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    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇一
    為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
    一、基本情況。
    我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
    二、存在的主要問題。
    1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。
    2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
    3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
    4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
    5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。
    有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
    住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
    三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議。
    1、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
    2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
    3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護。
    4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標(biāo)準(zhǔn)。
    5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
    6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
    7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。
    9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。
    10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。
    11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。
    13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細(xì)化，進一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇二
    1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。
    企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟運行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
    縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。
    如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。
    因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
    1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。
    2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險。
    “低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
    3.“低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。
    當(dāng)一個“低收費、零收費”物業(yè)管理進入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
    在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈，“低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。
    1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則。
    從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。
    合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
    但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
    而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權(quán)益的主動性。
    2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。
    物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。
    3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神。
    《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
    “低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。
    1.完善法制建設(shè)。
    法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。
    2.強化行業(yè)自律。
    行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè)誠實信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。
    3.加強理論研究。
    物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
    4.創(chuàng)新制度設(shè)計。
    創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
    在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
    5.正確引導(dǎo)輿論。
    人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇三
    天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部操作部行政部財務(wù)部物業(yè)部人事培訓(xùn)部而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
    一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進行全方位介紹。為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議。
    “以人為本”才是正道。
    在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
    “創(chuàng)意”考驗用心程度。
    創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認(rèn)同感。
    必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、
    詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。
    員工實際技能決定公司專業(yè)性。
    里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
    綠化管理要因地制宜。
    小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
    做好物業(yè)維護最重要。
    物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
    “提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”
    “顧客第一，服務(wù)第一，行動第一”
    高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才。
    早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
    行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。
    專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
    行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇四
    到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
    原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
    以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)?！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
    傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
    而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
    隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
    例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
    到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
    我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
    黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇五
    方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
    到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調(diào)解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
    經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：
    3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
    4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
    5、車輛停放管理；
    6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
    7、裝飾裝修管理服務(wù)；
    目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇六
    我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
    我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
    提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
    05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
    個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
    為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
    我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
    責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
    目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
    目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
    1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
    最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
    12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
    征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
    3、集資房小區(qū)成政府包袱。
    某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購。
    買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
    4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
    由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
    1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
    業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
    2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇七
    調(diào)查人員：王紅。
    調(diào)查目的：
    指導(dǎo)教師：李昌南（教授）。
    周陽。
    調(diào)查提綱：
    通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
    調(diào)查過程及內(nèi)容：
    2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進行了整理，大概內(nèi)容分類如下：
    1、該小區(qū)存在的主要問題。
    2、這些問題存在的主要原因。
    3、如何正確處理這些問題。
    主要問題：
    經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：
    1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進行粉刷。
    2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。
    3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強管理。
    4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
    5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理。
    6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理。
    7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強。
