容。而認(rèn)證的帳號(hào)，有更高的權(quán)限，能推送更漂亮的圖文信息。如下圖，這類(lèi)圖文信息也許是單條的，也許還是一個(gè)專(zhuān)題。
4、個(gè)人關(guān)系與公眾關(guān)系的區(qū)分優(yōu)化
在推送的打擾方面，用戶(hù)訂閱增加可能也會(huì)增加這方面的困擾，最重要的，恐怕還是內(nèi)容和品牌的選擇問(wèn)題——人們會(huì)喜歡少量而精致的資訊，而且隨時(shí)可以離開(kāi)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十一
現(xiàn)階段洋房、別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售取得階段性突破，商業(yè)街商鋪去貨較慢。面臨的主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
xx溫泉?dú)v史文化資源及其豐富，擁有良好的旅游硬件資源，但旅游接待配套服務(wù)體系不完善、功能單一的矛盾特別突出，旅游購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)及游客服務(wù)等配套資源不盡人意，無(wú)法滿足旅游者不同消費(fèi)層次的需求，從而阻礙市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)而阻礙溫泉特色小鎮(zhèn)建設(shè)及文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
xx在溫泉文化旅游發(fā)展產(chǎn)業(yè)定位上有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，但旅游消費(fèi)形態(tài)幾乎無(wú)異，差異化不明顯。核心旅游產(chǎn)品不突出，品牌形象沒(méi)有建立，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)乏力。
目前經(jīng)營(yíng)溫泉旅游線路產(chǎn)品的大型旅行社不多，xx傳統(tǒng)消費(fèi)人群多為自助旅行者，且以長(zhǎng)沙及周邊地區(qū)市民居多，客源市場(chǎng)單一。加之，旅游接待配套不足，旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一，缺乏豐富的、較高層次的消費(fèi)形態(tài)。沒(méi)有人氣，無(wú)論是旅游市場(chǎng)還是商業(yè)投資市場(chǎng)信心匱乏。
目前，xx的旅游消費(fèi)主要為溫泉短期度假旅游，但從整個(gè)大行業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，溫泉小鎮(zhèn)的民俗文化有相關(guān)聯(lián)配套發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，資源轉(zhuǎn)化利用不夠、配套體系不完善、核心產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不突出等，將是我們建設(shè)研究雅居樂(lè)依云小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)要研究和關(guān)注的課題。
從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作來(lái)看，當(dāng)前面臨的是解決三大問(wèn)題，首先是按景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全面規(guī)劃旅游服務(wù)體系，將商業(yè)街包裝成民俗文化街，并導(dǎo)入到旅游線路中，通過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，提高旅游服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)行為，全面提升旅游服務(wù)質(zhì)量。其次是加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)旅游資源的聯(lián)系與互動(dòng)，通過(guò)協(xié)調(diào)和政府政策杠桿，實(shí)施資源整合營(yíng)銷(xiāo)。最后是提升社會(huì)認(rèn)知度，加強(qiáng)渠道建設(shè)，培植示范項(xiàng)目，使雅居樂(lè)溫泉小鎮(zhèn)成為全國(guó)知名、業(yè)內(nèi)叫響的旅游目的地和商業(yè)投資地。
商業(yè)街定位
xx溫泉民俗風(fēng)情文化街
u 銷(xiāo)售同步：街鋪返租，帶租約發(fā)售。景區(qū)通行卡/業(yè)主親情卡概念包裝贈(zèng)送。
提高旅游服務(wù)意識(shí)、規(guī)范旅游服務(wù)行為。通過(guò)管委會(huì)和當(dāng)?shù)卣訌?qiáng)旅游服務(wù)知識(shí)、技能的培訓(xùn)，引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)環(huán)境提檔升級(jí)，共同創(chuàng)造良好的旅游服務(wù)環(huán)境及氛圍。
策劃籌建自營(yíng)示范店(街)，引導(dǎo)發(fā)展溫泉旅游配套產(chǎn)業(yè)，為提升xxxx旅游服務(wù)軟實(shí)力奠定基礎(chǔ)和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，同時(shí)，更為街區(qū)現(xiàn)有商家提供借鑒及參考。
通過(guò)組織當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)民俗活動(dòng)，挖掘、演繹“溫泉”元素，利用節(jié)假日、重要紀(jì)念日時(shí)點(diǎn)，策劃主題活動(dòng)，展現(xiàn)xx地方文化魅力，擴(kuò)大影響，有效聚集人氣。
有軌電車(chē)開(kāi)通、商業(yè)街開(kāi)街、xx傳奇博物館、國(guó)際陶藝展、溫泉養(yǎng)生十大基地聯(lián)盟
整合旅游資源，長(zhǎng)沙西旅游環(huán)線旅游互動(dòng)，推出特色旅游線路。
第一階段20xx年6月—20xx年10月 品牌導(dǎo)入期
第二階段20xx年10月—20xx年12月 招商強(qiáng)化期
第三階段20xx年1月—20xx年3月 成果展示期
第一階段：2017年6月—2017年10月 品牌導(dǎo)入期
主題： 百年xx溫泉民俗依云小鎮(zhèn)
1、喚起人們對(duì)xx歷史文化的記憶
2、通過(guò)商業(yè)及招商推廣、商務(wù)公關(guān)、事件營(yíng)銷(xiāo)等系列活動(dòng)，描繪xx之未來(lái)圖景。
3、xx，體驗(yàn)溫泉民俗風(fēng)情。
1、完成所有平面設(shè)計(jì)、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)、招商物料準(zhǔn)備，包括街片區(qū)沙盤(pán)展示
2、配合招商工作，意向商家考察活動(dòng)。
3、完成導(dǎo)視系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)、施工。
4、與市旅游協(xié)會(huì)合作，借餐飲分會(huì)、鄉(xiāng)村旅游分會(huì)成立之際，進(jìn)行對(duì)口宣傳招商。
5、與省、市協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦溫泉民俗風(fēng)情商業(yè)街招商推介會(huì)。
6、通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，統(tǒng)一向街區(qū)商戶(hù)進(jìn)行旅游服務(wù)規(guī)范教育宣傳。
事件主題緊扣溫泉民俗風(fēng)情，配合招商工作予以展開(kāi)，借用商業(yè)街的包裝升級(jí)改造進(jìn)度予以展開(kāi)。使依云小鎮(zhèn)商業(yè)街成為中國(guó)體驗(yàn)溫泉民俗風(fēng)情最佳目的地。
商業(yè)：1、行業(yè)對(duì)口商家項(xiàng)目推介活動(dòng)。
2、外地重點(diǎn)區(qū)域行業(yè)組織推介活動(dòng)。
3、意向商家考察，對(duì)口商家聯(lián)誼活動(dòng)。
第二階段：20xx年11月—20xx年12月 招商強(qiáng)化期
主題： 百年xx溫泉民俗依云小鎮(zhèn)
1、鞏固商業(yè)街商業(yè)信心，擴(kuò)大街區(qū)商業(yè)影響力
2、延續(xù)一階段的主題，引爆人們的好奇心，激發(fā)對(duì)商業(yè)街項(xiàng)目的向往
文化——強(qiáng)調(diào)溫泉民俗文化精髓
商業(yè)——強(qiáng)化品質(zhì)生活愿景，刺激商家投資欲望
1、開(kāi)街籌備及宣傳造勢(shì)
2、示范店試運(yùn)營(yíng)
3、舉行系列事件營(yíng)銷(xiāo)，具象街區(qū)民俗風(fēng)情場(chǎng)景。
4、臨時(shí)游客中心設(shè)置開(kāi)街倒計(jì)時(shí)牌。
5、 和旅行社合作推出體驗(yàn)旅游項(xiàng)目。
事件營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)既定計(jì)劃和商業(yè)街開(kāi)街造勢(shì)目的展開(kāi)，圍繞溫泉民俗風(fēng)情、品質(zhì)文化生活兩大系列主題予以展現(xiàn)。
1、商家開(kāi)業(yè)前集中培訓(xùn);
2、制定開(kāi)街促銷(xiāo)政策，落實(shí)聯(lián)盟整合促銷(xiāo)。
3、國(guó)內(nèi)知名旅行社負(fù)責(zé)人考察周。
第三階段：20xx年1月—20xx年12月 成果展示期
主題： 百年xx溫泉民俗依云小鎮(zhèn)
2、通過(guò)商家的聯(lián)盟聯(lián)動(dòng)，培育消費(fèi)市場(chǎng)，提升消費(fèi)占有率，持續(xù)增依云小鎮(zhèn)人氣。
事件營(yíng)銷(xiāo)
事件營(yíng)銷(xiāo)圍繞溫泉民俗風(fēng)情、電影娛樂(lè)、文化博覽三大主題展覽，盡量選擇具有廣泛群眾基礎(chǔ)，有娛樂(lè)性，有參與性和互動(dòng)性的事件。
商業(yè)：1、策劃娛樂(lè)活動(dòng)、小范圍主題商業(yè)活動(dòng)刺激老街為主的片區(qū)商業(yè)消費(fèi)，樹(shù)立商業(yè)核心地位。
2、利用年度大型活動(dòng)聚集人氣，促進(jìn)整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)繁榮。
1、xx溫泉/民俗風(fēng)情系列主題商品
主題商品分兩個(gè)層面：
a、狹義層面
創(chuàng)意：溫泉特色、民俗文化特色、自營(yíng)店行業(yè)特色
形式：易攜帶，有工藝價(jià)值和收藏價(jià)值的產(chǎn)品
時(shí)間：20xx年7月—10月
目的：以旅游商品作為傳播載體，強(qiáng)化溫泉民俗文化商業(yè)街符號(hào)，豐富小鎮(zhèn)特色商品，推廣依云小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)。
b、廣義層面
