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房地產的論文篇一
在經濟不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進步的時代背景下，我國房地產經濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現今我國房地產企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風險性，這種風險是阻礙房地產企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構建企業(yè)培訓評價指標體系，實現人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建，促進房地產企業(yè)的發(fā)展，實現社會和經濟的雙向進步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響。現今我國房地產行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，構建起企業(yè)培訓評價指標體系已成為房地產行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產行業(yè)的順利發(fā)展。
（一）重視程度不高，工作積極性不高。
企業(yè)領導對員工的培訓工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓工作放在實際之中，對員工培訓工作的重視程度不高。雖然一部分房地產企業(yè)已經逐步建立起培訓規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓工作落實到實處，沒有嚴格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學習能力較為薄弱。
（二）企業(yè)培訓評價指標體系內容和方法過意單一化。
企業(yè)的培訓工作缺乏科學合理的評價指標體系，沒有通過科學的調查分析進行培訓工作的設計，其培訓方法和內容較為單一化，缺乏培訓效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學、全面的培訓評價指標體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進行深入的調查研究，培訓工作缺乏針對性，所涉及的培訓工作并不能滿足企業(yè)的長遠發(fā)展和員工的切身利益。
（三）企業(yè)對培訓工作缺乏充足的硬件設施和資金投入。
我國房地產企業(yè)對員工的培訓工作缺乏相應的重視和認識，所以在資金的投入、教學授課以及硬件設施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓工作往往只是在內部簡單進行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設備等場地和設施簡單地展開，培訓方式過于單一化，其培訓結果也無法預知。
（四）培訓效果轉化與跟蹤機制存在不協調因素。
大部分房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的效果評估方式往往是通過問卷調查或者書面測試的方式在企業(yè)中進行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓工作的意識還需要跟蹤性的調查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓效果，跟蹤機制和培訓效果轉化彼此之間互不協調，其培訓評價指標體系缺乏系統(tǒng)性和科學性。
（一）強化企業(yè)領導的重視程度，樹立員工良好的工作意識。
第一，積極宣傳和引導良好的房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領導及上下層都可以認識到培訓工作的重要性，從而通過積極主動培訓方法予以改革。第二，確保企業(yè)領導對具體化的企業(yè)培訓指標體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質，為房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓方式，實現企業(yè)培訓評價指標體系的內容豐富化。
通過多樣化的培訓方式以豐富企業(yè)培訓評價指標體系的內容和形式，積極構建房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系。比如，企業(yè)可以適當在自身內部建立定期的培訓課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應當彼此建立良好的交流培訓機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務。引導企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓活動，實現企業(yè)的發(fā)展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學嚴格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質量效率提供保障，降低培訓工作所帶來的風險問題，為企業(yè)更為長遠的發(fā)展方向努力進步。
（三）加大企業(yè)培訓成本投入，建立科學有效的.激勵體制。
所謂經濟基礎決定上層建筑，為此，房地產行業(yè)培訓評價指標體系的有效構建應當提供有利于培訓工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業(yè)培訓工作的進步，房地產行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓方式和培訓內容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導，更新培訓使用的硬件設備和軟件設備，完善培訓開展的外部環(huán)境，構建良好的培訓氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
綜上所述，房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建可積極推動房地產行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產生較為積極的能力塑造，房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的構建是實現房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，且產生了較為積極的重要作用。在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認識培訓評價指標體系的重要作用以及在現實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產行業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。
房地產的論文篇二
隨著我國的經濟的不斷發(fā)展，我國房價也在快速上漲，房地產行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經成為人們的焦點。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產進入結構性調整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產呈現出多樣化的發(fā)展趨勢。
第一，房地產投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調控以及房地產市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進行房地產投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現其持續(xù)增長。
20xx年1月至4月，全國房地產開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.
第二，房價持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結構看，普通住宅所占的比重有所上升，經濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內貸款占房地產開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。
商品房價格的上漲是由綜合因素導致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質的提升，中低檔住房供應比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預期等等。房地產行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時間，屬于新興產業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調控政策從總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導致了房地產市場的不完全競爭，形成房地產行業(yè)壟斷競爭市場；同時，我國區(qū)域經濟發(fā)展的不平衡加劇了房地產的差別性，提高了房地產商重新定價的能力，最終導致我國房地產價格不斷上漲。
第一，商品房價格。商品房價格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現大幅貶值的現象。利用信貸工具購買房產進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產所有者的生活壓力加大，生活質量受到很大的影響，而且其資產質量也會受各種復雜因素的影響。如果這個群體的數量很龐大，那么必然會對整個社會的經濟安全構成一定的威脅。
第二，房地產投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現了負增長的局面。從經濟來源看，房地產投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉向普通用房。近年來，隨著經濟的持續(xù)波動，人們把投資方向轉向了房地產投資。
第三，房地產投資的資金來源。房地產投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現房屋積壓的現象、資金的流動性不足以滿足社會需求的時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經濟的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經濟的健康發(fā)展。
第四，房地產投資的調控。在當前市場條件下，房地產的投資與投機只是一念之差，不合理的'投資行為很容易轉化為投機行為。理性的房地產投資能夠活躍房地產交易，增加房地產市場的需求，促進房地產市場的發(fā)展，滿足房地產市場上的房屋租賃需求。提供風險較小且回報率較高的投資渠道，能夠實現資產的保值增值。但是在房地產市場供不應求、房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。
第一，房地產市場的格局轉變?yōu)?買方市場".在未來相當長的一段時間內，人們對房地產的需求仍將持續(xù)上升，但房地產市場供不應求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應增長得將會更快，從而導致房地產市場的格局從供不應求的"賣方市場"迅速轉變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導我國未來房地產市場的發(fā)展趨勢。
第二，房地產價格進入"分化時代".在未來，房地產價格將會出現價格下跌的現象，然后將逐步回歸理性，呈現出平穩(wěn)漸進的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產泡沫的風險，同時推動其健康發(fā)展，則會實現平穩(wěn)的過渡，房地產市場將從"普漲時代"進入"分化時代".
第三，住宅房地產市場的屬性轉變?yōu)?商品時代"與"產品時代"并重。住宅房地產不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產品屬性，中國房地產市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產的合理定位與市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。
第四，商業(yè)房地產的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產價格和投資回報率非常敏感。
第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關注"存量資產".專注商業(yè)房地產市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應已經基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質的企業(yè)入駐。以此來實現承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關注"存量資產".