    問題主要原因：
    1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
    2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
    3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人。
    員
    4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也。
    沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
    5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂。
    丟，引起食源，是造成有老鼠的原因。
    6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
    7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破。
    窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
    合理化建議：
    1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定。
    費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
    2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取。
    3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛。
    固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。
    4）小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進出人等進行人員登記。
    5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時。
    進行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
    6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
    7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性。
    標(biāo)語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇八
    自從我在畢業(yè)工作后，在物業(yè)管理工作開始，我從一個小小的物業(yè)管理員走到經(jīng)理職位，是付出了艱辛的努力的。我在工作上和業(yè)務(wù)上已經(jīng)完全的熟悉摸透了物業(yè)管理的步驟了，只要我按照我制定的工作計劃來施行，那么我的工作就好做很多。有效實施各項業(yè)務(wù)工作,現(xiàn)擬定以下工作計劃:。
    一、xx項目。
    1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
    3、跟進部分綠化植物的補種和改造。
    4、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。
    5、制定安全警報現(xiàn)場跟蹤與核實,明確解除警報及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。
    6、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉庫等工作的完善。
    7、跟進落實好會所泳池的開張營業(yè),并做好相應(yīng)的管理與維護工作,包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。
    8、跟進做好小區(qū)健身器材的安裝。
    9、督促做好各種費用的追收。
    二、三個小區(qū)公共事務(wù)方面。
    1、回顧三個小區(qū)從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
    2、制定《保安器材管理規(guī)定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認(rèn)真貫徹實施,明確責(zé)任關(guān)系,誰損壞誰負(fù)責(zé),杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。
    3、全面推行租賃經(jīng)營服務(wù)工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務(wù)意義目的,統(tǒng)一思想,集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進展。
    4、為提高費用收繳率,確保財務(wù)良性循環(huán),以專題會議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領(lǐng)班級以上人員進行學(xué)習(xí)《各種費用追繳工作流程》。
    5、以專題會議形式,組織三個小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責(zé)任關(guān)系,杜絕各種同類負(fù)面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。
    三、xx華庭項目。
    1、擬定“xx華庭首屆業(yè)主委員會成立方案”及籌備會一系列工作措施,為創(chuàng)建“市優(yōu)”工作打好基礎(chǔ)。
    2、做好個別崗位人員調(diào)整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等),確保項目工作正常運行。
    4、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù),該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實工作。
    5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
    四、xx居項目。
    1、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
    2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業(yè)的完好。
    3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發(fā)揮標(biāo)識識別作用,強化憑辦理租賃手續(xù)方可停放,加強收費工作。
    4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現(xiàn)象,維護秩序正常。
    5、督促全面檢測該項目紅外報警系統(tǒng)情況,找出問題所在,并做好相應(yīng)改善,確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運行。
    6、對個別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。
    7、督促完善該項目小區(qū)商鋪的資料管理。
    8、與財務(wù)協(xié)調(diào),及時做好壞帳處理。
    五、其它事項。
    1、協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成好各項工作任務(wù)。
    2、xx“士多”招商登記等工作配合。
    3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。
    以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核指示，我好改正不足。
    物業(yè)管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時刻把小區(qū)居民的生活質(zhì)量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應(yīng)該受到更好的服務(wù)。做到小區(qū)衛(wèi)生一塵不染。做到小區(qū)沒有任何安全事故發(fā)生，做到小區(qū)不會有任何的偷盜事件發(fā)生，那就是我們最應(yīng)該做的后勤保障工作。
    我們的工作做得好不好，就看我們執(zhí)行工作計劃認(rèn)真不認(rèn)真，只要我們我們認(rèn)真執(zhí)行了，工作了，那么我們的小區(qū)物業(yè)管理工作一定會做的更好！
    計劃。
    工作了這么多年，我也已經(jīng)把期貨經(jīng)紀(jì)有限公司營業(yè)部工作業(yè)務(wù)都摸透了，要不然我怎么會一步一個腳印走到現(xiàn)在。我的工作能力得到了領(lǐng)導(dǎo)和同事的贊揚，所以每一年的期貨經(jīng)紀(jì)有限公司營業(yè)部工作計劃基本都是我來，因為我的工作經(jīng)驗比較厚。
    根據(jù)我以前的期貨行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗和這幾年在現(xiàn)貨貿(mào)易工作的經(jīng)歷，個人認(rèn)為：首先營業(yè)部要有個好的定位。在電子化交易蓬勃發(fā)展的今天，一定要搞好網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源。其次，要依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況做好目標(biāo)計劃。再次，打造優(yōu)良的員工對付，主要是營銷隊伍的建設(shè)和管理。最后是服務(wù)的完善，服務(wù)包括工作的各個方面：客戶電話、現(xiàn)場咨詢管理服務(wù)，各協(xié)同部門配合等諸多方面。
    第一、關(guān)于重點機構(gòu)客戶開拓。
    1、對本地接觸過期貨相關(guān)行業(yè)的機構(gòu)進行逐一盤點，并由專職客戶經(jīng)理進行上門拜訪，并在時機成熟的時候開展機構(gòu)投資報告會。
    2、針對區(qū)域情況積極開發(fā)機構(gòu)客戶市場，通過進一步的接觸和了解，挖掘機構(gòu)客戶潛力，將業(yè)務(wù)在更深、更廣的層面合作。
    第二、利用網(wǎng)絡(luò)資源，推進市場發(fā)展。
    以業(yè)務(wù)團隊為核心，大力推行網(wǎng)絡(luò)市場的開拓，發(fā)展非現(xiàn)場交易客戶，讓成本與業(yè)績掛鉤互動，這是業(yè)務(wù)工作的重頭戲。
    1、期證業(yè)務(wù)拓展，在股指期貨推出來前后，加強營業(yè)部所在地各證券機構(gòu)的拜訪力度，構(gòu)建良好的關(guān)系，以期為后續(xù)工作奠定良好的基礎(chǔ)。充分利用證券機構(gòu)網(wǎng)點，共享客戶資源，由點入面地開展業(yè)務(wù)。在條件成熟的時候，選擇1-2個證券機構(gòu)作為試點，在試點地區(qū)派駐專業(yè)的骨干人員1-2人，證券機構(gòu)營業(yè)場所現(xiàn)場促銷，進行非現(xiàn)場交易業(yè)務(wù)的開拓。
    第三、關(guān)于營業(yè)部培訓(xùn)工作。
    營業(yè)部客戶的投資意識和抗風(fēng)險能力、員工的成長與進步與后期培訓(xùn)工作密不可分，在適當(dāng)?shù)臅r間，針對不同人員展開相關(guān)培訓(xùn)。利用網(wǎng)絡(luò)資源共同學(xué)習(xí)新的知識，全面打造學(xué)習(xí)化、專業(yè)團隊。
    第四、營銷團隊的建設(shè)。
    一個企業(yè)的生存和發(fā)展必須要有強有力的營銷團隊支撐。根據(jù)期貨市場情況和營業(yè)部發(fā)展的.需要，在可以通過各種招聘渠道補充基礎(chǔ)市場人員，在3天內(nèi)完成基礎(chǔ)培訓(xùn)，然后由骨干人員帶1-2人基礎(chǔ)市場人員迅速開展?fàn)I銷活動，做到本周招聘本周啟用，人員素質(zhì)在實戰(zhàn)中提高。基礎(chǔ)市場人員進行嚴(yán)格的優(yōu)勝劣汰，團隊內(nèi)部形成若干個專業(yè)化程度較高的業(yè)務(wù)小組。營業(yè)部所有員工必須要做到一專多能，在工作中相互配合和支持，整個營業(yè)部就能形成，強有力的戰(zhàn)斗力。
    第五、營業(yè)部服務(wù)平臺的搭建。
    在做好原有客戶服務(wù)的基礎(chǔ)上，理順客戶的“售后”服務(wù)，讓服務(wù)流程化、日常化、差別化。不斷加強與現(xiàn)有客戶的聯(lián)系，增強營業(yè)部的凝聚力，實現(xiàn)以現(xiàn)有客戶為核心，不斷吸引新增客戶的目的。
    2、針對機構(gòu)客戶。營業(yè)部要以宣傳公司的背景為主，與機構(gòu)客戶保持定期聯(lián)絡(luò)，逐步樹立起公司的品牌與形象。把握好機會，爭取到時為機構(gòu)客戶提供合理可行的投資分析報告和投資操作建議，為機構(gòu)客戶營造一個安全可靠的贏利氛圍。
    1、細(xì)分個人客戶，推出定期拜訪計劃。普查所有客戶，對其進行分類，并將每一類客戶的服務(wù)落實到每一個員工，同時制定行之有效的服務(wù)計劃，包括電話聯(lián)系，短信息，甚至是上門拜訪，舉辦期貨沙龍等方式，使每一個客戶都能感受到營業(yè)部對客戶的關(guān)心與服務(wù)。同時，利用營業(yè)部的咨詢平臺，為客戶提供合理的操作建議，在做大客戶群體的同時也豐富我們服務(wù)的內(nèi)容，實現(xiàn)老客戶帶來新客戶的良性循環(huán)。
    第六、關(guān)于營業(yè)部咨詢的工作。
    為了跟好地對營業(yè)部客戶進行比較細(xì)化的咨詢服務(wù)，搭建良好的咨詢平臺，形成咨詢的專業(yè)化。
    一、整體原則。
    1、以行情軟件為依托，結(jié)合各階段行情特點，逐漸形成一套行之有效交易公式與交易模式，并形成一定有特色的研究能力。
    2、充分消化吸收公司現(xiàn)有的各項資訊、發(fā)揮各員工的潛力，分工合作的展開貼近市場的咨詢服務(wù)，以期提升交易量，為客戶提供切實的服務(wù)，樹立公司良好的工作形象。
    3、形成有特色的投資文化。
    二、咨詢工作拓展思路。
    1、建立良好的咨詢反饋機制。在與客戶的交流過程中，咨詢?nèi)藛T要將客戶的意見及時匯總并反饋到相關(guān)人員及部門，一方面認(rèn)真解決客戶的問題，另一方面檢驗基礎(chǔ)咨詢的實際效果。
    2、咨詢首先從日常服務(wù)做起，扎根于基礎(chǔ)咨詢。根據(jù)分工，有各自的側(cè)重面研究，主要針對期貨品種和主力機構(gòu)的情況進行劃分。
    3、與營業(yè)部客戶形成緊密咨詢服務(wù)關(guān)系，咨詢直接達(dá)成與客戶交流的通道，讓客戶感受到我們期貨公司的咨詢服務(wù)無處不在。
    營業(yè)部作為期貨公司的直屬經(jīng)營機構(gòu)，盡管有一定的客戶資源，但運營成本現(xiàn)在普遍高，主要是場地租賃費用、人員工資及福利費用。作為期貨公司―特殊的金融行業(yè)，任何在人才上的吝嗇，都能造成人才的流失，特別是國內(nèi)期貨市場面臨即將到來的空前發(fā)展機遇。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇九
    近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十
    20xx年度是我國房地產(chǎn)和建筑業(yè)發(fā)展面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級之年，也是全行業(yè)聚焦新型建筑工業(yè)化和裝配式混凝土建筑的元年。在國家和地方政府大力提倡節(jié)能減排的環(huán)境保護政策引領(lǐng)下，我國建筑業(yè)開始艱難的邁向綠色建筑及其工業(yè)化的突圍發(fā)展之路。
    我國的裝配式建筑在上世紀(jì)八十年代后期突然停滯并很快走向消亡，pc技術(shù)沉寂了三十多年之后又重新在中國興起，這是一個令人鼓舞和值得期待的事件；時隔30年的斷檔期，無論是技術(shù)還是人員都非常匱乏，短期之內(nèi)無法從根本上解決人員、技術(shù)、管理、工程經(jīng)驗等軟件方面的問題。現(xiàn)實的情況是大家采用投資辦廠來應(yīng)對產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需求，建了工廠才知道市場并不成熟，運營管理非常困難，各地產(chǎn)業(yè)化推廣都停留在試點示范工程階段，根本無法實現(xiàn)建筑工業(yè)化的質(zhì)量和成本優(yōu)勢，這種舍本逐末的做法非常普遍。
