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    房地產策劃全案篇一
    一、前言。
    在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    __商業(yè)城項目是__房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為__市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
    __商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁，是__地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地__平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為__余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為__多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約__平方米，塔樓建筑面積約__余平方米。項目總投資約__萬元。
    經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    二、項目營銷總體策略。
    營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
    三、項目營銷目標方針。
    根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
    1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2、倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
    3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
    5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
    四、銷售目標。
    1、銷售(招商)目標。
    2、銷售目標分解，根據項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。
    五、項目銷售時機及價格。
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
    (一)項目入市時機及姿態(tài)。
    1、入市時機：根據規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在__年__月份房交會期間開盤(或__年__月)，可以抓住__年春季房交會、__節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在__節(jié)、__年秋季房交會、__等重要時期掀起新的銷售高潮。
    2、入市姿態(tài)：以全市乃至__地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
    (二)價格定位及價格策略。
    1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
    2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為__元/平方米，其中起價為__元/平方米，最高價為__元/平方米。
    3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為__元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合。
    (一)宣傳策略主題。
    1、個性特色：“__商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
    2、區(qū)位交通：本項目地處__廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
    3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    (二)宣傳媒介組合。
    1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
    2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
    3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
    房地產策劃全案篇二
    1、策劃與策劃思維。
    所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當前決策，表現為一種借助腦力進行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結果，策略是前提，謀劃是關鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產項目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確性和利潤最大化的經濟性，這些基本元素的有機構成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質量的根本。
    策劃思維是知識密集型的高級思維，嚴密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經營管理思維，不同于經驗思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經驗，敏銳的市場觸覺，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎。策劃思維的嚴密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有精確的計算能力，以權衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現，山窮水復之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時代的“流水作業(yè)”，就是因為在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工協(xié)作的工作情景，突現靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設計和發(fā)揮而形成的。
    策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風格，概念包裝型，產品務實型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項目條件下的幾種策劃風格。
    2、策劃思維的邏輯起點。
    策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無疑，概念設計是策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產的產品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學校，再建房子的教育概念，以及北京現代城的soho概念等都是房地產項目策劃概念設計有口皆碑的典范。
    如果說上述概念設計是從整體規(guī)劃的角度進行的，那么，概念設計還存在另外一個單體建筑設計的領域，前者是生活概念，后者是住宅產品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨院式住宅”、北京現代城的“soho”空間，還有所謂的“townhouse”“l(fā)ofut”“cosmo”等均為住宅概念設計引領時尚的杰作和代表。
    一個時期來，沿海城市房地產市場項目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權威的肯定，媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產與旅游的整合產生了旅游房產概念。產權式酒店，時權式酒店引入旅游度假類住宅項目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍色海岸是這一概念的知名項目。soho、e—house是網絡與房地產的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經濟求之難得的發(fā)展商的產品賣點，消費者的記憶點，也是目前激烈的房地產市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