創(chuàng)意：借助產(chǎn)品流通，多渠道宣傳依云小鎮(zhèn)。
形式：協(xié)商轄區(qū)或xx地區(qū)快消品制造商(具體為飲料、小食品、電信運(yùn)用商充值卡)使用標(biāo)有“依云小鎮(zhèn)—xx溫泉民俗風(fēng)情”介紹或標(biāo)識(shí)的包裝袋。
時(shí)間：20xx年9月—12月
目的：進(jìn)一步強(qiáng)化依云小鎮(zhèn)符號(hào)，多渠道、多載體推廣依云小鎮(zhèn)。
2、商家聯(lián)誼會(huì)
將前期招商簽定的意向客戶(hù)和正在洽談的客戶(hù)邀請(qǐng)到依云小鎮(zhèn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，并舉行聯(lián)誼活動(dòng)。活動(dòng)中，選舉產(chǎn)生商業(yè)街商業(yè)互助會(huì)理事。
時(shí)間：20xx年9月—10月
目的：催生意向商家落地，制造商業(yè)影響力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街片區(qū)招商。
3、外地推介會(huì)
招商政策、物料出來(lái)后，先意向性區(qū)域聯(lián)系，根據(jù)反饋及招商需求，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，聯(lián)系當(dāng)?shù)刂饕袠I(yè)商會(huì)、商業(yè)團(tuán)體組織、旅游行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，舉行招商項(xiàng)目推介會(huì)。
時(shí)間：20xx年8月—11月
城市：xx地級(jí)市
目的：主題文化、主題客棧、主題餐飲、主題娛樂(lè)招商引進(jìn)。
4、老電影主題吧
展示經(jīng)典老電影物件，開(kāi)通電影主題討論，老電影觀摩服務(wù)。
時(shí)間：20xx年10月
目的：示范店項(xiàng)目，強(qiáng)化商業(yè)信心，同時(shí)，作為文化旅游體驗(yàn)窗口，并與xx傳奇館形成東西方位互補(bǔ)。
5、xx溫泉主題信用卡
由公司作為主打機(jī)構(gòu)，聯(lián)系中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行或長(zhǎng)沙銀行發(fā)行“xx溫泉小鎮(zhèn)”主題信用卡，凡持卡用戶(hù)，在全國(guó)溫泉景區(qū)和依云小鎮(zhèn)商業(yè)街商家消費(fèi)享受8折優(yōu)惠。同時(shí)，在聯(lián)盟單位張貼依云小鎮(zhèn)宣傳資料和xx溫泉主題信用卡使用說(shuō)明資料。
時(shí)間：20xx年9月—10月
6、依云小鎮(zhèn)溫泉民俗文化街美食節(jié)
以商業(yè)街商業(yè)片區(qū)餐飲區(qū)為載體，舉辦美食活動(dòng)。
時(shí)間：20xx年12月
目的：進(jìn)一步強(qiáng)化老街商業(yè)，豐富旅游業(yè)態(tài)，增強(qiáng)商戶(hù)信心。
7、電影首映式
20xx年年度大片首映式。
時(shí)間：2018年1月
目的：制造社會(huì)影響力，聚集市場(chǎng)人氣。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十二
天山劍酒的廣告策略分為以下步驟：
1、五封信策略：在招聘中，我們?yōu)槭裁匆惺找慌麄鲉T，就是用在這個(gè)方面。我們將策劃創(chuàng)意出五封不同風(fēng)格的、極有煽動(dòng)性的qq家書(shū)，主要講述“天山劍”酒的動(dòng)人由來(lái)和讓人心動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)契機(jī)，一步一步把消費(fèi)者的胃口吊起來(lái)，讓消費(fèi)者無(wú)法忘記這種叫“天山劍”的酒，直到看完第五封信時(shí)，讓人非得去嘗試一口不可，為期為20至30天，發(fā)行每期不少于5萬(wàn)份。
2、立花策略：由于現(xiàn)在貼pop一般工商局會(huì)干涉，但立花沒(méi)人能管。我們印制一大批立花，打上天山劍的廣告語(yǔ)和天山劍品牌，布置到各個(gè)終端和部分家庭，進(jìn)行氣勢(shì)宣傳，與眾不同，肯定會(huì)帶來(lái)不一樣的收獲。用膠帶把天山劍大盒包裝箱合六為一擺設(shè)在各個(gè)零售終端外面，以作宣傳，這樣既與眾不同，工商局也不會(huì)管。
3、大門(mén)口放置一些小展板，進(jìn)行宣傳，展板上只要有“天山劍酒已到”字樣均可。
4、制作一部15秒的廣告片，待促銷(xiāo)活動(dòng)完成后制作，主題為“義氣男兒―天山劍”。
5、促銷(xiāo)的“啟事”廣告，詳細(xì)內(nèi)容在后續(xù)的促銷(xiāo)策劃案中。要求以酒店終端為主要目標(biāo)，以小超市為輔助進(jìn)行宣傳。
6、終端小禮品，要趕制一批送給客戶(hù)的小禮品，價(jià)值在5元錢(qián)左右，要求形象活潑，有收藏價(jià)值。
7、一個(gè)連續(xù)的平面報(bào)紙廣告，主要是推動(dòng)高檔酒的銷(xiāo)售。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十三
首先就主始今天解：
1.小方面：在第五中在化技巧部分主要的是公化技巧的分析，重在和小和助渠道方面有相同的重，比如高量的原、意子、善用好友分析。在者看小可能比公可以更直接的值，而言之就是最基本的盈利，一者深有，因小的最初目的是公累最原始最具量度的人群，也就是目客，但在中做的朋友可能到，公外推的方式又存在方面的重要作用，一方面可以直接的品牌推，包括企介、企服、企理念等的，客印象度和提升客的消;另一方面或是分享的容中直接涵或是接藏品牌信息在，於硬告可以很好的做到小公的作用。然的技巧可能在部分人看感很做作或是很深，但我想要你想去用心做些方面有一天你自己理解到的，是者出而已，我做站也是需要活思的，不然和器人有什，而者我述的全程中出的困境的，可能是大多身在企中的苦站共同的疑和急需解答的吧，在就到止。
2.助渠道：的助渠道是指常用的渠道，比如微博、博客、qq件等等，些都是者用的渠道，效果依人的不同而又出不同的成效。
主要微博，微博有什特?播速度快就是微博的最大特，然在的微信播速度也是很快的，可能直上微信的播比局限，一不要被自己蒙蔽。微博主要有地方和大域的，作一般性企可能更多的是做地方，每企都可以和自己的官方微博，自品在微博商允的范可以的做些宣美工，diy美工要把微信公平上去，一什不需要者吧?!但你考啊竟是企站官微，即使是v用影力肯定也一般，我就可以采取合作的方式，和哪些合作，地方性大v，比如一般地方都大v，些可能相比大域影力一般，但是地方影力就而易，的粉基本都是本地的活粉，采取合作的方式推自己的公服可能更易短集聚更高的人和度，然部分可能需要支付一定的用，具而定吧，比合餐、食品、保健品、酒店、美容理等等行。
1.市和目客的清晰定位，者是先件，直接系到你或是你的企不合做微信的具工作，清楚的市和客定位可以助我避很多路，也我展和渠道拓展工作省很多，即使你做的再好，的粉再多，有目客也是白搭，做的事情最重要。
2.掌握微信的整技巧，可的技巧部分，者在的六篇中做很的介，是那句合可以去，要得有值，不要做思想或是，要做就要做。
3.的好友行定期分析，什意思呢，就是查看近期好友的度，宜的行分理，公而言粉的正分是性的操作，具作用可第五容介。
4.善用助渠道的特殊效果，在免的基上可以考最的手段，很多身在企和者一的站友最大的想法就是免最大的需求，一有，但是做和做一缺毋，才能保容的量度和自己有所，宜的利用一些收渠道可能有事半功倍的效果，是到。
5.善於已有的渠道或是工具行再，如果你有能力建你可以考二次完善，可能比考技，很明的一原因，做公平你肯定要利用接口做的功能，非人怎能借助人的成果持自己的平，要知道些料和都是在人的服器或是空，方不盈利一旦散夥你辛苦整理和的可能瞬就不存在。
6.善於利用上的互措施，提高服度，一可能是做公最基本最本的要求吧，上互更大程度上可以人群的性、欲望和欲望，一部分需要者具有一定的意能力和能力，善於每次活的得失，做到最原始的服性，我一方面急於解的是品牌宣，但忘微信的最主要的功能是交流，於企作而言那就是需要做好服，打好用基和口碑值。好以上人就自己的工作六，微信提供我很大的空去做很多事情，我人所想吧微信更多我的是良好的通交流渠道，但是我可能方面把它作一工具，在一上可能大都是矛盾的吧，我常被，原因是我做事情更多的考趣而不是盈利，性格定一人能走多，我享受的是程，就像影的那，你改不世界，但至少你可以力不被世界改，待生活是，工作那就需要另。善用微信善待微信吧，在矛盾的境下做不矛盾的事情，要心工作最好!在的候和大心，做站很枯燥，但是心，也跟著枯燥!
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十四
營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)是營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍在市場(chǎng)中運(yùn)作的戰(zhàn)場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)建立的科學(xué)與否，是企業(yè)走向成功的關(guān)鍵，為此，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
a、基礎(chǔ)零售終端分為a、b、c三類(lèi)基礎(chǔ)酒店終端分為a、b、c三類(lèi)。
b、基礎(chǔ)酒店的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)方案基本屬于市場(chǎng)基礎(chǔ)層消費(fèi)，而烏市的特點(diǎn)是基礎(chǔ)零售終端由于區(qū)域的不一樣，其投入的方式也不同。
首先，我們從c類(lèi)終端即零售小店和小超市開(kāi)始抓起，而這類(lèi)終端還要分為abc三類(lèi)，a類(lèi)是屬于人氣旺、銷(xiāo)量大的終端，b類(lèi)是屬于有一定量的終端，c類(lèi)是屬于店小生意輕，一天的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有超過(guò)100元以上的終端。
爾后我們把區(qū)域也分為abc三類(lèi)戰(zhàn)區(qū)，我們的基本思路是a類(lèi)戰(zhàn)區(qū)是指偏遠(yuǎn)的，網(wǎng)絡(luò)滲透性差的區(qū)域，但又是白酒主消費(fèi)區(qū)域，如頭屯河區(qū)、東山區(qū)、烏魯木齊縣，因?yàn)檫@些區(qū)域，假如我們啟用誆釣差異法營(yíng)銷(xiāo)方案，容易進(jìn)入市場(chǎng)終端。b類(lèi)戰(zhàn)區(qū)如水磨溝區(qū)、新市區(qū)，由于靠近城市邊緣，業(yè)主對(duì)誆釣差異法容易接受，上貨快。c類(lèi)是天山區(qū)、沙區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域是城市的中心區(qū)，是高價(jià)位消費(fèi)的集散地，天山劍酒要攻克這個(gè)區(qū)域有許多難度，只能慢慢啃，我們?yōu)槭裁窗褏^(qū)域劃得如此之細(xì)，關(guān)鍵是要打好這第一場(chǎng)硬仗。
現(xiàn)在我們的初步區(qū)域網(wǎng)絡(luò)劃分為：
