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    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇一
    房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務(wù)方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關(guān)費用進行科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
    2.房屋建筑的安裝費用。
    房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標(biāo)價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應(yīng)該加以注意這些費用的控制。
    3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用。
    房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設(shè)費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
    二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
    1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
    房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預(yù)測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
    2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
    由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
    3.沒有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。
    制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務(wù)部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
    三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
    1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
    房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
    2.建立科學(xué)的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。
    構(gòu)建一個科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。
    3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
    施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
    大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
    4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
    房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
    四、結(jié)束語。
    總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當(dāng)前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇二
    要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。
    什么叫泡沫經(jīng)濟?《辭?！?版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?BR>    從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：
    (1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。
    (2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。
    (3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。
    (4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當(dāng)經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟?？梢?，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。
    二、經(jīng)濟泡沫的利與弊。
    在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
    一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。
    另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
    三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系。
    在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
    1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。
    首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。
    其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。
    再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次高潮”。
    2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。
    應(yīng)當(dāng)承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
    (1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇三
    關(guān)注理論體系建設(shè)，就是為學(xué)科發(fā)展服務(wù)。高等教育經(jīng)濟學(xué)作為教育經(jīng)濟學(xué)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物其理論體系依然處于構(gòu)建之中，一系列體系構(gòu)建的問題擺在了我們面前。我國高等教育經(jīng)濟學(xué)發(fā)展至今本學(xué)科理論體系構(gòu)成現(xiàn)狀如何？每個研究領(lǐng)域在整個學(xué)科體系結(jié)構(gòu)中的地位如何？如何建構(gòu)一個合理的理論體系？這些都是我國高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系建設(shè)過程中亟待解決的問題我國高等教育經(jīng)濟學(xué)從教育經(jīng)濟學(xué)的母體中分離出來后經(jīng)過眾多學(xué)者的不斷探索，其理論體系的構(gòu)建己經(jīng)初具規(guī)模，并繼續(xù)不斷豐富和深化，為本文對其進行統(tǒng)計研究奠定了基礎(chǔ)。但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)目前我國高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系還不夠成熟，有待于進一步完善，對目前我國高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的現(xiàn)狀進行審視與分柝有利于學(xué)科的進一步發(fā)展。
    我國教育經(jīng)濟學(xué)與高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系結(jié)構(gòu)的比較，教育經(jīng)濟學(xué)研究的領(lǐng)域和高等教育經(jīng)濟學(xué)研究的領(lǐng)域不盡相同。教育經(jīng)濟學(xué)的學(xué)科體系應(yīng)該涵蓋更為一般、廣泛的問題它的研究對象應(yīng)該存在于教育的一般領(lǐng)域不僅包括高等教育中存在的問題，普通教育、成人教育、民辦教育都脫離不開它的疆域。而高等教育經(jīng)濟學(xué)是教育經(jīng)濟學(xué)科的一個特殊領(lǐng)域或分支領(lǐng)域使教育經(jīng)濟學(xué)的支流主要研究高等教育活動中存在的經(jīng)濟問題。二者既有區(qū)別又有聯(lián)系。筆者對目前國內(nèi)外較有代表性的32部著作(國外9部我國23部)中的各基本內(nèi)容進行統(tǒng)計分柝計算它們在教育經(jīng)濟學(xué)體系中所占的比例，得出教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的邏輯框架，并對其中5部以“高等教育經(jīng)濟學(xué)”為名的著作所反映的理論體系的主要內(nèi)容進行統(tǒng)計分柝與教育經(jīng)濟學(xué)的體系結(jié)構(gòu)進行對比，希望發(fā)現(xiàn)目前教育經(jīng)濟學(xué)與高等教育經(jīng)濟學(xué)在理論體系結(jié)構(gòu)上的異同點，以教育經(jīng)濟學(xué)體系結(jié)構(gòu)為鑒，尋找高等教育經(jīng)學(xué)體系中有待完善的地方。
    1.我國高等教育經(jīng)濟學(xué)與教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的比較。
    從他們的理論框架中我們可以發(fā)現(xiàn)高等教育經(jīng)濟學(xué)的研究領(lǐng)域既與教育經(jīng)濟學(xué)有重合的領(lǐng)域又有自己獨特的研究范疇。將上表高等教育經(jīng)濟學(xué)的研究領(lǐng)域按比例大小排列：投資理論、概述、教育與社會經(jīng)濟的關(guān)系、供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、成本一收益理論、籌資收費問題、產(chǎn)業(yè)理論、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問題研究及產(chǎn)學(xué)研研究。我們進行對比發(fā)現(xiàn)，教育經(jīng)濟學(xué)將關(guān)系到學(xué)科理論體系建設(shè)的“元研究”放到了重要位置(該內(nèi)容在所有著作中占到了81.5%，在我國著作中占到947%)而我國高等教育經(jīng)濟學(xué)對這部分內(nèi)容卻關(guān)注甚少，這也反映出我國教育經(jīng)濟學(xué)在學(xué)科體系建構(gòu)過程中具有明顯的學(xué)科指向性，而高等教育經(jīng)濟學(xué)卻以問題研究的思路來構(gòu)建理論體系缺乏對“元研究’的思考其理論體系還不成熟和不完善。高等教育經(jīng)濟學(xué)理論將教育投資問題不約而同地放在了重要位置，而教育與經(jīng)濟的關(guān)系、供求關(guān)系理論、成本一收益理論、籌資等問題也引起了足夠的重視，這些在教育經(jīng)濟學(xué)范疇內(nèi)也是重要內(nèi)容。
    高等教育經(jīng)濟學(xué)不同于教育經(jīng)濟學(xué)的研究范疇主要表現(xiàn)在高等教育產(chǎn)業(yè)研究、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問題探討以及產(chǎn)學(xué)研研究等充分體現(xiàn)出高等教育經(jīng)濟學(xué)不同于教育經(jīng)濟學(xué)的獨特研究領(lǐng)域，顯示了高等教育的特點。同時我們也注意到我國高等教育經(jīng)濟學(xué)主要以問題研究為主各著作的理論體系也主要從問題研究出發(fā)進行構(gòu)建，即使其中遵循了學(xué)科構(gòu)建的規(guī)范，其要素也不完整，由此可見我國高等教育經(jīng)濟學(xué)作為一門學(xué)科的理論體系還不夠規(guī)范與完善。
    2.我國高等教育經(jīng)濟學(xué)與國外高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的比較。
    (二)理論體系結(jié)構(gòu)的分類。
    縱觀我國學(xué)科發(fā)展從宏觀上來說，我國目前著作中所反映出的學(xué)科理論體系大致可以分為兩類：
    1.經(jīng)典型或傳統(tǒng)型.