    當然，這里需要強調的是，概念設計是策劃思維的邏輯起點，決不是項目策劃思維的全部，更不是忽視產品品質，一味追求概念包裝的項目炒作。品質是概念的依據，概念是品質的有機附麗，從產品形象價值的方面來說，其實概念也是品質的一部分。當然，這里所說的概念設計有一個前提，那就是市場，根據企業(yè)的具體情況，通過對目標市場宏觀和微觀的充分的調查分析，在此前提下進行有的放矢的概念設計。不能閉門造車，不能想當然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于目前居高不下的商品房投訴率來說，真正的產品品質才是雪中送炭。
    另外，撇開策劃對象即項目本身，策劃的作業(yè)領域或范疇也存在一個概念設計的問題。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關注的多是既定項目的策劃，即項目策劃，而往往忽視了還應該去開展未知項目的策劃，即“策劃項目”。提出這一觀點所想解決的是策劃工作、策劃組織的設計問題，沒有健全的策劃組織構成，不明白策劃工作的完整領域，其結果，所帶來的不僅僅是策劃的遺憾，而實質是企業(yè)另一個策劃事業(yè)空間的喪失。
    房地產項目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設計為“策劃項目”和“項目策劃”兩個基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領域，即“策劃項目”思維領域和“項目策劃”思維領域。前者重策略，后者重謀劃。根據對房地產市場不間斷的調研分析，結合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項目，作為項目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關系，人、財、物等軟硬件物質資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進行有機整合，雙向對接，確立項目，并進行“項目策劃”。當然，這一過程是雙向互動的，即根據項目儲備尋找資源，根據已有資源策劃項目，兩相結合，不可偏廢，實現房地產企業(yè)兩類資源的聯(lián)動和可持續(xù)發(fā)展。
    房地產市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時，不斷加強軟資源儲備，并根據策劃項目和項目策劃的需要，調整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相信有遠見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經濟法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
    二、項目策劃的思維模式。
    四個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
    1、策劃思維的歸納模式。
    從自然資源的利用上可把房地產項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項目。
    從建筑結構上可分為磚混結構、框架結構等，此外，還可從產品題材、建筑風格、社區(qū)文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調研階段的作用主要體現在對市場信息科學、有效、準確的把握上。
    面對目標市場復雜多元的信息資源，根據市場細分的原理，采用分類歸納的辦法，進行梳理整合，展開分門別類的經常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現市場機會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項目。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項目的產品定位、市場定位十分重要。
    2、策劃思維的推理模式。
    策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工的基礎上，進行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機。廣東順德碧桂園正是因為其開發(fā)商和項目策劃人，順應了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當地人日趨凸現的對子女就學的關心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現代城是因為看準了都市soho一族大量涌現，認定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨步一時，領導潮流的“soho”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現代文化。
    房地產開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個方面，相應構成策劃思維推理模式的三個領域，或者說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京soho現代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強烈，大榕樹下的生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場業(yè)績。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅的依戀情結，創(chuàng)造性地演繹“獨院式”住宅，成為新住宅運動創(chuàng)新精神的一個代表。
    值得一提的是房地產市場近年來初露端倪的亞文化現象，這也應當歸之為文化推理型領域。比如說“生活方式”就屬于亞文化。博敖藍色海岸的旅游房產；奧林匹克花園的體育房產；“5+2”生活方式的休閑度假房產等，都是從現代人生活方式的發(fā)展演變中或者說是從亞文化現象中尋找產品演繹的依據，深入分析現象，準確判斷趨勢，成功創(chuàng)造需求。
    總之，思維是有模式的，因為思維有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，可以提高思維效率，思維質量和策劃水準，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功的策劃。
    房地產策劃全案篇三
    個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
    優(yōu)勢：
    1、 位置優(yōu)越，交通便捷
    位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
    交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
    2、區(qū)內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
    室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
    室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊
    3、小戶型
    2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
    不足：
    1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀
    環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
    2、物業(yè)管理缺乏特色服務
    物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使hs花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
    房地產策劃全案篇四
    培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升新方房產品牌形象，展現新方置業(yè)的客戶關懷服務精神，增強意向客戶的購買信心，最終促進銷售量的提高。
    x月x號、x號。
    所有業(yè)主和準業(yè)主。