第二戰(zhàn)區(qū)是水磨溝區(qū)和天山區(qū)，在第一個(gè)時(shí)間內(nèi)配備2人，摸清市場(chǎng)情況，完成意向市場(chǎng)調(diào)查，并開(kāi)展逐步鋪貨工作。等第一戰(zhàn)區(qū)完成第一階段工作后，抽調(diào)6名人員，集中攻克第二戰(zhàn)區(qū)，后續(xù)在15天內(nèi)完成400家的鋪貨。
第三戰(zhàn)區(qū)為天山區(qū)、沙區(qū)，在第一時(shí)間內(nèi)配備2個(gè)人員，在20天內(nèi)完成市場(chǎng)終端和初步鋪貨工作。進(jìn)入第三階段后再配入6名業(yè)務(wù)能力極強(qiáng)的能手，進(jìn)行大面積的攻克，達(dá)到第三階段完成該戰(zhàn)區(qū)600家的鋪貨量，最終合計(jì)完成xx家的終端鋪貨任務(wù)。
酒店終端市場(chǎng)在零售終端完成1500家后，組織十個(gè)人的酒店開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，開(kāi)始主攻c類(lèi)酒店終端，主打產(chǎn)品為248ml天山劍窖，鋪貨策略運(yùn)用雙品牌彈空方案(方案另案提供)。主要廣告?zhèn)鞑ネ黄泣c(diǎn)為五條烏市美食街。每一條街上的所有酒店安排不少于四個(gè)促銷(xiāo)小姐。同時(shí)其它人員分到各個(gè)片區(qū)進(jìn)行鋪貨，需要注意的是酒店絕對(duì)不能和其它終端合在一起或一個(gè)人同時(shí)管轄二個(gè)不同類(lèi)型的終端，以便造成業(yè)務(wù)人員占市場(chǎng)價(jià)格的孔子，亂打價(jià)格戰(zhàn)。
這些任務(wù)的完成，要依靠以下幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略：
1、指標(biāo)量化，現(xiàn)階段鋪貨期不能講總?cè)蝿?wù)，而要按天任務(wù)、三天任務(wù)、一周任務(wù)、十天任務(wù)、十五天任務(wù)、二十天任務(wù)、二十五天任務(wù)，和三十天任務(wù)來(lái)量化。這樣，不但在第一時(shí)間發(fā)生問(wèn)題，可以極時(shí)補(bǔ)救，不傷筋骨。業(yè)務(wù)員完成的任務(wù)也比較輕松，為后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)完成帶來(lái)保證。
2、其量化指標(biāo)為：第一階段每天三件(雙品牌計(jì)為6件)，主要方向向各大小區(qū)零售店、小超市鋪設(shè)，再次是向各散住區(qū)鋪設(shè)，最后鋪向商業(yè)區(qū)。并進(jìn)行難易四分法，對(duì)各自的片區(qū)實(shí)行分類(lèi)，達(dá)到最速率有效攻克。
第二階段，即四個(gè)星期后每天增加到5件，主要向辦公區(qū)域和小酒店鋪設(shè)；第三階段任務(wù)5件，但主要集中打攻堅(jiān)戰(zhàn)，向中心區(qū)域鋪設(shè)；對(duì)第二步酒店的鋪設(shè)從第二階段開(kāi)始，并與零售分開(kāi)，采用與零售進(jìn)行工作競(jìng)爭(zhēng)，但不能滲入零售的策略。當(dāng)然，酒店先鋪設(shè)c類(lèi)，也可鋪設(shè)一部分b類(lèi)，但不能鋪設(shè)a類(lèi)，這是策略，必須遵守游戲規(guī)則。
3、終端數(shù)據(jù)錄入，業(yè)務(wù)員在進(jìn)入鋪貨期中，必須完成與業(yè)主的合同簽訂，業(yè)務(wù)登記和回公司數(shù)據(jù)錄入，并結(jié)清款項(xiàng)，絕對(duì)不能拖到第二天，拖一天要做出相應(yīng)的處罰，終端數(shù)據(jù)錄入后等第二次回款時(shí)，進(jìn)入業(yè)務(wù)員網(wǎng)絡(luò)積分累積，累計(jì)越多，工資基數(shù)越大，一般以5元為一個(gè)終端，每個(gè)終端必須完成不少于三次以上的回款行為，假如三個(gè)月內(nèi)無(wú)發(fā)生兩次以上進(jìn)貨行為，或銷(xiāo)售額不足保證點(diǎn)，該終端基礎(chǔ)工資將取消，一切以電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，達(dá)到100家終端以上之后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)實(shí)際回款總額，給予提成。對(duì)同一門(mén)牌、同一電話號(hào)碼、同一地址和同一個(gè)店出現(xiàn)二個(gè)人名的情況將予以取消，并給與罰款。
4、終端數(shù)據(jù)錄入員必須每天清理數(shù)據(jù)庫(kù)一次，一周向營(yíng)銷(xiāo)老總遞交情況報(bào)告。
5、計(jì)算業(yè)務(wù)員工資有3條規(guī)定：
(1)鋪貨終端數(shù)；
(2)鋪貨量基本底線。
(3)鋪貨回款標(biāo)準(zhǔn)頻次。
6、要求主推品牌為兩件：一件為特曲，一件為老窖，老窖要求去掉包裝，改為牛皮紙古典包裝。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十五
第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)。
項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
地理位置。
地質(zhì)地貌狀況。
土地面積及紅線圖。
土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
七通一平現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
地塊周邊的建筑物。
綠化景觀。
自然景觀。
歷史人文景觀。
環(huán)境污染狀況。
3、地塊交通條件調(diào)查。
地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
購(gòu)物場(chǎng)所。
文化教育。
醫(yī)療衛(wèi)生。
金融服務(wù)。
郵政服務(wù)。
娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
生活服務(wù)。
娛樂(lè)休息設(shè)施。
周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。
二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)。
國(guó)家宏觀金融政策：
貨幣政策。
利率。
固定資產(chǎn)投資總額：
全國(guó)及項(xiàng)目所在地。
其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重。
社會(huì)消費(fèi)品零售總額：
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
商品住宅價(jià)格指數(shù)。
中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異。
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
6、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析。
各種檔次商品住宅客戶(hù)分析。
商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析。
三土地swot（深層次）分析。
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。
2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
四項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研。
類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料。
項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料。
綜合評(píng)判。
2、項(xiàng)目定位。
市場(chǎng)定位：
區(qū)域定位。
主力客戶(hù)群定位。
功能定位。
建筑風(fēng)格定位。
五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。
1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念。
商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
選擇可類(lèi)比項(xiàng)目。
類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值。
a市政交通及直入交通的便利性的差異。
b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
教育和人文景觀的差異。
各種污染程度的差異。
社區(qū)素質(zhì)的差異。
c周邊市政配套便利性的差異。
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
b單體戶(hù)型設(shè)計(jì)。
c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素。
a經(jīng)濟(jì)因素。
b政策因素。
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)。
項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析。
項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算。
六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
1、均價(jià)的確定。
住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法。
a分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍。
b確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格。
運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
商品住宅定價(jià)法：
差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶(hù)型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）。
各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：
確定基礎(chǔ)均價(jià)。
確定系數(shù)。
確定幅度。
具體單位定價(jià)模擬。
七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2、項(xiàng)目首期成本模擬。
成本模擬表及其說(shuō)明。
3、項(xiàng)目收益部分模擬。
銷(xiāo)售收入模擬：
銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)。
銷(xiāo)售收入模擬表。
利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：
模擬說(shuō)明。
利潤(rùn)模擬表。
