文化遺產(chǎn)是我們的寶藏，我們應(yīng)該傳承和弘揚(yáng)。用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言提煉出概括性的句子，使總結(jié)更具有說(shuō)服力。以下是一些克服挫折的方法，幫助你保持積極的心態(tài)。
    房地產(chǎn)的策劃書篇一
    房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識(shí)，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用，這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上，不少開發(fā)商在營(yíng)銷策劃時(shí)，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒(méi)有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營(yíng)銷佳績(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客觀要求。
    策劃分類。
    房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：
    其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。
    其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。
    其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。
    二是房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買欲。
    策劃原則。
    開發(fā)商可根據(jù)營(yíng)銷戰(zhàn)略的需要，組合運(yùn)用。在進(jìn)行廣告策劃時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：
    1.時(shí)代性策劃觀念具有超前意識(shí)，符合社會(huì)變革和人們居住需求變化的需要。
    2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。
    3.實(shí)用性策劃符合營(yíng)銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。
    4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營(yíng)銷的全過(guò)程有計(jì)劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對(duì)穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。
    5.全局性廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。
    房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分，即：廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測(cè)定。
    房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。
    市場(chǎng)分析。
    主要包括營(yíng)銷環(huán)境分析、客戶分析、個(gè)案分析和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等。若開發(fā)商在營(yíng)銷策劃時(shí)已將宏觀和微觀營(yíng)銷環(huán)境分析得透徹、準(zhǔn)確，則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩?lái)源和購(gòu)買動(dòng)機(jī)，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設(shè)計(jì)合理、地段較好、價(jià)位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購(gòu)房投資信心不足等。個(gè)案分析主要分析開發(fā)商的實(shí)力、業(yè)績(jī)，樓盤規(guī)劃、設(shè)計(jì)特色，主要設(shè)備和裝修情況，配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價(jià)位等方面的情況。進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析時(shí)，除了要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況，還要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告活動(dòng)，以吸取有益的東西，揚(yáng)長(zhǎng)避短。
    房地產(chǎn)的策劃書篇二
    本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。
    本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
    我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。
    從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。
    從中觀層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。
    從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
    在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷通暢的生命力。
    三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素。
    藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
    我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
    整個(gè)推廣過(guò)程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
    四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介。
    1、芳水園開發(fā)商介紹。
    華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用aa_業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
    2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介。
    芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
    1疏密有序的園林格局;。
    2綠地、水面合理分布，宛在水中央;。
    3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;。
    4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;。
    5熱電廠供熱，減少污染;。
    6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;。
    7健全安全防范及信息管理。
    3、芳水園廣告運(yùn)作。
    目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
    五、藍(lán)水園客戶定位策略。
    一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”
    1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"。
    曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺(jué)，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的——"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車，購(gòu)買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。
    就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。
    2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征。
    "新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒(méi)有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家，他們的富裕生活年房地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
    他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。
    "新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。
    房地產(chǎn)的策劃書篇三
    一、20____年春節(jié)活動(dòng)主題：
    1)春節(jié)賀歲禮送新春。
    2)元宵節(jié)情緣元宵節(jié)。
    3)情人節(jié)感受溫馨浪漫。
    二、20____年春節(jié)活動(dòng)時(shí)間：20____年x月x日—20____年x月x日。
    三、20____年春節(jié)活動(dòng)布置策劃：(時(shí)間要求請(qǐng)見附表)。
    賣場(chǎng)內(nèi)外已暖色料為主(大紅、橙色、黃色)。
    1.場(chǎng)外布置：
    1)10家門店共制作10條大型巨副放于入口處(主題宣傳和活動(dòng)宣傳)。
    2)外包柱按門店的實(shí)際情況統(tǒng)一進(jìn)行包裝。
    3)門口處上方各掛大型燈籠(50cm)，要求美觀。
    4)10家門店各制作豎副8條，內(nèi)容為七彩(各門店進(jìn)行費(fèi)用聯(lián)系)。
    5)各門店門口處統(tǒng)一放置紅地毯一條(6m__2m)。
    6)地貼春節(jié)專用地帖張貼在出入口，內(nèi)容可以為拜年圖案或春節(jié)活動(dòng)主題(由營(yíng)銷科統(tǒng)一制作)。
    2.場(chǎng)內(nèi)布置：
    1)門店pop標(biāo)識(shí)用春節(jié)專用標(biāo)識(shí)，海報(bào)及廣告牌，貨價(jià)帖字。
    2)門店統(tǒng)一懸掛春節(jié)吊旗，燈籠及帖字樣，氣球、彩幅，以及堆裝統(tǒng)一貼滿春節(jié)廣告布。
    3)賣場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一播放春節(jié)碟片，特價(jià)信息，活動(dòng)內(nèi)容等。
    4)一條街制作噴繪一張(材料為kt板)(由營(yíng)銷科統(tǒng)一制作)。
    5)制作吉祥門，按商場(chǎng)的春節(jié)陳列方向進(jìn)行設(shè)計(jì)(詳情見附圖)。
    通道：
    1)掛春節(jié)專用吊旗(由營(yíng)銷部統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作)。
    2)根據(jù)賣場(chǎng)實(shí)際的空間大小，進(jìn)行在燈管的空隙間燈籠的懸掛。
    年貨陳列專區(qū)：
    1)區(qū)上方用彩燈、氣球、楓葉、小燈籠、彩旗、黃色錫紙等裝飾品裝飾，把整個(gè)專區(qū)的輪廓框出來(lái)。
    2)貨陳列進(jìn)行食品、用品各進(jìn)行專區(qū)的陳列，并在上方懸掛“年貨街”字樣的pop，統(tǒng)一使用kt板進(jìn)行制作到位。
    3)專區(qū)的陳列主要以地堆的形式為主，地堆必需以pop標(biāo)注，商品建議全部用槍紙標(biāo)價(jià)。若專區(qū)在主通道或入口處，在專區(qū)的正前方用彩燈制作一個(gè)拱門，彩燈以閃爍為主要表現(xiàn)形式。
    樓道口：
    1)可用kt板制春節(jié)喜慶拱門或用汽球綁扎成拱形門。
    2)樓道墻壁上可噴繪海報(bào)張貼(活動(dòng)內(nèi)容及喜慶圖案)，或用張貼春節(jié)喜慶剪花，布置時(shí)盡量偏高，以免顧客摘取。
    3)有電梯的營(yíng)銷店進(jìn)行電梯口氣氛的布置，可以在電梯口懸掛紅燈籠、彩條、氣球、中國(guó)結(jié)、彩燈等物資進(jìn)行裝扮。
    3.員工布置及服務(wù)用語(yǔ)。
    1)營(yíng)銷科統(tǒng)一制作春節(jié)員工帽子，商場(chǎng)每位員工必須佩帶。
    2)春節(jié)期間員工服務(wù)用語(yǔ)：你好!新年快樂(lè)!歡迎光臨!