    經(jīng)典性或傳統(tǒng)型的體系主要是指在學(xué)科發(fā)展一開始在借鑒前蘇聯(lián)學(xué)科體系的基礎(chǔ)上所形成的具有中國特色的理論體系。這種體系由學(xué)科最基本的一些研究領(lǐng)域構(gòu)成能夠較為全面的學(xué)科研究的各個方面一個明顯的特點就是讀者通過對它的學(xué)習(xí)可以對該領(lǐng)域的基本范圍和基本問題有一個全面了觶但是這種體系結(jié)構(gòu)下一般不會對問題研究的太過深入常常是一些概述性或常識性的探討，研究方法也較為傳統(tǒng)和規(guī)范。我國大部分著作都屬于這種類型。
    2個性型或?qū)Ｖ?
    這種類型的體系的主要特點是體系完全不或不完全按照傳統(tǒng)型體系進行構(gòu)建而是作者根據(jù)自身的研究興趣或研究優(yōu)勢對學(xué)科某一(些)領(lǐng)域或某一(些)方面以獨特的研究角度和研究方法來對問題進行細致和深入地研究，得出一些有創(chuàng)新性的結(jié)論形成富有個性化的體系結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的作品常以專著的形式出版，其體系結(jié)構(gòu)的個性化特征極為明顯。如張萬朋的《高等教育經(jīng)濟學(xué)》，主要對高等教育產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟規(guī)制、產(chǎn)業(yè)融資、后勤社會化和高等教育投資問題進行探討。
    1以西方人力資本理論為理論基礎(chǔ)強調(diào)中國特色。
    我國的高等教育經(jīng)濟學(xué)起步較晚，這便有了借鑒國際先進理論的機會。在學(xué)科理論體系構(gòu)建之初我國高等教育經(jīng)濟學(xué)就吸收了西方人力資本理論的合理內(nèi)核，探討我國高等教育與經(jīng)濟的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益問題、教育投資和經(jīng)費等問題。同時，在理論構(gòu)建上并非生搬硬套，而是運用人力資本理論來解決我國面臨的實際問題。特別是在社會主義市場經(jīng)濟體制下，我國高等教育乘市場浪潮參與市場運行機制，由此產(chǎn)生了一系列現(xiàn)實問題。在這樣的大背景下，我國高等教育經(jīng)濟研究以理論為本，放眼實際對許多高等教育領(lǐng)域中顯現(xiàn)的重大問題進行探索，如高等教育的產(chǎn)業(yè)問題、高等教育產(chǎn)品的屬性問題、產(chǎn)學(xué)研研究、產(chǎn)權(quán)制度研究、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問題等等。這些內(nèi)容既豐富了理論體系擴展了研究內(nèi)容，又顯示了中國的特色。
    2以問題研究為主注重解決現(xiàn)實問題^。
    由于西方教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的構(gòu)建是以問題研究為思路的。我國在借鑒西方理論來構(gòu)建自己的理論體系時不可避免地帶有明顯的以問題研究為主的特點。我國高等教育經(jīng)濟學(xué)主要研究領(lǐng)域我們可以發(fā)現(xiàn)其理論體系的邏輯結(jié)構(gòu)不夠嚴密，缺乏一個貫穿整個理論體系的主線，即邏輯起點，理論體系的結(jié)構(gòu)總體上是問題式的。我國的'高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系可以分為兩大部分，一部分是以高等教育經(jīng)濟學(xué)概述、高等教育與社會經(jīng)濟的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益理論和高等教育投資理論為主要研究內(nèi)容的傳統(tǒng)理論部分；一部分是以后勤管理理論、產(chǎn)學(xué)研研究、學(xué)生就業(yè)研究、籌資收費問題研究甚至包括產(chǎn)權(quán)制度研究、高等教育產(chǎn)業(yè)理論研究等問題理論部分。問題研究成為我國高等教育經(jīng)濟學(xué)研究的重頭戲也說明我國高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的現(xiàn)實指向性。
    3強調(diào)與社會的外部聯(lián)系，突出社會服務(wù)功能^。
    高等教育區(qū)別于普通教育的一個明顯特征就是社會服務(wù)功能。高等教育經(jīng)濟學(xué)作為研究高等教育領(lǐng)域的經(jīng)濟現(xiàn)象和規(guī)律的學(xué)科，必然會將高等教育的這一功能作為研究的重點。如高等教育資金籌措、學(xué)生就業(yè)問題、產(chǎn)學(xué)研研究、后勤社會化、高等教育的規(guī)模效益和區(qū)域經(jīng)濟問題都是高等教育經(jīng)濟學(xué)特有的研究內(nèi)容，體現(xiàn)了高等教育經(jīng)濟學(xué)的“高等’性注重從高等教育的社會服務(wù)功能、科研功能的角度來探索高等教育經(jīng)濟理論。另一方面，高等教育經(jīng)濟學(xué)的研究成果是直接為高等教育和社會服務(wù)的，正是由于高等教育經(jīng)濟學(xué)具有明確的社會指向使得研究獲得的所有結(jié)論和成果可以直接為社會服務(wù)，為高等教育的運行服務(wù)。
