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    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇一
    目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里，人口35―50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個居住中心。
    二、城區(qū)規(guī)劃背景（xx新城：未來xx的城市副中心）。
    xx新城區(qū)其定位為xx未來的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。xx新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計(jì)劃容納20萬人口；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年xx新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)xx主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。
    xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
    根據(jù)規(guī)劃，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。
    三、已建成樓盤：
    1、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120――130o的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。
    2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/o左右，目前二手價6200元/o左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。
    3、半島名?。河蓌x光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10――15分鐘方可到達(dá)公交車站。
    4、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120o的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運(yùn)動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
    四、在建樓盤：
    1、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。
    2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100――120o的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應(yīng)，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/o左右。
    3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計(jì)開盤價6200元/o左右。
    4、四明春曉：由xx旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
    從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造xx新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點(diǎn)，在這個熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點(diǎn)；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊磥韝x新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇二
    近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
    今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
    1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
    我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
    2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。
    今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
    從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
    3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。
    雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
    自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
    由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
    中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
    ——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%。
    ——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
    ——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
    ——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
    ——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
    從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
    但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
    ——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
    ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
    總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
    1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。
    建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
    2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
    建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
    3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
    結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的`監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
    4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
    中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
    優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
    xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
    目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
    產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
    供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
    消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
    產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。
    文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
    （1）商品住宅價格與銷量分析。
    xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價達(dá)到元/平方米，與去年同期相比，價格增長了xx%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。
    從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
    xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
    同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
    （2）xx商品住宅市場供求關(guān)系。
    1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1。
    2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
    為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降xx%。
    同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
    xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
    3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
    億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
    如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
    5、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米。
    20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1—6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。
    xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
    （一）xx中心區(qū)。
    20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。
    從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi)；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起；時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
    預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
    xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。
    （二）古田片區(qū)。
    20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。
    從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
    政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
    古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。
    （三）二七、后湖片區(qū)。
    20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。
    二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
    令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
    二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。
    （四）東西湖片區(qū)。
    20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了xx%。
    從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
    雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
    和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
    東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
    目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開了座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報告如下：
    一是房地產(chǎn)業(yè)拉動了經(jīng)濟(jì)增長。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開始對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻(xiàn)平均增長速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%。
    二是房地產(chǎn)拉動了投資增長。xx年以來，固定資產(chǎn)投資作為拉動全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長，從xx年的xx%到xx年增長到xx%。