    3)收銀臺(tái)的收銀員穿戴塘裝。
    四、20____年春節(jié)活動(dòng)陳列及商品的促銷活動(dòng)。
    1)特價(jià)商品促銷。
    具體的特價(jià)商品類型：以冬季商品年貨、佳節(jié)禮品為主。主要包括營(yíng)養(yǎng)保健品、啤酒、葡萄酒、補(bǔ)酒、南北貨、糧油制品食用油、休閑糖果蜜餞、沖調(diào)食品禮盒、家用電器、廚房用品、清潔用品等。其中____店、____店，還增加箱包、服飾、鞋子、床鋪上用品、生鮮處熟食、水果、海鮮干貨等，以上商品均可重點(diǎn)陳列，并可做為一條街來(lái)陳列。
    2)廠商的贈(zèng)品促銷。
    聯(lián)系30種以上商品進(jìn)行買贈(zèng)活動(dòng)，具體有買贈(zèng)的商品有：保健品、補(bǔ)酒、糧油制品食用油、休閑糖果蜜餞、沖調(diào)食品禮盒、家用電器、廚房用品、清潔用品等。其中大賣場(chǎng)的服飾、鞋子、床鋪上用品等贈(zèng)品由廠商提供贊助。(由門店及營(yíng)銷科共同執(zhí)行)。
    3)廠商大型文藝促銷活動(dòng)。
    聯(lián)系廠商做大型的文藝活動(dòng)，主要有蒲公英、紅桃k、等廠商進(jìn)行輪回演出，提高各商場(chǎng)的客流量和銷售。
    聯(lián)系廠商做大型的場(chǎng)外活動(dòng)，需各門店提前準(zhǔn)備。
    五、20____年春節(jié)活動(dòng)媒體宣傳：
    報(bào)紙：____晚報(bào)。
    年貨dm海報(bào)、活動(dòng)噴繪海報(bào)、條幅、電視臺(tái)宣傳、廣播宣傳等、宣傳車、自行車宣傳隊(duì)。
    房地產(chǎn)的策劃書篇四
    一般來(lái)說(shuō)，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對(duì)項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對(duì)于是自己組建廣告部還是對(duì)外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對(duì)項(xiàng)目的了解會(huì)更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會(huì)非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對(duì)外選擇廣告公司，一方面廣告公司會(huì)更加專業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點(diǎn)就是對(duì)項(xiàng)目有可能會(huì)理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類。
    2．確定預(yù)算。
    （1）廣告預(yù)算內(nèi)容。
    常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：
    a．廣告調(diào)查費(fèi)用。
    包括廣告前期的市場(chǎng)研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等。
    b．廣告制作費(fèi)用。
    c．廣告媒體費(fèi)用。
    購(gòu)買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺(tái)播出頻道和時(shí)段、租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用。
    d．其他相關(guān)費(fèi)用。
    是與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、sp活動(dòng)、直效營(yíng)銷等費(fèi)用。
    （2）確定廣告預(yù)算的方法。
    a．量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來(lái)確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性。
    b．銷售百分比法。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來(lái)決定廣告費(fèi)用的大小。
    c．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。即根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大致投入的廣告費(fèi)用來(lái)確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。
    d．目標(biāo)任務(wù)法。即開發(fā)商首先確定促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計(jì)劃促銷預(yù)算。
    通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)把銷售百分比法和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法相結(jié)合來(lái)確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發(fā)商則會(huì)根據(jù)銷售狀況階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會(huì)停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開發(fā)商也會(huì)在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對(duì)產(chǎn)品的定義和見解也會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會(huì)由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。
    3．尋找廣告公司。
    通常廣告代理公司的選擇會(huì)采取以下兩種方式：
    （1）廣告招標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長(zhǎng)，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉(cāng)促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。
    （2）經(jīng)驗(yàn)選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來(lái)初步選定一家，請(qǐng)其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂(lè)于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
    不同項(xiàng)目會(huì)根據(jù)其大小性質(zhì)來(lái)選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會(huì)和廣告公司接成長(zhǎng)期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長(zhǎng)期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。
    1．廣告公司了解項(xiàng)目及購(gòu)買對(duì)象信息。
    只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動(dòng)向，項(xiàng)目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)特色，價(jià)格策略，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，消費(fèi)者調(diào)查等。其中開發(fā)商會(huì)向廣告公司提供大部分資料，但處于對(duì)項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會(huì)就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對(duì)象后，廣告公司才會(huì)進(jìn)行下一步的工作。
    2．廣告公司出媒體計(jì)劃。
    （1）確定廣告目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜?，廣告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會(huì)走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會(huì)達(dá)到的效果，想要對(duì)廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：
    a．所要賣的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的.特點(diǎn)即賣點(diǎn)是什么？
    b．目標(biāo)消費(fèi)者是誰(shuí)？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會(huì)選擇本項(xiàng)目？
    c．要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？
    d．用什么來(lái)測(cè)定傳達(dá)消息的效果？
    （2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲，并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。
    首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)進(jìn)行提煉，最后組織主題。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤總有幾個(gè)主要訴求點(diǎn)，幾個(gè)次要訴求點(diǎn)，這些訴求點(diǎn)需要有其特別的地方，最好能有其不可復(fù)制性，是其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤所不具備的，但是通常大部分項(xiàng)目很難做到這點(diǎn)，所能做到的是幾個(gè)訴求點(diǎn)互相加起來(lái)才能呈現(xiàn)其樓盤的特殊性和不可復(fù)制性。開發(fā)商和廣告公司會(huì)根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進(jìn)行有計(jì)劃的分批推出，當(dāng)其中一個(gè)主要訴求點(diǎn)被選為廣告的主題時(shí)，其他的幾個(gè)主要訴求點(diǎn)則與次要訴求點(diǎn)一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標(biāo)客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點(diǎn)對(duì)于那些開發(fā)周期很長(zhǎng)的超級(jí)大盤尤為重要！在賣點(diǎn)的多少方面需要考慮以下幾個(gè)因素：媒體因素，主賣點(diǎn)影響力的大小，報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞剑赜蛐砸蛩?，?xiàng)目開發(fā)周期等。
    其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應(yīng)該根據(jù)其項(xiàng)目特質(zhì)及消費(fèi)者性質(zhì)來(lái)確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個(gè)創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開發(fā)商和廣告公司就項(xiàng)目充分溝通后，廣告公司才會(huì)對(duì)項(xiàng)目有徹底的了解，利于其進(jìn)行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過(guò)分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過(guò)目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時(shí)也有很多充滿藝術(shù)價(jià)值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對(duì)廣告公司過(guò)于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個(gè)錯(cuò)誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過(guò)分采用聯(lián)想式表達(dá)法，過(guò)分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢(shì)華而不實(shí)，不顧產(chǎn)品特點(diǎn)以自己的審美觀強(qiáng)加于對(duì)方等。
    3．廣告投放時(shí)間的確定。
    一般來(lái)說(shuō)，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會(huì)更加長(zhǎng)一些，有的甚至達(dá)到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：
    （2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無(wú)法進(jìn)行大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)間的廣告攻勢(shì)。
    （3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來(lái)進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷售對(duì)于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。
    （4）脈動(dòng)型。脈動(dòng)型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢(shì)，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購(gòu)買欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。
    廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：
    （2）公開期。樓盤被正式推向市場(chǎng),一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒,一旦開盤,隨著強(qiáng)銷期的來(lái)臨,大量的報(bào)紙廣告,結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