房地產的論文篇三
一、房地產企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經營中的資金控制，導致了成本超支的現象存在。根據現有的房地產企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。
2.融資形式單調。
融資是每一個房地產企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產企業(yè)的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產企業(yè)資金管理模式的具體內容。
1.資金的預算管理。
資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產企業(yè)要確定整個企業(yè)的現金流和開發(fā)項目的數量、開發(fā)進度的精準匹配等內容，企業(yè)應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業(yè)的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內容，其中資金預算支出是核心，應根據企業(yè)既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產的項目設計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產項目從預售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產項目預售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內部審計，實現對資金整體情況的內部控制。
三、加強資金管理內部控制的措施。
1.科學安排資金的收入和支出。
房地產企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協調收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產企業(yè)在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算兩個方面，平衡房地產企業(yè)的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內容。
3.加強資金管理信息化平臺建設。
現代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質量。在房地產企業(yè)的資金管理和內部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結論。
我國在經歷了金融危機的打擊之后，對于房地產開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產行業(yè)的宏觀調控。但是即便如此，在房地產的市場中仍然存在著許多客觀因素導致的房地產企業(yè)資金使用不合理的現象，要想改變這種情況，房地產企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產企業(yè)帶來更大的經濟效益。
房地產的論文篇四
從我國目前房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內不會衰弱[1]。房地產企業(yè)在我國經濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉，但就目前我國房地產企業(yè)整體經濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現和解決，勢必會影響房地產企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應時代發(fā)展的需求，是當前房地產企業(yè)重點關注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉是不可能實現的，因此房地產企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數房地產企業(yè)巨大數額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現資金已經被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預算，促進資金良性運轉。
房地產企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數額都較大，且投入和產出比例也較大，因此做好房地產企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務部門則根據上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業(yè)通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風險管理。
在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現實發(fā)展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉和利用，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產企業(yè)的資金因支出數額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經濟效益。
房地產企業(yè)的資金運轉需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產企業(yè)資金數額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務，有效的資金預算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產的論文篇五
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數仍然不多，據統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經有二十多年的時間了，經過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產經濟的增長與發(fā)展。
我國經濟的發(fā)展有賴于房地產業(yè)的大力推動，房地產行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據著重要的地位，其對我國經濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產業(yè)的發(fā)展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產經濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經濟產業(yè)的發(fā)展。例如在房地產市場中出現的炒房行為，這就會使大量的資金轉向房地產業(yè)，并加大了我國經濟出現泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規(guī)范房地產市場。例如近幾年，我國推行了對房地產市場的限價、限購的調整制度；通過調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產市場。不得不說房地產行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經濟政策都會有產生一定的影響。二是對我國相關行業(yè)的`影響。房地產行業(yè)一直推動著其相關產業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產業(yè)結構缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產業(yè)鏈占據著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進房地產經濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產經濟的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產泡沫問題，從而使得我國的國民經濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產交易中心）。
房地產的論文篇六
【】如今，房地產事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結合現階段科學技術，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產檔案資源的利用價值，隨著科學技術的完善，在房地產檔案管理過程中，以數字化管理為基礎的房地產檔案管理越來越被重視，本文結合科學技術的發(fā)展，簡明分析了房地產檔案管理引入科學技術的優(yōu)勢，同時也基于科學技術視角，具體分析了提高房地產檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進一步為房地產管理提供科學助力。
【】房屋檔案；科學技術；管理；策略。
從現階段社會的整體發(fā)展看，現代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進一步明確了各項工作過程采用有效的科學技術的必要性，從房地產檔案管理工作方面看，隨著房地產事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實現檔案管理服務水平的完善，推動房地產事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關工作人員要以具體事件與相關問題為基準，通過目錄顯示，對應所需資源，隨著科學技術引入，現代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實現了辦公的高效率，無論查找的資料多么復雜，都可以有效應對，目前，檔案資源越來越多，運用數字化技術，檔案數據進行了編號處理，以數字的形式錄入計算機，通過快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設置權限。房地產檔案涉及到商業(yè)機密，在進行科學管理過程中，不僅要對企業(yè)負責，同時也要對個人負責，現代科學技術引入，檔案數據調取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進行深入檔案資源的運用，會設置很多限制性權限，工作人員也基于有效范圍，在權限允許范圍可以進行資料的管理，這樣一來，權限設置通過計算機實現，工作強度與難度都會降低，提高了檔案保密工作能力，也進一步實現了服務的有效性。
1.3有助于統(tǒng)計工作?？茖W技術的發(fā)展，檔案管理過程，實現了數據資源的有效整合，利于相關工作人員進行精確分析，通過事先的準備工作，把相關信息錄入計算機，檔案類型有了進一步歸類，這樣一來，以便日后數據統(tǒng)計，檔案管理人員通過以數字化信息為依托，利用計算機軟件，實現了統(tǒng)計的全面性，這樣不僅減少工作時間，同時也提高了工作質量，這對于現階段檔案管理科學化引入提供了保證。
2.1提高對科學化檔案管理的重視。為提高房地產檔案管理工作效率，應該深入研究科學技術發(fā)展，相關工作人員不僅要提高認知，同也應該通過重視自身業(yè)務水平的提升，實現檔案管理的科學化，檔案管理人員，要適應科學化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學習現代化信息技術，提高重視度，相關單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過管理者引導工作人員，積極實施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時，不斷深入提升自身的技術水平，豐富科技發(fā)展內涵，為檔案管理工作現代化發(fā)展提供科學助力。
2.2完善檔案的科學化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應該優(yōu)化管理形式，利用信息技術，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構建，不僅要把管理科學性作為重要管理內容，同時更要完善管理的安全，強化安全規(guī)范，不斷把數據資源進行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數據的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產生威脅。
2.3完善科學化檔案管理設施的建設。在房地產檔案管理過程中，需要引入先進的設施，從科學發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關房地產管理部門，要積極做好設備的`更新與完善，包括一些硬件以及軟件設備，都要順應時代發(fā)展，積極更新，以此才能實現管理的便利性，為進一步實現檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構建為根本，實現資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會調動工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關工作的有效融合開展。
2.4建立完善的科學化管理標準?？茖W技術發(fā)展前提下，檔案管理工作應該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實現管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統(tǒng)一標準，避免因格式問題出現差異，同時也要避免因數字化管理的標準不統(tǒng)一，對日后檔案的調取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學化管理標準時，要以實際情況為主，重視實踐深入研究，標準要規(guī)范，要具有一定的科學性，以此才能進一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學化檔案管理人才的培訓。房地產檔案管理以人為本，同時更加需要高素質的現代化技術人員，以此為保障，不斷提高管理的科學化水平，基于此，房地產檔案管理部門，首先要重視對于知識性人才的培養(yǎng)與引入，現有工作人員，要定期進行培訓，培訓內容要以科技發(fā)展過程中先進的管理理念與技術為主，培訓還應該具有針對性與實踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現代化技術的完善，使相關人員的職業(yè)素質與專業(yè)技術水平都得到有效提升。結束語總之，在信息化時代，科學技術不斷更新，作為房地產檔案工作，迎來了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應該充分重視科學技術的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進一步提升服務水平，順應時代，做到檔案管理的與時俱進，從而實現檔案管理的科學化發(fā)展。
[1]盧玉英.加強房地產檔案管理工作的措施[j].辦公室業(yè)務,20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.條碼技術在房地產檔案管理中的運用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.計算機技術在房產檔案數字化管理中的幾點思考[j].硅谷,20xx,(03):147.