    新方·新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動：
    1、正月十五“送元宵”活動，活動期間，進售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。
    2、為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展“猜謎有獎”的活動。售樓處內掛置裝飾燈謎，獎勵也寫上，凡答對者即可得到精美小禮品一份(獎品可設置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺歷等)。
    3、延用“萬元置業(yè)”首付款借款活動：
    a、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶執(zhí)行借款半年;。
    b、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年;。
    5、為配合本次活動的有效性及廣泛性，特申請追加30萬條短信宣傳。
    6、售樓中心再次進行裝點。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。
    房地產策劃全案篇五
    本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
    本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區(qū)或區(qū)域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產開發(fā)項目到不同產業(yè)與房地產業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經濟版塊的開發(fā)和興旺。
    我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中總結出來的。
    從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。
    從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。
    從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規(guī)劃和經濟區(qū)域的開發(fā)。
    在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
    三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素。
    藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經環(huán)境這六大因素的左右。其中，項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
    我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
    整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。
    四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介。
    1、芳水園開發(fā)商介紹。
    華夏經濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質開發(fā)企業(yè)，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設工程獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用aa_業(yè)”等多項榮譽。
    2、梅江3號地——芳水園簡介。
    芳水園的7個建設標準：
    1疏密有序的園林格局;。
    2綠地、水面合理分布，宛在水中央;。
    3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;。
    4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;。
    5熱電廠供熱，減少污染;。
    6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;。
    7健全安全防范及信息管理。
    3、芳水園廣告運作。
    目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。
    五、藍水園客戶定位策略。
    一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”
    1、時代造就的"新中產階級"。
    曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。
    就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構，房地產開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產業(yè)等。這些行業(yè)經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。
    2、“新中產階級”特征。
    "新中產階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經濟來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態(tài)出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
    他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。
    "新中產階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。
    房地產策劃全案篇六
    第一章項目投資策劃營銷。
    項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。
    項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
    一項目用地周邊環(huán)境分析。
    1、項目土地性質調查。
    地理位置。
    地質地貌狀況。
    土地面積及紅線圖。
    土地規(guī)劃使用性質。
    七通一平現狀。
    2、項目用地周邊環(huán)境調查。
    地塊周邊的建筑物。
    綠化景觀。
    自然景觀。
    歷史人文景觀。
    環(huán)境污染狀況。
    3、地塊交通條件調查。
    地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規(guī)劃。
    項目的水、路、空交通狀況。
    地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。
    4、周邊市政配套設施調查。
    購物場所。
    文化教育。
    醫(yī)療衛(wèi)生。
    金融服務。
    郵政服務。
    娛樂、餐飲、運動。
    生活服務。
    娛樂休息設施。
    周邊可能存在的對項目不利的干擾因素。
    二區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷。
    1、宏觀經濟運行狀況。
    國內生產總值：
    第一產業(yè)數量。
    第二產業(yè)數量。
    第三產業(yè)數量。
    房地產所占比例及數量。
    房地產開發(fā)景氣指數。
    國家宏觀金融政策：
    貨幣政策。
    利率。
    固定資產投資總額：
    全國及項目所在地。
    其中房地產開發(fā)比重。
    社會消費品零售總額：
    居民消費價格指數。
    商品住宅價格指數。
    中國城市房地產協(xié)作網絡信息資源利用。
    政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
    3、項目所在地房地產市場總體供求現狀。
    4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
    5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現。