    （3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿的成績(jī)。
    廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。
    在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小性質(zhì)有關(guān)，小項(xiàng)目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項(xiàng)目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動(dòng)型的方式。
    4．媒體選擇。
    房地產(chǎn)廣告媒體是用來(lái)傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會(huì)接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
    一般廣告公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤的檔次、目標(biāo)客戶的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)選擇媒體。比如說(shuō)在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會(huì)選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《it經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對(duì)性的報(bào)紙雜志上刊登。
    大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會(huì)采用戶外媒體、印刷媒體、和報(bào)刊媒體三種形式，戶外媒體因?yàn)槲恢霉潭?，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對(duì)性和靈活性都比較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對(duì)不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長(zhǎng)補(bǔ)短，以優(yōu)補(bǔ)拙。
    在此階段，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項(xiàng)目開始運(yùn)作，就啟動(dòng)整個(gè)廣告計(jì)劃。在這個(gè)階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準(zhǔn)備的非常詳細(xì)，但是市場(chǎng)是不斷變化及不可預(yù)知的，因此在這個(gè)階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時(shí)反饋的情況來(lái)盡心廣告計(jì)劃的修改，若銷售情況基本符合當(dāng)初預(yù)制的，則廣告計(jì)劃改動(dòng)不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時(shí)更改廣告計(jì)劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會(huì)采取更換廣告公司的形式，其實(shí)如果問(wèn)題不是出在廣告公司業(yè)務(wù)水平上的話，更換廣告公司即勞神費(fèi)力，同時(shí)也不見得會(huì)換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問(wèn)題，另外就是當(dāng)初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場(chǎng)反饋對(duì)產(chǎn)品作出相應(yīng)的修改，同時(shí)就產(chǎn)品及目標(biāo)客戶進(jìn)行更為詳盡的研究，重新包裝項(xiàng)目上市，爭(zhēng)取打個(gè)翻身仗。
    營(yíng)銷學(xué)上通常說(shuō)：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無(wú)效的，但是誰(shuí)也不知哪一半是無(wú)效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點(diǎn)就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當(dāng)天就能直接在來(lái)電來(lái)訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)能夠通過(guò)客戶的第一次來(lái)電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來(lái)電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。在不同項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，來(lái)電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過(guò)分強(qiáng)調(diào)來(lái)電數(shù)量就像完全忽視來(lái)電數(shù)量一樣，走向另一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：
    一是直接到訪；
    二是電話詢問(wèn)；
    三是留下印象。因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測(cè)不同項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無(wú)可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項(xiàng)目，但是兩者正常的廣告后來(lái)電數(shù)量也不同?？梢钥闯觯鄬?duì)于廣告表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價(jià)格、銷售時(shí)間段。通常來(lái)說(shuō)，主要干道附近的項(xiàng)目來(lái)電量低，因?yàn)槿菀酌枋?，容易到達(dá)，客戶更多會(huì)選擇直接到達(dá)；高檔項(xiàng)目（別墅，townhouse，高檔公寓）來(lái)電率低，因?yàn)槟繕?biāo)客戶群總量低；進(jìn)入銷售后期的老項(xiàng)目低，因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)知度高，電話詢問(wèn)不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項(xiàng)目的特性做好來(lái)電來(lái)人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評(píng)估，才能正確測(cè)定一個(gè)廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改。
    房地產(chǎn)的策劃書篇五
    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的原則營(yíng)銷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
    1、營(yíng)銷策劃必須從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)
    策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。
    2、始終保持整體營(yíng)銷的觀念
    營(yíng)銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于
    總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的整體性。
    3、營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)
    營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：
    1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。
    2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
    3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
    4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。
    1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。
    2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷：營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
    3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。
    4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
    制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。
    1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類：
    （1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。
    （2）經(jīng)濟(jì)因素：
    a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也
    造成價(jià)格上漲。
    b. 土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高。
    c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買方勢(shì)頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
    d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，土地價(jià)值相對(duì)減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格。
    e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，表示人民幣收放提高，購(gòu)買力增強(qiáng)，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.
    f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū)，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。
    (3)自然因素
    位置：屬性優(yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。
    面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
    地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價(jià)也較低。
    房地產(chǎn)的策劃書篇六
    32近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各種營(yíng)銷理念和營(yíng)銷手法推陳出新，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，各房地產(chǎn)公司逐鹿申城，樓市風(fēng)云，瞬息萬(wàn)變。激烈的競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)峻的考驗(yàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商將營(yíng)銷策劃視為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線。盡管房地產(chǎn)策劃經(jīng)過(guò)幾年的探索，開發(fā)商、營(yíng)銷商已開始用理性的眼光看待房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的價(jià)值，但許多人還未從根本上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的作用。
    縱觀現(xiàn)今樓市營(yíng)銷策劃，許多地方仍值得深思。許多營(yíng)銷商、開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導(dǎo)致在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走入誤區(qū)。如何理性正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的含義，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺在中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷界面前的一個(gè)迫在眉睫的問(wèn)題。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)公司以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。
    隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨“白熱化”。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視?？v觀中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷理論和實(shí)踐史，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃組建轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵與規(guī)范化，但在策劃中存在的一些典型問(wèn)題，值得重視與深思。
    一、缺乏相互印證、不論樓盤大小，取樣總是一個(gè)常數(shù)；調(diào)查數(shù)據(jù)針對(duì)性不足，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、位置、特點(diǎn)等消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系缺乏整體把握；樣本數(shù)量不足，以偏概全，導(dǎo)致結(jié)果與實(shí)際差距很大。