敏感性分析：
可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響。
八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)。
價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周。
邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值。
項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功。
2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性。
減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。
3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化。
國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)。
九開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議。
1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素。
政策法規(guī)因素。
地塊狀況因素。
發(fā)展商操作水平因素。
資金投放量及資金回收要求。
銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素。
市場(chǎng)供求因素。
上市時(shí)間要求。
2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟。
項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估。
第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)。
通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
一總體規(guī)劃。
1、項(xiàng)目地塊概述。
項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
項(xiàng)目臨界四周狀況。
項(xiàng)目地貌狀況。
2、項(xiàng)目地塊情況分析。
發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
3、建筑空間布局。
項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明。
項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明。
4、道路系統(tǒng)布局。
地塊周邊交通環(huán)境示意：
地塊周邊基本路網(wǎng)。
項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。
項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：
項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明。
項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置。
5、綠化系統(tǒng)布局。
地塊周邊景觀環(huán)境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：
項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
6、公建與配套系統(tǒng)。
項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
項(xiàng)目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示。
營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示。
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
7、分期開(kāi)發(fā)。
分期開(kāi)發(fā)思路。
首期開(kāi)發(fā)思路。
8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。
二建筑風(fēng)格定位。
1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
建筑色彩計(jì)劃。
2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
三主力戶(hù)型選擇。
1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例。
3、主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)提示別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
4、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示。
寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示。
四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
1、室內(nèi)空間布局提示。
2、公共空間主題選擇。
3、庭院景觀提示。
五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用。
項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造。
3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)。
營(yíng)銷(xiāo)中心大堂。
管理辦公室。
2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較。
2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
客房裝修概念設(shè)計(jì)。
室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示。
4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示。
5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
2、背景音樂(lè)指導(dǎo)。
廣場(chǎng)音樂(lè)布置。
項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置。
九小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)。
2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式。
住戶(hù)特征描述。
第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷(xiāo)售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀念。
一建筑材料選用提示。
1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比。
2、新型建筑裝飾材料提示。
3、建筑材料選用提示。
二施工工藝流程指導(dǎo)。
1、工程施工規(guī)范手冊(cè)。
2、施工工藝特殊流程提示。
三質(zhì)量控制。
1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制。
1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示。
2、施工組織與管理。
五造價(jià)控制。
1、建筑成本預(yù)算提示。
2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
六安全管理。
1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案。
2
第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)。
項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
其他形象（略）。
一項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分。
1、名稱(chēng)。
項(xiàng)目名。
道路名。
建筑名。
組團(tuán)名。
2、標(biāo)志。
3、標(biāo)準(zhǔn)色。
4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
二延展及運(yùn)用部分。
1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)。
建筑物主體。
工地圍墻。
主路網(wǎng)及參觀路線。
環(huán)境綠化。
2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)。
臺(tái)面設(shè)計(jì)。
展板設(shè)計(jì)。
營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌。
銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)。
示范單位導(dǎo)視牌。
示范單位樣板房說(shuō)明牌。
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析。
1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查。
項(xiàng)目概括。
市場(chǎng)定位。
銷(xiāo)售價(jià)格。
銷(xiāo)售政策措施。
廣告推廣手法。
主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)。
其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段。
3、結(jié)論。
二項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策。
1、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃。
2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策。
三目標(biāo)客戶(hù)群定位分析。
1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
家庭成員結(jié)構(gòu)。
家庭收入情況。
住房要求、生活習(xí)慣。
4、項(xiàng)目客戶(hù)群定位。
目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定。