    4研究方法注重實證兼用規(guī)范分析。
    注重實證研究和規(guī)范分析是高等教育研究的一個明顯特點。高等教育經(jīng)濟學(xué)中有相當(dāng)一部分內(nèi)容運用實證研究的方法來驗證問題，明確事實。從大的范圍來說主要有：高等教育對經(jīng)濟發(fā)展的作甩高等教育投資的經(jīng)濟效益問題(包括高等教育規(guī)模效益現(xiàn)象研究、資源合理配置問題等）高等教育經(jīng)費籌資多渠道的可能性、教育投資的合理比例、負擔(dān)與補償、成本與效益。在實證研究的具體方法中，我國高等教育經(jīng)濟學(xué)主要采取調(diào)查統(tǒng)計、量化研究、數(shù)理模型、經(jīng)濟學(xué)模型等多種方式。高等教育經(jīng)濟學(xué)的另一部分屬于規(guī)范研究的范疇他們涉及道德規(guī)范、價值判斷等問題。主要有：高等教育的性質(zhì)、高等教育的運行機制、財政資助問題、公平與效率問題等實證研究和規(guī)范研究在各自適合的領(lǐng)域發(fā)揮著積極的作用，但是在許多情況下，二者的融合所獲得的結(jié)論優(yōu)于單獨使用其中的一種。我們應(yīng)該走實證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的道路，彼此補充，互為支撐，更加有利于學(xué)科理論建設(shè)。
    三、主要存在問題及展望。
    (一)理論體系亟待邏輯化。
    1.邏輯起點的確定。
    每一門科學(xué)都有特定的理論體系而每一種體系都應(yīng)該有各自的邏輯起點，它在學(xué)科體系的建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用。一般認為構(gòu)建學(xué)科理論體系首先應(yīng)當(dāng)確定邏輯起點借助邏輯推導(dǎo)，從抽象上升到具體，構(gòu)成嚴謹?shù)倪壿嬒到y(tǒng)。我國的高等教育經(jīng)濟學(xué)研究傾向于問題研究其理論體系不嚴密也不完善，并且缺乏學(xué)科理論體系的邏輯起點。筆者認為，高等教育經(jīng)濟學(xué)的邏輯起點應(yīng)該是教育服務(wù)。無論是從邏輯學(xué)中隊邏輯起點的規(guī)定性還是從高等教育經(jīng)濟學(xué)理論體系的構(gòu)建思路來看，將教育服務(wù)作為高等教育經(jīng)濟學(xué)的邏輯起點都具有科學(xué)性值得我們進一步探索。
    2概念體系的重構(gòu)。
    可以說一門學(xué)科的理論體系成熟與否，其核心是概念體系的建構(gòu)是否科學(xué)，概念體系是理論體系的核心?？偨Y(jié)高等教育經(jīng)濟學(xué)的基本概念發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的基本概念體系存在不完整、邏輯層次不明顯的特點。因此應(yīng)該從對概念體系的現(xiàn)狀研究出發(fā)剖析目前概念體系存在的問題。筆者觀點從“高等教育服務(wù)”這一邏輯起點出發(fā)明確高等教育服務(wù)存在的環(huán)境及運行機制理順基本概念之間的邏輯性和層次性，構(gòu)建科學(xué)的概念體系.
    3理論體系的重建。
    理論體系應(yīng)該具有嚴密的邏輯范疇，它是通過作者的認識邏輯而展開。概念是基于人們對現(xiàn)實事物的理性認識而產(chǎn)生的抽象要素，概念與概念之間的層次遞進關(guān)系構(gòu)成了概念體系的邏輯，沿著這種邏輯對理論內(nèi)容的展開就構(gòu)成了理論體系的邏輯正是基于這樣一種邏輯行程對現(xiàn)有的理論體系進行重構(gòu)以凸顯理論體系的整體性、系統(tǒng)性和邏輯性.
    (二)研究視角多樣化。
    目前，我國高等教育經(jīng)濟學(xué)的研究視角主要集中在經(jīng)濟學(xué)、教育學(xué)的范疇當(dāng)中，具有一定的局限丨性科學(xué)、成熟的理論體系應(yīng)該以系統(tǒng)性和邏輯性為其重要標(biāo)志，因此，理論體系的建構(gòu)需要有系統(tǒng)論的觀點和邏輯性的視角。將高等教育作為一個系統(tǒng)探討高等教育與社會系統(tǒng)環(huán)境特別是經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生聯(lián)系時產(chǎn)生的現(xiàn)象問題和理論問題，對該學(xué)科研究傳統(tǒng)所累積的龐大理論知識進行合理的重建，運用系統(tǒng)化的方法把己經(jīng)獲得的各種理論知識——現(xiàn)象、概念和原理構(gòu)成一個科學(xué)的理論系統(tǒng).