    本年度裝配式建筑受到社會各界的高度關(guān)注，尤其是在國家最高決策層明確要發(fā)展裝配式建筑，推動新型建筑工業(yè)化的號召下，隨著國家和行業(yè)陸續(xù)出臺相關(guān)發(fā)展目標(biāo)和方針政策的指導(dǎo)下，全國各地20多個省市陸續(xù)出臺扶持相關(guān)建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，推進產(chǎn)業(yè)化基地和試點示范工程建設(shè)。住宅產(chǎn)業(yè)化基地涵蓋開發(fā)、設(shè)計、施工、建材部品、設(shè)備等全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，大多數(shù)企業(yè)都將裝配式建筑市場鎖定在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域。全國各地同質(zhì)化競爭的局面非常嚴(yán)重，各主要區(qū)域預(yù)制混凝土企業(yè)生產(chǎn)任務(wù)嚴(yán)重不足，產(chǎn)品和施工質(zhì)量參差不齊，許多從事pc業(yè)務(wù)的企業(yè)虧損嚴(yán)重。建筑工業(yè)化再度引起社會各界的高度關(guān)注和深入思考。
    1.裝配式建筑體系
    我國目前實施的裝配式建筑體系包括混凝土結(jié)構(gòu)體系和鋼結(jié)構(gòu)體系兩大類，詳見表1。
    從表1中可以看出建筑體系與構(gòu)配件的對應(yīng)關(guān)系，其中構(gòu)件之間的連接構(gòu)造是關(guān)鍵技術(shù)，也是實施裝配式建筑質(zhì)量控制的重點內(nèi)容。
    2.標(biāo)準(zhǔn)體系
    我國預(yù)制混凝土技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制歷時10年左右時間，截至目前預(yù)制混凝土領(lǐng)域的國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)已基本齊備，現(xiàn)行的預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、結(jié)構(gòu)施工、工程驗收等系列標(biāo)準(zhǔn)完全可以指導(dǎo)我國建筑工程領(lǐng)域的裝配式結(jié)構(gòu)工程實施。目前最大的困惑是許多專業(yè)人員缺乏預(yù)制建筑方案設(shè)計和預(yù)制工程實施的訓(xùn)練，對標(biāo)準(zhǔn)的理解和應(yīng)用沒有整體概念，造成許多項目出現(xiàn)技術(shù)經(jīng)濟性差，甚至出現(xiàn)一些質(zhì)量問題的現(xiàn)象。當(dāng)務(wù)之急是要引入有經(jīng)驗的預(yù)制混凝土專業(yè)咨詢機構(gòu)，通過和業(yè)主、設(shè)計、施工、生產(chǎn)等工程實施主體的緊密合作，系統(tǒng)策劃預(yù)制混凝土工程的設(shè)計方案、實施質(zhì)量和項目成本，才能體現(xiàn)裝配式建筑的優(yōu)勢，促進裝配式建筑穩(wěn)步有序的發(fā)展。
    國家、行業(yè)及地方主要標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范已基本編制完成并頒布實施，為了普及和推廣裝配式建筑有關(guān)知識，裝配式建筑技術(shù)交流和專業(yè)培訓(xùn)活動非?；钴S。在參加學(xué)習(xí)交流之后，大家的普遍困惑是我國各地的裝配式建筑發(fā)展理念還很不清晰，裝配式建筑的技術(shù)體系和實施方案尚沒有確立，許多企業(yè)缺乏從系統(tǒng)層面開展裝配式建筑的研究開發(fā)能力。
    3.關(guān)鍵技術(shù)研究
    裝配式建筑關(guān)鍵技術(shù)研究仍然是未來需要聚焦開展的工作層面，以為我國建筑產(chǎn)業(yè)化的深入、持續(xù)和廣泛推進提供強大的技術(shù)支撐和保障，表2是關(guān)于裝配式建筑關(guān)鍵技術(shù)研究的項目和主要內(nèi)容要點，這些研究成果及形成的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)能極大豐富我國裝配式建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。
    1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
    在萬科集團為代表的開發(fā)企業(yè)推進住宅產(chǎn)業(yè)化取得階段性進展的情況下，許多開發(fā)企業(yè)開始主動或被動地關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)化和預(yù)制混凝土技術(shù)發(fā)展，部分企業(yè)開始嘗試產(chǎn)業(yè)化住宅試點項目的探索。目前的房地產(chǎn)宏觀形勢依然嚴(yán)峻，各地出臺的產(chǎn)業(yè)化政策是開發(fā)商關(guān)注產(chǎn)業(yè)化的主要動力，一旦限制或激勵政策落實不到位，住宅產(chǎn)業(yè)化將面臨非常尷尬境地。目前開發(fā)企業(yè)尚處于產(chǎn)業(yè)化認(rèn)識的迷茫和困惑期。
    2.設(shè)計咨詢企業(yè)
    由于房地產(chǎn)市場的低迷和各地產(chǎn)業(yè)化政策相繼出臺，許多有實力的設(shè)計咨詢企業(yè)開始探索向產(chǎn)業(yè)化方向轉(zhuǎn)型，本年度有實力的設(shè)計企業(yè)通過試點工程和專業(yè)咨詢相結(jié)合，開展裝配式建筑的工程設(shè)計工作和技術(shù)服務(wù)，成為本年度產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一大亮點。應(yīng)該認(rèn)識到目前的設(shè)計咨詢企業(yè)的專業(yè)研究工作還比較欠缺，在裝配式建筑領(lǐng)域總體技術(shù)水平有待提升，工程實踐經(jīng)驗需要慢慢積累。
    3.大型建筑施工企業(yè)
    由于房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，全國各地建筑工程的開工量嚴(yán)重滯后，本年度最大亮點是中建總公司成立了具有產(chǎn)業(yè)一體化平臺（開發(fā)+設(shè)計+生產(chǎn)+施工）的建設(shè)科技集團，整合全國的產(chǎn)業(yè)化資源，探索裝配式建筑一體化建造模式。全國各地的地方施工企業(yè)也紛紛開始涉足建筑工業(yè)化領(lǐng)域，都從預(yù)制工廠和試點工程入手，實施效果還有待時間檢驗。前期進入裝配式建筑領(lǐng)域的承包商一般都面臨產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)時間長、投資大、市場空間有限、產(chǎn)業(yè)鏈資源匱乏、產(chǎn)業(yè)化項目實施困難及成本壓力大等問題，很顯然這些問題短期內(nèi)無法解決，必須要上升到企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略層面來定位，才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化建造的優(yōu)勢。因此建議實力較強的承包商應(yīng)堅持本土化長期發(fā)展戰(zhàn)略，盡快形成所在區(qū)域的專業(yè)化和差異化競爭優(yōu)勢。
    生產(chǎn)企業(yè)調(diào)查
    1)缺乏對全國范圍及各區(qū)域的pc工廠規(guī)劃布局調(diào)查分析和指導(dǎo)，造成pc工廠的投資建設(shè)處于混亂無序狀態(tài)，有的地區(qū)投資過度造成重復(fù)建設(shè)，有的地區(qū)尚處于空白狀態(tài)。
    2)全國各地原有pc工廠幾乎都是以市政基礎(chǔ)設(shè)施和水泥制品為主的企業(yè)，轉(zhuǎn)型做建筑構(gòu)件有一定基礎(chǔ)，但也存在經(jīng)營管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，需要時間來完成轉(zhuǎn)型。
    3)新建的pc工廠近幾年已超過100家，廠房和設(shè)備等硬件設(shè)施都比較到位，但缺乏技術(shù)和管理等軟件方面的建設(shè)，尤其是專業(yè)人員短缺，造成經(jīng)營困難，質(zhì)量水平較低的問題比較突出。
    4)東部經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的大城市pc工廠發(fā)展較快，整體技術(shù)管理水平較高，是引領(lǐng)我國pc企業(yè)健康發(fā)展的排頭兵。
    產(chǎn)品分類調(diào)查
    產(chǎn)品質(zhì)量水平調(diào)查
    1)我國pc產(chǎn)品質(zhì)量整體水平依然較低，除了市政基礎(chǔ)設(shè)施類構(gòu)件質(zhì)量較穩(wěn)定外，建筑構(gòu)件和水泥制品質(zhì)量不容樂觀。
    2)pc產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化和多元化矛盾短期無法化解，主要問題是沒有長期發(fā)展戰(zhàn)略，依靠低價競爭是其主要經(jīng)營手段，給企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量提升造成困難。
    3)pc企業(yè)的科研和技術(shù)質(zhì)量管理投入嚴(yán)重不足，科技和生產(chǎn)管理人員短缺且缺乏系統(tǒng)培訓(xùn)，缺乏創(chuàng)新且產(chǎn)品質(zhì)量低劣問題突出，市場有效需求不足和長期低價欠款經(jīng)營造成許多企業(yè)處于進退兩難的境地。
    4)全面提高pc產(chǎn)品質(zhì)量成為pc行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。
    產(chǎn)品市場應(yīng)用分析
    8.設(shè)備配件企業(yè)
    本年度國內(nèi)外設(shè)備配件企業(yè)發(fā)展較快，我國新建的pc生產(chǎn)線的自動化和信息化管理水平不斷提高，預(yù)制工廠的設(shè)備工業(yè)化水平已達(dá)到國際先進水平，但設(shè)備運行質(zhì)量還很不理想。一方面由于目前的市場嚴(yán)重不足，建成之后的生產(chǎn)線無法正常運行，大多數(shù)都處于停滯狀態(tài)；另一方面由于構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化定型較差，無法滿足設(shè)備的產(chǎn)能要求，生產(chǎn)效率普遍達(dá)不到設(shè)計要求。由于廠家數(shù)量多，設(shè)備配件企業(yè)的競爭呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，技術(shù)服務(wù)能力不足，經(jīng)營狀況堪憂。因此建議設(shè)備廠家不要盲目推廣構(gòu)件生產(chǎn)線，要做好客戶的售后服務(wù)工作。綜上所述，裝配式建筑產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)面對建筑工業(yè)化發(fā)展普遍面臨準(zhǔn)備不足、人才匱乏、缺乏經(jīng)驗積累等軟實力的考驗。
    我國裝配式建筑和預(yù)制混凝土市場尚處于初級階段，全國各地基本上集中在住宅工業(yè)化領(lǐng)域，尤其是保障性住房這一狹小地帶，前期投入較大，生產(chǎn)規(guī)模很小，造成預(yù)制構(gòu)件的成本普遍較高，裝配式建筑的成本、質(zhì)量、工期、環(huán)保等優(yōu)勢還很難充分體現(xiàn)出來，短期之內(nèi)還無法和傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)市場競爭。
    目前的預(yù)制構(gòu)件市場遠(yuǎn)未成熟，預(yù)制混凝土市場僅依靠政府推動遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)鍵是要依靠一批有實力的企業(yè)進行全方位系列開發(fā)裝配式建筑體系，擴大預(yù)制混凝土應(yīng)用領(lǐng)域和使用范圍，形成建筑構(gòu)件和市政基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)件的同步協(xié)調(diào)發(fā)展、預(yù)制廠家與工程項目的設(shè)計施工緊密合作的局面。我國預(yù)制構(gòu)件的市場開發(fā)要堅持多樣化和專業(yè)化相結(jié)合的發(fā)展路徑。
    1.住宅市場
    目前裝配式結(jié)構(gòu)的熱點多集中在住宅市場，尤其是政策性保障房市場，由于各地政府成本控制比較嚴(yán)格，如果不能確立產(chǎn)業(yè)化建造的成品交房標(biāo)準(zhǔn)，提高裝配式建筑的性價比和舒適度，短期內(nèi)無論是裝配式混凝結(jié)構(gòu)還是鋼結(jié)構(gòu)還都無法和現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)競爭。
    隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，我國保障房的市場會逐漸減少，實施產(chǎn)業(yè)化建造除了各地基礎(chǔ)條件較差外，工程造價低成為實施產(chǎn)業(yè)化建造的主要障礙，未來的裝配式建筑主戰(zhàn)場不會是保障房。商品房市場由于受房地產(chǎn)深度調(diào)整的影響，目前許多地產(chǎn)商都處于心有余而力不足的觀望狀態(tài)，大家都往朝輕資產(chǎn)的投資公司方向轉(zhuǎn)型，希望轉(zhuǎn)型成為房屋公司的地產(chǎn)商非常少，因此商品房的裝配式建筑體系還有很長的路要走，短期主要停留在經(jīng)濟性較好的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)配件層面市場需求。
    綜上所述，未來的住宅產(chǎn)業(yè)化市場風(fēng)險和機遇并存，沒有實力和資源的企業(yè)投資預(yù)制構(gòu)件行業(yè)需要慎重決策。
    2.公共建筑市場
    我國公共建筑市場一直很少采用裝配式混凝土結(jié)構(gòu)方式建造，除了建筑個性化要求外，給工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計帶來諸多障礙，導(dǎo)致其實施裝配式建造難度大，成本高。多年來預(yù)制外墻掛板是公共建筑采用預(yù)制混凝土技術(shù)的主要成果，但與各種幕墻的用量相比顯得微乎其微，未來的市場推廣潛力很大。公共建筑主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的預(yù)制化是未來裝配式結(jié)構(gòu)的重點開發(fā)領(lǐng)域。
    3.工業(yè)建筑市場
    我國的工業(yè)建筑市場一直以鋼結(jié)構(gòu)和現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)為主，裝配式結(jié)構(gòu)主要應(yīng)用在單層重型工業(yè)廠房中，工業(yè)廠房的預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)化體系比較完善，但一直缺乏創(chuàng)新發(fā)展，用量逐年減少，目前采用的pc廠房一般以排架結(jié)構(gòu)為主。
    近年來預(yù)應(yīng)力空心板和雙t板的在工業(yè)或商業(yè)建筑中的應(yīng)用開始復(fù)蘇，一方面由于其采用預(yù)制預(yù)應(yīng)力技術(shù)，施工速度快、成本低、經(jīng)濟性較好，逐步得到行業(yè)認(rèn)可。另一方面由于生產(chǎn)廠家都比較小，產(chǎn)品質(zhì)量控制水平較差，技術(shù)服務(wù)能力不足，經(jīng)常會出現(xiàn)一些市場推廣方面的困難，也存在工程實施過程的質(zhì)量管理和驗收問題。建議從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)加強和設(shè)計咨詢企業(yè)合作，高度重視預(yù)應(yīng)力產(chǎn)品的生產(chǎn)質(zhì)量和推廣應(yīng)用工作，確保裝配式建筑的工程質(zhì)量和性能提升。
    4.市政景觀市場