    三是房地產(chǎn)業(yè)拉動了消費(fèi)增長。xx年以來，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動了財政收入增長。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加xx萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個百分點(diǎn)。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬元，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
    1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。
    2、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。
    xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項(xiàng)目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從年以來，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
    3、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
    面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
    準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔(dān)心降價后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動調(diào)整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，并未及時進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。
    近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級，年檢時也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價值。
    二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房價收入比控制在6—8左右；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。
    三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。
    四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請強(qiáng)制執(zhí)行的行為。
    五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機(jī)制，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇三
    一新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢。
    二二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫。
    今年來，xxx市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
    通過對100名社會群眾包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
    一是新政社會關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
    二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個人直接利益尚未受影響另一方面是因?yàn)闆]有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài)再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
    三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)問題時，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
    四是作用意義理解偏差。受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時，大家都知曉簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、利好剛需購房、有效調(diào)控房價、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇四
    《xx房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告no.2》對今年中國房地產(chǎn)市場做出預(yù)計(jì)：xx年房地產(chǎn)信貸增速將進(jìn)一步放緩，并有可能再次加息，房地產(chǎn)市場供求偏緊局面很難改變，但房價增幅將趨緩。這份報告由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社正式出版。本年度報告對xx年中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測，并分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分析和展望。
    對于xx年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，報告從四方面進(jìn)行了分析預(yù)測：投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實(shí)施了以抑制投資增長為主要目的的宏觀調(diào)控，但2004年的投資率仍然達(dá)到了51.33％，超過2003年創(chuàng)出新高，抑制投資過快增長的任務(wù)依然艱巨。2004年，中國房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的近1/5，并且對上游產(chǎn)業(yè)拉動作用增強(qiáng)，壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。專家預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩，但不會低于20％。
    土地市場走向規(guī)范，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)。報告預(yù)測說，經(jīng)營性土地使用權(quán)全部以招標(biāo)拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審將更為加強(qiáng)，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續(xù)升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎(chǔ)上，報告預(yù)計(jì)今年的拆遷工作將慎重進(jìn)行，拆遷導(dǎo)致的被動需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實(shí)施，已購公房的大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費(fèi)格局逐步形成。
    供應(yīng)關(guān)系偏緊，房價增幅趨緩。報告預(yù)測，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強(qiáng)剛性，一般性上調(diào)利率措施對需求量影響不大，今年房地產(chǎn)市場的需求將持續(xù)旺盛。在國家宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。
    此外，由于政策變動對市場預(yù)期（供給減少）的影響有關(guān)時間減弱、市場經(jīng)濟(jì)自身的價格調(diào)整、特別是政府將采取措施抑制房價過快增長等因素，報告預(yù)期今年房價增幅將趨緩。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇五
    優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
    xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)勁量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍舊穩(wěn)步上升。
    產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
    價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
    供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
    消費(fèi)者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
    產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
    文化訴求特征：深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。
    (1)商品住宅價格與銷量分析。
    xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。
    從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
    xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
    同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。
    (2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。
    1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供應(yīng)13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
    2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量削減。
    為避開因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
    同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也干脆導(dǎo)致了購房需求的削減。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
    xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。
    3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
    億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
    如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
    xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
    (一)xx中心區(qū)。
    20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
    出現(xiàn)這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新居供應(yīng)量削減3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付實(shí)力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
    xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
    預(yù)料不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
    xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
    (二)古田片區(qū)。
    20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。從成交價格狀況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
    從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量削減，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。
    對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，將來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐。
    古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
    (三)二七、后湖片區(qū)。
    20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，將來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
    二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
    (四)東西湖片區(qū)。
    20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特殊是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售狀況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶，許多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
    多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型，始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
    和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是將來市場的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，將來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ)。