    科學(xué)的理論體系都應(yīng)有嚴密的邏輯性。它們都應(yīng)當(dāng)是采用一定的邏輯方法，按照邏輯的必然聯(lián)系組成的嚴密系統(tǒng)。愛因斯坦曾對理論體系的概念邏輯進行論述。他說“在發(fā)展的第一階段，科學(xué)并不包含別的任何東西。我們的日常思維大致是適合這個水平的。但這種情況不能滿足真正有科學(xué)頭腦的人因為這樣得到的全部概念和關(guān)系完全沒有邏輯的統(tǒng)一性。為了彌補這個缺陷人們創(chuàng)造出一個包含數(shù)目較少的概念和關(guān)系的體系在這個體系中，'第一層’的原始概念和原始關(guān)系作為邏輯上的導(dǎo)出概念和到處關(guān)系而保留下來，這個新的'第二級體系’由于具有自己的基本概念(第二層的概念）而有了較高的邏輯統(tǒng)一性。對邏輯統(tǒng)一性的進一步追求使我們到達了'第三級體系這種過程如此繼續(xù)下去，一直到我們得到了這樣一個體系：它具有可想象的最大的統(tǒng)一性和最少的邏輯基礎(chǔ)概念，而這個體系同那些由我們的感官所作的觀察仍然是相容的。
    (三）研究領(lǐng)域豐富化。
    1.加強微觀領(lǐng)域研究。高等教育經(jīng)濟學(xué)從研究層次來看，應(yīng)該從包括宏觀、中觀和微觀三個層次進行構(gòu)建，并結(jié)合實際問題完善理論體系；但從分析結(jié)果來看，目前我國高等教育經(jīng)濟學(xué)的理論框架主要以宏觀和中觀領(lǐng)域的教育經(jīng)濟問題研究為主，而對教育經(jīng)濟學(xué)的微觀領(lǐng)域仍然缺乏研究興趣，特別是教育內(nèi)部的經(jīng)濟問題如學(xué)校、班級教育中顯現(xiàn)的一系列經(jīng)濟現(xiàn)象關(guān)注較少。
    2重視主體研究。從上文分析我們還可以明顯發(fā)現(xiàn)，我國高等教育經(jīng)濟學(xué)發(fā)展至今，主要集中在對教育的客體研究上，而對教育主體即人所引發(fā)的經(jīng)濟問題的研究力度不夠。一些教育經(jīng)濟學(xué)著作己經(jīng)注意了對教育者即教師問題的研究和探索，但受教育者即學(xué)生在參與教育活動中所產(chǎn)生的經(jīng)濟問題還沒有引起足夠的重視即使有學(xué)者關(guān)注也是勢單力薄，沒有形成一股整體力量來推動其發(fā)展。論文也會從人的角度提出這一現(xiàn)實問題，引起學(xué)者們的注意。
    3.吸收話語體系中的成熟理論納入到理論體系中來.我國高等教育經(jīng)濟學(xué)學(xué)者的許多探索在話語體系中己經(jīng)掀起了研究熱潮并且取得了豐碩的成果但這些內(nèi)容卻至今還沒有納入到理論體系中來是理論體系的發(fā)展與話語體系發(fā)展相脫節(jié)。如教育產(chǎn)權(quán)問題、高等教育的制度研究、高等教育運行機制、教育融資問題研究等在話語發(fā)展的舞臺上綻放了動人的光彩盡快將這些研究成果納入到理論體系中來無疑對完善教育經(jīng)濟學(xué)學(xué)科的理論框架具有積極的意義。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇四
    以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)價格大幅上漲。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。
    進入以來，自中央經(jīng)濟工作會議后，樓市調(diào)整政策頻出。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國十一條以及央行上調(diào)存款準備金率等為當(dāng)前火熱的樓市注入了一劑良方。特別是209月30日由深圳率先推出的限制購房令，繼而蔓延至全國各大城市，對房地產(chǎn)投資更是帶來了極大的影響。統(tǒng)計顯示，年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3個百分點。全國商品房銷售面積10.43億平方米，增長10.1%，增幅回落超過30個百分點。商品房銷售額5.25萬億元，增長18.3%，增幅回落超過50個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，增長25.4%，增幅回落20個百分點左右。從同比數(shù)據(jù)看，4月份以后房價同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4個百分點。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動趨勢與同比數(shù)據(jù)變動趨勢具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢。
    二、行為經(jīng)濟學(xué)的主要觀點。
    （一）什么是行為經(jīng)濟學(xué)。
    行為經(jīng)濟學(xué)就是要從人的現(xiàn)實決策過程中出發(fā)，建立符合心理學(xué)事實的個體決策模型，以此來分析具體的經(jīng)濟行為和經(jīng)濟現(xiàn)象。它強調(diào)的是，經(jīng)濟學(xué)的假設(shè)前提必須和實際情況一致，通過大量的心理學(xué)實驗和現(xiàn)場實驗研究，對主流經(jīng)濟學(xué)家所堅守的公理化假設(shè)進行可復(fù)制的實驗，并在這些重復(fù)的實驗中尋找一些具有規(guī)律性的東西，接著用數(shù)學(xué)把規(guī)律表達出來，以便給經(jīng)濟學(xué)的演繹推理更為科學(xué)，也更具預(yù)測性的模型奠定基礎(chǔ)。
    （二）行為經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展。
    傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟學(xué)代表人物之一的herbertsi?mon通過對認知心理學(xué)的研究，提出了“有限理性”假說，該假說指出了經(jīng)濟活動當(dāng)事人在決策時不僅面臨復(fù)雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認知能力的?約束，即使一個當(dāng)事人能夠精確地計算每一次選擇的成本收益，也很難精確地作出選擇，因為當(dāng)事人可能無法準確了解自己的偏好集合。
    現(xiàn)代行為經(jīng)濟學(xué)抓住了經(jīng)濟學(xué)中的核心問題一對選擇的分析。20世紀70年代，kahncman和tver-sky通過大量的實驗證據(jù)表明，理性人的假設(shè)是不符合實際的生活事實的，與此同時，他們還提出了自己的效用函數(shù)一基于期望理論的價值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)，這為行為經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展提供了模型構(gòu)建的土壤。他們的理論概括主要有四點：
    1.人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并受到框架效應(yīng)等多重因素的影響，而這些因素最終都影響到人們的選擇。
    2.價值函數(shù)被定義在相對某一個參照點的損失和收益水平上。這表明人們關(guān)心的更多是財富水平的變化，卻不是單純的絕對財富水平。
    3.收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊際效用遞減規(guī)律相似。
    4.損失厭惡的存在性。
    （三）選擇行為經(jīng)濟學(xué)角度的意義。
    由于行為經(jīng)濟學(xué)的前提是承認人的有限理性，因此對于現(xiàn)實生活中的一些有限理性現(xiàn)象給予了較好的解釋。其中之一則為羊群行為。從理論角度來說，羊群行為很難有相對精確的概念。一般來說，羊群行為是指人們的行為趨同，即人們在觀察到其他人的決策后，行為會受到其他人的影響。
    傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)角度來看，單個微觀主體的行為決策本身對整體的宏觀政策不會產(chǎn)生多大的影響，但是在當(dāng)今社會中，信息量大、傳播速度快、受眾面廣，使得羊群行為的具有規(guī)?；男?yīng)，而單個微觀主體的行為決策正是經(jīng)過羊群行為效應(yīng)的擴大化進而對宏觀政策的整體產(chǎn)生了不可忽視的抵消作用。
    行為經(jīng)濟學(xué)角度看房地產(chǎn)的投資需求。
    （一）心理賬戶對房地產(chǎn)投資需求的影響。
    1.人們根據(jù)資金的來源、資金的所在和資金的用途等因素的不同對資金進行歸類，這種現(xiàn)象被稱為“心理賬戶”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)理論假定資金是具有替代性的，也就是說所有資金都是等價的，事實上，在人們眼中資金通常不是那樣可以替代，1000元彩票帶來獎金和1000元的工資收入是有區(qū)別的。人們會傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨的心理賬戶中，并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。這也導(dǎo)致了心理賬戶另外一個重要的特征，即狹隘的框定效應(yīng)，即人們會在面對個人投資時會與之前的投資行為和結(jié)果分離，而不會綜合之前的投資結(jié)果來評估是否值得再次投入。