    除傳統(tǒng)地磚、馬路牙等普通水泥制品一直在大量使用外，近年來各種新型預(yù)制混凝土市政景觀產(chǎn)品得到重視和開發(fā)，由于其表面的顏色和質(zhì)感可以采用裝飾混凝土技術(shù)實現(xiàn)其裝飾耐久功能，包括預(yù)制混凝土廣場鋪地板、排水溝、雨水蓋板、景觀座椅等系列產(chǎn)品開始引起行業(yè)關(guān)注，從事該領(lǐng)域的企業(yè)應(yīng)把新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品質(zhì)量提升及技術(shù)服務(wù)作為培育市場和推廣應(yīng)用的重點。
    5.基礎(chǔ)設(shè)施市場
    橋梁、排水管、管片等基礎(chǔ)設(shè)施類構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，市場和生產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化程度高，從業(yè)人員比較穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營狀況一直較好。該類企業(yè)的專業(yè)化和地域化特征非常明顯，也有部分綜合類企業(yè)利用產(chǎn)品多樣化經(jīng)營方式保持適度規(guī)模和穩(wěn)定運營取得市場競爭優(yōu)勢。隨著我國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展，各類基礎(chǔ)設(shè)施需要不斷完善和升級改造，未來的市場潛力巨大。具有本土化特征的專業(yè)化公司是該領(lǐng)域的發(fā)展方向。
    建筑工業(yè)化和裝配式建筑的呼聲越來越高，全國各地推廣預(yù)制技術(shù)的熱度還在不斷增加，從各地反饋的產(chǎn)業(yè)化試點示范工程和工廠運營的信息來看，實施過程存在問題很多，實際效果很差，嚴(yán)重影響未來預(yù)制混凝土技術(shù)在我國推廣應(yīng)用的進程。
    裝配式建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的軟硬件建設(shè)還很薄弱，工程建設(shè)和設(shè)計單位的從業(yè)人員對產(chǎn)業(yè)化項目前期策劃管理欠缺，缺乏產(chǎn)業(yè)化技術(shù)支撐能力和工程實施經(jīng)驗，由于按傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的最低價競標(biāo)理念來管理產(chǎn)業(yè)化項目，經(jīng)常造成產(chǎn)業(yè)化規(guī)劃設(shè)計方案不合理，選擇的承包商和構(gòu)件加工廠不具備專業(yè)化技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化實施能力，嚴(yán)重影響產(chǎn)業(yè)化項目的質(zhì)量提升，造成工程實施過程存在可建造性差、效率低等現(xiàn)象。
    目前的建設(shè)或監(jiān)理單位投入的人員和資源條件少，對于產(chǎn)業(yè)化項目統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力嚴(yán)重不足，施工單位的專業(yè)化技術(shù)和管理水平又比較欠缺，導(dǎo)致項目推進過程中經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量差、工期長、成本高等問題，甚至得出產(chǎn)業(yè)化不如傳統(tǒng)施工好的結(jié)論，嚴(yán)重制約pc市場推廣應(yīng)用健康發(fā)展。應(yīng)該認(rèn)識到?jīng)]有人才和質(zhì)量做基礎(chǔ)，停留在趕工期和大規(guī)模復(fù)制低品質(zhì)建筑的做法是不可取也是行不通的。國內(nèi)外發(fā)展的歷史經(jīng)驗證明，不顧客觀條件制約，貪大求全、急于求成的推廣裝配式建筑將后患無窮。建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的核心內(nèi)涵是采用工業(yè)化精益建造手段建造高品質(zhì)建筑，實現(xiàn)節(jié)能減排的綠色發(fā)展目標(biāo)。
    （1）很顯然我國現(xiàn)行建筑管理體制還不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展要求，需要不斷改革完善，各級建設(shè)主管政府部門應(yīng)及早從市場主體中脫離，探索改革現(xiàn)行建筑管理體制，推進工程總承包和專業(yè)化分工相結(jié)合的管理模式；鼓勵協(xié)會開展對從事裝配式混凝土業(yè)務(wù)的企業(yè)和人員進行系統(tǒng)培訓(xùn)和產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證工作。
    （2）各企業(yè)應(yīng)依靠市場競爭規(guī)則，構(gòu)建基于區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系和發(fā)展平臺，開展技術(shù)管理創(chuàng)新，提高建筑工業(yè)化技術(shù)水平，拓展預(yù)制混凝土應(yīng)用領(lǐng)域。下大力氣培育一批本土化產(chǎn)業(yè)化公司和工人隊伍，確保產(chǎn)業(yè)化項目初期的完成質(zhì)量和實施效率。
    （3）在全國范圍內(nèi)要從部分有條件的大中城市開展試點和示范入手，不斷總結(jié)經(jīng)驗，培訓(xùn)人才，逐步再向中小城市推廣。基于目前全國各地實施裝配式建筑存在問題，與各地政府大力推廣預(yù)制裝配技術(shù)形成很強的反差，各地都需要對產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)、路徑、速度等指標(biāo)進行系統(tǒng)的總結(jié)和反思，堅持實事求是的科學(xué)態(tài)度，放慢腳步，積累經(jīng)驗，走出一條和而不同的本土化發(fā)展道路。
    面對全國各地向建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的迫切需求，各級政府和預(yù)制混凝土行業(yè)的相關(guān)企業(yè)應(yīng)保持清醒的認(rèn)識，因地制宜的確定產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系和發(fā)展路徑，積極開展試點工程和示范工程的建設(shè)，不斷總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，腳踏實地的推進我國建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十一
    為了貫徹落實市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對全區(qū)56個小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：
    一、基本情況。
    我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。
    15個；市級示范小區(qū)18個；其它小區(qū)19個。
    二、存在的主要問題。
    （一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
    政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗權(quán)）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費、沒有公務(wù)車輛，無法實現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。
    （二）制度法規(guī)不完善，開展工作無依據(jù)。
    物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據(jù)，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。
    （三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。
    物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費，收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。
    （四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。
    我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。
    （五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機制。
    在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應(yīng)的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴(yán)重，重收費輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。
    （六）業(yè)委會成立難，群眾參與度低。
    由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。
    三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議:。
    （一）進一步理順體制，增強管理效力。
    物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
    （二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。
    健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進一步完善管理機制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
    （三）政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。
    政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對物業(yè)市場的認(rèn)識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。
    （四）規(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機制。
    物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務(wù)等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
    （五）加大宣傳力度，逐步提高認(rèn)識。
    全社會（包括政府各。
    部門）必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認(rèn)識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感?，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。
    （六）依法成立業(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。
    在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。
    社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強他們的責(zé)任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系，從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進一步規(guī)范化、合理化。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十二
    前言：xx年在武漢呆了5個月，寒假回家又住了半個多月，分別體驗了大城市xx、中小城市xx、xx和小城鎮(zhèn)xx河的生活，通過耳濡目染和參觀交流，使我對于新常態(tài)下城市化發(fā)展有一些新的思考，一言以蔽之，要以城市化引領(lǐng)城鎮(zhèn)化，以城鎮(zhèn)化促進城市化，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和城市化同步并行發(fā)展，而不是一味的以gdp和城市規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)，也就是說城市有城市的樣子，城鎮(zhèn)有城鎮(zhèn)的特色，鄉(xiāng)下有鄉(xiāng)下的本色。
    正如武漢城市口號所言，武漢的確是每天都不一樣，就以我所在的武漢大學(xué)為例，最近五年新建了圖書館總館、萬林藝術(shù)博物館、校門口牌坊也換了，還建了珞xx站地下通道，我們充分享受了城市化帶來的種種便利和福利，并且心安理得，可是，另一方面，我們卻又“享用”著著霧霾、帶有味道的自來水，圖書館平時要搶位子坐，校園里車流不息，以及沒完沒了的施工場地這些很奇葩、很矛盾的現(xiàn)象。
    同樣的情形在麻城市和xx縣城出現(xiàn)。麻城市建了南站和北站兩座火車站，是xx省僅次于·xx和xx的第三大交通樞紐，可是僅有的一座汽車站卻破敗不堪、連正規(guī)安檢程序都省略了；聯(lián)通郊區(qū)xx鎮(zhèn)和市區(qū)的唯一一座大橋卻只能單行一輛車，以至于我們的車過橋排隊排了一個小時。同樣，在羅田縣城一方面我很欣喜的看到義水外灘的新建為城市增色少，看到寬闊的綠化帶和還算清澈的河水，可是另一方面，公園偏僻一點的地方卻到處尿跡斑斑，方圓一里路難找到公廁；還有母校xx一中操場上修葺一新，貼滿了花花綠綠的宣傳畫，可是后山上卻堆滿了垃圾。
    以上所列舉的只是城市化大潮流的冰山一角，但是通過這些現(xiàn)象，我們可以認(rèn)識到城市化在取得一系列成績的同時還面臨著一系列問題，還有很多事需要去做。
    第一，經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護并重。今天的xx河就是明天的xx，今天的羅田麻城就是明天的`xx。但是如果xx，xx也像xx那樣交通擁堵不堪，霧霾遮天蔽日，天空濃煙滾滾，我們的城市化又有什么必要呢？我們的未來又有什么希望呢？現(xiàn)在回鄉(xiāng)尚且能夠見到青山綠水，藍(lán)天白云，呼吸著清新的空氣，享受著鳥語花香，可是倘若依然沒有反思，繼續(xù)這樣發(fā)展下去，若干年后，我不知道還能不能見到這一切。就以城鎮(zhèn)生活垃圾為例，我想我們可以借鑒武大經(jīng)驗，因為武大是武漢生態(tài)相對完整同時環(huán)境保護比較好的一張名片。第一，提高公共衛(wèi)生意識和素質(zhì)。武大師生素質(zhì)整體上比較高，大家都比較自覺；可是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)只要你不把垃圾倒在別家門口是沒有人管你的，可是你能指望鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民像武大師生那樣自覺嗎？文明意識和環(huán)保意識的培養(yǎng)至關(guān)重要；第二，加強配套設(shè)施建設(shè)。武大有保潔人員，有眾多垃圾箱、垃圾車和吸塵車等一系列配套設(shè)施，而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)即使有垃圾箱，堆滿了也常常沒有人定期清理。第三，加強公共衛(wèi)生管理。村一級乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級基本上沒有公共衛(wèi)生管理措施，更不用說實施了。
    第二，改善交通，建衛(wèi)星城鎮(zhèn)。交通擁堵很大一方面原因是城區(qū)人口過于集中。城市功能過于集中，以xx為例，以縣城為中心城區(qū)，以附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)為衛(wèi)星城，實現(xiàn)公交化、一體化，這樣就可以大大減少中心城區(qū)交通·和環(huán)境資源壓力。同樣，在xx鎮(zhèn)，是不是可以再建一座大橋，或者干脆就以xx鎮(zhèn)為xx市副城市中心之一，將市圖書館、博物館、福利院這些公益福利場所建在這里，既方便又安靜還可以有效緩解城區(qū)交通壓力，豈不是一舉多得？xx縣城東餅子鋪新建了縣圖書館，山水相依，場地開闊，同時又為大別川百里生態(tài)畫廊增光添色，這一經(jīng)驗值得xx借鑒。