    東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇六
    近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
    一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀。
    今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
    1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
    我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
    2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。
    今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
    從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
    3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。
    雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
    自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
    二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。
    由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
    中央:。
    ——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
    ——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
    ——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
    ——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
    ——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
    ——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
    從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
    但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
    ——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
    ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
    ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
    三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
    總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
    1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。
    建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
    建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
    3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
    結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
    4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
    中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇七
    從至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20稅收收入0.9億，年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
    縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會對房價產(chǎn)生一定影響。
    我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
    二、影響房價的變動因素。
    1、房價組成要素：
    土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
    配上圖：需求供給曲線。
    稅金及費(fèi)用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價增加535元。
    房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
    三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
    對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
    其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
    三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
    四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。
    一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
    對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇八
    從調(diào)查所涉及的范圍看，20個居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。
    據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
    數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，20.1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。
    調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
    有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。
    假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。
    以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款?？磥?，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。
    數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購房者。
    目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％；預(yù)購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。
    房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
    從長沙居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
    另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。
    目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
    應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場價格的差距低于調(diào)查總體對房價的預(yù)期與真正市場行情的差距。
    調(diào)查總體對每平方米的價格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實(shí)際的市場情況大相徑庭。
    調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。
    目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇九
    《xx房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告no．2》對今年中國房地產(chǎn)市場做出預(yù)計(jì)：xx年房地產(chǎn)信貸增速將進(jìn)一步放緩，并有可能再次加息，房地產(chǎn)市場供求偏緊局面很難改變，但房價增幅將趨緩。這份報告由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社正式出版。本年度報告對xx年中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測，并分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分析和展望。
    對于xx年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，報告從四方面進(jìn)行了分析預(yù)測：投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實(shí)施了以抑制投資增長為主要目的的宏觀調(diào)控，但20xx年的投資率仍然達(dá)到了51．33％，超過20xx年創(chuàng)出新高，抑制投資過快增長的任務(wù)依然艱巨。20xx年，中國房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的近1／5，并且對上游產(chǎn)業(yè)拉動作用增強(qiáng)，壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。專家預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩，但不會低于20％。
    土地市場走向規(guī)范，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)。報告預(yù)測說，經(jīng)營性土地使用權(quán)全部以招標(biāo)拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審將更為加強(qiáng)，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續(xù)升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎(chǔ)上，報告預(yù)計(jì)今年的`拆遷工作將慎重進(jìn)行，拆遷導(dǎo)致的被動需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實(shí)施，已購公房的大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費(fèi)格局逐步形成。
    供應(yīng)關(guān)系偏緊，房價增幅趨緩。報告預(yù)測，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強(qiáng)剛性，一般性上調(diào)利率措施對需求量影響不大，今年房地產(chǎn)市場的需求將持續(xù)旺盛。在國家宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十
    從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對會計(jì)電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調(diào)查的范圍是財務(wù)部的會計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時的財務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    一、對南湖皮件廠會計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的。
    此次調(diào)查主要是了解會計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。
    (一)了解會計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。
    1、運(yùn)用電算化能夠提高會計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計(jì)會計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，科學(xué)化，提高會計(jì)工作的效率和質(zhì)量。
    2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計(jì)的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
    (二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。
    在整個調(diào)查過程中，會計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細(xì)，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
    二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況。
    嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務(wù)部、采購部、銷售部、設(shè)計(jì)部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動。
    三、會計(jì)電算化調(diào)查的范圍。
    為期三星期在南湖皮件廠的會計(jì)部實(shí)訓(xùn)，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計(jì)憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計(jì)部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計(jì)電算化。