    6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析。
    各種檔次商品住宅客戶分析。
    商品住宅客戶購買行為分析。
    三土地swot（深層次）分析。
    1、項目地塊的優(yōu)勢。
    2、項目地塊的劣勢。
    3、項目地塊的機會點。
    4、項目地塊的威脅及困難點。
    四項目市場定位。
    1、類比競爭樓盤調研。
    類比競爭樓盤基本資料。
    項目戶型結構詳析。
    項目規(guī)劃設計及銷售資料。
    綜合評判。
    2、項目定位。
    市場定位：
    區(qū)域定位。
    主力客戶群定位。
    功能定位。
    建筑風格定位。
    五項目價值分析。
    1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念。
    商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
    選擇可類比項目。
    類比可實現價值決定因素：類比土地價值。
    a市政交通及直入交通的便利性的差異。
    b項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
    教育和人文景觀的差異。
    各種污染程度的差異。
    社區(qū)素質的差異。
    c周邊市政配套便利性的差異。
    項目可提升價值判斷。
    a建筑風格和立面的設計、材質。
    b單體戶型設計。
    c建筑空間布局和環(huán)藝設計。
    d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
    f發(fā)展商品牌和實力。
    價值實現的經濟因素。
    a經濟因素。
    b政策因素。
    2、項目可實現價值分析。
    類比樓盤分析與評價。
    項目價值類比分析：
    價值提升和實現要素對比分析。
    項目類比價值計算。
    六項目定價模擬。
    1、均價的確定。
    住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法。
    a分析有效市場價格范圍。
    b確保合理利潤率，追加有效需求價格。
    運用以上兩種方法綜合分析確定均價。
    2、項目中具體單位的定價模擬。
    商品住宅定價法：
    差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）。
    各種差異性價格系數的確定：
    確定基礎均價。
    確定系數。
    確定幅度。
    具體單位定價模擬。
    七項目投入產出分析。
    1、項目經濟技術指標模擬。
    項目總體經濟技術指標。
    首期經濟技術指標。
    2、項目首期成本模擬。
    成本模擬表及其說明。
    3、項目收益部分模擬。
    銷售收入模擬：
    銷售均價假設。
    銷售收入模擬表。
    利潤模擬及說明：
    模擬說明。
    利潤模擬表。
    敏感性分析：
    可變成本變動時對利潤的影響。
    八投資風險分析及其規(guī)避方式提示。
    1、項目風險性評價。
    價值提升及其實現的風險性：
    項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周。
    邊項目的類比價值。
    項目形象包裝和營銷推廣是否成功。
    2、資金運作風險性。
    減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本。
    3、經濟政策風險。
    國際國內宏觀經過形勢的變化。
    國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設。
    九開發(fā)節(jié)奏建議。
    1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
    政策法規(guī)因素。
    地塊狀況因素。
    發(fā)展商操作水平因素。
    資金投放量及資金回收要求。
    銷售策略、銷售政策及價格控制因素。
    市場供求因素。
    上市時間要求。
    2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測。
    項目開發(fā)步驟。
    項目投入產出評估。
    第二章項目規(guī)劃設計策劃營銷。
    通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。
    型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。
    一總體規(guī)劃。
    1、項目地塊概述。
    項目所屬區(qū)域現狀。
    項目臨界四周狀況。
    項目地貌狀況。
    2、項目地塊情況分析。
    發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想。
    影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素。
    土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
    項目市場定位下的主要經濟指標參數。
    3、建筑空間布局。
    項目總體平面規(guī)劃及其說明。
    項目功能分區(qū)示意及其說明。
    4、道路系統(tǒng)布局。
    地塊周邊交通環(huán)境示意：
    地塊周邊基本路網。
    項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況。
    項目道路設置及其說明：
    項目主要出入口設置。
    項目主要干道設置。
    項目車輛分流情況說明。
    項目停車場布置。
    5、綠化系統(tǒng)布局。
    地塊周邊景觀環(huán)境示意：
    地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
    項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
    項目綠化景觀系統(tǒng)分析。
    項目主要公共場所的環(huán)藝設計。
    6、公建與配套系統(tǒng)。
    項目所在地周邊市政配套設施調查。
    項目配套功能配置及安排。
    公共建筑外立面設計提示：
    會所外立面設計提示。
    營銷中心外立面設計提示。
    物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示.公共建筑平面設計提示：
    公共建筑風格設計的特別提示。
    項目公共建筑外部環(huán)境概念設計。
    7、分期開發(fā)。
    分期開發(fā)思路。
    首期開發(fā)思路。
    8、分組團開發(fā)強度。
    二建筑風格定位。
    1、項目總體建筑風格及色彩計劃。
    項目總體建筑風格的構思。
    建筑色彩計劃。
    2、建筑單體外立面設計提示。
    商品住宅房外立面設計提示：
    多層、小高層、高層外立面設計提示。
    不同戶型的別墅外立面設計提示。
    針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示。
    商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示。
    三主力戶型選擇。
    1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
    2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例。
    3、主力戶型設計提示。
    一般住宅套房戶型設計提示。
    躍式、復式、躍復式戶型設計提示別墅戶型設計提示。
    4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示。
    商業(yè)群樓平面設計提示。
    商場樓層平面設計提示。
    寫字樓平面設計提示。
    四室內空間布局裝修概念提示。
    1、室內空間布局提示。
    2、公共空間主題選擇。
    3、庭院景觀提示。
    五環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示。
    1、項目周邊環(huán)境調查和分析。
    2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環(huán)境利用。