    第三，加強規(guī)劃，綜合治理。這方面需要向新加坡和迪拜學(xué)習(xí)，它們在城市建設(shè)之初就定位于國際化大都會，迪拜的道路可是同時通行十幾輛車·，假如xx有這樣的前瞻性和規(guī)劃，也就不會到處是工地了，如果一開始就規(guī)劃好，城市不就要安靜很多嗎？資源浪費不是要少很多嗎？只要充分發(fā)揮主觀能動性，把握好整體與局部這一對矛盾，同時積極學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，我們一定能建設(shè)美麗城市。
    結(jié)語：回憶過去，九十年代，xx縣城只有破破爛爛幾條大街，xx鄉(xiāng)也只有兩排刷滿了大紅宣傳標(biāo)語的磚瓦房，大街上遍地都是摩托車，三輪車、麻木、還有驢子拉車，21世紀(jì)xx年代的今天家家戶戶早已蓋上樓房，甚至是小別墅，大街上到處都是小汽車，三輪車和麻木基本上看不到了，這是城市化帶來的進步和成績，表明我們城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活水平獲得了較大的提升，盡管我們依舊面臨著層出不窮的新問題。展望未來，在大城市規(guī)模不斷擴大，中小城市逐漸和大城市接軌，公交化，高鐵化的同時，也希望依舊有更多的珞珈山水出現(xiàn)，有更多的“中國達(dá)沃斯小鎮(zhèn)“出現(xiàn)，有更多的莊園出現(xiàn)，有更多的詩意的棲居場所出現(xiàn)。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十三
    園林綠化行業(yè)目前正處于快速發(fā)展時期，發(fā)展前景廣闊?？傮w來說，國內(nèi)園林綠化行業(yè)集中度較低，任何一家園林綠化施工企業(yè)占整個行業(yè)的市場份額均不高，行業(yè)內(nèi)尚未出現(xiàn)能夠主導(dǎo)國內(nèi)市場格局的大型企業(yè);但在各區(qū)域市場內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了一些地區(qū)性行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，市場占有率較高，具有較強的影響力。
    我國園林綠化行業(yè)內(nèi)，主要包括三個梯隊的競爭主體，其中，第一梯隊是具有城市園林綠化一級資質(zhì)，有實力開展大型項目且能跨區(qū)域經(jīng)營的行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，數(shù)量相對較少;第二梯隊是一些園林產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)內(nèi)綜合實力相對較強的企業(yè)，一般也具有城市園林綠化一級資質(zhì)或二級資質(zhì);第三梯隊是眾多區(qū)域性小型企業(yè)。而二、三梯隊的中小企業(yè)占我國園林類公司的絕大多數(shù)，它們往往在資金實力、人才隊伍、管理能力和業(yè)務(wù)拓展等方面相對較弱。
    從園林工程施工項目的規(guī)模來看，園林綠化行業(yè)的競爭激烈程度也有所差異。根據(jù)國家住建部的規(guī)定，對于合同金額在1,200萬元以下的項目，具有城市園林綠化二級以上資質(zhì)的企業(yè)均可承接施工;而對于合同金額在1,200萬元以上的項目，只有具有城市園林綠化一級資質(zhì)的企業(yè)才能參與競爭。在園林綠化行業(yè)內(nèi)，合同金額在1,200萬元以下的中小型項目的競爭異常激烈，合同金額在1,200萬元以上的中大型項目由于受企業(yè)綜合實力的限制，參與競爭的園林綠化企業(yè)則相對較少。截至20xx年12月31日，我國具有城市園林綠化壹級資質(zhì)的企業(yè)共有1,351家，其中浙江省數(shù)量最多，為188家，浙江、江蘇、廣東、北京等地區(qū)合計共有628家，占比接近50%。
    中國城市園林綠化一級資質(zhì)企業(yè)統(tǒng)計
    資料來源：公開數(shù)據(jù)整理
    2、區(qū)域競爭為主，只有少數(shù)公司具備跨區(qū)域經(jīng)營能力
    園林綠化行業(yè)自身具有區(qū)域性的特征，主要體現(xiàn)在，不同區(qū)域苗木品種根據(jù)氣候、土壤各有不同，各地區(qū)審美標(biāo)準(zhǔn)不同，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡等。截至20xx年底，參與調(diào)查的園林企業(yè)中，有77家企業(yè)在外省市設(shè)置了分支機構(gòu)，這些企業(yè)的外設(shè)機構(gòu)共計628個，實現(xiàn)營業(yè)收入合計127.36億元。目前我國園林綠化行業(yè)工程施工領(lǐng)域仍以區(qū)域性競爭為主，但一些有實力的企業(yè)已經(jīng)逐漸實現(xiàn)了全國性競爭。
    3、ppp模式加速行業(yè)整合
    20xx年以來，國家大力推廣ppp模式，國務(wù)院有關(guān)部委、各級地方政府對ppp工作高度重視。據(jù)財政部統(tǒng)計，目前各省已公布的20xx年ppp項目計劃投資總額已近萬億元。由于ppp項目需要園林綠化企業(yè)全程參與項目運營，從而對企業(yè)的運營能力、資金充裕能力、設(shè)計施工等總承包資質(zhì)有更高的要求。
    目前，我國城市市政公用設(shè)施建設(shè)固定資產(chǎn)投資正朝著追逐ppp模式的方向發(fā)展，ppp模式通常由政府部門或地方政府通過政府采購(公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、競爭性磋商等)形式確定社會資本方，并與確定的社會資本方組成的特殊目的公司(spv)，由特殊目的公司負(fù)責(zé)投資、籌資、建設(shè)及經(jīng)營，期滿后再移交給政府部門或地方政府的公共服務(wù)開發(fā)運營方式。常見的ppp業(yè)務(wù)模式如下：
    資料來源：公開數(shù)據(jù)整理
    根據(jù)財務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國市政工程中，以ppp模式進行投資的項目呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。20xx年我國市政工程通過ppp模式進行投資的情況如下圖左表，其中景觀綠化的市政工程ppp項目投資額情況如右圖所示：
    ppp項目投資額：市政工程(億元)
    資料來源：公開數(shù)據(jù)整理
    ppp項目投資額：市政工程類：景觀綠化(億元)
    資料來源：公開數(shù)據(jù)整理
    4、加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)帶來新的發(fā)展機遇
    市政工程中園林綠化投資除了傳統(tǒng)的公園和道路外，特色小鎮(zhèn)建設(shè)將為園林綠化行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。20xx年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》(建村[20xx]147號)，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計劃到20xx年培育1,000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)，形成創(chuàng)新業(yè)態(tài)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，推動新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)，將為園林綠化行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。
    根據(jù)20xx年10月14日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的第一批127個特色小鎮(zhèn)中浙江省就占有8個，浙江政府于20xx年4月提出《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見》(浙政發(fā)〔20xx〕8號)，浙江省重點培育和規(guī)劃建設(shè)100個左右特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)建設(shè)是推動中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重大舉措，也是新型城鎮(zhèn)化的重要載體。
    浙江省兩批省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建對象名單及分布
    數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
    為了響應(yīng)黨和國家及有關(guān)部委對于在全國范圍內(nèi)加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的召喚，同時滿足自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的需要，未來園林綠化企業(yè)也將積極布局并進一步拓展相關(guān)業(yè)務(wù)，特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)將成為行業(yè)新的利潤增長點之一。
    5、質(zhì)量和品牌是競爭中的關(guān)鍵因素
    園林的工程質(zhì)量及景觀效果越來越被社會所重視和關(guān)注，相當(dāng)部分業(yè)主已經(jīng)充分認(rèn)識到優(yōu)質(zhì)園林工程所帶來的附加值。因此在選擇園林設(shè)計、施工及養(yǎng)護單位時，越來越注重對公司整體實力的評估，除需了解社會知名度、考察公司辦公環(huán)境、管理模式外，更要親臨作品現(xiàn)場察看工程質(zhì)量效果，因此長期注重質(zhì)量和品牌的園林企業(yè)往往在行業(yè)內(nèi)樹立了較好的口碑，在競爭中贏得了先機。
    6、“藝術(shù)造園”能力在競爭中越來越重要
    中國造園有著悠久的歷史和高深的造詣，中國園林之美主要反映在“詩情畫意”上。園林的藝術(shù)性是園林綠化的精髓所在。隨著社會大眾鑒賞能力的提高，園林綠化項目對園林景觀藝術(shù)效果的要求越來越高。尤其是政府大型園林景觀項目，被視為城市的名片，集中體現(xiàn)城市的品位和底蘊，項目的藝術(shù)成就受到越來越高的重視。因此，園林綠化企業(yè)的藝術(shù)造園能力將成為園林綠化企業(yè)的核心競爭力。
    1、有利因素
    (1)國民經(jīng)濟增長為園林綠化行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件
    持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的我國經(jīng)濟是園林綠化行業(yè)快速發(fā)展的根本動力。近30年來，我國已成為世界上經(jīng)濟發(fā)展速度最快的國家之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到74.4萬億元，比上年增長6.7%。我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，將為園林行業(yè)創(chuàng)造巨大的市場需求，保證園林行業(yè)持續(xù)、快速地發(fā)展。
    (2)我國城市化進程的不斷加快
    城市化進程的推進為園林綠化行業(yè)的發(fā)展注入了活力。截至20xx年末，我國的城鎮(zhèn)化率為57.35%，與發(fā)達(dá)國家平均80%的城市化率相比還有很大的發(fā)展空間。隨著城市化進程的推進，城市人口和城市用地規(guī)模迅速擴大，新的城市和城市建成區(qū)將拉動大規(guī)模的園林綠化建設(shè)。因此，未來市政園林的市場規(guī)模將會進一步擴大。
    (3)國家政策支持園林綠化行業(yè)的發(fā)展
    1992年國務(wù)院頒布了《城市綠化條例》，提出把城市綠化建設(shè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，也使我國的城市園林綠化事業(yè)真正步入了法制化軌道。20xx年建設(shè)部頒布的《城市綠線管理辦法》提出要嚴(yán)格實行城市綠線管理制度，加強城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，促進城市可持續(xù)發(fā)展。
    20xx年11月，十八大報告提出，我國要大力推進生態(tài)文明建設(shè)，實施重大生態(tài)修復(fù)工程，增強生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)能力，努力建設(shè)美麗中國，實現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展。
    20xx年11月，住建部出臺了《關(guān)于促進城市園林綠化事業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，進一步明確了現(xiàn)階段園林綠化的主要任務(wù)，提出“積極拓展綠化空間。要對城市邊角地、棄置地全部實施綠化，結(jié)合市政基礎(chǔ)設(shè)施積極開展墻體、屋面、陽臺、橋體、公交站點、停車場等立體空間綠化。加快公園綠地建設(shè)。要按照城市居民出行‘300米見綠，500米見園’的要求，加快各類公園綠地建設(shè)，不斷提高公園覆蓋率。大力倡導(dǎo)文化建園，加大對地域、歷史、文化元素的挖掘，提高公園文化品位和內(nèi)涵，打造精品公園。實施自然生態(tài)保護和修復(fù)。要加強城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的濕地資源和生物多樣性保護，充分保護和利用城市濱水區(qū)域野生、半野生生境構(gòu)建濱水綠地，推進城市水體護坡駁岸的生態(tài)化建設(shè)和修復(fù)，糾正隨意改變自然地形地貌、挖湖堆山、攔河筑壩、截彎取直、護坡駁岸過度硬化等建設(shè)行為。強化城市內(nèi)自然山體保護和綠化，對違法開山采石取土造成的裸露、破壞山體盡快實施生態(tài)修復(fù)”。
    20xx年1月30日，環(huán)保部發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《全國生態(tài)保護“十二五”規(guī)劃》?！兑?guī)劃》指出“十二五”的主要任務(wù)是全面推進生態(tài)文明示范建設(shè)、加強生物多樣性保護、提升自然保護區(qū)建設(shè)和監(jiān)管水平和強化國家及區(qū)域生態(tài)功能保護。此外，各個省市都出臺了相應(yīng)的管理法規(guī)和實施措施，這些政策法規(guī)的出臺和實施，將會有力推動我國景觀園林行業(yè)的進一步發(fā)展。
    (4)環(huán)境保護意識不斷提高推動行業(yè)快速發(fā)展
    環(huán)境保護意識不斷提高為園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了思想基礎(chǔ)。20xx年，上海交通大學(xué)發(fā)布中國城市居民環(huán)保態(tài)度調(diào)查報告。報告認(rèn)為，多數(shù)中國城市居民對中國城市污染程度有強烈感受，將環(huán)境污染視為政府最應(yīng)該解決的問題。針對全國主要城市近幾年氣候變化較大的問題，49.9%的被調(diào)查民眾認(rèn)為氣候不正常或者非常不正常，51.6%的被調(diào)查民眾認(rèn)為城市污染程度嚴(yán)重。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，77.2%的被調(diào)查民眾認(rèn)為環(huán)境保護應(yīng)該優(yōu)于經(jīng)濟發(fā)展，接近一半(48.3%)的被調(diào)查民眾認(rèn)為政府應(yīng)將額外收入用于環(huán)境保護。
    政府對環(huán)保投入力度的不斷加大以及民眾環(huán)保意識的提高，將大大促進生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展，從而推動園林綠化行業(yè)的快速發(fā)展。
    2、不利因素
    (1)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施
    20xx年以來，為控制房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，國家針對高房價連續(xù)出臺調(diào)控政策，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了直接影響，房地產(chǎn)商受宏觀調(diào)控或信貸收緊而導(dǎo)致業(yè)務(wù)規(guī)模緊縮，進而影響園林綠化企業(yè)地產(chǎn)景觀工程業(yè)務(wù)的市場開拓和業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大;部分房地產(chǎn)商的資金緊張，還可能影響園林綠化企業(yè)工程款的回收，導(dǎo)致壞賬增加，加大應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險。