    2.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃---目標(biāo)市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊。
    調(diào)查顯示，在大多數(shù)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告中，對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。不少的房地產(chǎn)開發(fā)商、策劃者將自己的目標(biāo)消費(fèi)群籠統(tǒng)定位高檔消費(fèi)者，盲目興建高檔產(chǎn)品。隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)高檔住宅的需求雖在逐步增長(zhǎng)，但由于消費(fèi)者群體社會(huì)地位、收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會(huì)表現(xiàn)出多層次性的特點(diǎn)。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未全面充分地認(rèn)識(shí)到這種市場(chǎng)需求的差異，不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實(shí)力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件，沒(méi)有明確的目標(biāo)，不進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房，最終導(dǎo)致諸多樓盤滯銷，而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房卻十分短缺。
    3.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃---產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，癡迷炒作。
    一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，往往賣點(diǎn)很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點(diǎn)。然而，許多的開發(fā)商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點(diǎn)羅列，以推銷自己的產(chǎn)品。這種方式不但缺乏對(duì)客戶細(xì)分的研究，更對(duì)產(chǎn)品的細(xì)分不夠，因而達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。比如房型，僅僅粗淺地按房間數(shù)分類，不過(guò)是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實(shí)際上，不同的目標(biāo)客戶群要求的居住功能不同，對(duì)房屋內(nèi)廚、書房、餐廳等各組件的有無(wú)和布局要求都不一樣。如對(duì)賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，很難滿足消費(fèi)者的要求。與此同時(shí)，當(dāng)前，房地產(chǎn)界炒作之風(fēng)盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點(diǎn)”。從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度來(lái)看，“概念”可以作為與競(jìng)爭(zhēng)者相區(qū)別的符號(hào)系統(tǒng)，在傳播中具有高度的識(shí)別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動(dòng)效應(yīng)，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費(fèi)者實(shí)際需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，入座房地產(chǎn)企業(yè)僅僅追求炒作，那么很難長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
    房地產(chǎn)商是媒體的最愛(ài)，因?yàn)殚_發(fā)商最愛(ài)做廣告，似乎廣告做得越多，聲勢(shì)造得越大，樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢(shì)”“強(qiáng)大的空中優(yōu)勢(shì)”，偏愛(ài)采用的發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。事實(shí)上，這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。最極端的案例是深圳某公司代理的一個(gè)項(xiàng)目，700萬(wàn)廣告費(fèi)只收回了3000萬(wàn)銷售款。其實(shí)廣告不一定要做那么多，如果項(xiàng)目能獲得大家的好評(píng)，有時(shí)不做廣告也能達(dá)到傳播效果。
    房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個(gè)新項(xiàng)目推出后的3-6個(gè)月時(shí)間，就有可能被跟隨者復(fù)制。如今的房地產(chǎn)走過(guò)“跑馬圈地”的風(fēng)潮之后，市場(chǎng)開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀發(fā)展，從設(shè)計(jì)到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品價(jià)值含量增長(zhǎng)，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財(cái)富”。然而現(xiàn)在一提到“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)開發(fā)商就叫苦連天：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟了，哪有那么多的創(chuàng)新？”就像手機(jī)、服裝的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠(yuǎn)創(chuàng)新的。而如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺(jué)，似乎每前進(jìn)一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過(guò)是“王婆賣瓜”
    罷了，而離真正的消費(fèi)需求卻相去甚遠(yuǎn)。
    上述房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中存在的問(wèn)題的癥結(jié)在于我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論與實(shí)踐尚處在啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營(yíng)銷策劃理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成。鑒于上述問(wèn)題，提出以下解決意見與方法，以此來(lái)提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的科學(xué)性，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
    市場(chǎng)調(diào)研與獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)調(diào)研前，企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查流程；市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上把握；調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。通常，一項(xiàng)正式調(diào)查的全過(guò)程一般可以分為：調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個(gè)階段。
    2.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃明確目標(biāo)市場(chǎng)，科學(xué)市場(chǎng)定位。
    目標(biāo)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位是營(yíng)銷策劃過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)營(yíng)銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，消費(fèi)者需求層次的多樣化，房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位?？梢哉f(shuō)每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至每一套房子都是絕不同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)都存在與生俱來(lái)的差異性。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的差異，從消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買力與需求出發(fā)，企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)。
    策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來(lái)細(xì)分產(chǎn)品。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，往往賣點(diǎn)很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動(dòng)消費(fèi)者的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的運(yùn)作中，策劃人應(yīng)做到實(shí)事求是。一方面實(shí)事求是的進(jìn)行策劃，不講大話、空話，另一方面要在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意“炒作”之嫌。
    廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費(fèi)者會(huì)有很高的預(yù)期，而一旦產(chǎn)品出了一點(diǎn)問(wèn)題，也很容易遭到集體抗議，產(chǎn)生許多負(fù)面后果。廣告最重要是要有針對(duì)性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬(wàn)能的。事實(shí)上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對(duì)于面向低收入人群的中低端項(xiàng)目，價(jià)格是更好的傳播方式，如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價(jià)格降低一點(diǎn)，客戶便會(huì)蜂擁而來(lái)，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會(huì)比廣告低[5]。在高端產(chǎn)品的營(yíng)銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應(yīng)。
    解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過(guò)程中一定要具有高度的責(zé)任感，認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好策劃項(xiàng)目。
    總的來(lái)講，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是：營(yíng)銷策劃能力在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的作用越來(lái)越重要，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視對(duì)樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱“營(yíng)銷”；而從房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的實(shí)踐看，各種營(yíng)銷理念粉墨登場(chǎng)，如品牌營(yíng)銷、生態(tài)住宅等，各種營(yíng)銷手法層出不窮，例如“形象代言人”、“集束廣告投放”等，雖然種種營(yíng)銷戰(zhàn)略、企劃方案往往初看新穎、富有創(chuàng)意，在市場(chǎng)上也確實(shí)營(yíng)造了浩大的聲勢(shì)，但結(jié)果是除少數(shù)熱銷樓盤切準(zhǔn)市場(chǎng)的脈搏，一時(shí)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷外，眾多房產(chǎn)商是吃力不討好，巨額的廣告投入和迅猛的促銷讓利都拉不動(dòng)疲軟的市場(chǎng)需求，開發(fā)商、代理商策劃商都只能對(duì)曾被視為“救命稻草”的營(yíng)銷策劃感到莫名的困惑。目前情況來(lái)說(shuō)，“整合營(yíng)銷”與“全程營(yíng)銷”已是我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的大勢(shì)所趨。有鑒于此，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃應(yīng)具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行“整合營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為商戰(zhàn)中的佼佼者。
    在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就是因?yàn)槠錇槭袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說(shuō)，開發(fā)商必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過(guò)交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值，最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向？以交換為中心的理念，推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品都沒(méi)有到達(dá)消費(fèi)者手中，或者說(shuō)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。市場(chǎng)營(yíng)銷就是連接市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。