房地產的論文篇七
房地產營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產品信息傳達給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網絡營銷是以現代營銷理論為基礎，借助網絡、通信和數字媒體技術實現營銷目標的商務活動，它是由顧客價值變革、科技進步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產物。
信息化時代，網絡成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯網的基礎之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產網絡營銷首先是建立自己的網站(homepages)，然后將該營銷項目在互聯網上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業(yè)或項目的網頁，對正在營銷的房地產項目進行了解，同時可以在線向房地產營銷網站反饋一些重要的信息。
網絡營銷的發(fā)展使房地產市場從一個狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產營銷方式已經遠遠不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產網絡營銷已成為并將持續(xù)作為房地產業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網絡營銷，對房地產這類特殊商品的網絡營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學體系，對于實際企業(yè)決策還處于一個比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網絡營銷，房地產企業(yè)也引進了網絡營銷這一概念。20xx年之后房地產行業(yè)普遍看好房地產網絡營銷的前景，開展網絡營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯網的普及，我國網民數量直線增長，網絡已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯網不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強，這使得房地產網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現在，房地產網絡營銷的觀念已經被業(yè)界認可和推崇，幾乎所有的房地產企業(yè)都在通過網絡進行自己企業(yè)產品的營銷推廣。除此之外，房地產企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉移到網絡上進行。不可否認的是，房地產營銷人員必須正確地掌握和運用房地產網絡營銷的概念，重視網絡營銷的過程才能適應市場，把握市場。
我國房地產網絡營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產網絡營銷仍然存在一些問題。
1、網絡內容簡單，不能滿足消費者的需要。
現在房地產網站的數量不少，且正持續(xù)擴張，但是大多數房地產企業(yè)實力比較弱，服務內容不夠豐富，發(fā)布的信息許多是復制粘貼的，因此在數量和質量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當然這樣的信息量是肯定不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不能夠調整自己適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導致網絡營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網絡信息發(fā)布具有局限性。
網絡上的信息不具有強制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產企業(yè)非常被動，實質上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達到預期的效果。另外，雖然網絡媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網頁上可選擇的廣告位以及計算機屏幕的限制等等，致使網絡信息的發(fā)布具有很大的局限性，彌補的關鍵是要設法增加網絡的吸引力。對于房地產企業(yè)來說，網絡營銷不能單純依靠網絡廣告，而是要將網絡技術融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網絡營銷技術不能滿足營銷要求。
現在的許多房地產企業(yè)并不是親自去建立網址，設計自己的網站，而是尋求一些機構的協助，但是幫助策劃企業(yè)網絡營銷的機構可能對企業(yè)的經營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結合企業(yè)的現實情況和戰(zhàn)略進行網絡營銷的設計。因此，許多房地產企業(yè)的網絡營銷并沒有取得很好的效果。而親自進行網絡營銷活動設計的`企業(yè)，又可能因為自身網絡營銷技術不能達到標準而影響營銷效果。目前我國計算機網絡的基礎設施還較差，技術軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網絡管理人員和安全保護措施，這些都在很大程度上制約了房地產網絡營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網營銷的費用估計不足。
利用網絡開展營銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數房地產企業(yè)目前仍然沒有一個非常清晰準確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認為其無足輕重。但事實上，由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術基礎之上的，網絡技術的發(fā)展必然會使企業(yè)在網絡上的投資逐步增加，為了更新和維護的網站，企業(yè)所需要投資的費用可能會更高。房地產企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網站在網絡上保持較高水準，否則網站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
網絡營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現、怎樣能留住客戶的問題。房地產網絡營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網絡營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產品牌形象衡量一個房地產企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達，這也就是我們常說的品牌形象。一個優(yōu)秀的房地產企業(yè)在開發(fā)與經營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網絡營銷相結合的。
房地產網站是一種中介手段，將房地產企業(yè)的產品與消費者締結起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進入網站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產品。
企業(yè)網站建設在企業(yè)不同發(fā)展階段也應該有不同的側重點。對于中小型房地產企業(yè)來說，為了促進房地產產品的銷售，他們的重點應該是展示企業(yè)的房地產產品，在網站推廣方面下功夫，同時網站的建設又應要求低廉的建設成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經營理念等，豐富服務內容，提升網站功能，將企業(yè)的綜合實力顯示出來，以此達到品牌營銷的目的。
2、加強網絡客戶關系管理。
在當今網絡環(huán)境下，各個企業(yè)都可以通過互聯網展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實力等都已經不是企業(yè)成功最關鍵的因素了。因為現在的消費者擁有很大的主動權，選擇企業(yè)和產品時更是擁有絕對的自主權，所以加強網絡客戶關系的管理成為房地產網絡營銷必須重視的一個問題。提升網上人氣是提高網絡營銷效果的前提條件。網絡營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關系，不但要發(fā)掘網絡上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產網絡營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設法了解其消費愿望，通過互聯網這一平臺保持與消費者的溝通聯系。房地產企業(yè)可以通過會員們在網絡上的信息交流把握房地產市場動態(tài)、房地產消費者的心理需求和時尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時調整開發(fā)與經營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費者的關系。
3、網絡營銷與傳統(tǒng)營銷整合。
作為新的營銷理念與模式，網絡營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網絡營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網絡營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進和相互影響的。在房地產網絡營銷的過程中，我們必須根據企業(yè)的經營目標和細分市場，將網絡營銷和傳統(tǒng)營銷進行有機的整合，利用整合營銷的策略實現以消費者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達到最佳的營銷目標。
4、做好網絡技術支持及網絡持續(xù)服務。
房地產網絡營銷需要豐富其網站的服務內容，增加網站的吸引力。比如有的房地產企業(yè)在網站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關內容的咨詢服務項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產品，但是讓消費者增加了有關房地產的知識，在以后購買相關產品時首先想到該企業(yè)。
網絡信息發(fā)布具有局限性，彌補的關鍵是設法增加網絡的吸引力。比如有的公司推出網上家庭裝修三維瀏覽技術、浮動廣告技術等，以達到吸引消費者注意的目的。
房地產的論文篇八
隨著國家調控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產企業(yè)內部費用成本的壓縮空間越來越小?？茖W的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險。
一、引言。
房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的.經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材稅法[m].北京:中國財政經濟出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產的論文篇九
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產行業(yè)和企業(yè)的產品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產企業(yè)所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質量。
清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調控的手段之一，旨在幫助國內的地產行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經濟正常的發(fā)展。
房地產的論文篇十
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產業(yè)的發(fā)展提供有效依據。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。
1.1房地產金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。
1.2房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。
在各種金融創(chuàng)新工具的產生下，房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎創(chuàng)新產生之后，圍繞著這個基礎創(chuàng)新而產生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國房地產金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經濟發(fā)展中由經濟體系內部力量發(fā)動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術主導型創(chuàng)新。
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產金融市場的競爭力度。
現狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結語。
通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創(chuàng)新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術主導型創(chuàng)新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現房地產金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現國情充分聯系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現創(chuàng)新，進一步為我國房地產業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產的論文篇十一
中國經濟高速發(fā)展，房地產市場無疑是我國經濟財政金融的重要支撐，而房地產市場的高速發(fā)展，相關配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經濟學者研究的重點。本文希望通過對房地產稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產市場產生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產市場更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠對我國稅收政策起到一定有益的借鑒作用。
一、我國房地產市場財政稅收政策的研究。
據不完全的統(tǒng)計，我國房地產市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產市場對于我國的經濟發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產市場很好的發(fā)展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產市場存在的問題。就目前我國的房地產市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠對我國房地產市場產生影響，就要充分了解國家的宏觀調控政策，清楚國內的房地產市場價格以及居民對房地產市場的目標預期。近年來，我國房地產市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產市場進行經濟調節(jié)，發(fā)揮財政政策對房地產市場的調節(jié)作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產市場進行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產市場。
二、房地產財政稅收政策對我國房地產的影響。
我國房地產市場主要通過房地產的差異進行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產價格和房地產收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產的供給端，使其有效控制房地產市場的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉階段的稅收政策主要用來抑制房地產市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，有利于市場的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。
房地產市場的稅收政策主要對我國房地產市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產市場預期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產市場健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調節(jié)供需平衡。為了促進房地產市場的合理發(fā)展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內容，加強對開發(fā)商的考核，對不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導居民正確的購買觀念，保障房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
稅收政策是最常見的經濟調節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導致許多投機者購買土地卻不開發(fā)利用，土地市場制度的不健全導致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產市場的正常運轉。房地產稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。
我國房地產稅收對房地產市場的影響。
面對國內房地產市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調節(jié)合理引導消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區(qū)間。刺激房地產市場，引導房地產市場健康發(fā)展。高房價和低收入是房地產交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內房地產市場的活躍度。
改進物業(yè)稅的政策，加強監(jiān)督力度可以加強和規(guī)范房地產市場的不合理行為。物業(yè)稅的政策實施應從我國的實際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實施應區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調節(jié)不同階級收入人群的經濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經濟生活。其次，要加快發(fā)展房地產評估市場，規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內房地產市場的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產市場情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產市場房屋和土地兩證合一，強化產權登記制度，理清關系，從而避免房地產私下交易。完善房地產市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產市場管理機制。
我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產稅收的相關法律和制度是對房地產市場長久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產市場有序發(fā)展，減少房地產市場不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產市場制度和相關法律，并嚴格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產市場。所以，完善房地產稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產稅收當中，為我國的房地產市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。
四、結束語。
財政稅收對我國房地產市場經濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產市場機制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產市場的合理發(fā)展;合理引導消費者理性購買商品住房，保證房地產剛需的解決;加強房地產市場的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產市場真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。
房地產的論文篇十二
房地產中的土地費用包含有土地轉讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產生的管理費用等等。而建筑材料產生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產生的招標價成為房地產企業(yè)成本的大部分，房地產企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用。
房地產企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產項目從取得土地開發(fā)權到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內容復雜性，房地產項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯系，使得成本構成內容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系。