    20xx年以來，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場增長，房地產(chǎn)政策迎來了密集調(diào)整，其中包括二套房商業(yè)貸款首付最低降至四成、公積金貸款首套房首付降至兩成、二套房首付最低降至三成、個人所購普通住房對外銷售免征營業(yè)稅年限由5年以上降至2年以上等等。這些政策變化符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。畢竟，此前連續(xù)多年的緊縮性調(diào)控，本就屬于“房價過快增長”市況下的應(yīng)急性干預(yù)，同時房地產(chǎn)投資與消費依然對穩(wěn)增長、促民生具有較強正向作用，因此，未來房地產(chǎn)政策將回歸到“鼓勵居民自住性、改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的正常基調(diào)。
    (2)園林行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善
    一個行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，代表這個行業(yè)的整體技術(shù)水平。自1992年建設(shè)部開展創(chuàng)建園林城市和20xx年國務(wù)院召開城市綠化工作會議以來，我國園林行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化雖然得到了很大的提升，但存在系統(tǒng)性不完善、標(biāo)準(zhǔn)體系總體發(fā)展不平衡、標(biāo)齡過長等一系列問題。由于園林景觀建成后存在主觀認(rèn)知角度和欣賞觀念的差異，以及設(shè)計方案、初始預(yù)算在建設(shè)過程中可能需要動態(tài)調(diào)整，項目建設(shè)管理難度較大，園林景觀建設(shè)施工的標(biāo)準(zhǔn)化體系整體上還有待進一步完善。
    (3)行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范
    目前，園林綠化行業(yè)從業(yè)企業(yè)數(shù)量多，各企業(yè)的實力和資質(zhì)水平參差不齊，一些企業(yè)存在“工程轉(zhuǎn)包、掛靠經(jīng)營”的情形。行業(yè)發(fā)展的不規(guī)范對以“誠信經(jīng)營”為理念的園林綠化企業(yè)的業(yè)務(wù)開展產(chǎn)生了一定程度的不利影響。
    園林行業(yè)的上游行業(yè)基本處于充分競爭狀態(tài)。對于園建材料供應(yīng)商和水電材料及設(shè)備供應(yīng)商而言，由于產(chǎn)品通用性較強，行業(yè)難以出現(xiàn)壟斷，因此對園林行業(yè)的發(fā)展不會帶來較大的影響。對于苗木供應(yīng)商而言，受種植技術(shù)和成長周期的限制，大規(guī)格苗木及特定品種苗木資源可能出現(xiàn)階段性緊缺，但由于方案設(shè)計具有較多的選擇余地，在保證景觀效果的前提下，苗木的選擇往往有很大的替代空間，因此，上述緊缺情況也不會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營造成重大影響。
    相對上游行業(yè)，園林行業(yè)的下游客戶對行業(yè)的發(fā)展起到較為重要作用。下游客戶的需求變化直接影響了園林行業(yè)的發(fā)展前景，政府在城市綠化方面的投入規(guī)模直接決定了公共園林的發(fā)展前景，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r則決定了地產(chǎn)園林未來的發(fā)展規(guī)模。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十四
    近年來，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
    為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查。對“西園小區(qū)”的住戶，進行了調(diào)查。
    本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計786人進行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：
    1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占16％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。
    2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
    3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認(rèn)為保安人員能及時處理，也有51戶認(rèn)為保安人員處理不及時。
    4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時；占77%。
    5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
    １
    6、物業(yè)管理公司的額外收費情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認(rèn)為物業(yè)管理公司沒有收取手續(xù)費；而有17戶反映有收取額外費用。
    7．有22戶能主動到物業(yè)公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%。
    8、380用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進行綜合評估，結(jié)果是：有74戶，占19．5％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有80戶，占21％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。
    二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：
    在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
    1)治安問題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
    2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
    3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
    4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
    5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。
    三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議。
    前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
    隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
    例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
    作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
    （一）、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費；三是加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價相符”的服務(wù)，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。
    利，特別要幫助把好業(yè)主委員會人選關(guān)，防止動機不良的人、素質(zhì)低下的人進入業(yè)委會。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項工作：一是做好宣傳發(fā)動工作，動員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業(yè)主委員會選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機會，最大限度的爭取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會，激化矛盾。業(yè)委會建立之后，物管應(yīng)加強與它的溝通，在自覺接受監(jiān)督的同時，也主動幫助業(yè)委會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時，建議將業(yè)委會納入居委會指導(dǎo)和管理，居委會可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會與物管方面的積極作用。
    （三）、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：
    1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動和精神文明建設(shè)活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動等，業(yè)主可廣泛參與，在活動中交流思想，結(jié)識朋友，被實踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動應(yīng)作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標(biāo)考核。
    2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報等等，及時將物業(yè)的管理思路和最新動向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點問題等。
    流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進行工作調(diào)研提供平臺，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進行一次，這主要是進行業(yè)主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對物管的評價。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。
    參考文獻：
    《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十五
    隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，人民群眾的生活水平不斷提高，人們追逐時尚的腳步也越來越快，年輕人對于結(jié)婚消費亦有更高的期待和要求，絕大多數(shù)人一輩子只會結(jié)一次婚，人們都想將結(jié)婚時的幸福瞬間變成永久的記憶。所以，婚紗攝影消費要求也越來越高，費用也越來越大，由于該行業(yè)經(jīng)營戶良莠不齊，一些影樓、攝影中心因在管理方面存在諸多不規(guī)范的行為，由此而引發(fā)的消費投訴也越來越多。為此，我們開展了對全縣攝影服務(wù)行業(yè)經(jīng)營中的預(yù)約單、自制合同文本、共用物品質(zhì)量和衛(wèi)生狀況等相關(guān)內(nèi)容進行了一次調(diào)查。
    此次消費服務(wù)調(diào)查分兩個階段：第一階段調(diào)查的方法是明查，對象是全縣所有攝影、照相經(jīng)營單位。檢查其是否領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、婚紗攝影是否簽訂合同、簽訂的合同是否使用《婚慶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合同文本》、是否存在霸王條款、是否有潛規(guī)則、是否存在“二次消費”等十四項內(nèi)容。經(jīng)查，全縣攝影照相行業(yè)共有59戶經(jīng)營戶，均為個體經(jīng)營，其中婚紗攝影17戶，普通照相服務(wù)42戶。第二階段調(diào)查方法是暗訪，對象主要是婚紗影樓、攝影中心等，重點是服務(wù)情況、行業(yè)潛規(guī)則、存在問題等情況。經(jīng)查，普通照相行業(yè)基本上都小個體戶，規(guī)模小、效益差，也沒有多少資本進行潛規(guī)則。相反，在婚紗攝影服務(wù)經(jīng)營戶中存在了不少侵害消費者權(quán)益的行為。經(jīng)營者對攝影師須持有《國家職業(yè)資格證書》、《婚姻慶典》國家標(biāo)準(zhǔn)、婚紗攝影規(guī)范合同等情況均不太了解，消費者更是一無所知，從而存在不少消費糾紛隱患。
    商家利用單方自制合同、預(yù)約單、合同文本，僅保障了商家自身利益，忽視了消費者的合法權(quán)益，存在諸多不公平、不合理的霸王條款：拍攝期間錢財物品請自行保管，遺失本公司概不負(fù)責(zé);若顧客對使用化妝品有皮膚過敏或其他癥狀請告訴化妝師，若不提前告訴化妝師而發(fā)生皮膚過敏或其他情況，公司概不負(fù)責(zé);來拍部分的樣片底片屬于公司所有權(quán)，一律不額外贈送;收取全額定金，定金在任何情況下都不退還;損壞禮服按公司規(guī)定價格賠償?shù)葪l款。侵害了消費者的公平交易權(quán)。
    一些影樓工作室的共用物品質(zhì)量和衛(wèi)生狀況不容樂觀，婚紗、禮服、化妝器械等物品沒有按照有關(guān)規(guī)定進行嚴(yán)格、細(xì)致的衛(wèi)生消毒措施，婚紗是有壽命的，視服裝的質(zhì)量和做工而定，所以影樓的婚紗更新淘汰率很高。而有的影樓為了節(jié)省成本，“骯臟的婚紗”讓人避之不及。一位業(yè)內(nèi)人士則透露，“洗一次穿幾十次”的情況在業(yè)內(nèi)普遍存在，有些婚紗長期不清洗消毒，污染不斷加重。實在是臟的影響拍攝效果了才洗，而且大多都是自己在店里用洗衣機水洗，用的是普通洗衣粉，晾干也只是陰干。如果是拍攝外景，幾個新娘都喜歡同一類型禮服，又調(diào)度不過來，就只能幾對新人輪流穿，中間也不會消毒。有的使用“三無”化妝品，有的正在使用的化妝品已看不清有效期限，有些物品表面上還存在著污漬等不潔物質(zhì)由于這些共用物品大都與皮膚直接接觸，衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)，極易傳染皮膚病，給消費者身體健康帶來隱患。侵害了消費者的安全權(quán)。
    攝影服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入門檻很低，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時沒有注冊資金、技術(shù)、設(shè)備、衛(wèi)生等方面的要求。同時，在經(jīng)營中，攝影機構(gòu)套系的定價由自己決定，從而不乏爭議，有時服務(wù)內(nèi)容大同小異，不同單位的定價卻相差幾倍甚至幾十倍，為了留住美麗、留住青春、留住浪漫、留住幸福，一般消費少則二、三千元，多則上萬元，價格與價值偏離較大。定金的收取比例也過高，部分影樓違反《擔(dān)保法》等相關(guān)法律規(guī)定，收取定金均大大超過主合同標(biāo)的額的20%的法律規(guī)定，甚至全額定金。侵犯了消費者的公平交易權(quán)。
    公共場所衛(wèi)生監(jiān)督、商品和服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、格式合同、潛規(guī)則的監(jiān)督等社會監(jiān)督和行政監(jiān)督均不到位，在縣級又無行業(yè)協(xié)會，經(jīng)營者的素質(zhì)和經(jīng)營理念決定了各自經(jīng)營的模式。因而消費投訴時有發(fā)生。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十六
    物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和-諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2015年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