    房地產(chǎn)的策劃書篇七
    1、策劃與策劃思維。
    所謂策劃，簡(jiǎn)言之即策略和謀劃，是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實(shí)施方案。要解決的是做什么、何時(shí)做、誰(shuí)來(lái)做、怎么做的問(wèn)題。任何一個(gè)成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無(wú)源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當(dāng)具有資源整合的合理性，實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性，把握市場(chǎng)不同凡響的準(zhǔn)確性和利潤(rùn)最大化的經(jīng)濟(jì)性，這些基本元素的有機(jī)構(gòu)成是策劃萬(wàn)變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。
    策劃思維是知識(shí)密集型的高級(jí)思維，嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營(yíng)管理思維，不同于經(jīng)驗(yàn)思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺(jué)思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識(shí)，豐富的經(jīng)驗(yàn)，敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴(yán)密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有精確的計(jì)算能力，以權(quán)衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時(shí)代的“流水作業(yè)”，就是因?yàn)樵诳嗨稼は胫信既豢吹揭患胰獾耆朔止f(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設(shè)計(jì)和發(fā)揮而形成的。
    策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個(gè)性和觀念對(duì)策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實(shí)型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項(xiàng)目條件下的幾種策劃風(fēng)格。
    2、策劃思維的邏輯起點(diǎn)。
    策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對(duì)于策劃作業(yè)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無(wú)疑，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。這里所說(shuō)的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說(shuō)是項(xiàng)目概念，也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的身份概念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的soho概念等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范。
    如果說(shuō)上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個(gè)單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“soho”空間，還有所謂的“townhouse”“l(fā)ofut”“cosmo”等均為住宅概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)時(shí)尚的杰作和代表。
    一個(gè)時(shí)期來(lái)，沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。房地產(chǎn)與旅游的整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時(shí)權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項(xiàng)目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍(lán)色海岸是這一概念的知名項(xiàng)目。soho、e—house是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點(diǎn)，是注意力經(jīng)濟(jì)求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點(diǎn)，消費(fèi)者的記憶點(diǎn)，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中營(yíng)銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
    當(dāng)然，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)，決不是項(xiàng)目策劃思維的全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝的項(xiàng)目炒作。品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機(jī)附麗，從產(chǎn)品形象價(jià)值的方面來(lái)說(shuō)，其實(shí)概念也是品質(zhì)的一部分。當(dāng)然，這里所說(shuō)的概念設(shè)計(jì)有一個(gè)前提，那就是市場(chǎng)，根據(jù)企業(yè)的具體情況，通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)宏觀和微觀的充分的調(diào)查分析，在此前提下進(jìn)行有的放矢的概念設(shè)計(jì)。不能閉門造車，不能想當(dāng)然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對(duì)于目前居高不下的商品房投訴率來(lái)說(shuō)，真正的產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。
    另外，撇開策劃對(duì)象即項(xiàng)目本身，策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個(gè)概念設(shè)計(jì)的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，開發(fā)商乃至策劃人關(guān)注的多是既定項(xiàng)目的策劃，即項(xiàng)目策劃，而往往忽視了還應(yīng)該去開展未知項(xiàng)目的策劃，即“策劃項(xiàng)目”。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問(wèn)題，沒(méi)有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來(lái)的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說(shuō)設(shè)計(jì)為“策劃項(xiàng)目”和“項(xiàng)目策劃”兩個(gè)基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個(gè)基本領(lǐng)域，即“策劃項(xiàng)目”思維領(lǐng)域和“項(xiàng)目策劃”思維領(lǐng)域。前者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項(xiàng)目，作為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，可稱之為軟資源儲(chǔ)備，與資金、土地、管理、關(guān)系，人、財(cái)、物等軟硬件物質(zhì)資源儲(chǔ)備（可稱之為硬資源儲(chǔ)備）進(jìn)行有機(jī)整合，雙向?qū)?，確立項(xiàng)目，并進(jìn)行“項(xiàng)目策劃”。當(dāng)然，這一過(guò)程是雙向互動(dòng)的，即根據(jù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項(xiàng)目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)由初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)正逐漸過(guò)渡到完全競(jìng)爭(zhēng)，并將最終走向壟斷競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)商、投資商面對(duì)逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在保證硬資源儲(chǔ)備的同時(shí)，不斷加強(qiáng)軟資源儲(chǔ)備，并根據(jù)策劃項(xiàng)目和項(xiàng)目策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運(yùn)作機(jī)制，可以說(shuō)是十分必要的。相信有遠(yuǎn)見的發(fā)展商將會(huì)越來(lái)越重視“策劃項(xiàng)目”對(duì)于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
    二、項(xiàng)目策劃的思維模式。
    四個(gè)環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
    1、策劃思維的歸納模式。
    從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項(xiàng)目歸納分類為：山景項(xiàng)目、水景（江河景湖景及海景）項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國(guó)的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項(xiàng)目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項(xiàng)目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。
    從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場(chǎng)調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)信息科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的把握上。
    面對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分的原理，采用分類歸納的辦法，進(jìn)行梳理整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場(chǎng)空缺，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項(xiàng)目。在策劃思維的信息加工處理階段，對(duì)于明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位十分重要。
    2、策劃思維的推理模式。
    策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過(guò)程的輸出階段，在對(duì)市場(chǎng)信息獲取、整理、加工的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構(gòu)思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場(chǎng)脈搏，洞察市場(chǎng)先機(jī)。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國(guó)人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來(lái)的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對(duì)子女就學(xué)的關(guān)心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂(lè)道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因?yàn)榭礈?zhǔn)了都市soho一族大量涌現(xiàn)，認(rèn)定了居家式辦公群體的市場(chǎng)需求，推出了獨(dú)步一時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)潮流的“soho”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。
    房地產(chǎn)開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個(gè)方面，相應(yīng)構(gòu)成策劃思維推理模式的三個(gè)領(lǐng)域，或者說(shuō)三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京soho現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對(duì)生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強(qiáng)烈，大榕樹下的生態(tài)家園，滿足了受眾對(duì)環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對(duì)人對(duì)別墅的依戀情結(jié)，創(chuàng)造性地演繹“獨(dú)院式”住宅，成為新住宅運(yùn)動(dòng)創(chuàng)新精神的一個(gè)代表。