    2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會將自己的收入分在三個不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導(dǎo)致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點來決定自己的收入應(yīng)該如何分配。
    （二）短期損失厭惡對房地產(chǎn)投資需求的影響。
    1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們在面對收益和損失的決策時表現(xiàn)出不對稱性。kahncman和tver-sky的實驗得出的結(jié)論是：人們并非厭惡風(fēng)險，當(dāng)他們認為合適時，他們會選擇賭上一把，但如果不是厭惡風(fēng)險又是什么？他們認為，人們的動機主要是躲避損失，而不是那么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感受更強烈。損失厭惡（lossaversion）是指人們面對同樣數(shù)量的損失帶來的負效用為同量收益的正效用的2.5倍。期望理論認為，損失厭惡反映了人們的風(fēng)險偏好并不是一致的，當(dāng)涉及的是收益時，人們表現(xiàn)為風(fēng)險厭惡；當(dāng)涉及的是損失時，人們則表現(xiàn)為風(fēng)險尋求。
    2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我們預(yù)期控制房價上漲或房價下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn)的局面，從而使房地產(chǎn)市場回歸理性區(qū)間。但從短視損失厭惡理論的闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對于收益，人們對損失更加敏感。人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量，大于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。這就可以解釋在房產(chǎn)價格預(yù)期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價以及是否接受某個出價。
    在繁榮期過后，當(dāng)房產(chǎn)價格下降時，或預(yù)期未來房產(chǎn)價格下降時，特別當(dāng)房產(chǎn)的市場價值將低于當(dāng)前房產(chǎn)投資者為其所支付的價格，損失厭惡將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者決定通過一個高于無損失情況下的保留價格來減少損失，這樣設(shè)定的要價就會較高，在市場上待售的時間也將延長，而最終達到的成交價格也就相對較高。
    同時，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對要價的邊際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時高出很多。從而即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行的風(fēng)險，許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場上觀望，并使要價保持在期望的售房價格之上，最終將無法做成任何交易，使房產(chǎn)的成交量大幅下降，房產(chǎn)價格也不會有較大的波動。這說明了在損失厭惡的情況下，房地產(chǎn)投資者的售房保留價格比購房者的保留價格更缺乏向下的彈性。
    （三）時間偏好對房地產(chǎn)投資需求的`影響。
    1.傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認為效用是隨著時間的變化而以指數(shù)的方式來貼現(xiàn)的。這就意味著人們的偏好在時間變量上應(yīng)該是一致的，無論何時，人們對效用的權(quán)衡都應(yīng)該是相同的。事實上，關(guān)于時間跨度的研究至今都未能表明時間偏好在時間上具有穩(wěn)定性，而且在對待不同的事物上，時間的貼現(xiàn)率也明顯不同。甚至是同一事物，人們也會傾向于推遲執(zhí)行馬上需要投入而報酬滯后的任務(wù)，熱衷于能夠立即帶來報酬而投入滯后的任務(wù)。loewenstein曾提出，對于時間偏好，應(yīng)分為三部分動機：一是沖動性，即個人不經(jīng)過思考，無計劃地行動的傾向；二是強制性，即制訂計劃并遵守計劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒會觸發(fā)沖動的行為，抑制這些自動的或“條件反射”的反應(yīng)的能力。
    2.由于我國目前處于經(jīng)濟高速增長期間，通貨膨脹較快，貧富差距較大，人們對未來生活的不確定性增加，隨之之后的結(jié)果就是自己在權(quán)衡不同時間內(nèi)的成本和收益的情況下，更注重近期效益，注重短期投機而不是長期投資。房地產(chǎn)市場的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟不確定的形勢下，人們更多傾向于投資不動產(chǎn)，一方面是因為房地產(chǎn)市場投資回報率過高，帶來豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進入該市場，另一方面心理賬戶的存在人們開始確認了房地產(chǎn)投資曲線，從而在整體經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，隨著時間的推延，人們降低了對房地產(chǎn)投資收益的時間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報。
    四、結(jié)語。
    從目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的手段來看，正是通過行政與經(jīng)濟手段相結(jié)合，一方面通過行政手段打擊投資者不理性的投資行為，降低他們的非理性預(yù)期，從而改變對房地產(chǎn)投資的曲線，同時彌補了經(jīng)濟手段的時滯性的缺陷；另一方面通過經(jīng)濟手段積極改變房地產(chǎn)市場供給與需要嚴重不平衡的情況，通過公租房、廉租房的建設(shè)增加房地產(chǎn)市場的供給，同時積極提高居民收入，縮減貧富差距，從而使房地產(chǎn)市場可以真正健康穩(wěn)定地發(fā)展。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇五
    摘要：房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實踐體驗，提出了在能力本位教學(xué)思想下，通過引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮學(xué)生主觀能動性等教學(xué)改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
    關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學(xué)改革；實踐。
    1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性。
    能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時也強調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過程中要求實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變：
    1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主。
    房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟行為分析。授課過程中，積極引進“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過程，通過采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識，激發(fā)學(xué)生的主觀能動性。
    1.2由單純知識傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。
    房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場營銷學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。
    2、改進教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性。
    多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導(dǎo)他們而非塑造他們。
    2.1采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力。