    四、對嘉興市南湖皮件廠會計(jì)電算化調(diào)查的方法。
    在整個實(shí)訓(xùn)調(diào)查過程中，我與會計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí)。通過近距離地接觸會計(jì)電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計(jì)及中級財務(wù)會計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計(jì)憑證以及做好其他的會計(jì)工作。在這里可以直接問會計(jì)師傅不懂的問題，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計(jì)實(shí)踐操作的知識。
    五、嘉興市南湖皮件廠會計(jì)電算化中存在的問題。
    (一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。
    南湖皮件廠中只有一名會計(jì)師傅及一員出納，大多的事情都由會計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計(jì)師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn)，對軟件的認(rèn)識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。
    (二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。
    在皮件廠中會計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能使會計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會計(jì)電算化水平的提高以及造成會計(jì)信息失真。
    (三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視。
    會計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果，對會計(jì)的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調(diào)節(jié)，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說一是一。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對會計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會計(jì)電算化。
    六、對嘉興市南湖皮件廠所存在的問題而提出的建議。
    (一)加強(qiáng)會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
    1、引入高素質(zhì)電算化人才。
    目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會計(jì)電算化工。
    2、加強(qiáng)會計(jì)人員的電算化培訓(xùn)。
    企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會計(jì)電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報表操作的培訓(xùn)，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。
    (二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。
    建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過程中，企業(yè)要定期對各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎懲措施，以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。
    (三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對電算化的重視。
    要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會計(jì)電算化，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來，認(rèn)識到實(shí)施會計(jì)電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實(shí)施會計(jì)電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會計(jì)電算化并不僅僅是會計(jì)工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計(jì)電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十一
    近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展塣大。在保持市場供需總量平、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成63億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。
    目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
    總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
    預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲65%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
    xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資205億元，比上年增長198%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到517%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長45個百分點(diǎn)對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到87%，拉動全縣gdp增長12個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費(fèi)的增長。xx年，房地產(chǎn)銷售收入13億元，按拉動消費(fèi)系數(shù)14計(jì)算，拉動其他消費(fèi)額182億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到312億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
    二房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題。
    1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
    2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
    3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房1997173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)1997239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。
    4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
    5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
    1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價格實(shí)行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的.商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房含經(jīng)濟(jì)適用房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
    3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起xx、3、22，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
    4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。
    5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
    6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
    7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十二
    當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
    我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。
    為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
    1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
    由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
    2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
    作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
    3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
    “xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
    4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
    近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
    5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
    受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
    因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
    6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
    近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
    在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
    1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
    近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
    在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
    2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
    隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。xx年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
    3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
    因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
    4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
    自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起，面積16396.17m2，xx年共成交243起，面積20405.54m2，xx年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”。
    房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。
    (一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。
    (二)市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
    (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
    (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
    (五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
    (六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    (七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
    (八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
    (一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
    1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
    隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；⑽飿I(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
    2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
    隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。
    我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第二、三次換房。
    而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近xx套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
    同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
    3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定。
    因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。xx年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
    從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為4.94公頃，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
    另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。
    (二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
    1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。
    縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的“一個中心兩個副中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
    按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的'動力。
    2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
    生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
    一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。
    (一)建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
    盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。
    (二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
    保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
    規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。
    土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。
    金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。
    (三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
    各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
    (四)堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。
    不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。
    (五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
    經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展。
    要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。
    積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。
    (六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。
    房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢斦⒔鹑谡?，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量。
    (七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
    要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。
    要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營。
    通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十三
    近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
    果后采用excel表對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。
    1.居住條件分析。
    我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
    2.家庭收入分析。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。
    3.住房面積分析。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
    4.居民信息獲得途徑。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。
    5.居民購房計(jì)劃分析。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占。
    40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。
    6.居民購房目的分析。
    以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為。
    出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
    7.居民能承受房價分析。
    由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
    8.居民購房面積分析。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
    9.居民購房付款方式分析。
    選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
    10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
    11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析。
    從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
    12.居民對未來兩年鄭州房價的分析。
    從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
    就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
    增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十四
    優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
    xx年以后，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。2006年后，這一局面被打破，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
    二、商品住宅發(fā)展特征。
    產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
    價格特征：城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
    供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
    消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
    產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
    文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
    三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析。
    (1)商品住宅價格與銷量分析。
    xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份)，住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1—6月份)，住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
    從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
    中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
    同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
    (2)商品住宅市場供求關(guān)系。
    1、2008年(1—6月份)商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
    2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
    為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
    同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
    作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
    3、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高。
    億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
    如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
    2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
    四、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
    xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
    (一)中心區(qū)。
    2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
    從上半年中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
    出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
    發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
    預(yù)計(jì)不久的將來，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個中心區(qū)的加快建設(shè)。
    中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
    (二)古田片區(qū)。
    2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
    從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
    從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
    政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
    古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
    (三)二七、后湖片區(qū)。
    2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
    從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
    令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
    二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
    (四)東西湖片區(qū)。
    2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
    從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
    雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
    多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
    和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
    東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
    東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號)。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十五
    任何一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
    房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
    房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