    值得一提的是房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)初露端倪的亞文化現(xiàn)象，這也應(yīng)當(dāng)歸之為文化推理型領(lǐng)域。比如說(shuō)“生活方式”就屬于亞文化。博敖藍(lán)色海岸的旅游房產(chǎn)；奧林匹克花園的體育房產(chǎn)；“5+2”生活方式的休閑度假房產(chǎn)等，都是從現(xiàn)代人生活方式的發(fā)展演變中或者說(shuō)是從亞文化現(xiàn)象中尋找產(chǎn)品演繹的依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，準(zhǔn)確判斷趨勢(shì)，成功創(chuàng)造需求。
    總之，思維是有模式的，因?yàn)樗季S有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，可以提高思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準(zhǔn)，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功的策劃。
    房地產(chǎn)的策劃書篇八
    (一)整合推廣策略服務(wù)范圍:
    1、項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣策略制定
    2、項(xiàng)目整體宣傳包裝設(shè)計(jì)
    3、分階段營(yíng)銷推廣策略制定
    (二)整合推廣策略服務(wù)內(nèi)容：
    第一部分：整合營(yíng)銷推廣策略
    第二部分：基礎(chǔ)
    第三部分：現(xiàn)場(chǎng)包裝
    第四部分：賣場(chǎng)包裝
    第五部分：宣傳廣告
    第六部分：階段營(yíng)銷推廣方案
    二、工作時(shí)間計(jì)劃
    本合同共分五個(gè)階段工作。具體如下：
    1、
    第一階段為合同簽定至開盤前一個(gè)星期。具體遞交及執(zhí)行時(shí)間如下：
    整合推廣策略報(bào)告的遞交;
    第一階段策略執(zhí)行計(jì)劃的(自整合推廣策略報(bào)告確定后)遞交;
    項(xiàng)目
    第一階段宣傳推廣執(zhí)行自
    第一階段策略執(zhí)行計(jì)劃確定及項(xiàng)目基本包裝設(shè)計(jì)完成后開始，預(yù)計(jì)在合同簽定后月展開，即月旬開始執(zhí)行。
    2、
    第二階段開盤開始至開盤后____月
    項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告)開盤前____月遞交;
    第二階段策略執(zhí)行計(jì)劃開盤前一個(gè)半月遞交;
    項(xiàng)目
    第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后____月內(nèi)執(zhí)行。
    3、
    第三階段開盤____月后至裙樓封頂
    項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告)開盤前后遞交;
    第三階段策略執(zhí)行計(jì)劃開盤前后遞交;
    項(xiàng)目
    第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后____月開始執(zhí)行。
    4、
    第四階段自主體封頂起____月
    項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告)自項(xiàng)目主體封頂前15天遞交;
    第四階段策略執(zhí)行計(jì)劃自項(xiàng)目主體封頂前15天遞交;
    項(xiàng)目
    第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。
    5、
    第五階段自項(xiàng)目主體封頂后____月開始
    項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)(活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告)自項(xiàng)目主體封頂后遞交;
    第五階段策略執(zhí)行計(jì)劃自項(xiàng)目主體封頂后遞交;
    項(xiàng)目
    第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂____月后執(zhí)行。
    三、關(guān)于成果的界定
    1、關(guān)于整體策劃報(bào)告的界定：以甲方認(rèn)可簽字為標(biāo)準(zhǔn)
    2、關(guān)于設(shè)計(jì)的界定：以甲方認(rèn)可簽字為標(biāo)準(zhǔn)
    3、關(guān)于廣告、活動(dòng)的界定：以入線率、到場(chǎng)率為標(biāo)準(zhǔn)
    四、費(fèi)用及付款方式
    本合同所涉及整體營(yíng)銷推廣策劃服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目總標(biāo)底的3‰。其具體付款方式如下：
    合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的30，即 萬(wàn)元( 萬(wàn)元整);
    在完成項(xiàng)目
    第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的20，即 萬(wàn)元( 萬(wàn)元整);
    在完成項(xiàng)目
    第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的20，即 萬(wàn)元( 萬(wàn)元整);
    在完成項(xiàng)目
    第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的20，即 萬(wàn)元( 萬(wàn)元整);
    在完成項(xiàng)目
    第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的10，即 萬(wàn)元( 萬(wàn)元整)。
    五、甲方權(quán)利與義務(wù)
    1、向乙方提供該項(xiàng)目合法的售樓詳細(xì)圖紙資料(包括項(xiàng)目鳥瞰圖、沙盤等)、文件，并承擔(dān)所提供的一切資料的合法性與準(zhǔn)確性的法律責(zé)任。
    2、甲方對(duì)乙方的所有提案具有否決權(quán)、審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方修正。
    3、雙方商定認(rèn)可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動(dòng)，否則引起的問(wèn)題由改動(dòng)方負(fù)責(zé)。
    4、甲方采納的乙方方案或設(shè)計(jì)都應(yīng)簽字認(rèn)可并嚴(yán)格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改也應(yīng)相互通報(bào)，經(jīng)雙方認(rèn)可方可執(zhí)行。
    5、甲方應(yīng)及時(shí)提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對(duì)甲方的資料進(jìn)行保密。
    六、乙方權(quán)利和義務(wù)
    1.乙方向甲方提供一系列設(shè)計(jì)策劃方案，并收取策劃設(shè)計(jì)費(fèi)，甲方應(yīng)及時(shí)向乙方付費(fèi)。
    2.乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的整合營(yíng)銷策劃及廣告設(shè)計(jì)。
    3.乙方為甲方提供咨詢服務(wù)，并根據(jù)工作進(jìn)展，及甲方要求，經(jīng)雙方協(xié)商后提供相應(yīng)文本和服務(wù)。
    4.乙方應(yīng)及時(shí)提供完整的市場(chǎng)分析及市場(chǎng)推廣建議。
    七、違約責(zé)任
    1.當(dāng)甲方發(fā)現(xiàn)乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協(xié)調(diào)時(shí)，甲方有權(quán)單方面終止協(xié)議。
    2.當(dāng)乙方發(fā)現(xiàn)甲方因產(chǎn)品質(zhì)量或銷售管理等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方有權(quán)單方面終止協(xié)議。
    八、其它
    3.本合同所涉及服務(wù)內(nèi)容的服務(wù)時(shí)間為________年，具體自________年____月____日開始至________年____月____日結(jié)束。
    4.本合同一式四份，自雙方簽字蓋章時(shí)生效，雙方各持兩份。
    5.本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況友好協(xié)商解決。
    6.合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟(jì)損失由違約方承擔(dān)。
    甲方： 乙方：
    法定代表人： 法定代表人：
    ________年____月____日
    房地產(chǎn)的策劃書篇九
    7月22日，在xx省文化廳和xx市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨xx省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。xx深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
    《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航。
    同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥莤x市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在xx兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
    《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式。
    為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
    房地產(chǎn)的策劃書篇十
    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在高速蓬勃的發(fā)展。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)前期策劃及房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃手段也是推陳出新，各個(gè)開發(fā)商為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在策劃方案上也是費(fèi)盡心機(jī)。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向理性和規(guī)范，但是我國(guó)的房地產(chǎn)策劃還處在初級(jí)階段。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)策劃理論與實(shí)踐來(lái)看，一方面，開發(fā)商不重視營(yíng)銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來(lái)指導(dǎo)工作實(shí)踐；另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)二科學(xué)性弱?？傮w開來(lái)，房地產(chǎn)策劃存在一些比較明顯的問(wèn)題，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起足夠的重視，從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)作出策劃方案，從各方面提高策劃能力，這樣才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
    營(yíng)銷策劃市場(chǎng)導(dǎo)向創(chuàng)新。
    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營(yíng)銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的。回顧我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營(yíng)銷策劃到全程營(yíng)銷策劃的發(fā)展過(guò)程。
    20世紀(jì)90年代初，是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)期，也正是深圳房地產(chǎn)商的黃金時(shí)代，市場(chǎng)上住宅的供給有多大，就會(huì)有多大的市場(chǎng)需求，根本無(wú)需營(yíng)銷，也不用進(jìn)行營(yíng)銷策劃相關(guān)工作。1992年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來(lái)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師。1997年以來(lái)，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形色色的概念被創(chuàng)造出來(lái)，賣房子就是賣概念。1999年以后，“概念營(yíng)銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”等的概念。
    新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過(guò)定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過(guò)程中的營(yíng)銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營(yíng)銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。
    總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論和實(shí)務(wù)發(fā)展十分迅速，首先得歸功于國(guó)外營(yíng)銷理論的發(fā)展，營(yíng)銷理論的'豐富和發(fā)展給我們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，造成房地產(chǎn)商強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作成為必要的營(yíng)銷手段。第三，國(guó)內(nèi)眾多營(yíng)銷策劃人士的努力實(shí)踐，使房地產(chǎn)營(yíng)銷理論逐步趨于完善和成熟，他們?cè)趯?shí)踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤營(yíng)銷案例的同時(shí)，還不斷在理論上加以總結(jié)，提出富有創(chuàng)造性的營(yíng)銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。