市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究。
目標(biāo)市場(chǎng)特征描述。
目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分。
目標(biāo)客戶(hù)特征描述。
目標(biāo)客戶(hù)資料。
四價(jià)格定位及策略。
1、項(xiàng)目單方成本。
2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)。
3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格。
4、價(jià)格策略。
定價(jià)方法。
均價(jià)。
付款方式和進(jìn)度。
優(yōu)惠條款。
樓層和方位差價(jià)。
綜合計(jì)價(jià)公式。
5、價(jià)格分期策略。
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格。
入市價(jià)格。
價(jià)格升幅周期。
價(jià)格升幅比例。
價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制。
項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表。
五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析。
3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
六廣告策略。
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
廣告總體策略。
廣告的階段性劃分。
2、廣告主題。
3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正。
5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
購(gòu)房須知。
詳細(xì)價(jià)格表。
銷(xiāo)售控制表。
樓書(shū)。
宣傳海報(bào)、折頁(yè)。
認(rèn)購(gòu)書(shū)。
正式合同。
交房標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理公約。
七媒介策略。
1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略。
媒體選擇。
媒體創(chuàng)新使用。
2、軟性新聞主題。
3、媒介組合。
4、投放頻率及規(guī)模。
5、費(fèi)用估算。
1、現(xiàn)場(chǎng)包裝。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公關(guān)活動(dòng)。
九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝。
十營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正。
1、效果測(cè)評(píng)形式。
進(jìn)行性測(cè)評(píng)。
結(jié)論性測(cè)評(píng)。
2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)。
銷(xiāo)售收入。
企業(yè)利潤(rùn)。
市場(chǎng)占有率。
第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)。
銷(xiāo)售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷(xiāo)工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。
一銷(xiāo)售周期劃分及控制。
1、銷(xiāo)售策略。
營(yíng)銷(xiāo)思想（全面營(yíng)銷(xiāo)）：
全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)。
全員營(yíng)銷(xiāo)。
銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)：
專(zhuān)職售樓人員（銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售代表）銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）。
兼職售樓員。
銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)銷(xiāo)售階段：
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。
蓄勢(shì)調(diào)整期。
開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期。
銷(xiāo)售擴(kuò)張期。
強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期。
掃尾清盤(pán)期。
政策促銷(xiāo)。
銷(xiāo)售活動(dòng)。
銷(xiāo)售承諾。
2、銷(xiāo)售過(guò)程模擬。
銷(xiāo)售實(shí)施：
顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析。
樓房情況介紹。
簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)。
客戶(hù)檔案記錄。
成交情況總匯。
正式合同公證。
簽定正式合同。
辦理銀行按揭。
銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控。
成交情況匯總。
銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控：
收款催款過(guò)程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住環(huán)節(jié)控制。
客戶(hù)檔案。
客戶(hù)回訪與親情培養(yǎng)。
與物業(yè)管理的交接。
銷(xiāo)售結(jié)束：
銷(xiāo)售資料的整理和保管。
銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定。
銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄。
銷(xiāo)售工作總結(jié)。
1、批文及銷(xiāo)售資料。
批文：
公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
商品房銷(xiāo)售許可證。
樓宇說(shuō)明書(shū)：
項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞。
戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖。
會(huì)所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）。
合同文本：
預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）。
銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書(shū)。
2、人員組建。
銷(xiāo)售輔導(dǎo)：
發(fā)展商銷(xiāo)售隊(duì)伍。
a主管銷(xiāo)售副總。
b銷(xiāo)售部經(jīng)理。
c銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制。
d銷(xiāo)售代表。
e銷(xiāo)售/事務(wù)型人員。
f銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員。
g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作。
a專(zhuān)職銷(xiāo)售經(jīng)理。
b派員實(shí)地參與銷(xiāo)售。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
銷(xiāo)售代理：
發(fā)展商與專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司配合。
a負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的副總。
b處理法律事務(wù)人員。
c財(cái)務(wù)人員。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司成立項(xiàng)目銷(xiāo)售隊(duì)伍。
a銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）。
b銷(xiāo)售代表。
c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部銷(xiāo)售管理及支持。
專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表。
4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬。
銷(xiāo)售控制表。
銷(xiāo)售收入預(yù)算表。
5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表。
總費(fèi)用預(yù)算。
分項(xiàng)開(kāi)支：
銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用。
銷(xiāo)售人員工資。
銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)銷(xiāo)售人員服裝費(fèi)。
銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用。
銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用。
銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用.邊際費(fèi)用：
銷(xiāo)售優(yōu)惠打折。
銷(xiāo)售公關(guān)費(fèi)用。
6、財(cái)務(wù)策略。
信貸：
選擇適當(dāng)銀行。
控制貸款規(guī)模、周期。
合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)。
銀企關(guān)系塑造。
信貸與按揭互動(dòng)操作。
付款方式：
多種付款選擇。
優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
付款方式引導(dǎo)。
付款方式變通。
按揭：
明晰項(xiàng)目按揭資料。
盡可能擴(kuò)大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)。
保險(xiǎn)公司及條約。
公證處及條約。
按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
合伙股東：
實(shí)收資本注入。