    房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
    房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜愛、購物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的研究。
    房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
    主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
    房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
    房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
    2.針對性強(qiáng)
    房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
    3.方法多樣
    電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會
    按調(diào)研目的分類
    從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。
    應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
    基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十六
    實(shí)踐地點(diǎn)：
    實(shí)踐時間：8月4號—8月10號。
    實(shí)踐者：
    為了解大學(xué)生就業(yè)的實(shí)際情況，有針對性地搞好宣傳教育工作，指導(dǎo)大學(xué)生順利就業(yè)，我們展開了一系列的社會調(diào)查，接下來將對大學(xué)生就業(yè)問題進(jìn)行一定的研究和論述。
    1、對象與方法。
    1.1對象。
    前期對濟(jì)南眾高校學(xué)生隨機(jī)進(jìn)行問卷調(diào)查，共發(fā)放調(diào)查問卷150份，回收有效145份，有效回收率96.7%；后期對濟(jì)南市民隨機(jī)進(jìn)行問卷調(diào)查，共發(fā)放調(diào)查問卷1000份，回收有效調(diào)查問卷849份，有效回收率84.9%。對“馭風(fēng)行”大學(xué)生創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟經(jīng)理岳建昌先生就大學(xué)生就業(yè)問題進(jìn)行采訪。
    1.2方法。
    調(diào)查采用自制的問卷調(diào)查表，隨機(jī)抽取濟(jì)南不同高校的學(xué)生和不同地區(qū)的居民，由我團(tuán)隊(duì)全體隊(duì)員親自發(fā)放，以無記名方式填寫，現(xiàn)場回收。問卷內(nèi)容包括被調(diào)查人的工作狀況、對大學(xué)生的評價、期望等。采訪使用手機(jī)進(jìn)行現(xiàn)場錄像和照相的方式對“馭風(fēng)行”大學(xué)生創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟經(jīng)理岳建昌先生進(jìn)行訪問。
    1.3統(tǒng)計(jì)方法。
    對收集到的調(diào)查表逐一進(jìn)行核查，以表格的形式進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析并存檔。將采訪的錄像、錄音和照片資料進(jìn)行存檔。
    2、整理結(jié)果。
    前期部分（8月4日—8月5日）。
    在大學(xué)生自評部分中，有61%的學(xué)生對前的就業(yè)形勢持較樂觀態(tài)度，認(rèn)為現(xiàn)在的形勢雖然嚴(yán)峻，但積極爭取，就業(yè)應(yīng)該不難。有28%的學(xué)生認(rèn)為形勢嚴(yán)峻，就業(yè)困難。另有一部分學(xué)生對當(dāng)前的就業(yè)形勢表示了不了解，對此尚持觀望態(tài)度。在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)男生對就業(yè)問題多數(shù)持較樂觀態(tài)度，女生則對現(xiàn)在形勢了解更多。
    后期部分（8月6日—8月10日）。
    在統(tǒng)計(jì)后期群眾調(diào)查問卷時，為了方便統(tǒng)計(jì)，便于比較，故根據(jù)工作單位性質(zhì)的不同，將被調(diào)查人群分為五類，依次是a合資企業(yè)、b國有企業(yè)、c事業(yè)單位、d民營企業(yè)，分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理。
    2.1合資企業(yè)。
    被調(diào)查人群中，在合資企業(yè)工作的有100人，基本涵蓋了所有的行業(yè)。其中，有56%的人認(rèn)為用人單位招聘員工時最看重本科畢業(yè)生的能力是溝通能力，也有53%的人認(rèn)為是團(tuán)結(jié)能力。有接近一半的被調(diào)查者認(rèn)為本科生最有待提高的能力和素質(zhì)是責(zé)任心和團(tuán)結(jié)精神。30%以上的人認(rèn)為大學(xué)生的創(chuàng)新能力、承受壓力能力、學(xué)習(xí)能力、溝通能力和自我管理能力有待提高。
    在被問及目前本科畢業(yè)生在踏上工作崗位前最欠缺的職業(yè)教育時，有43%的被調(diào)查者認(rèn)為是職業(yè)生涯規(guī)劃指導(dǎo)，39%的被調(diào)查者認(rèn)為畢業(yè)生應(yīng)進(jìn)行行業(yè)背景知識教育，有16%的被調(diào)查者選擇“職業(yè)禮儀培訓(xùn)”，還有13%的被調(diào)查者選擇“職業(yè)道德教育”。至于大學(xué)生正確的職業(yè)取向，被調(diào)查者的觀點(diǎn)都比較一致。有80%以上的被調(diào)查者認(rèn)為大學(xué)生應(yīng)選擇適合自己并能提升自己能力的工作。
    2.2國有企業(yè)。
    關(guān)于本科生最有待提高的能力和素質(zhì)，一半以上的被調(diào)查者選擇了“責(zé)任心”，還有36.5%、33.1%、39.2%、31.8%的`被調(diào)查者分別選擇了“創(chuàng)新能力”、“團(tuán)隊(duì)精神”、“承受壓力能力”和“自我管理能力”。有接近一半的被調(diào)查者認(rèn)為當(dāng)今應(yīng)屆畢業(yè)生不能勝任工作的主要原因是社交能力不夠，各有三分之一的被調(diào)查者認(rèn)為是創(chuàng)新能力不夠和協(xié)作意識不夠?qū)е聭?yīng)屆畢業(yè)生不能勝任工作。
    目前，本科畢業(yè)生在踏上工作崗位時，往往因缺乏職業(yè)教育而不能勝任工作，有九成的被調(diào)查者認(rèn)為本科畢業(yè)生應(yīng)接受行業(yè)背景知識、職業(yè)道德教育和職業(yè)生涯規(guī)劃指導(dǎo)等培訓(xùn)。有一半的被調(diào)查者認(rèn)為大學(xué)生應(yīng)選擇適合自己的工作和可能提升自己能力的工作。在談到畢業(yè)生就業(yè)面臨的主要困難時，一半的被調(diào)查者選擇了“對企業(yè)崗位專業(yè)知識缺乏了解”。
    2.3事業(yè)單位。
    就目前本科生而言，51.0%的被調(diào)查者認(rèn)為不能勝任工作的主要原因是社交能力不夠，39.4%的被調(diào)查者認(rèn)為是缺乏創(chuàng)新能力。從調(diào)查數(shù)據(jù)分析可知，接近一半的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)屆本科畢業(yè)生素質(zhì)較好，35.4%的被調(diào)查者的意見是一般。當(dāng)談及大學(xué)生正確的職業(yè)取向時，絕大多數(shù)被調(diào)查者表示出了明確的態(tài)度，那就是適合自己的工作和可能提升自己努能力的工作。
    現(xiàn)在畢業(yè)生面臨的困難很大，其中52.4%的被調(diào)查者認(rèn)為畢業(yè)生對企業(yè)崗位專業(yè)知識缺乏了解在大學(xué)中，被調(diào)查者還認(rèn)為兼職的確重要，但與學(xué)習(xí)相比，還是學(xué)習(xí)更加重要。
    2.4民營企業(yè)。
    經(jīng)過調(diào)查，本科畢業(yè)生之所以不能勝任工作，大部分被調(diào)查者認(rèn)為是大學(xué)生的能力不夠造成的。被調(diào)查者對本科畢業(yè)生職業(yè)素質(zhì)的評價普遍為較好或一般。在職業(yè)教育方面，大部分被調(diào)查者選擇了“行業(yè)背景知識”和“職業(yè)生涯規(guī)劃指導(dǎo)”。超過半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為兼職十分重要，也有部分被調(diào)查者認(rèn)為學(xué)習(xí)要比兼職重要。
    在于被調(diào)查的人群談?wù)撝?，很多人對于大學(xué)生的道德素質(zhì)存在很大質(zhì)疑，有些在職畢業(yè)大學(xué)生在道德方面尚有欠缺。有數(shù)據(jù)中看也能反映這一點(diǎn)。而職業(yè)生涯規(guī)劃方面也有不足。
    從分析結(jié)果可以看出，大學(xué)生就業(yè)難既有自身的原因，又有社會的原因。
    自身問題：自己能力不足、價值觀錯誤、沒有職業(yè)生涯規(guī)劃或者規(guī)劃錯誤、有規(guī)劃但是沒有為此做出努力等。
    社會問題：現(xiàn)在中國還是發(fā)展中國家，處于向發(fā)達(dá)國家過渡的階段，勞動力密集向高科技過渡，但是大企業(yè)、高科技企業(yè)、規(guī)模企業(yè)偏少，更多的是小企業(yè)、勞動密集型企業(yè)，在這些企業(yè)中薪資水平都比較低。而大家都知道培養(yǎng)一個大學(xué)生需要發(fā)很多錢，但企業(yè)的薪資又低就影響了大學(xué)生的就業(yè)。國家大量擴(kuò)招大學(xué)生是為了提高整個國家的國民素質(zhì)也是為了應(yīng)對未來一定階段內(nèi)的社會發(fā)展，但是目前我們國家社會的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到那個階段，所以也造成了大學(xué)生數(shù)量和社會需要不對等的情況。
    由于造成大學(xué)生就業(yè)難題的原因是多方面的，切實(shí)解決大學(xué)生就業(yè)難題是一個系統(tǒng)工程，需要用人單位、大學(xué)生、高校及社會共同努力。
    1、用人單位的對策。
    首先，用人單位要樹立科學(xué)的人才觀，改變唯經(jīng)驗(yàn)論、唯學(xué)歷論，摒棄用人歧視，鼓勵人人都作貢獻(xiàn)，人人競相成才。其次，選人標(biāo)準(zhǔn)要合理。用人單位要根據(jù)自身規(guī)模、性質(zhì)、發(fā)展?fàn)顩r、崗位實(shí)際，制定相關(guān)崗位說明書，細(xì)化崗位職責(zé)，按照崗位的要求，制定合理選人標(biāo)準(zhǔn)，確定招聘人員質(zhì)與量。第三，確定科學(xué)招聘程序。要確定招聘考核的程序，制定考核內(nèi)容，在按程序進(jìn)行考核后，擇優(yōu)錄用。
    2、大學(xué)生應(yīng)對就業(yè)難題的對策。
    首先，努力提升自身的綜合素質(zhì)，包括素質(zhì)與能力。其次，加強(qiáng)社會實(shí)踐。大學(xué)生可利用假期積極參加社會實(shí)踐，將所學(xué)的理論知識與實(shí)際工作相結(jié)合，提高處理實(shí)際問題的能力，積累工作經(jīng)驗(yàn)。第三，正確就業(yè)定位。當(dāng)前大學(xué)生求職擇業(yè)應(yīng)當(dāng)面對現(xiàn)實(shí)，根據(jù)市場實(shí)際狀況更新觀念，轉(zhuǎn)換思路，到最適合自己的崗位上工作，而不應(yīng)過分關(guān)注工資水平及地理位置等，只有這樣才能充分發(fā)揮自己的聰明才智，最終實(shí)現(xiàn)人生價值。第四，借助各種渠道，把握就業(yè)機(jī)會。
    3、高校提高大學(xué)生就業(yè)對策。
    首先，應(yīng)該努力提高辦學(xué)水平。其次，不斷進(jìn)行教育改革，高校必須以市場為導(dǎo)向，緊密聯(lián)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實(shí)際情況，加快調(diào)整高校專業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置教育資源，以培養(yǎng)適銷對路的人才。第三，建立完善大學(xué)生就業(yè)服務(wù)體系。高校要盡快建立和完善集教育、管理、指導(dǎo)和服務(wù)等功能于一體的畢業(yè)生就業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)體系。
    4、社會及政府其他對策。
    應(yīng)對大學(xué)生就業(yè)問題還須政府社會共同努力。首先，政府社會必須進(jìn)行相應(yīng)總體性調(diào)整。其次，擴(kuò)大畢業(yè)生入伍人數(shù)，擴(kuò)大研究生招生規(guī)模。
    社會實(shí)踐活動給生活在都市象牙塔中的大學(xué)生們提供了廣泛接觸群眾、了解群眾的機(jī)會。從中學(xué)到了很多書本上學(xué)不到的東西，汲取了豐富的營養(yǎng)，理解了“從群眾中來，到群眾中去”的真正涵義，認(rèn)識到只有到實(shí)踐中去、到群眾中去，把個人的命運(yùn)同社會、同國家的命運(yùn)聯(lián)系起來，才是青年成長成才的正確之路。
    “紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。社會實(shí)踐使同學(xué)們找到了理論與實(shí)踐的最佳結(jié)合點(diǎn)。尤其是我們學(xué)生，只重視理論學(xué)習(xí)，忽視實(shí)踐環(huán)節(jié)，往往在實(shí)際工作崗位上發(fā)揮的不很理想。通過實(shí)踐所學(xué)的專業(yè)理論知識得到鞏固和提高。就是緊密結(jié)合自身專業(yè)特色，在實(shí)踐中檢驗(yàn)自己的知識和水平。通過實(shí)踐，原來理論上模糊和印象不深的得到了鞏固，原先理論上欠缺的在實(shí)踐環(huán)節(jié)中得到補(bǔ)償，加深了對基本原理的理解和消化。
    教科院08級5班應(yīng)用心理學(xué)張良帥。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十七
    學(xué)號：xxx。
    目錄。
    （一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
    （二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
    （一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