    房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容：通過(guò)這一個(gè)多月房地產(chǎn)前期策劃課程和我們自己做的房地產(chǎn)策劃作業(yè)，我略認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容及過(guò)程。
    我們調(diào)研了已建成在售的樓盤，通過(guò)調(diào)查研究在售樓盤的策劃并結(jié)合老師在課堂上講的理論，使我可以將策劃理論知識(shí)掌握的更好更加直觀的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)。對(duì)于，房地產(chǎn)我一直都認(rèn)為它只是居住建筑，老師在第一節(jié)課時(shí)就指出了我的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)讓我知道房地產(chǎn)的包含的范圍很廣泛不單單只是住宅建筑，還包括公共建筑、商業(yè)建筑等等。通過(guò)老師的上課讓我意識(shí)到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)組織的實(shí)施，因此，良好的決策對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無(wú)疑，做好項(xiàng)目開發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。同時(shí)，也認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)前期策劃的重要性，首先前期策劃，可以使開發(fā)企業(yè)及時(shí)掌握市場(chǎng)狀況、消費(fèi)者需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)，為企業(yè)確定未來(lái)發(fā)展方向、獲取潛在市場(chǎng)份額提供可靠依據(jù)。同時(shí)，前期策劃可以輔助開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益作出評(píng)估，制定精確的開發(fā)戰(zhàn)略。其次，前期策劃預(yù)測(cè)市場(chǎng)、掌握市場(chǎng)情況，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)利潤(rùn)達(dá)到最大化。
    業(yè)布置下來(lái)，作為組長(zhǎng)的我決定我們這組選擇離我們學(xué)校不遠(yuǎn)的一個(gè)正在銷售的藍(lán)鼎·海棠灣作為我們的調(diào)研對(duì)象。
    我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區(qū)沙盤，那里的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種戶型，將每個(gè)戶型的通風(fēng)采光、戶型面積、戶型的所在位置、戶型的價(jià)格等都給我們講的非常詳細(xì)。同時(shí)，她還向我們?cè)敿?xì)的講述海棠灣的周邊的配套設(shè)施及交通情況，讓我們對(duì)海棠灣有了初步的認(rèn)識(shí)了解。為了更加的熟悉海棠灣，我們還去了海棠灣周邊小區(qū)，作為海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)所在，來(lái)分析海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)力。
    在第一階段報(bào)告中，我們就海棠灣的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境等對(duì)其進(jìn)行分析，從宏觀、中觀及微觀角度分別進(jìn)行調(diào)查與分析。同時(shí)，針對(duì)海棠灣還進(jìn)行了具體swot分析，了解海棠灣的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇與挑戰(zhàn)的所在，swot分析讓策劃的思路可以更加清晰，海棠灣應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住機(jī)遇，做好隨時(shí)面對(duì)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。最后，我們對(duì)海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研分析，主要針對(duì)它們的優(yōu)點(diǎn)及不足。面對(duì)眾多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，海棠灣該如何取勝？由于海棠灣的用地面積不大，在眾多大面積開發(fā)樓盤中并不占優(yōu)勢(shì)，因此，海棠灣并不適合和它們采取相同的開發(fā)和銷售策劃模式，海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優(yōu)勢(shì)及避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的鋒芒，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的劣勢(shì)變成自己的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出差異化產(chǎn)品，來(lái)吸引消費(fèi)者。
    有了第一階段的對(duì)海棠灣的初步認(rèn)識(shí)，第二階段我們主要針對(duì)海棠灣的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析。藍(lán)鼎集團(tuán)投資開發(fā)海棠灣的目的無(wú)外乎為了賺錢和讓更多的人認(rèn)識(shí)藍(lán)鼎，海棠灣是藍(lán)鼎進(jìn)入合肥房地產(chǎn)業(yè)的敲門磚和探路者。所以，海棠灣需要更多的消費(fèi)者，我們對(duì)消費(fèi)者的心理和行為兩方面進(jìn)行了調(diào)查分析。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查和分析，來(lái)發(fā)現(xiàn)一些潛在消費(fèi)者，從而策劃方案來(lái)抓住這些消費(fèi)者，提升海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。同時(shí)，為stp戰(zhàn)略提供有力的依據(jù)，stp戰(zhàn)略決定海棠灣的目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位。
    我們做stp戰(zhàn)略時(shí)，從市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位三個(gè)方面對(duì)海棠灣進(jìn)行分析。我們將目前的市場(chǎng)細(xì)分為低端市場(chǎng)、中低端市場(chǎng)、中端市場(chǎng)、中高端市場(chǎng)及高端市場(chǎng)五個(gè)市場(chǎng)等級(jí)。通過(guò)結(jié)合海棠灣的實(shí)際情況、目前消費(fèi)者對(duì)這五種市場(chǎng)的看法和選擇趨勢(shì)及海棠灣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā)市場(chǎng)的選擇，來(lái)確定海棠灣的目標(biāo)市場(chǎng)。目標(biāo)市場(chǎng)的選擇決定海棠灣的市場(chǎng)定位，最終我們結(jié)合消費(fèi)者的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，以及海棠灣的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，來(lái)確定海棠灣開發(fā)高端市場(chǎng)。
    針對(duì)第二階段的市場(chǎng)定位，第三階段我們主要對(duì)海棠灣的交通、建筑、小區(qū)景觀等進(jìn)行了分析。海棠灣市場(chǎng)定位在高端市場(chǎng)，就意味著海棠灣的交通要便利和合理；建筑設(shè)計(jì)的要高端、大氣、有檔次；小區(qū)的綠化率要高，小區(qū)環(huán)境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內(nèi)部交通兩塊進(jìn)行分析，外部交通又從公交、駕車等方式到達(dá)各個(gè)商業(yè)圈及到達(dá)各個(gè)車站的時(shí)間進(jìn)行分析。外部交通的便捷可以使海棠灣對(duì)一些上班族有很大的吸引力，同時(shí)，便捷的外部交通會(huì)使海棠灣有很大的升值空間，可以吸引許多的投資者。海棠灣內(nèi)部交通采取人車分流的形式，人車分流減少了車流噪音對(duì)小區(qū)居民生活的干擾，同時(shí)可以更好的保障居民的人身安全。
    海棠灣采用目前最流行的現(xiàn)代古典主義建筑風(fēng)格，建筑將古典主義建筑風(fēng)格簡(jiǎn)化，建筑立面沒(méi)有過(guò)多的繁復(fù)的建筑裝飾，使建筑簡(jiǎn)潔大方。同時(shí)，建筑使用橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調(diào)局部點(diǎn)綴，彰顯王室高貴典范，勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區(qū)建筑風(fēng)格相配合，海棠灣的小區(qū)景觀設(shè)計(jì)采用英倫景觀風(fēng)格，小區(qū)種植大量海棠、多種植物、創(chuàng)造大片水域、建造多處居民休息廣場(chǎng)等綠化景觀，使小區(qū)綠化率達(dá)到40%以上，給居民提供舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，將此打造成海棠灣的優(yōu)勢(shì)，海棠灣的可以吸引更多追求生活品質(zhì)的消費(fèi)者。
    前面的三個(gè)階段主要注重海棠灣的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)和產(chǎn)品，第四階段我們主要針對(duì)海棠灣的營(yíng)銷策劃、廣告策劃和物業(yè)進(jìn)行調(diào)研和分析。對(duì)于海棠灣的營(yíng)銷策劃，可以說(shuō)是貫穿了房地產(chǎn)策劃的整個(gè)策劃過(guò)程，而營(yíng)銷策劃也是房地產(chǎn)策劃的核心所在。海棠灣營(yíng)銷手法并不是很新穎，比較保守傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)意，同時(shí)，海棠灣的宣傳力度不大，這讓海棠灣的知名度很小，并不利于海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過(guò)售樓部沙盤、和各種戶型模型及傳統(tǒng)的宣傳單的形式進(jìn)行對(duì)外宣傳，這些方法都比較傳統(tǒng)，沒(méi)有創(chuàng)意，根本辦法吸引更多的消費(fèi)者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，不利于海棠灣的銷售。
    房地產(chǎn)的策劃書篇十一
    1、首次與開發(fā)商溝通，展示公司價(jià)值，明確合作意向。項(xiàng)目資料前期收集。
    負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部。
    報(bào)告名稱：《xxx項(xiàng)目立案報(bào)告》。
    中心內(nèi)容：
    項(xiàng)目所在城市——房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀初步調(diào)研。
    項(xiàng)目基礎(chǔ)資料。
    c、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距。
    d、房源表，價(jià)格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計(jì)劃書，配套費(fèi)用，稅費(fèi)。
    e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型。
    f、建筑工期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間，開盤時(shí)間，銷售走勢(shì)，月度銷售額。
    g、園林設(shè)計(jì)方案，園林造價(jià)。
    h、內(nèi)部配套，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    開發(fā)商訪談。
    動(dòng)力公司簡(jiǎn)介，服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)合同，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。
    2、項(xiàng)目評(píng)審，營(yíng)銷思路，初步定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)性意見。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部。
    報(bào)告名稱：《項(xiàng)目營(yíng)銷思路建設(shè)性意見》。
    中心內(nèi)容：
    評(píng)估項(xiàng)目立案的可能性。
    項(xiàng)目資源條件整合及判斷，優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、可行性。
    形成初步營(yíng)銷思路和項(xiàng)目關(guān)鍵操作點(diǎn)。
    針對(duì)項(xiàng)目提出建設(shè)性意見。（定位、規(guī)劃布局、立面、園林、戶型及配比、價(jià)格。）。
    擬訂合同草案。
    3、正式洽談合同合作意向簽定。
    負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部。收取費(fèi)用。
    4、組建項(xiàng)目專案組，設(shè)立駐外辦，制定工作計(jì)劃進(jìn)度表。
    負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部。
    1、全面市場(chǎng)調(diào)研。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦。
    a、宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（城市總規(guī)、地理指標(biāo)、人口指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市發(fā)展變遷及趨勢(shì)、城市歷史與文化、政策金融環(huán)境）。