由于房地產企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數房地產企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現沒有相關規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產項目管理過程中的重要內容，但是目前很多房地產企業(yè)在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產屬于開發(fā)周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現成本控制的重要途徑。房地產項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調動相關責任單位及人員的工作積極性。
構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現內部人員不良操作的情況出現。
大部分房企產開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產企業(yè)成本控制管理的相關部門。
房地產企業(yè)需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產行業(yè)出現競爭激烈的局面。我國的房地產企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經濟浪潮中占據一席之地。
房地產的論文篇十三
房地產企業(yè)財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業(yè)自身的經營原因、房地產企業(yè)的內部資金流動原因以及房地產企業(yè)的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業(yè)自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業(yè)自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發(fā)展過程中出現財務風險；其次，房地產企業(yè)的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業(yè)的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現象，自然也會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中的財務風險。
（二）房地產企業(yè)財務風險的外部原因。
房地產企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業(yè)在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業(yè)的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業(yè)出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業(yè)財務風險主要指的是房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中出現的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業(yè)財務風險現象。
二、房地產企業(yè)財務風險的治理措施。
綜合上述房地產企業(yè)財務風險的形成原因，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中應該結合自身經營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業(yè)規(guī)模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業(yè)財務管理工作質量。
房地產企業(yè)應該通過提升房地產企業(yè)財務管理工作質量來達到規(guī)避房地產企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現企業(yè)財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
（二）加強房地產企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業(yè)的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業(yè)的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用。
房地產企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業(yè)財務管理崗工作質量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產企業(yè)可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業(yè)財務風險的目的。
（四）加強市場調查。
房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業(yè)的經營發(fā)展工作，也有效的降低房地產企業(yè)的財務風險。
三、結語。
綜上所述，通過對房地產企業(yè)所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產的論文篇十四
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調節(jié)經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。
1.2轉入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難?！拔覈F行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資愿望等?！?BR> 我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快?！钡默F象難以克服。
4結語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產的論文篇十五
對房地產業(yè)的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發(fā)理念、融資風控、建設管理與后期服務等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產相關專業(yè)的?？?、本科畢業(yè)生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產人才供求之間的不平衡，需要認識房地產行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調整，迎接房地產市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。
房地產開發(fā)作為一項系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務涉及價值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財務類、策劃管理類、工程技術類和營銷服務類。在實踐中，房地產企業(yè)以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1.綜合性特點從行業(yè)特點來看，房地產行業(yè)與宏觀經濟、城市經濟關系緊密，房地產項目需要應對宏觀經濟波動與房地產調控的影響，項目團隊需要把握宏觀經濟走勢以及房地產市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續(xù)的銷售風險。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個職能部門和各類專業(yè)公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關的報批業(yè)務。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關知識，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項目規(guī)劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產項目的流程與特點。房地產項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學畢業(yè)生知識窄，難以適應房地產項目的需求，而中小房地產企業(yè)通常不愿意承擔人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經驗的人員，部分房地產企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。
2.區(qū)域性特點房地產項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習俗影響較大，項目根植于區(qū)域之中，項目定位不能離開所在區(qū)域。項目團隊對于城市、區(qū)域與板塊的認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產品類型。由于房地產區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。
3.金融化特點從國外房地產業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產企業(yè)的主營業(yè)務都經歷了由開發(fā)建設轉向資產經營與金融服務的過程，房地產作為金融資產的特性在發(fā)達國家表現的淋漓盡致。我國房地產業(yè)處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產經營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產企業(yè)開始涉足金融與資產經營領域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產企業(yè)紛紛通過成立房地產信托基金、產業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領域，房地產企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物，發(fā)達國家的高等教育體系通常將房地產專業(yè)納入商學院下的金融和財務學科，注重學生對于房地產金融與財務知識的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產經營管理中展現出來的特點，這些特點對房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時調整課題體系、教學方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。
在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產經營與管理專業(yè)在的專業(yè)調整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現斷層。近年來，隨著房地產業(yè)的崛起，房地產專業(yè)的專科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產專業(yè)教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學生還難以適應行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。
1.學科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設置相應的房地產專業(yè)設置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應用經濟等。房地產專業(yè)設置多數依托工商管理與應用經濟學科設立，課程設置也是偏重于經濟管理，重點課程包括房地產經濟學、城市經濟學、房地產開發(fā)與經營、土地經濟學、房地產估價等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產相關專業(yè)。由于高校依托的學科基礎不同，課題設置也各有側重，培養(yǎng)出來的學生專業(yè)基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導致培養(yǎng)的學生專業(yè)知識與業(yè)務能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養(yǎng)學生的質量影響較大，也給房地產企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產專業(yè)的學科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問題。
2.專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)房地產專業(yè)作為高度應用型的專業(yè)，能否與實踐充分結合，直接影響到畢業(yè)生的素質與能力。目前，房地產專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應房地產理論與實踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產行業(yè)快速發(fā)展的實踐脫節(jié)嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實當中得到應用。而從國外引入的教材，也存在與國內實踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產專業(yè)教師隊伍與實踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應市場的需求。
3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結合，是培養(yǎng)房地產“管用”學生的關鍵點。從國內高校房地產專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學為主，對于課程實習、畢業(yè)實習環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應企業(yè)的需求。如何使房地產專業(yè)課程教學與實踐教學實現有機結合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉向“主動”適應市場轉變，已經成為房地產專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。
1.獨立設置房地產專業(yè)，夯實高效人才培養(yǎng)基礎體系房地產行業(yè)在國家經濟中的作用與地位日益凸顯，房地產專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達國家或地區(qū)房地產專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨立性的房地產專業(yè)設置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設置房地產專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設置相應的專業(yè)碩士，形成學術與專業(yè)兩個培養(yǎng)體系。從國家層面設置相對的房地產專業(yè)，統(tǒng)一學科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結構、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設置必須與之相適應才能得到發(fā)展，課程和方向的設置還需要與時俱進。
2.實現教學與實踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學生的實踐能力，在課題體系中設置相應的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產教育體系中對于房地產經濟學、房地產投資等應用性的課程，要求學生選擇一個對應方向的房地產項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產專業(yè)學生要求在大學期間有一定周數出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產專業(yè)培養(yǎng)中，國內高校也應該從國際與國內兩個視角培養(yǎng)房地產專業(yè)人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達地區(qū)，培養(yǎng)方案中設置暑期國際房地產夏令營，對國外特定城市的房地產市場與項目進行實地調查，開拓國際視野;從國內來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產開發(fā)、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規(guī)范學生的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。
3.與行業(yè)資格認證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協會及其專業(yè)認證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機構認證，確保培養(yǎng)出來的學生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學生培養(yǎng)的方向。目前，國內房地產專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內與房地產相關的行業(yè)協會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產業(yè)協會、中國房地產估價師學會等。充分重視國內房地產行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點，發(fā)揮專業(yè)協會的橋梁作用，推動行業(yè)協會、企業(yè)與高校三結合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產專業(yè)人才。
房地產的論文篇十六
隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節(jié)，房地產行業(yè)向著更健康的發(fā)現發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻。現階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業(yè)乃至國民經濟健康發(fā)展有著積極的現實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現其職能按照法律預先規(guī)定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學化。
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發(fā)展的相關規(guī)范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現利益分配的公平性。
土地作為房地產市場經濟發(fā)展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發(fā)展體現公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產市場經濟建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產市場經濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡。
在房地產市場經濟發(fā)展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發(fā)展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區(qū)，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節(jié)土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發(fā)展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發(fā)展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發(fā)展。
3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為。
在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發(fā)展。
房地產在市場經濟下，有自動調節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規(guī)范市場的發(fā)展?？梢岳秘斦愂照咧械奈飿I(yè)稅來進行調節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。
4結束語。
房地產業(yè)作為我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現了較好的轉型發(fā)展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發(fā)展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
參考文獻。
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[2]潘夢瑤.促進房地產行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策研究[d].云南財經大學，20xx.