    （1）改進課程教學(xué)方法，實施全過程案例教學(xué)法。
    所謂全過程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個有機而完整的教學(xué)過程體系。
    （2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。
    啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當(dāng)主角，教師通過不斷的提問、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵學(xué)生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學(xué)實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。
    （3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。
    結(jié)合現(xiàn)實，組織學(xué)生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進行討論?！爸剡^程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
    2.2改革考試形式，綜合考評學(xué)生分析問題和解決問題的能力。
    在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點是培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設(shè)計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。
    3、以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營造良好學(xué)習(xí)氛圍。
    “以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實踐中，我深刻地認識到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進行，從而達到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。
    在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅持微笑教學(xué)，給學(xué)生營造一個愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學(xué)方法改進的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進度。此外，在課程結(jié)束時讓學(xué)生寫學(xué)習(xí)總結(jié)，要求他們也對教師的教學(xué)給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。
    由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認真，課堂效果好；同時他們學(xué)習(xí)有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。
    4、幾點建議。
    4.1加強對教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
    教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識水平和知識結(jié)構(gòu)對教學(xué)活動起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應(yīng)加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
    4.2請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強學(xué)生的感性認識。
    可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認識，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
    4.3提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計劃。
    開課時間應(yīng)選擇在三年級上半學(xué)期。學(xué)生先修過經(jīng)濟學(xué)、金融市場學(xué)、財務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會收到較好的教學(xué)效果。開課班級人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。
    4.4有關(guān)部門提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具。
    投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
    參考文獻。
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    ［6］王廣謙，張亦春.金融學(xué)科建設(shè)與發(fā)展戰(zhàn)略研究［m］.北京:高等教育出版社，20xx.
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇六
    尊敬的人事部經(jīng)理：
    你好!感謝你在百忙之中抽空審閱我的求職信 ，期望您給我一個自我展示和實現(xiàn)價值的平臺。
    作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，因為即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實習(xí)單位，以檢驗和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予 面試 的機會，讓本人有展示自我能力的機會。
    大學(xué)不單單是個習(xí)得知識的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
    作為一名上海大學(xué)的
    應(yīng)屆
    畢業(yè)生，對于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀學(xué)，房地產(chǎn)估價，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實習(xí)，在這些實習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的'溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進行相關(guān)的操作。在世博會期間也進行過志愿者活動，對于萬科場館的設(shè)計很感興趣對于萬科的理念也在場觀眾有了一定的了解。并期望能夠進入到萬科中貢獻自己的一份力量。
    物色一個掌握扎實專業(yè)知識并具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的愿望;謀求一個充分發(fā)揮自己專業(yè)特長的工作單位，并能得到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心;合適的工作單位，有助于我施展才華。或許我們會為著一個共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠期盼和感謝你的選擇!
    祝您工作順利!
    此致
    敬禮!
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇七
    尊敬的人事部經(jīng)理：
    你好!
    我叫
    大學(xué)生個人簡歷網(wǎng)
    ，感謝你在百忙之中抽空審閱我的求職信，期望您給我一個自我展示和實現(xiàn)價值的平臺。
    作為大三在校的`大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，因為即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實習(xí)單位，以檢驗和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機會，讓本人有展示自我能力的機會。
    大學(xué)不單單是個習(xí)得知識的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
    大學(xué)期間學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀學(xué)，房地產(chǎn)估價，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實習(xí)，在這些實習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進行相關(guān)的操作。
    真誠期盼和感謝你的選擇!祝您工作順利!