    三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2015年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2015年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決。
    二、小區(qū)物業(yè)存在的問題
    盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
    （一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
    （二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
    （三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
    （四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
    （五）物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
    （六）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
    三、幾條建議
    （一）依照2015年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
    （二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。
    （三）為促進物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和-諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。
    （四）確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。
    （五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。
    黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和-諧因素，最大限度減少不和-諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和-諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城-管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況
    據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%；成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
    總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%；未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
    二、物業(yè)管理工作存在的主要問題
    近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
    1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
    2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費；有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
    3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
    4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
    三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見
    南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
    1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和-諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導(dǎo)，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
    2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿-論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機制。
    3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
    4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
    5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民-主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民-主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
    市政協(xié)昨公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告：物業(yè)管理存在六大弊病，小區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題新聞發(fā)布會，公布了市政協(xié)會《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的建議案及調(diào)研報告》，針對小區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機構(gòu)。
    參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。
    市政協(xié)調(diào)研報告認(rèn)為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。
    曾廣宇委員表示，造成收費率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。二是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費。五是業(yè)主消費意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費意識和責(zé)任意識沒有確立。
    李少華委員認(rèn)為，本市物業(yè)管理企業(yè)管理和培訓(xùn)沒有及時跟上。此外，本市的物業(yè)管理收費大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費、亂收費，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。
    造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。
    目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。
    小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業(yè)管理條例實施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。
    一是高度重視居住小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和-諧社區(qū)中的作用，強化對物業(yè)管理的行政監(jiān)管。
    二是整頓居住小區(qū)物業(yè)管理市場，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。
    三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機構(gòu)。
    四是完善物業(yè)管理法規(guī)的配套。
    五是健全管理體制，實現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民-主自治的有機結(jié)合。
    六是積極探索建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機制，根據(jù)低收入群體的物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機制。
    七是加大宣傳力度，推廣先進經(jīng)驗，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費觀念。
    物業(yè)投訴已大幅下降 市建委新聞發(fā)言人表示，此次對全市物業(yè)管理中存在的問題進行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進行的前期準(zhǔn)備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實施細(xì)則》，目前該細(xì)則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進行立法程序，預(yù)計不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。
    該發(fā)言人表示，成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國最早開始物業(yè)管理的城市深圳，經(jīng)驗不過20多年，北京開始物業(yè)管理工作還不到10年。因此，經(jīng)驗的不足使得我們在工作中確實遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京物業(yè)管理中存在的問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進行研究和解決，不是一蹴而就的事情。
    誤區(qū)之一： 物業(yè)公司只要與業(yè)主形成“事實服務(wù)”，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對業(yè)主個人沒關(guān)系，只要有人交費，全體業(yè)主就必須交費。
    誤區(qū)之二： 物業(yè)公司是新生事物，與現(xiàn)有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受現(xiàn)有公司法、合同法等等國家大-法的規(guī)范，必須從新單獨立法，諸如：“事實服務(wù)”（目前國家大-法沒有）、物業(yè)費必須無條件交，業(yè)主維權(quán)不得拒絕交物業(yè)管理費。
    誤區(qū)之三： 法院判決物業(yè)糾紛案件不是因為物業(yè)公司服務(wù)不好，而是因為業(yè)主不交費，物業(yè)公司沒法服務(wù)好造成的，所以只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理的地方。
    誤區(qū)之四： 法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強！否則，天下大亂的責(zé)任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔(dān)！
    誤區(qū)之五： 法院受理的物業(yè)糾紛案件巨增，不是因為我法院只判物業(yè)公司勝訴造成的，法院也有判一個兩個業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機器的強制力幫助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體的物業(yè)費都收上來，你看他物業(yè)公司還告不告你！
    誤區(qū)之六： 物業(yè)管理的主管部門小區(qū)辦不管物業(yè)公司的服務(wù)問題，認(rèn)為這歸工商部門管，我小區(qū)辦只管物業(yè)公司的準(zhǔn)入，哪個物業(yè)公司不經(jīng)過我小區(qū)辦批準(zhǔn)就別想進入你想進入的市場，這個可不能歸工商部門管，小區(qū)辦嘛，物業(yè)管理的主管部門嘛??！他工商部門管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我小區(qū)辦，我小區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不管，現(xiàn)在我小區(qū)辦批準(zhǔn)哪個物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我小區(qū)辦——物業(yè)公司的主管部門缺錢！我小區(qū)辦有了錢才能管理你們這些業(yè)主的問題，否則我沒法管！
    誤區(qū)之七： 物業(yè)公司的服務(wù)是對全體小區(qū)居民的，不可能只對你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，政府小區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個代表嘛！不是為你個人服務(wù)的。
    誤區(qū)之八： 你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會，再成立業(yè)委會才能維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺，物業(yè)公司特殊！雖然他也是經(jīng)營性企業(yè)，但抓他的服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別的公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監(jiān)管物業(yè)公司的質(zhì)量問題，那樣會天下大亂的！
    誤區(qū)之九： 業(yè)主的成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，就是不滿意政府，反對物業(yè)公司就是反-政-府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構(gòu)成不安定的！
    誤區(qū)之十： 不交物業(yè)管理費的業(yè)主就是侵犯了交費業(yè)主的利益！因為物業(yè)公司是神，他象上帝一樣會對所有的業(yè)主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態(tài)就不平衡，這樣就不是和-諧社會！
    北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是因為該公司真誠的服務(wù)態(tài)度，其實不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統(tǒng)的“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業(yè)公司在選擇告哪些業(yè)主時是不敢告那些不講理的業(yè)主的！他們一般選擇的是一小部分維權(quán)意識最強、真正講理的業(yè)主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業(yè)主，其他的業(yè)主必然乖乖交費——達(dá)到既減少公司的訴訟成本，又到達(dá)全面收費的目的！這個事實最說明當(dāng)前，由于政府主管部門有明顯的官-商-勾-結(jié)的主觀可能性并“有所為有所不為”和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業(yè)主告上法庭！當(dāng)前物業(yè)管理的形勢是物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)管，政府主管部門小區(qū)辦和法院的眼睛全部盯住物業(yè)管理費！
    表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆-綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。
    法律問題：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規(guī)定。