關(guān)聯(lián)公司操作。
股東分配。
換股操作。
資本運(yùn)營(yíng)。
7、商業(yè)合作關(guān)系。
雙方關(guān)系：
發(fā)展商與策劃商。
發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商與承建商。
發(fā)展商與承銷(xiāo)商。
發(fā)展商與廣告商。
發(fā)展商與物業(yè)管理商。
發(fā)展商與銀行（融資單位）。
三方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商、策劃商、承銷(xiāo)商。
發(fā)展商、策劃商、廣告商。
發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
8、工作協(xié)調(diào)配合。
甲方主要負(fù)責(zé)人：
全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織。
直接合作人：合同洽談。
銷(xiāo)售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
信息反饋。
催辦銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)劃撥。
工作效果總結(jié)。
財(cái)務(wù)部：
了解項(xiàng)目銷(xiāo)售工作進(jìn)展。
銷(xiāo)售管理工作，配合催收房款。
配合銷(xiāo)售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)。
工程部：
工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配。
嚴(yán)把工程質(zhì)量。
文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象。
銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合。
物業(yè)管理公司：
工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
人員形象。
銷(xiāo)售文件配合。
銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理。
軍體操練。
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
五銷(xiāo)售培訓(xùn)。
1、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)。
詳細(xì)介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
物業(yè)詳情：
項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件。
物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況。
項(xiàng)目特點(diǎn)。
a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、
容積率、綠化率等。
c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
d項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策。
業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)。
a術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解。
b建筑識(shí)圖。
c計(jì)算戶(hù)型面積。
心理學(xué)基礎(chǔ)。
銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
銷(xiāo)售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧。
a如何以問(wèn)題套答案。
b詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
c掌握買(mǎi)家心理。
d恰當(dāng)使用電話的方法。
展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧。
a客戶(hù)心理分析。
b銷(xiāo)售員接待客戶(hù)技巧。
推銷(xiāo)技巧。
語(yǔ)言技巧。
身體語(yǔ)言技巧。
簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序：售樓部簽約程序。
a辦理按揭及計(jì)算。
b入住程序及費(fèi)用。
c合同說(shuō)明。
d其他法律文件。
e所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格。
展銷(xiāo)會(huì)簽訂合同的技巧和方法。
a訂金的靈活處理。
b客戶(hù)跟蹤。
物業(yè)管理課程：
物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管理規(guī)則。
公共契約。
銷(xiāo)售模擬：
及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)。
2、銷(xiāo)售手冊(cè)。
批文：
公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
商品房銷(xiāo)售許可證。
樓宇說(shuō)明書(shū)：
項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞。
戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖。
會(huì)所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：
預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）。
銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書(shū)。
3、客戶(hù)管理系統(tǒng)。
電話接聽(tīng)登記表。
新客戶(hù)表。
老客戶(hù)表。
客戶(hù)訪談?dòng)涗洷怼?BR> 銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表。
銷(xiāo)售周報(bào)表。
銷(xiāo)售月報(bào)表。
已成交客戶(hù)檔案表。
應(yīng)收帳款控制表。
保留樓盤(pán)控制表。
4、銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
職業(yè)精神。
職業(yè)信條。
職業(yè)特征。
銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性。
業(yè)務(wù)的特殊性。
業(yè)務(wù)的技巧。
項(xiàng)目概括：
項(xiàng)目基本情況。
優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求。
阻力點(diǎn)剖析。
升值潛力空間。
銷(xiāo)售部管理架構(gòu)：
職能。
人員設(shè)置與分工。
待遇。
六銷(xiāo)售組織與日常管理。
1、組織與激勵(lì)。
銷(xiāo)售部組織架構(gòu)：
主管銷(xiāo)售副總。
銷(xiāo)售部經(jīng)理。
銷(xiāo)售主管。
銷(xiāo)售控制。
廣告、促銷(xiāo)主管。
銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員。
綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員。
財(cái)務(wù)人員（配合）。
銷(xiāo)售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十六
今年初秋一到，烏市白酒市場(chǎng)就開(kāi)始熱鬧了起來(lái)。那么到底誰(shuí)能在烏市市場(chǎng)中能分得一杯湯水，誰(shuí)又能在烏市市場(chǎng)充分顯示自我與眾不一樣的魅力，那得看各家企業(yè)的各種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案是否貼近消費(fèi)者，是否貼合整個(gè)消費(fèi)系統(tǒng)的規(guī)律，如果有了這兩條，那么今年的市場(chǎng)至少你能夠分得豐收的一小杯，天山劍來(lái)了，帶著一種勇氣和魄力來(lái)到這個(gè)西北邊上的大城市，它又將是扮演一個(gè)什么樣的主角進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)呢?這就是策劃的關(guān)鍵，本案旨在解決以下問(wèn)題：
1、營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的基礎(chǔ)建設(shè);。
2、烏市營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì);。
3、烏市市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入;。
4、烏市市場(chǎng)的廣告策略;。
5、烏市工作排期執(zhí)行。
建立一支強(qiáng)硬的，有戰(zhàn)斗力的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍十分重要，這是贏得銷(xiāo)售市場(chǎng)的基礎(chǔ)。但天山劍目前還談不上營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍基礎(chǔ)，還是屬于一張白紙。為此，建立一個(gè)有必須素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是十分有必要的，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的按排，將走以下幾步：
第一、于本月x日起對(duì)現(xiàn)招的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要課程有：
1、營(yíng)銷(xiāo)理念和白酒市場(chǎng)終端開(kāi)發(fā)的要求;。
2、終端開(kāi)拓的基本步驟。
3、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的基本構(gòu)架。
4、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的心理觀念。
5、白酒營(yíng)銷(xiāo)的基本技巧。
培訓(xùn)的主要辦法采用互動(dòng)、倒置的反逆向培訓(xùn)方式進(jìn)行實(shí)踐性培訓(xùn)，時(shí)間需要一個(gè)星期，市場(chǎng)模擬一個(gè)星期。
第二、定于本月x日開(kāi)始進(jìn)行隊(duì)伍分工及市場(chǎng)自我完善：
1、實(shí)際操作過(guò)程，完成月工作計(jì)劃，周執(zhí)行計(jì)劃和自我心得完善，和市場(chǎng)的基本操作。