    此致
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    求職者：
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇八
    一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
    1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。
    就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。
    2.融資形式單調(diào)。
    融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機構(gòu)的利率往往在基準利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險更高、償還貸款的壓力過大。
    3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
    上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設(shè)立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
    二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
    1.資金的預(yù)算管理。
    資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計劃的建立。這個預(yù)算計劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。
    2.資金的使用管理。
    房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競標(biāo)等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設(shè)計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預(yù)售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險，又要注意提高資金的使用效率。
    3.資金的監(jiān)督管理。
    一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結(jié)算與款項支付、房地產(chǎn)項目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。
    三、加強資金管理內(nèi)部控制的措施。
    1.科學(xué)安排資金的收入和支出。
    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個工程時，所有的資金要等到項目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
    2.加強資金計劃分析和預(yù)算管理。
    資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。
    3.加強資金管理信息化平臺建設(shè)。
    現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
    四、結(jié)論。
    我國在經(jīng)歷了金融危機的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇九
    1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨特的性質(zhì)。如價格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動的固定場所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價值規(guī)律、供求規(guī)律及市場競爭規(guī)律的相互作用。同時還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關(guān)系營銷的異同點可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營銷。
    1.市場定位觀念不夠明確。
    眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進行產(chǎn)品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象，很容易使顧客對企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。
    2.實施客戶戰(zhàn)略不夠完善。
    在實施客戶戰(zhàn)略的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務(wù)沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。
    3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)。
    企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強市場關(guān)系營銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場關(guān)系營銷管理是指股東關(guān)系管理、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級分明現(xiàn)象嚴重。而房地產(chǎn)開發(fā)商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。
    顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計出迎合不同消費者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購房者。同時要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確?？蛻艟裆系挠鋹偢校幼∩系氖孢m感。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來促進樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內(nèi)部員工價;4.組織團購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。
    2.開發(fā)商對入住糾紛的提早預(yù)防措施。
    應(yīng)加強與顧客的交流溝通。根據(jù)美國營銷協(xié)會的研究，只有三分之一的顧客是會因產(chǎn)品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產(chǎn)，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產(chǎn)。因此，有見識的房地產(chǎn)公司，加強與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預(yù)留出入住準備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會更高。
    1.市場定位策略。
    從關(guān)系營銷角度看，產(chǎn)品市場定位的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場定位的的時候，優(yōu)先考慮所處的市場環(huán)境、開發(fā)商綜合實力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢與特色，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價值，同時該價值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢。在對競爭優(yōu)勢進行評價時，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時，還應(yīng)與競爭者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢所在并進行改進與強化。此外，應(yīng)向市場有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴充服務(wù)人員，同時加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢與能力。
    2.實行客戶關(guān)系的管理策略。
    顧客就是上帝，因而開發(fā)商進行客戶維系有以下幾種方略:第一、實施實行會員制。該營銷方法的突出優(yōu)勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過會務(wù)活動拉近商家、消費者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進而帶動樓盤銷售。第二、強化個人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強關(guān)系。比如常常邀請顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關(guān)系來幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問題。利用個人聯(lián)系進行關(guān)系營銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個人聯(lián)系之上，利用長期個人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度，進而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
    3.于競爭中合作，實現(xiàn)雙贏。
    松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進行樓盤開發(fā)的'二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在20xx年4月28日進行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計方案及競爭戰(zhàn)略，不得不對對原先的設(shè)計進行重新修改，增加了投入，還對其他發(fā)展商進行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個體現(xiàn)。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團，利用合作來得到強大聯(lián)合優(yōu)勢，抑或優(yōu)勢互補，促進合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強化”戰(zhàn)略。即:(1)強化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進小地塊聯(lián)盟整體的競爭實力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營造競爭策略環(huán)境。(3)強化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機構(gòu)為支撐點，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷對路的成套產(chǎn)品提升了市場競爭實力。(4)強化決策管理。即科學(xué)地利用社會決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強化銷售平臺。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，全面推出3a立體化營銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷、服務(wù)機制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場份額奠定堅實的基礎(chǔ)。
    4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境。
    企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)的活動會直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題?，F(xiàn)代關(guān)系營銷理論認為:如果能夠加強企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價值的政策。現(xiàn)代營銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營銷的一個重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。
    5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動力。
    企業(yè)內(nèi)部營銷最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關(guān)系到企業(yè)市場競爭能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強調(diào)的重點在于激發(fā)人潛在能動性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價值。
    6.完善客戶退出管理模式。
    客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買模式，認真分析原因，吸取經(jīng)驗，通過改進產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測客戶流失率。預(yù)測顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟之間關(guān)系的學(xué)科，它對我們理解和分析房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢以及對經(jīng)濟的影響具有重要意義。在學(xué)習(xí)過程中，我深刻認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)對于我們了解現(xiàn)代社會、了解經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律有著重要的作用。本文將以個人的學(xué)習(xí)經(jīng)歷為線索，分享我在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中所得到的心得體會。
    房地產(chǎn)市場作為一個重要的經(jīng)濟領(lǐng)域，與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。我學(xué)到了房地產(chǎn)市場的周期性特征，即房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)存在著供需關(guān)系的波動，從而使房價水平不斷變動。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)。例如，在經(jīng)濟繁榮時期，人們的購買力增加，房地產(chǎn)需求上升；而在經(jīng)濟衰退時，人們購買力下降，房地產(chǎn)市場逐漸冷卻。這讓我意識到房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展是相互影響的，需要我們綜合分析各種經(jīng)濟指標(biāo)，以更好地把握房地產(chǎn)市場的走勢。
    政策因素是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的重要因素之一。我學(xué)到了政府在房地產(chǎn)市場中運用的一系列工具，如調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)控購房政策以及推行樓市穩(wěn)定等。政府的房地產(chǎn)政策的制定和調(diào)整對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)作用。通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，我深刻認識到政府在房地產(chǎn)市場中的角色，必須關(guān)注政策的動向，以更好地預(yù)見和適應(yīng)市場的變化。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)不僅僅是對經(jīng)濟規(guī)律的理解，也為個人提供了一些重要的指導(dǎo)意見。我深入了解到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險和回報，了解到購房決策需要綜合考慮房價、購買能力、市場前景等因素。同時，也學(xué)習(xí)到了如何根據(jù)市場環(huán)境做出房地產(chǎn)投資的決策，以獲取更好的收益。這讓我認識到作為個體投資者，我們不能只憑感覺進行投資，而是應(yīng)該通過理性分析，做出明智的決策。
    隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在實際應(yīng)用中的作用將愈發(fā)重要。特別是在城市化進程中，房地產(chǎn)市場將承擔(dān)著更多的社會功能和責(zé)任。因此，我相信通過持續(xù)的學(xué)習(xí)與研究，深入理解房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的理論與方法，將有助于我們更好地應(yīng)對復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場。通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，我們能夠更加全面地了解房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟的相互關(guān)系，從而為我們的個人和社會的發(fā)展做出更好的決策貢獻力量。
    總結(jié)：
    通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)，我深刻認識到房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的密切聯(lián)系，政策因素對房地產(chǎn)市場的重要影響，以及房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)對個人決策的指導(dǎo)作用。我相信，通過不斷地學(xué)習(xí)與實踐，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)將幫助我們更好地了解和應(yīng)對房地產(chǎn)市場的變化和挑戰(zhàn)，為我們的個人和社會的發(fā)展做出更好的貢獻。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十一
    在社會主義市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素以及規(guī)律性的分析，加強對房地產(chǎn)市場的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。
    在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的分析，進而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：
    1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的.開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標(biāo)主要內(nèi)容進行影響分析。
    2、金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進行房地產(chǎn)的運作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。
    3、市場因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機制有著不可分離的關(guān)系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學(xué)的預(yù)計。比如房未來房地價格預(yù)計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應(yīng)的減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應(yīng)的增加。
    4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進行各方面的調(diào)控，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。
    從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動的有效對策，具體包括以下幾點：
    1、規(guī)范土地市場?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面人手：
    首先，強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。
    2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
    另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關(guān)的投資政策時，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。
    3、完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。
    總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及其運行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，制定出科學(xué)有效的針對性措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，有利更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的步伐。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十二
    從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
    （一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
    房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
    （二）融資渠道單一，主體不明。
    資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
    （一）做好資金預(yù)算，促進資金良性運轉(zhuǎn)。
    房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴格執(zhí)行。
    （二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險管理。
    在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準進行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。
    （三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。
    房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
    [2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
    [4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十三
    20xx年以來，金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進入了周期性調(diào)整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會產(chǎn)生風(fēng)險，次貸危機的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實風(fēng)險，引起了金融界關(guān)于加強監(jiān)管的反思。
    一、房地產(chǎn)金融對我國的影響。
    自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預(yù)，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強我國經(jīng)濟繁榮，對抗外界經(jīng)濟干擾的必須手段之一。
    二、當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機。
    1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風(fēng)險。而相對的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風(fēng)險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
    2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會導(dǎo)致風(fēng)險的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國外降低貸款標(biāo)準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。
    3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
    三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。
    1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應(yīng)對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的`發(fā)展與進步。
    2.加大對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險控制，加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風(fēng)險管理的有效手段?，F(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風(fēng)險的評判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風(fēng)險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風(fēng)險的發(fā)生幾率，增加對風(fēng)險的掌控。
    3.加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負責(zé)任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險認知程度，使其在較高的風(fēng)險承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
    4.做出針對性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段?？茖W(xué)嚴謹?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風(fēng)險的預(yù)知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
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    [責(zé)任編輯陳麗敏]。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十四
     尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
     你好!我叫xx，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，因為即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實習(xí)單位，以檢驗和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機會，讓本人有展示自我能力的機會。
     大學(xué)不單單是個習(xí)得知識的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。xx大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十五
    包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
    2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。
    房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
    3.土地增值稅清算審核鑒證。
    國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
    二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
    1.計算方式復(fù)雜。
    在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
    房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
    3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
    稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
    4.故意逃避和拖延。
    部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務(wù)清算。
    5.收入確認不規(guī)范。
    企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
    三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
    1.提高清算工作的準確性。
    在對房地產(chǎn)公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
    2.準確計算工程項目的竣工面積。
    稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
    3.房源銷售收入的確定。
    在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌龅木鶅r之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
    4.嚴格控制扣除項目審核。
    同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
    5.把握成本控制分攤。
    房地產(chǎn)項目的成本費分攤的依據(jù)是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
    6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
    土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)的工作人員一定要嚴格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
    7.提高清算工作的質(zhì)量。
    清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準確。
    四、結(jié)語。
    通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟正常的發(fā)展。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文篇十六
    隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小?？茖W(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險的防范。
    ：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險。
    一、引言。
    房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
    稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
    房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
    1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
    2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
    風(fēng)險管理是經(jīng)濟主體通過對風(fēng)險的確認和評估，采用合理的.經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準不是稅收負擔(dān)最小，而是在稅收負擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
    1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
    2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,20xx.
    3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。