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[4]張俊.房地產稅收制度對山西省房地產市場的影響研究[d].太原理工大學，20xx.
房地產的論文篇一
在經濟不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進步的時代背景下，我國房地產經濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現今我國房地產企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風險性，這種風險是阻礙房地產企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構建企業(yè)培訓評價指標體系，實現人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建，促進房地產企業(yè)的發(fā)展，實現社會和經濟的雙向進步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響。現今我國房地產行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，構建起企業(yè)培訓評價指標體系已成為房地產行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產行業(yè)的順利發(fā)展。
（一）重視程度不高，工作積極性不高。
企業(yè)領導對員工的培訓工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓工作放在實際之中，對員工培訓工作的重視程度不高。雖然一部分房地產企業(yè)已經逐步建立起培訓規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓工作落實到實處，沒有嚴格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學習能力較為薄弱。
（二）企業(yè)培訓評價指標體系內容和方法過意單一化。
企業(yè)的培訓工作缺乏科學合理的評價指標體系，沒有通過科學的調查分析進行培訓工作的設計，其培訓方法和內容較為單一化，缺乏培訓效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學、全面的培訓評價指標體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進行深入的調查研究，培訓工作缺乏針對性，所涉及的培訓工作并不能滿足企業(yè)的長遠發(fā)展和員工的切身利益。
（三）企業(yè)對培訓工作缺乏充足的硬件設施和資金投入。
我國房地產企業(yè)對員工的培訓工作缺乏相應的重視和認識，所以在資金的投入、教學授課以及硬件設施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓工作往往只是在內部簡單進行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設備等場地和設施簡單地展開，培訓方式過于單一化，其培訓結果也無法預知。
（四）培訓效果轉化與跟蹤機制存在不協調因素。
大部分房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的效果評估方式往往是通過問卷調查或者書面測試的方式在企業(yè)中進行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓工作的意識還需要跟蹤性的調查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓效果，跟蹤機制和培訓效果轉化彼此之間互不協調，其培訓評價指標體系缺乏系統(tǒng)性和科學性。
（一）強化企業(yè)領導的重視程度，樹立員工良好的工作意識。
第一，積極宣傳和引導良好的房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領導及上下層都可以認識到培訓工作的重要性，從而通過積極主動培訓方法予以改革。第二，確保企業(yè)領導對具體化的企業(yè)培訓指標體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質，為房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓方式，實現企業(yè)培訓評價指標體系的內容豐富化。
通過多樣化的培訓方式以豐富企業(yè)培訓評價指標體系的內容和形式，積極構建房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系。比如，企業(yè)可以適當在自身內部建立定期的培訓課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應當彼此建立良好的交流培訓機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務。引導企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓活動，實現企業(yè)的發(fā)展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學嚴格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質量效率提供保障，降低培訓工作所帶來的風險問題，為企業(yè)更為長遠的發(fā)展方向努力進步。
（三）加大企業(yè)培訓成本投入，建立科學有效的.激勵體制。
所謂經濟基礎決定上層建筑，為此，房地產行業(yè)培訓評價指標體系的有效構建應當提供有利于培訓工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業(yè)培訓工作的進步，房地產行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓方式和培訓內容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導，更新培訓使用的硬件設備和軟件設備，完善培訓開展的外部環(huán)境，構建良好的培訓氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
綜上所述，房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建可積極推動房地產行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產生較為積極的能力塑造，房地產投資企業(yè)培訓評價指標體系的構建是實現房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，且產生了較為積極的重要作用。在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認識培訓評價指標體系的重要作用以及在現實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產行業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。
房地產的論文篇二
隨著我國的經濟的不斷發(fā)展，我國房價也在快速上漲，房地產行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經成為人們的焦點。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產進入結構性調整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產呈現出多樣化的發(fā)展趨勢。
第一，房地產投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調控以及房地產市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進行房地產投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現其持續(xù)增長。
20xx年1月至4月，全國房地產開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.
第二，房價持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結構看，普通住宅所占的比重有所上升，經濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內貸款占房地產開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。
商品房價格的上漲是由綜合因素導致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質的提升，中低檔住房供應比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預期等等。房地產行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時間，屬于新興產業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調控政策從總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導致了房地產市場的不完全競爭，形成房地產行業(yè)壟斷競爭市場；同時，我國區(qū)域經濟發(fā)展的不平衡加劇了房地產的差別性，提高了房地產商重新定價的能力，最終導致我國房地產價格不斷上漲。
第一，商品房價格。商品房價格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現大幅貶值的現象。利用信貸工具購買房產進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產所有者的生活壓力加大，生活質量受到很大的影響，而且其資產質量也會受各種復雜因素的影響。如果這個群體的數量很龐大，那么必然會對整個社會的經濟安全構成一定的威脅。
第二，房地產投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現了負增長的局面。從經濟來源看，房地產投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉向普通用房。近年來，隨著經濟的持續(xù)波動，人們把投資方向轉向了房地產投資。
第三，房地產投資的資金來源。房地產投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現房屋積壓的現象、資金的流動性不足以滿足社會需求的時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經濟的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經濟的健康發(fā)展。
第四，房地產投資的調控。在當前市場條件下，房地產的投資與投機只是一念之差，不合理的'投資行為很容易轉化為投機行為。理性的房地產投資能夠活躍房地產交易，增加房地產市場的需求，促進房地產市場的發(fā)展，滿足房地產市場上的房屋租賃需求。提供風險較小且回報率較高的投資渠道，能夠實現資產的保值增值。但是在房地產市場供不應求、房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。
第一，房地產市場的格局轉變?yōu)?買方市場".在未來相當長的一段時間內，人們對房地產的需求仍將持續(xù)上升，但房地產市場供不應求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應增長得將會更快，從而導致房地產市場的格局從供不應求的"賣方市場"迅速轉變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導我國未來房地產市場的發(fā)展趨勢。
第二，房地產價格進入"分化時代".在未來，房地產價格將會出現價格下跌的現象，然后將逐步回歸理性，呈現出平穩(wěn)漸進的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產泡沫的風險，同時推動其健康發(fā)展，則會實現平穩(wěn)的過渡，房地產市場將從"普漲時代"進入"分化時代".
第三，住宅房地產市場的屬性轉變?yōu)?商品時代"與"產品時代"并重。住宅房地產不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產品屬性，中國房地產市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產的合理定位與市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。
第四，商業(yè)房地產的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產價格和投資回報率非常敏感。
第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關注"存量資產".專注商業(yè)房地產市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應已經基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質的企業(yè)入駐。以此來實現承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關注"存量資產".