2、完成服務(wù)與溝通的軟性實(shí)踐，進(jìn)行全面與終端商的溝通實(shí)踐，與兄弟片區(qū)的總結(jié)交流，完成心理的溝通總結(jié)分析。
3、市場(chǎng)排期表制作的基本技能操作。
第三，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的區(qū)域劃分，完成營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的組織合成。
營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)是營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍在市場(chǎng)中運(yùn)作的戰(zhàn)場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)建立的科學(xué)與否，是企業(yè)走向成功的關(guān)鍵，為此，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的分類(lèi)：
a、基礎(chǔ)零售終端分為a、b、c三類(lèi)。
基礎(chǔ)酒店終端分為a、b、c三類(lèi)。
b、基礎(chǔ)酒店的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)方案基本屬于市場(chǎng)基礎(chǔ)層消費(fèi)，而烏市的特點(diǎn)是基礎(chǔ)零售終端由于區(qū)域的不一樣，其投入的方式也不一樣。
首先，我們從c類(lèi)終端即零售小店和小超市開(kāi)始抓起，而這類(lèi)終端還要分為abc三類(lèi)，a類(lèi)是屬于人氣旺、銷(xiāo)量大的終端，b類(lèi)是屬于有必須量的終端，c類(lèi)是屬于店小生意輕，一天的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有超過(guò)100元以上的終端。
爾后我們把區(qū)域也分為abc三類(lèi)戰(zhàn)區(qū)，我們的基本思路是a類(lèi)戰(zhàn)區(qū)是指偏遠(yuǎn)的，網(wǎng)絡(luò)滲透性差的區(qū)域，但又是白酒主消費(fèi)區(qū)域，如頭屯河區(qū)、東山區(qū)、烏魯木齊縣，因?yàn)檫@些區(qū)域，假如我們啟用誆釣差異法營(yíng)銷(xiāo)方案，容易進(jìn)入市場(chǎng)終端。b類(lèi)戰(zhàn)區(qū)如水磨溝區(qū)、新市區(qū)，由于靠近城市邊緣，業(yè)主對(duì)誆釣差異法容易理解，上貨快。c類(lèi)是天山區(qū)、沙區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域是城市的中心區(qū)，是高價(jià)位消費(fèi)的集散地，天山劍酒要攻克這個(gè)區(qū)域有許多難度，只能慢慢啃，我們?yōu)槭裁窗褏^(qū)域劃得如此之細(xì)，關(guān)鍵是要打好這第一場(chǎng)硬仗。
第二戰(zhàn)區(qū)是水磨溝區(qū)和天山區(qū)，在第一個(gè)時(shí)間內(nèi)配備2人，摸清市場(chǎng)狀況，完成意向市場(chǎng)調(diào)查，并開(kāi)展逐步鋪貨工作。等第一戰(zhàn)區(qū)完成第一階段工作后，抽調(diào)6名人員，集中攻克第二戰(zhàn)區(qū)，后續(xù)在15天內(nèi)完成400家的鋪貨。
第三戰(zhàn)區(qū)為天山區(qū)、沙區(qū)，在第一時(shí)間內(nèi)配備2個(gè)人員，在20天內(nèi)完成市場(chǎng)終端和初步鋪貨工作。進(jìn)入第三階段后再配入6名業(yè)務(wù)潛力極強(qiáng)的能手，進(jìn)行大面積的攻克，到達(dá)第三階段完成該戰(zhàn)區(qū)600家的鋪貨量，最終合計(jì)完成xx家的終端鋪貨任務(wù)。
酒店終端市場(chǎng)在零售終端完成1500家后，組織十個(gè)人的酒店開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，開(kāi)始主攻c類(lèi)酒店終端，主打產(chǎn)品為248ml天山劍窖，鋪貨策略運(yùn)用雙品牌彈空方案。主要廣告?zhèn)鞑ネ黄泣c(diǎn)為五條烏市美食街。每一條街上的所有酒店安排不少于四個(gè)促銷(xiāo)小姐。同時(shí)其它人員分到各個(gè)片區(qū)進(jìn)行鋪貨，需要注意的是酒店絕對(duì)不能和其它終端合在一齊或一個(gè)人同時(shí)管轄二個(gè)不一樣類(lèi)型的終端，以便造成業(yè)務(wù)人員占市場(chǎng)價(jià)格的孔子，亂打價(jià)格戰(zhàn)。
這些任務(wù)的完成，要依靠以下幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略：
1、指標(biāo)量化，現(xiàn)階段鋪貨期不能講總?cè)蝿?wù)，而要按天任務(wù)、三天任務(wù)、一周任務(wù)、十天任務(wù)、十五天任務(wù)、二十天任務(wù)、二十五天任務(wù)，和三十天任務(wù)來(lái)量化。這樣，不但在第一時(shí)間發(fā)生問(wèn)題，能夠極時(shí)補(bǔ)救，不傷筋骨。業(yè)務(wù)員完成的任務(wù)也比較簡(jiǎn)單，為后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)完成帶來(lái)保證。
2、其量化指標(biāo)為：第一階段每一天三件(雙品牌計(jì)為6件)，主要方向向各大小區(qū)零售店、小超市鋪設(shè)，再次是向各散住區(qū)鋪設(shè)，最后鋪向商業(yè)區(qū)。并進(jìn)行難易四分法，對(duì)各自的片區(qū)實(shí)行分類(lèi)，到達(dá)最速率有效攻克。
第二階段，即四個(gè)星期后每一天增加到5件，主要向辦公區(qū)域和小酒店鋪設(shè);第三階段任務(wù)5件，但主要集中打攻堅(jiān)戰(zhàn)，向中心區(qū)域鋪設(shè);對(duì)第二步酒店的鋪設(shè)從第二階段開(kāi)始，并與零售分開(kāi)，采用與零售進(jìn)行工作競(jìng)爭(zhēng)，但不能滲入零售的策略。當(dāng)然，酒店先鋪設(shè)c類(lèi)，也可鋪設(shè)一部分b類(lèi)，但不能鋪設(shè)a類(lèi)，這是策略，務(wù)必遵守游戲規(guī)則。
3、終端數(shù)據(jù)錄入，業(yè)務(wù)員在進(jìn)入鋪貨期中，務(wù)必完成與業(yè)主的合同簽訂，業(yè)務(wù)登記和回公司數(shù)據(jù)錄入，并結(jié)清款項(xiàng)，絕對(duì)不能拖到第二天，拖一天要做出相應(yīng)的處罰，終端數(shù)據(jù)錄入后等第二次回款時(shí)，進(jìn)入業(yè)務(wù)員網(wǎng)絡(luò)積分累積，累計(jì)越多，工資基數(shù)越大，一般以5元為一個(gè)終端，每個(gè)終端務(wù)必完成不少于三次以上的回款行為，假如三個(gè)月內(nèi)無(wú)發(fā)生兩次以上進(jìn)貨行為，或銷(xiāo)售額不足保證點(diǎn)，該終端基礎(chǔ)工資將取消，一切以電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，到達(dá)100家終端以上之后透過(guò)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)實(shí)際回款總額，給予提成。對(duì)同一門(mén)牌、同一電話號(hào)碼、同一地址和同一個(gè)店出現(xiàn)二個(gè)人名的狀況將予以取消，并給與罰款。
4、終端數(shù)據(jù)錄入員務(wù)必每一天清理數(shù)據(jù)庫(kù)一次，一周向營(yíng)銷(xiāo)老總遞交狀況報(bào)告。
5、計(jì)算業(yè)務(wù)員工資有3條規(guī)定：
(1)鋪貨終端數(shù);。
(2)鋪貨量基本底線。
(3)鋪貨回款標(biāo)準(zhǔn)頻次。
6、要求主推品牌為兩件：一件為特曲，一件為老窖，老窖要求去掉包裝，改為牛皮紙古典包裝。
營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入要采用各種不一樣的方式進(jìn)行導(dǎo)入，本次營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入將采用差異法營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入法進(jìn)行工作：
差異營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入法的方案為：在進(jìn)行鋪貨時(shí)，采用釣魚(yú)的形式進(jìn)行，鋪貨務(wù)必構(gòu)成合同協(xié)議形式，一件酒的價(jià)格務(wù)必當(dāng)場(chǎng)收回，但合同規(guī)定，當(dāng)該酒在7—10天內(nèi)售完后，再進(jìn)第二件時(shí)，能夠把第一件酒的70%的貨款予以退回，作為公司對(duì)終端的支持和酬謝。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是有小便宜可沾，一般c類(lèi)終端業(yè)主都會(huì)理解，并有合同為準(zhǔn)，其信任度大提高。由于完成首次購(gòu)買(mǎi)，超多酒品庫(kù)壓在業(yè)主終端，迫使他們進(jìn)行用心銷(xiāo)售。本活動(dòng)不適用a類(lèi)和b類(lèi)終端。
當(dāng)進(jìn)入到第二次購(gòu)買(mǎi)時(shí)，我們開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的差異促銷(xiāo)活動(dòng)，這種促銷(xiāo)是透過(guò)酒中探寶，來(lái)提起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，到達(dá)完成二次購(gòu)買(mǎi)的熱潮，迫使業(yè)主動(dòng)進(jìn)第三批貨。完成第三次購(gòu)買(mǎi)與我們?cè)O(shè)計(jì)投遞的五封qq信件也有密切關(guān)系，把五封qq信設(shè)計(jì)成有促銷(xiāo)行為的方案，到達(dá)消費(fèi)者自動(dòng)上門(mén)購(gòu)買(mǎi)的目的。
我們認(rèn)為運(yùn)用這三種方式是完全能夠解決市場(chǎng)導(dǎo)入xx家終端的目標(biāo)。
個(gè)性提醒的一點(diǎn)：由于此種鋪貨方式有必須的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)要是廣告?zhèn)鞑ジ簧?，?huì)造成市場(chǎng)價(jià)格體系的大混亂，甚至?xí)痛硕旬a(chǎn)品做死。假若做不到互相對(duì)應(yīng)，請(qǐng)放下這種形式。
天山劍酒的廣告策略分為以下步驟：
1、五封信策略：在招聘中，我們?yōu)槭裁匆惺找慌麄鲉T，就是用在這個(gè)方面。我們將策劃創(chuàng)意出五封不一樣風(fēng)格的、極有煽動(dòng)性的qq家書(shū)，主要講述“天山劍”酒的動(dòng)人由來(lái)和讓人心動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)契機(jī)，一步一步把消費(fèi)者的胃口吊起來(lái)，讓消費(fèi)者無(wú)法忘記這種叫“天山劍”的酒，直到看完第五封信時(shí)，讓人非得去嘗試一口不可，為期為20至30天，發(fā)行每期不少于5萬(wàn)份。