    （二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
    （三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
    （四）堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。
    （五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
    （六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。
    （七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十八
    到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元，同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8.3%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元，比年初增長8.69%。
    房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況。
    20__年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬元，比去年同期增長20.73%。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%，商服房類為18.30%，普通住宅類為61.64%，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%和5.4倍。
    20__年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米，比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米，比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米，比去年同期增長25.54%。
    新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分別增長一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。
    從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31.61%;借貸資金48o19萬元，占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢。
    市場銷售。
    上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90.37萬平方米，比去年同期增長了52.98%。其中售給個人的79.60萬平方米，占商品房銷售總面積的88.08%，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元，比去年同期增長82.94%。
    20__年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
    從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20__年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇十九
    優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
    xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
    目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
    產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
    價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
    供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
    消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
    產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
    文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
    (1)商品住宅價格與銷量分析。
    xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(16月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(16月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
    從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
    xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
    同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
    (2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。
    1、20**年(16月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，16月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
    2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
    為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
    同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
    xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
    3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
    億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
    如下圖所示：50007000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
    20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
    xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
    (一)xx中心區(qū)。
    20**年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
    從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
    出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的.價格出現(xiàn)小幅回落。
    xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
    預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
    xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
    (二)古田片區(qū)。
    20**年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
    從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
    從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
    政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
    古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
    (三)二七、后湖片區(qū)。
    20**年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
    從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
    令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
    二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
    (四)東西湖片區(qū)。
    20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
    從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
    雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
    多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
    和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
    東西湖被譽(yù)為武漢的北大門，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇二十
    南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。
    **年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
    **年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
    南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
    **年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積**37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
    **年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
    從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
    從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。**年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
    平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中。
    在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。
    新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。三，南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
    3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)**50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。
    總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
    房地產(chǎn)需求的調(diào)查報告篇二十一
    優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
    xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
    目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
    二、xx商品住宅發(fā)展特征。
    產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
    價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
    供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
    消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
    產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
    文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
    三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
    (1)商品住宅價格與銷量分析。
    xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
    從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
    xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
    同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
    (2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。
    1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
    2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
    為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
    同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
    xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
    3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
    億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
    如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。