房地產的論文篇三
一、房地產企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經營中的資金控制，導致了成本超支的現象存在。根據現有的房地產企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。
2.融資形式單調。
融資是每一個房地產企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產企業(yè)的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產企業(yè)資金管理模式的具體內容。
1.資金的預算管理。
資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產企業(yè)要確定整個企業(yè)的現金流和開發(fā)項目的數量、開發(fā)進度的精準匹配等內容，企業(yè)應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業(yè)的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內容，其中資金預算支出是核心，應根據企業(yè)既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產的項目設計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產項目從預售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產項目預售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內部審計，實現對資金整體情況的內部控制。
三、加強資金管理內部控制的措施。
1.科學安排資金的收入和支出。
房地產企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協調收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產企業(yè)在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算兩個方面，平衡房地產企業(yè)的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內容。
3.加強資金管理信息化平臺建設。
現代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質量。在房地產企業(yè)的資金管理和內部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結論。
我國在經歷了金融危機的打擊之后，對于房地產開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產行業(yè)的宏觀調控。但是即便如此，在房地產的市場中仍然存在著許多客觀因素導致的房地產企業(yè)資金使用不合理的現象，要想改變這種情況，房地產企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產企業(yè)帶來更大的經濟效益。
房地產的論文篇四
從我國目前房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內不會衰弱[1]。房地產企業(yè)在我國經濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉，但就目前我國房地產企業(yè)整體經濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現和解決，勢必會影響房地產企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應時代發(fā)展的需求，是當前房地產企業(yè)重點關注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉是不可能實現的，因此房地產企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數房地產企業(yè)巨大數額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現資金已經被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預算，促進資金良性運轉。
房地產企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數額都較大，且投入和產出比例也較大，因此做好房地產企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務部門則根據上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業(yè)通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風險管理。
在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現實發(fā)展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉和利用，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產企業(yè)的資金因支出數額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經濟效益。
房地產企業(yè)的資金運轉需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產企業(yè)資金數額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務，有效的資金預算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產的論文篇五
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數仍然不多，據統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經有二十多年的時間了，經過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產經濟的增長與發(fā)展。
我國經濟的發(fā)展有賴于房地產業(yè)的大力推動，房地產行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據著重要的地位，其對我國經濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產業(yè)的發(fā)展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產經濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經濟產業(yè)的發(fā)展。例如在房地產市場中出現的炒房行為，這就會使大量的資金轉向房地產業(yè)，并加大了我國經濟出現泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規(guī)范房地產市場。例如近幾年，我國推行了對房地產市場的限價、限購的調整制度；通過調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產市場。不得不說房地產行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經濟政策都會有產生一定的影響。二是對我國相關行業(yè)的`影響。房地產行業(yè)一直推動著其相關產業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產業(yè)結構缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產業(yè)鏈占據著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進房地產經濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產經濟的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產泡沫問題，從而使得我國的國民經濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產交易中心）。
房地產的論文篇六
【】如今，房地產事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結合現階段科學技術，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產檔案資源的利用價值，隨著科學技術的完善，在房地產檔案管理過程中，以數字化管理為基礎的房地產檔案管理越來越被重視，本文結合科學技術的發(fā)展，簡明分析了房地產檔案管理引入科學技術的優(yōu)勢，同時也基于科學技術視角，具體分析了提高房地產檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進一步為房地產管理提供科學助力。
【】房屋檔案；科學技術；管理；策略。
從現階段社會的整體發(fā)展看，現代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進一步明確了各項工作過程采用有效的科學技術的必要性，從房地產檔案管理工作方面看，隨著房地產事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實現檔案管理服務水平的完善，推動房地產事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關工作人員要以具體事件與相關問題為基準，通過目錄顯示，對應所需資源，隨著科學技術引入，現代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實現了辦公的高效率，無論查找的資料多么復雜，都可以有效應對，目前，檔案資源越來越多，運用數字化技術，檔案數據進行了編號處理，以數字的形式錄入計算機，通過快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設置權限。房地產檔案涉及到商業(yè)機密，在進行科學管理過程中，不僅要對企業(yè)負責，同時也要對個人負責，現代科學技術引入，檔案數據調取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進行深入檔案資源的運用，會設置很多限制性權限，工作人員也基于有效范圍，在權限允許范圍可以進行資料的管理，這樣一來，權限設置通過計算機實現，工作強度與難度都會降低，提高了檔案保密工作能力，也進一步實現了服務的有效性。
1.3有助于統(tǒng)計工作?？茖W技術的發(fā)展，檔案管理過程，實現了數據資源的有效整合，利于相關工作人員進行精確分析，通過事先的準備工作，把相關信息錄入計算機，檔案類型有了進一步歸類，這樣一來，以便日后數據統(tǒng)計，檔案管理人員通過以數字化信息為依托，利用計算機軟件，實現了統(tǒng)計的全面性，這樣不僅減少工作時間，同時也提高了工作質量，這對于現階段檔案管理科學化引入提供了保證。
2.1提高對科學化檔案管理的重視。為提高房地產檔案管理工作效率，應該深入研究科學技術發(fā)展，相關工作人員不僅要提高認知，同也應該通過重視自身業(yè)務水平的提升，實現檔案管理的科學化，檔案管理人員，要適應科學化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學習現代化信息技術，提高重視度，相關單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過管理者引導工作人員，積極實施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時，不斷深入提升自身的技術水平，豐富科技發(fā)展內涵，為檔案管理工作現代化發(fā)展提供科學助力。
2.2完善檔案的科學化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應該優(yōu)化管理形式，利用信息技術，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構建，不僅要把管理科學性作為重要管理內容，同時更要完善管理的安全，強化安全規(guī)范，不斷把數據資源進行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數據的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產生威脅。
2.3完善科學化檔案管理設施的建設。在房地產檔案管理過程中，需要引入先進的設施，從科學發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關房地產管理部門，要積極做好設備的`更新與完善，包括一些硬件以及軟件設備，都要順應時代發(fā)展，積極更新，以此才能實現管理的便利性，為進一步實現檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構建為根本，實現資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會調動工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關工作的有效融合開展。
2.4建立完善的科學化管理標準?？茖W技術發(fā)展前提下，檔案管理工作應該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實現管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統(tǒng)一標準，避免因格式問題出現差異，同時也要避免因數字化管理的標準不統(tǒng)一，對日后檔案的調取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學化管理標準時，要以實際情況為主，重視實踐深入研究，標準要規(guī)范，要具有一定的科學性，以此才能進一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學化檔案管理人才的培訓。房地產檔案管理以人為本，同時更加需要高素質的現代化技術人員，以此為保障，不斷提高管理的科學化水平，基于此，房地產檔案管理部門，首先要重視對于知識性人才的培養(yǎng)與引入，現有工作人員，要定期進行培訓，培訓內容要以科技發(fā)展過程中先進的管理理念與技術為主，培訓還應該具有針對性與實踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現代化技術的完善，使相關人員的職業(yè)素質與專業(yè)技術水平都得到有效提升。結束語總之，在信息化時代，科學技術不斷更新，作為房地產檔案工作，迎來了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應該充分重視科學技術的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進一步提升服務水平，順應時代，做到檔案管理的與時俱進，從而實現檔案管理的科學化發(fā)展。
[1]盧玉英.加強房地產檔案管理工作的措施[j].辦公室業(yè)務,20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.條碼技術在房地產檔案管理中的運用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.計算機技術在房產檔案數字化管理中的幾點思考[j].硅谷,20xx,(03):147.