    b、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計(jì)劃、價(jià)格走勢(shì)、開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)、開發(fā)成本）。
    c、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（見附件1）。
    d、房地產(chǎn)需求調(diào)研（購(gòu)買欲望、戶型、價(jià)格、地段、配套、項(xiàng)目知名度、項(xiàng)目美譽(yù)度、本項(xiàng)目認(rèn)知。見附件1）。
    e、合作項(xiàng)目的補(bǔ)充調(diào)研。
    f、媒體環(huán)境調(diào)研（媒體價(jià)格、媒體效果評(píng)估）。
    2、形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦。
    a、城市宏觀環(huán)境綜述。
    c、各項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研資料及簡(jiǎn)評(píng)。
    d、房產(chǎn)開發(fā)總量分析。
    e、房產(chǎn)消費(fèi)總量分析（集團(tuán)購(gòu)買與個(gè)體購(gòu)買的比例，異地置業(yè)的比例）。
    f、消費(fèi)者分析。
    g、暢銷樓盤分析。
    h、滯銷樓盤分析。
    3、項(xiàng)目概況。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦。
    4、項(xiàng)目地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部。
    a、項(xiàng)目土地性質(zhì)分析。
    b、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
    項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物。
    c、項(xiàng)目用地周邊配套分析。
    d、swot分析。
    s優(yōu)勢(shì)因素，w劣勢(shì)因素，o機(jī)會(huì)因素，t威脅因素。
    5、項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部。
    a、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價(jià)格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）。
    b、項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價(jià)格區(qū)間）。
    c、投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤(rùn)模擬、關(guān)鍵贏利點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）。
    d、針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場(chǎng)依據(jù)）。
    6、項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部。
    a、競(jìng)爭(zhēng)策略定位。
    b、客戶群定位。
    c、產(chǎn)品定位。
    d、價(jià)格定位。
    e、戶型定位。
    f、品牌定位。
    g、社區(qū)文化定位。
    h、物業(yè)管理定位。
    i、小區(qū)配套定位。
    j、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林定位。
    7、項(xiàng)目總體規(guī)劃。
    負(fù)責(zé)部門：設(shè)計(jì)院。
    a、開發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想。
    b、總體平面規(guī)劃及說(shuō)明。
    c、功能分區(qū)說(shuō)明。
    d、道路系統(tǒng)布局。
    e、綠化系統(tǒng)布局。
    f、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。
    g、公建與配套系統(tǒng)。
    h、建筑立面色彩與風(fēng)格。
    i、主力戶型及配比。
    j、分期開發(fā)思路及工期。
    8、經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部。
    綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價(jià)格分析。
    9、初步營(yíng)銷框架。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部。
    報(bào)告名稱：《xxx項(xiàng)目初步營(yíng)銷策劃》。
    中心內(nèi)容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營(yíng)銷階段劃分。
    10、規(guī)劃園林設(shè)計(jì)方案跟蹤。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部。
    11、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部。
    a、名稱（項(xiàng)目名、道路名、建筑名，組團(tuán)名）。
    b、標(biāo)志。
    c、標(biāo)準(zhǔn)色。
    d、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    e、推廣主題詞。
    負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部、銷售部。
    報(bào)告名稱：《xxx項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案》。
    1、賣點(diǎn)整合。
    a、生活概念、客戶群。
    b、規(guī)劃、園林。
    c、地段、戶型、價(jià)格、內(nèi)部配套、物業(yè)。
    e、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距。
    2、項(xiàng)目研討會(huì)（主題、價(jià)值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、銷售）。
    3、營(yíng)銷推廣階段劃分及實(shí)施要點(diǎn)。
    4、銷售計(jì)劃及實(shí)施要點(diǎn)（銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價(jià)格調(diào)整、重要時(shí)間點(diǎn)）。
    5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現(xiàn)內(nèi)容、創(chuàng)意表現(xiàn)）。
    6、系列廣告創(chuàng)作（報(bào)紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）。
    7、促銷策略。
    8、公關(guān)策略。
    9、媒體策略。
    10、推廣預(yù)算。
    11、營(yíng)銷推廣計(jì)劃。
    1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網(wǎng)及參觀路線。
    環(huán)境綠化。
    2、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示。
    營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)。
    臺(tái)面設(shè)計(jì)。
    展板設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌。
    銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示。
    銷售用品系列設(shè)計(jì)。
    示范單位導(dǎo)視牌。
    示范單位樣板房說(shuō)明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
    辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
    物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
    負(fù)責(zé)部門：銷售部。
    第一部分、銷售組織與培訓(xùn)。
    1、銷售人員的招聘與培訓(xùn)。
    2、銷售組織架構(gòu)。
    3、銷售場(chǎng)地及道具準(zhǔn)備。
    第二部分、人員崗位職責(zé)。
    第三部分、銷售政策與考評(píng)。
    第四部分、業(yè)務(wù)管理體系。
    第五部分、《現(xiàn)場(chǎng)管理制度》。
    第一部分：總則。
    第二部分：服飾規(guī)范。
    第三部分：考勤制度。
    第四部分：衛(wèi)生制度。
    第五部分：現(xiàn)場(chǎng)制度。
    第六部分：電話規(guī)定。
    第七部分：接待與解說(shuō)制度。
    第八部分：物品擺放制度。
    第九部分：會(huì)議制度。
    第十部分：薪酬制度。
    第十一部分：外出拜訪制度。
    第十二部分：計(jì)劃管理制度。
    第十三部分：銷售表格填寫制度。
    房地產(chǎn)的策劃書篇十二
    本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)最大的.生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。
    本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
    我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。
    從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。
    從中觀層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。
    從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
    在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷通暢的生命力。
    藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
    我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
    整個(gè)推廣過(guò)程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ)；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
    華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用aaa級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
    1疏密有序的園林格局；
    2綠地、水面合理分布，宛在水中央；
    3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集；
    4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源；
    5熱電廠供熱，減少污染；
    6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能；
    7健全安全防范及信息管理。
    3、芳水園廣告運(yùn)作目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
    一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”
    曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺(jué)，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的--"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車，購(gòu)買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。
    就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。
    "新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒(méi)有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
    他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。
    "新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。
    1．有公文包專門存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購(gòu)協(xié)議書
    2．至少請(qǐng)一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的
    3．住所至少一處以上
    4．有至少一部車
    1．每周至少兩次在外享用晚餐
    2．可能有家庭成員是外國(guó)公民
    3．組織過(guò)20人以上的聚會(huì)或晚宴
    4．認(rèn)識(shí)公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客
    5．常跟朋友一起外出度假
    1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位
    2.會(huì)至少兩種語(yǔ)言
    3.定期參觀博物館
    4.每月至少光顧一次音樂(lè)會(huì)、芭蕾或歌劇表演
    5.收藏藝術(shù)品，或古董
    1．是俱樂(lè)部成員
    2．去過(guò)國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)
    3．每年因工作之故長(zhǎng)途飛行5次以上
    4．曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法
    5．每年個(gè)人捐款達(dá)1000元以上