2、立花策略：由于此刻貼pop一般工商局會(huì)干涉，但立花沒(méi)人能管。我們印制一大批立花，打上天山劍的廣告語(yǔ)和天山劍品牌，布置到各個(gè)終端和部分家庭，進(jìn)行氣勢(shì)宣傳，與眾不一樣，肯定會(huì)帶來(lái)不一樣的收獲。用膠帶把天山劍大盒包裝箱合六為一擺設(shè)在各個(gè)零售終端外面，以作宣傳，這樣既與眾不一樣，工商局也不會(huì)管。
3、大門(mén)口放置一些小展板，進(jìn)行宣傳，展板上只要有“天山劍酒已到”字樣均可。
4、制作一部15秒的廣告片，待促銷(xiāo)活動(dòng)完成后制作，主題為“義氣男兒—天山劍”。
5、促銷(xiāo)的“啟事”廣告，詳細(xì)資料在后續(xù)的促銷(xiāo)策劃案中。要求以酒店終端為主要目標(biāo)，以小超市為輔助進(jìn)行宣傳。
6、終端小禮品，要趕制一批送給客戶(hù)的小禮品，價(jià)值在5元錢(qián)左右，要求形象活潑，有收藏價(jià)值。
7、一個(gè)連續(xù)的平面報(bào)紙廣告，主要是推動(dòng)高檔酒的銷(xiāo)售。
尾語(yǔ)。
一切策劃，不可能百分之一百到位，但只要能夠完成其80%以上，我們的市場(chǎng)將大有起色。當(dāng)然，執(zhí)行中肯定會(huì)有許多磨擦，愿我們互相理解，互相支持，只有一個(gè)目標(biāo)，把市場(chǎng)做大，把蛋糕做大，這才是真理。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十七
建立一支強(qiáng)硬的，有戰(zhàn)斗力的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍非常重要，這是贏得銷(xiāo)售市場(chǎng)的基礎(chǔ)。但天山劍目前還談不上營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍基礎(chǔ)，還是屬于一張白紙。為此，建立一個(gè)有一定素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是非常有必要的，我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的按排，將走以下幾步：
第一、于本月x日起對(duì)現(xiàn)招的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要課程有：
1、營(yíng)銷(xiāo)理念和白酒市場(chǎng)終端開(kāi)發(fā)的要求；
2、終端開(kāi)拓的基本步驟。
4、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的心理觀念。
培訓(xùn)的主要辦法采用互動(dòng)、倒置的反逆向培訓(xùn)方式進(jìn)行實(shí)踐性培訓(xùn)，時(shí)間需要一個(gè)星期，市場(chǎng)模擬一個(gè)星期。
第二、定于本月x日開(kāi)始進(jìn)行隊(duì)伍分工及市場(chǎng)自我完善：
1、實(shí)際操作過(guò)程，完成月工作計(jì)劃，周執(zhí)行計(jì)劃和自我心得完善，和市場(chǎng)的基本操作。
2、完成服務(wù)與溝通的軟性實(shí)踐，進(jìn)行全面與終端商的溝通實(shí)踐，與兄弟片區(qū)的總結(jié)交流，完成心理的溝通總結(jié)分析。
3、市場(chǎng)排期表制作的基本技能操作。
第三，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的區(qū)域劃分，完成營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的組織合成。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十八
機(jī)會(huì)和威脅指能夠影響9000b市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的外部因素。
主要機(jī)會(huì)有：
(1)以往長(zhǎng)城機(jī)所配的各類(lèi)中西文顯示卡，提供了已為用戶(hù)所接受的中文顯示標(biāo)準(zhǔn)，并且已在其上開(kāi)發(fā)了大量應(yīng)用軟件和應(yīng)用系統(tǒng)，其應(yīng)用具有習(xí)慣性和延續(xù)性。
(2)日前按長(zhǎng)城中文標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的大量工具軟件，支撐軟件及通用系統(tǒng)，為9000b提供了有力的軟件支持。。
(3)計(jì)算機(jī)市場(chǎng)硬件的利潤(rùn)率已很低，漢卡尚屬占用資金少而利潤(rùn)率較高的產(chǎn)品，如果給予分銷(xiāo)商可觀的利潤(rùn)及制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)政策，9000b是會(huì)為廣大分銷(xiāo)商所積極接受的。目前，業(yè)界流行的口號(hào)是“什么賺錢(qián)就賣(mài)什么”。
主要威脅有：
(1)以往對(duì)漢卡沒(méi)有作為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)品加以宣傳和樹(shù)立形象，因而給用戶(hù)的印象是卡機(jī)一體，漢卡本身形象往往突出不夠。
(2)市場(chǎng)面上的各種軟漢字系統(tǒng)，由于機(jī)器速度的加快，其中文處理速度的弱點(diǎn)得到一定程度的彌補(bǔ)，而且其成本少，價(jià)格低，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又由于其不占擴(kuò)展槽，因而迎合了一些擴(kuò)展槽使用較為緊張的用戶(hù)的要求，從而對(duì)漢卡形成威脅。
(3)個(gè)人電腦家庭化成為當(dāng)今市場(chǎng)走向，成為銷(xiāo)量增長(zhǎng)最快的家電，而個(gè)人用戶(hù)在選購(gòu)中文系統(tǒng)時(shí)，更注重的是價(jià)格，若漢卡不能確實(shí)做到一卡多用，物有所值，恐怕難以占領(lǐng)這部分市場(chǎng)。
(4)用戶(hù)消費(fèi)有向中文windows轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，對(duì)漢卡形成一定的威脅。
2.優(yōu)勢(shì)(劣勢(shì))分析。
優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是影響9000b市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)在因素，優(yōu)勢(shì)指在應(yīng)用中可以獲得成功的一些戰(zhàn)略，劣勢(shì)指需要加以改正的一些不足之處。
3.問(wèn)題分析。
通過(guò)以上兩個(gè)方面的分析，在9000b的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中必須解決以下問(wèn)題。(略)。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇十九
要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的情況，市場(chǎng)狀況的分析必須包含下列的內(nèi)容：
(1)整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前的市場(chǎng)的規(guī)模。
(2)競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。
(3)競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
(4)消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。
(5)各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
(6)各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。
(7)各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。
(8)各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。
(9)各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
(10)競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。
(11)競(jìng)爭(zhēng)品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。
(12)公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。
(13)公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。
1、確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2、銷(xiāo)售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。
3、制定價(jià)格政策。
4、確定銷(xiāo)售方式。
5、廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。
6、促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7、公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇二十
總目標(biāo)：良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益目標(biāo)：樹(shù)立長(zhǎng)城中文系統(tǒng)國(guó)內(nèi)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的形象，帶動(dòng)和領(lǐng)導(dǎo)國(guó)內(nèi)中文應(yīng)用軟件的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。
經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)：年銷(xiāo)量――l萬(wàn)塊；單套毛利――400元/塊；全年毛利――400萬(wàn)元。
某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案篇二十一
任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用(經(jīng)銷(xiāo)費(fèi)用加管理費(fèi)用)、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。