房地產的論文篇七
房地產營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產品信息傳達給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網絡營銷是以現代營銷理論為基礎，借助網絡、通信和數字媒體技術實現營銷目標的商務活動，它是由顧客價值變革、科技進步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產物。
信息化時代，網絡成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯網的基礎之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產網絡營銷首先是建立自己的網站(homepages)，然后將該營銷項目在互聯網上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業(yè)或項目的網頁，對正在營銷的房地產項目進行了解，同時可以在線向房地產營銷網站反饋一些重要的信息。
網絡營銷的發(fā)展使房地產市場從一個狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產營銷方式已經遠遠不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產網絡營銷已成為并將持續(xù)作為房地產業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網絡營銷，對房地產這類特殊商品的網絡營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學體系，對于實際企業(yè)決策還處于一個比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網絡營銷，房地產企業(yè)也引進了網絡營銷這一概念。20xx年之后房地產行業(yè)普遍看好房地產網絡營銷的前景，開展網絡營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯網的普及，我國網民數量直線增長，網絡已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯網不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強，這使得房地產網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現在，房地產網絡營銷的觀念已經被業(yè)界認可和推崇，幾乎所有的房地產企業(yè)都在通過網絡進行自己企業(yè)產品的營銷推廣。除此之外，房地產企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉移到網絡上進行。不可否認的是，房地產營銷人員必須正確地掌握和運用房地產網絡營銷的概念，重視網絡營銷的過程才能適應市場，把握市場。
我國房地產網絡營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產網絡營銷仍然存在一些問題。
1、網絡內容簡單，不能滿足消費者的需要。
現在房地產網站的數量不少，且正持續(xù)擴張，但是大多數房地產企業(yè)實力比較弱，服務內容不夠豐富，發(fā)布的信息許多是復制粘貼的，因此在數量和質量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當然這樣的信息量是肯定不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不能夠調整自己適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導致網絡營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網絡信息發(fā)布具有局限性。
網絡上的信息不具有強制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產企業(yè)非常被動，實質上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達到預期的效果。另外，雖然網絡媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網頁上可選擇的廣告位以及計算機屏幕的限制等等，致使網絡信息的發(fā)布具有很大的局限性，彌補的關鍵是要設法增加網絡的吸引力。對于房地產企業(yè)來說，網絡營銷不能單純依靠網絡廣告，而是要將網絡技術融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網絡營銷技術不能滿足營銷要求。
現在的許多房地產企業(yè)并不是親自去建立網址，設計自己的網站，而是尋求一些機構的協助，但是幫助策劃企業(yè)網絡營銷的機構可能對企業(yè)的經營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結合企業(yè)的現實情況和戰(zhàn)略進行網絡營銷的設計。因此，許多房地產企業(yè)的網絡營銷并沒有取得很好的效果。而親自進行網絡營銷活動設計的`企業(yè)，又可能因為自身網絡營銷技術不能達到標準而影響營銷效果。目前我國計算機網絡的基礎設施還較差，技術軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網絡管理人員和安全保護措施，這些都在很大程度上制約了房地產網絡營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網營銷的費用估計不足。
利用網絡開展營銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數房地產企業(yè)目前仍然沒有一個非常清晰準確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認為其無足輕重。但事實上，由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術基礎之上的，網絡技術的發(fā)展必然會使企業(yè)在網絡上的投資逐步增加，為了更新和維護的網站，企業(yè)所需要投資的費用可能會更高。房地產企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網站在網絡上保持較高水準，否則網站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
網絡營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現、怎樣能留住客戶的問題。房地產網絡營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網絡營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產品牌形象衡量一個房地產企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達，這也就是我們常說的品牌形象。一個優(yōu)秀的房地產企業(yè)在開發(fā)與經營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網絡營銷相結合的。
房地產網站是一種中介手段，將房地產企業(yè)的產品與消費者締結起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進入網站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產品。
企業(yè)網站建設在企業(yè)不同發(fā)展階段也應該有不同的側重點。對于中小型房地產企業(yè)來說，為了促進房地產產品的銷售，他們的重點應該是展示企業(yè)的房地產產品，在網站推廣方面下功夫，同時網站的建設又應要求低廉的建設成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經營理念等，豐富服務內容，提升網站功能，將企業(yè)的綜合實力顯示出來，以此達到品牌營銷的目的。
2、加強網絡客戶關系管理。
在當今網絡環(huán)境下，各個企業(yè)都可以通過互聯網展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實力等都已經不是企業(yè)成功最關鍵的因素了。因為現在的消費者擁有很大的主動權，選擇企業(yè)和產品時更是擁有絕對的自主權，所以加強網絡客戶關系的管理成為房地產網絡營銷必須重視的一個問題。提升網上人氣是提高網絡營銷效果的前提條件。網絡營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關系，不但要發(fā)掘網絡上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產網絡營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設法了解其消費愿望，通過互聯網這一平臺保持與消費者的溝通聯系。房地產企業(yè)可以通過會員們在網絡上的信息交流把握房地產市場動態(tài)、房地產消費者的心理需求和時尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時調整開發(fā)與經營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費者的關系。
3、網絡營銷與傳統(tǒng)營銷整合。
作為新的營銷理念與模式，網絡營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網絡營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網絡營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進和相互影響的。在房地產網絡營銷的過程中，我們必須根據企業(yè)的經營目標和細分市場，將網絡營銷和傳統(tǒng)營銷進行有機的整合，利用整合營銷的策略實現以消費者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達到最佳的營銷目標。
4、做好網絡技術支持及網絡持續(xù)服務。
房地產網絡營銷需要豐富其網站的服務內容，增加網站的吸引力。比如有的房地產企業(yè)在網站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關內容的咨詢服務項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產品，但是讓消費者增加了有關房地產的知識，在以后購買相關產品時首先想到該企業(yè)。
網絡信息發(fā)布具有局限性，彌補的關鍵是設法增加網絡的吸引力。比如有的公司推出網上家庭裝修三維瀏覽技術、浮動廣告技術等，以達到吸引消費者注意的目的。
房地產的論文篇八
隨著國家調控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產企業(yè)內部費用成本的壓縮空間越來越小?？茖W的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險。
一、引言。
房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的.經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材稅法[m].北京:中國財政經濟出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產的論文篇九
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產行業(yè)和企業(yè)的產品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產企業(yè)所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質量。
清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調控的手段之一，旨在幫助國內的地產行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經濟正常的發(fā)展。
房地產的論文篇十
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產業(yè)的發(fā)展提供有效依據。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。
1.1房地產金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。
1.2房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。
在各種金融創(chuàng)新工具的產生下，房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎創(chuàng)新產生之后，圍繞著這個基礎創(chuàng)新而產生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國房地產金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經濟發(fā)展中由經濟體系內部力量發(fā)動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術主導型創(chuàng)新。
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產金融市場的競爭力度。
現狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結語。
通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創(chuàng)新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術主導型創(chuàng)新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現房地產金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現國情充分聯系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現創(chuàng)新，進一步為我國房地產業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產的論文篇十一
中國經濟高速發(fā)展，房地產市場無疑是我國經濟財政金融的重要支撐，而房地產市場的高速發(fā)展，相關配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經濟學者研究的重點。本文希望通過對房地產稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產市場產生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產市場更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠對我國稅收政策起到一定有益的借鑒作用。
一、我國房地產市場財政稅收政策的研究。
據不完全的統(tǒng)計，我國房地產市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產市場對于我國的經濟發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產市場很好的發(fā)展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產市場存在的問題。就目前我國的房地產市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠對我國房地產市場產生影響，就要充分了解國家的宏觀調控政策，清楚國內的房地產市場價格以及居民對房地產市場的目標預期。近年來，我國房地產市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產市場進行經濟調節(jié)，發(fā)揮財政政策對房地產市場的調節(jié)作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產市場進行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產市場。
二、房地產財政稅收政策對我國房地產的影響。
我國房地產市場主要通過房地產的差異進行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產價格和房地產收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產的供給端，使其有效控制房地產市場的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉階段的稅收政策主要用來抑制房地產市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，有利于市場的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。
房地產市場的稅收政策主要對我國房地產市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產市場預期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產市場健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調節(jié)供需平衡。為了促進房地產市場的合理發(fā)展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內容，加強對開發(fā)商的考核，對不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導居民正確的購買觀念，保障房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
稅收政策是最常見的經濟調節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導致許多投機者購買土地卻不開發(fā)利用，土地市場制度的不健全導致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產市場的正常運轉。房地產稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。
我國房地產稅收對房地產市場的影響。
面對國內房地產市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調節(jié)合理引導消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區(qū)間。刺激房地產市場，引導房地產市場健康發(fā)展。高房價和低收入是房地產交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內房地產市場的活躍度。
改進物業(yè)稅的政策，加強監(jiān)督力度可以加強和規(guī)范房地產市場的不合理行為。物業(yè)稅的政策實施應從我國的實際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實施應區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調節(jié)不同階級收入人群的經濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經濟生活。其次，要加快發(fā)展房地產評估市場，規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內房地產市場的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產市場情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產市場房屋和土地兩證合一，強化產權登記制度，理清關系，從而避免房地產私下交易。完善房地產市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產市場管理機制。
我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產稅收的相關法律和制度是對房地產市場長久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產市場有序發(fā)展，減少房地產市場不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產市場制度和相關法律，并嚴格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產市場。所以，完善房地產稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產稅收當中，為我國的房地產市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。
四、結束語。
財政稅收對我國房地產市場經濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產市場機制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產市場的合理發(fā)展;合理引導消費者理性購買商品住房，保證房地產剛需的解決;加強房地產市場的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產市場真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。
房地產的論文篇十二
房地產中的土地費用包含有土地轉讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產生的管理費用等等。而建筑材料產生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產生的招標價成為房地產企業(yè)成本的大部分，房地產企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用。
房地產企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產項目從取得土地開發(fā)權到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內容復雜性，房地產項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯系，使得成本構成內容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系。