    表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運不運建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運輸費4元/平方米。
    法律問題：《消費者權(quán)益保護-法》第九條規(guī)定，“消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運輸垃圾，未接受物業(yè)公司運輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運輸費。該條款實質(zhì)是強制業(yè)主消費，明顯違反了法律規(guī)定。
    表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。
    法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費，兩者之間形成保管合同?！逗贤ā返?74條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！蔽飿I(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。
    表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。
    法律問題：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。
    在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點：
    1．入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的.期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進行管理。
    2．簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。
    3．有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。
    4．有的費用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。
    5．巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。
    消費者在簽訂物業(yè)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費項目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。
    （本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）
    uid（ubiquitous identifications）的全稱是計算無處不在。將電子標(biāo)簽嵌入各物體中，使之相互通信，進行信息處理，讓我們時刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為“計算無處不在”。
    rfid(radio frequency iddentification)的全稱是無線射頻識別技術(shù)，最簡單的rfid系統(tǒng)是由電子標(biāo)簽（tag）、閱讀器（reader）和天線（antenna）、數(shù)據(jù)庫三部分組成：當(dāng)電子標(biāo)簽進入磁場區(qū)域接收閱讀器發(fā)出電磁信號，電子標(biāo)簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進行讀寫。與其它識別技術(shù)相比, rfid技術(shù)具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標(biāo)簽上的信息可以加密、存儲數(shù)據(jù)容量更大、存儲信息更改等優(yōu)點。rfid技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、rfid卡收費、電子門票、防偽打假、物流貨運的追蹤、火車和貨運集裝箱的識別運動計時等。
    物流管理是企業(yè)行為，是客戶服務(wù)的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。
    物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內(nèi)涵是對運輸和倉儲的綜合管理的結(jié)論。
    那么如何提高運輸和倉儲的綜合管理呢？?
    這就是我們提出用rfid管理物流的理念。
    配送中心的揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯的工作。信息的準(zhǔn)確性和及時性是供應(yīng)鏈與物流管理的關(guān)鍵，這恰恰是rfid技術(shù)最突出的優(yōu)點之一。如果每件商品都貼上了智能標(biāo)簽，無需打開產(chǎn)品的外包裝，系統(tǒng)就可以對其成箱成包地進行識別，從而準(zhǔn)確地隨時獲得產(chǎn)品的相關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時間、生產(chǎn)地點、顏色、尺寸等等。智能電子標(biāo)簽系統(tǒng)可以實現(xiàn)對商品從原料、半成品、成品、運輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環(huán)節(jié)進行實時監(jiān)控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯率，從而顯著提高供應(yīng)鏈的透明度和管理效率。
    智能電子電子標(biāo)簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關(guān)的信息管理，不但可增加一天內(nèi)處理貨物的件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個貨物都貼電子標(biāo)簽，所有電子標(biāo)簽信息都被存儲在倉庫的中心計算機里，該貨物的有關(guān)信息都能在計算機里查到。當(dāng)貨物被裝走運往別地時，讀寫器識別并告知計算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標(biāo)簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨物流動有關(guān)的信息的管理，它不但監(jiān)看著這些貨物的一切信息，可以實時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。
    另外還可以用智能標(biāo)簽保護和跟蹤財產(chǎn)。將智能標(biāo)簽貼在重要物資如計算機、傳真機、文件、復(fù)印機或其它實驗室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價值的財產(chǎn)，可以跟蹤一個物品從某一建筑物離開，或是用報警的方式限制物品離開某地。
    隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和-諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：
    一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀
    我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大個業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7?家物管企業(yè)，收費率大都在60%?—70%之間，能夠達(dá)到90%?以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015?年度尚有20%?物業(yè)費未收取，2015?年度收取率只有60%?—70%?。物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。
    二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因
    1?、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。
    據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認(rèn)識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
    2?、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。
    從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。
    3?、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。
    《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。
    4?、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
    據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費。另外物業(yè)管理收費偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55?元，現(xiàn)實際收取每平方米0.45?元，小區(qū)運行的2?年中，收費率僅達(dá)到85%?以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35?元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10?層以上高層住宅電梯21?部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000?千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
    5?、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
    目前，我社區(qū)有90%?以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。
    6?、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
    目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    7?、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。
    對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《?江山市關(guān)于加強物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
    8?、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。
    表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。
    9?、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。
    近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%?。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%?收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
    三、解決物業(yè)管理收費難的對策
    物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
    一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)
    按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。
    二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程
    按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當(dāng)權(quán)益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和-諧的氛圍中正常運行。
    三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
    在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1?、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2?、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3?、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4?、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
    四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)
    事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
    五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和-諧的供給需求環(huán)境
    深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十七
    目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
    分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
    1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
    與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
    3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
    4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
    5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
    6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。
    7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。
    總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
    物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十八
    目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
    1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
    與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
    3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
    4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
    5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
    6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。
    7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。
    總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
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