由于房地產企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數房地產企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現沒有相關規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產項目管理過程中的重要內容，但是目前很多房地產企業(yè)在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產屬于開發(fā)周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現成本控制的重要途徑。房地產項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調動相關責任單位及人員的工作積極性。
構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現內部人員不良操作的情況出現。
大部分房企產開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產企業(yè)成本控制管理的相關部門。
房地產企業(yè)需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產行業(yè)出現競爭激烈的局面。我國的房地產企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經濟浪潮中占據一席之地。
房地產的論文篇十三
房地產企業(yè)財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業(yè)自身的經營原因、房地產企業(yè)的內部資金流動原因以及房地產企業(yè)的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業(yè)自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業(yè)自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發(fā)展過程中出現財務風險；其次，房地產企業(yè)的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業(yè)的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現象，自然也會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中的財務風險。
（二）房地產企業(yè)財務風險的外部原因。
房地產企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業(yè)在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業(yè)的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業(yè)出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業(yè)財務風險主要指的是房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中出現的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業(yè)財務風險現象。
二、房地產企業(yè)財務風險的治理措施。
綜合上述房地產企業(yè)財務風險的形成原因，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中應該結合自身經營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業(yè)規(guī)模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業(yè)財務管理工作質量。
房地產企業(yè)應該通過提升房地產企業(yè)財務管理工作質量來達到規(guī)避房地產企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現企業(yè)財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
（二）加強房地產企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業(yè)的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業(yè)的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用。
房地產企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業(yè)財務管理崗工作質量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產企業(yè)可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業(yè)財務風險的目的。
（四）加強市場調查。
房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業(yè)的經營發(fā)展工作，也有效的降低房地產企業(yè)的財務風險。
三、結語。
綜上所述，通過對房地產企業(yè)所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產的論文篇十四
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調節(jié)經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。
1.2轉入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難?！拔覈F行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資愿望等?！?BR> 我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快?！钡默F象難以克服。
4結語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產的論文篇十五
對房地產業(yè)的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發(fā)理念、融資風控、建設管理與后期服務等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產相關專業(yè)的?？?、本科畢業(yè)生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產人才供求之間的不平衡，需要認識房地產行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調整，迎接房地產市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。
房地產開發(fā)作為一項系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務涉及價值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財務類、策劃管理類、工程技術類和營銷服務類。在實踐中，房地產企業(yè)以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1.綜合性特點從行業(yè)特點來看，房地產行業(yè)與宏觀經濟、城市經濟關系緊密，房地產項目需要應對宏觀經濟波動與房地產調控的影響，項目團隊需要把握宏觀經濟走勢以及房地產市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續(xù)的銷售風險。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個職能部門和各類專業(yè)公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關的報批業(yè)務。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關知識，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項目規(guī)劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產項目的流程與特點。房地產項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學畢業(yè)生知識窄，難以適應房地產項目的需求，而中小房地產企業(yè)通常不愿意承擔人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經驗的人員，部分房地產企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。
2.區(qū)域性特點房地產項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習俗影響較大，項目根植于區(qū)域之中，項目定位不能離開所在區(qū)域。項目團隊對于城市、區(qū)域與板塊的認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產品類型。由于房地產區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。
3.金融化特點從國外房地產業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產企業(yè)的主營業(yè)務都經歷了由開發(fā)建設轉向資產經營與金融服務的過程，房地產作為金融資產的特性在發(fā)達國家表現的淋漓盡致。我國房地產業(yè)處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產經營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產企業(yè)開始涉足金融與資產經營領域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產企業(yè)紛紛通過成立房地產信托基金、產業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領域，房地產企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物，發(fā)達國家的高等教育體系通常將房地產專業(yè)納入商學院下的金融和財務學科，注重學生對于房地產金融與財務知識的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產經營管理中展現出來的特點，這些特點對房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時調整課題體系、教學方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。
在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產經營與管理專業(yè)在的專業(yè)調整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現斷層。近年來，隨著房地產業(yè)的崛起，房地產專業(yè)的專科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產專業(yè)教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學生還難以適應行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。
1.學科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設置相應的房地產專業(yè)設置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應用經濟等。房地產專業(yè)設置多數依托工商管理與應用經濟學科設立，課程設置也是偏重于經濟管理，重點課程包括房地產經濟學、城市經濟學、房地產開發(fā)與經營、土地經濟學、房地產估價等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產相關專業(yè)。由于高校依托的學科基礎不同，課題設置也各有側重，培養(yǎng)出來的學生專業(yè)基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導致培養(yǎng)的學生專業(yè)知識與業(yè)務能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養(yǎng)學生的質量影響較大，也給房地產企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產專業(yè)的學科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問題。
2.專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)房地產專業(yè)作為高度應用型的專業(yè)，能否與實踐充分結合，直接影響到畢業(yè)生的素質與能力。目前，房地產專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應房地產理論與實踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產行業(yè)快速發(fā)展的實踐脫節(jié)嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實當中得到應用。而從國外引入的教材，也存在與國內實踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產專業(yè)教師隊伍與實踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應市場的需求。
3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結合，是培養(yǎng)房地產“管用”學生的關鍵點。從國內高校房地產專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學為主，對于課程實習、畢業(yè)實習環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應企業(yè)的需求。如何使房地產專業(yè)課程教學與實踐教學實現有機結合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉向“主動”適應市場轉變，已經成為房地產專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。
1.獨立設置房地產專業(yè)，夯實高效人才培養(yǎng)基礎體系房地產行業(yè)在國家經濟中的作用與地位日益凸顯，房地產專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達國家或地區(qū)房地產專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨立性的房地產專業(yè)設置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設置房地產專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設置相應的專業(yè)碩士，形成學術與專業(yè)兩個培養(yǎng)體系。從國家層面設置相對的房地產專業(yè)，統(tǒng)一學科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結構、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設置必須與之相適應才能得到發(fā)展，課程和方向的設置還需要與時俱進。
2.實現教學與實踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學生的實踐能力，在課題體系中設置相應的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產教育體系中對于房地產經濟學、房地產投資等應用性的課程，要求學生選擇一個對應方向的房地產項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產專業(yè)學生要求在大學期間有一定周數出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產專業(yè)培養(yǎng)中，國內高校也應該從國際與國內兩個視角培養(yǎng)房地產專業(yè)人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達地區(qū)，培養(yǎng)方案中設置暑期國際房地產夏令營，對國外特定城市的房地產市場與項目進行實地調查，開拓國際視野;從國內來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產開發(fā)、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規(guī)范學生的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。
3.與行業(yè)資格認證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協會及其專業(yè)認證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機構認證，確保培養(yǎng)出來的學生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學生培養(yǎng)的方向。目前，國內房地產專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內與房地產相關的行業(yè)協會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產業(yè)協會、中國房地產估價師學會等。充分重視國內房地產行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點，發(fā)揮專業(yè)協會的橋梁作用，推動行業(yè)協會、企業(yè)與高校三結合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產專業(yè)人才。
房地產的論文篇十六
隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節(jié)，房地產行業(yè)向著更健康的發(fā)現發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻。現階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業(yè)乃至國民經濟健康發(fā)展有著積極的現實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現其職能按照法律預先規(guī)定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學化。
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發(fā)展的相關規(guī)范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現利益分配的公平性。
土地作為房地產市場經濟發(fā)展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發(fā)展體現公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產市場經濟建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產市場經濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡。
在房地產市場經濟發(fā)展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發(fā)展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區(qū)，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節(jié)土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發(fā)展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發(fā)展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發(fā)展。
3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為。
在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發(fā)展。
房地產在市場經濟下，有自動調節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規(guī)范市場的發(fā)展?？梢岳秘斦愂照咧械奈飿I(yè)稅來進行調節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。
4結束語。
房地產業(yè)作為我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現了較好的轉型發(fā)展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發(fā)展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
參考文獻。
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