    項目人文環(huán)境的營造。
    3、項目各組團環(huán)境概念設計。
    組團內綠化及園藝設計。
    組團內共享空間設計。
    組團內雕塑小品設計提示。
    組團內椅凳造型設計提示。
    組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計。
    項目主入口環(huán)境概念設計。
    項目營銷中心外部環(huán)境概念設計。
    項目會所外部環(huán)境概念設計。
    項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計。
    六公共家具概念設計提示。
    1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設。
    營銷中心大堂。
    管理辦公室。
    2、本項目公共家具概念設計提示。
    七公共裝飾材料選擇指導。
    1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
    2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思。
    3、項目營銷示范單位裝修概念設計。
    客廳裝修概念設計。
    廚房裝修概念設計。
    主人房裝修概念設計。
    兒童房裝修概念設計。
    客房裝修概念設計。
    室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示。
    4、項目營銷中心裝修風格提示。
    5、住宅裝修標準提示。
    多層、小高層、高層裝修標準提示。
    躍層、復式、躍復式裝修標準提示。
    別墅裝修標準提示。
    八燈光設計及背景音樂指導。
    1、項目燈光設計。
    項目公共建筑外立面燈光設計。
    項目公共綠化綠地燈光設計。
    項目道路系統(tǒng)燈光設計。
    項目室內燈光燈飾設計。
    2、背景音樂指導。
    廣場音樂布置。
    項目室內背景音樂布置。
    九小區(qū)未來生活方式的指導。
    1、項目建筑規(guī)劃組團評價。
    2、營造和引導未來生活方式。
    住戶特征描述。
    第三章項目質量工期策劃營銷。
    房地產市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發(fā)生。它嚴重影響發(fā)展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
    一建筑材料選用提示。
    1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
    2、新型建筑裝飾材料提示。
    3、建筑材料選用提示。
    二施工工藝流程指導。
    1、工程施工規(guī)范手冊。
    2、施工工藝特殊流程提示。
    三質量控制。
    1、項目工程招標投標內容提示。
    2、文明施工質量管理內容提示四工期控制。
    1、項目開發(fā)進度提示。
    2、施工組織與管理。
    五造價控制。
    1、建筑成本預算提示。
    2、建筑流動資金安排提示。
    六安全管理。
    1、項目現場管理方案。
    2
    第四章項目形象策劃營銷。
    項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
    房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。
    其他形象（略）。
    一項目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱。
    項目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團名。
    2、標志。
    3、標準色。
    4、標準字體。
    二延展及運用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網及參觀路線。
    環(huán)境綠化。
    2、營銷中心包裝設計。
    臺面設計。
    展板設計。
    營銷中心導視牌。
    銷售人員服裝設計提示銷售用品系列設計。
    示范單位導視牌。
    示范單位樣板房說明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計。
    辦公功能導視系統(tǒng)設計。
    房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。
    一區(qū)域市場動態(tài)分析。
    1、項目所在地房地產市場總體供求現狀。
    2、項目周邊競爭性樓盤調查。
    項目概括。
    市場定位。
    銷售價格。
    銷售政策措施。
    廣告推廣手法。
    主要媒體應用及投入頻率。
    公關促銷活動。
    其他特殊賣點和銷售手段。
    3、結論。
    二項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策。
    1、項目主賣點薈萃。
    2、項目強勢、弱勢分析與對策。
    三目標客戶群定位分析。
    1、項目所在地人口總量及地塊分布情況。
    2、項目所在地經濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況。
    3、項目所在地家庭情況分析。
    家庭成員結構。
    家庭收入情況。
    住房要求、生活習慣。
    4、項目客戶群定位。
    目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定。
    市場調查資料匯總、研究。
    目標市場特征描述。
    目標客戶：目標客戶細分。
    目標客戶特征描述。
    目標客戶資料。
    四價格定位及策略。
    1、項目單方成本。
    2、項目利潤目標。
    3、可類比項目市場價格。
    4、價格策略。
    定價方法。
    均價。
    付款方式和進度。
    優(yōu)惠條款。
    樓層和方位差價。
    綜合計價公式。
    5、價格分期策略。
    內部認購價格。
    入市價格。
    價格升幅周期。
    價格升幅比例。
    價格技術調整。
    價格變化市場反映及控制。
    項目價格、銷售額配比表。
    五入市時機規(guī)劃。
    1、宏觀經濟運行狀況分析。
    2、項目所在地房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析。
    3、入市時機的確定及安排。
    六廣告策略。
    1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
    廣告總體策略。
    廣告的階段性劃分。
    2、廣告主題。
    3、廣告創(chuàng)意表現。
    4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
    5、入市前印刷品的設計、制作。
    購房須知。
    詳細價格表。
    銷售控制表。
    樓書。
    宣傳海報、折頁。
    認購書。
    正式合同。
    交房標準。
    物業(yè)管理內容。
    物業(yè)管理公約。
    七媒介策略。
    1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略。
    媒體選擇。
    媒體創(chuàng)新使用。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合。
    4、投放頻率及規(guī)模。
    5、費用估算。
    1、現場包裝。
    2、印刷品。
    3、媒介投放。
    4、公關活動。
    九公關活動策劃和現場包裝。
    十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
    1、效果測評形式。
    進行性測評。
    結論性測評。
    2、實施效果測評的主要指標。
    銷售收入。
    企業(yè)利潤。
    市場占有率。
    第六章項目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
    銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統(tǒng)。
    一銷售周期劃分及控制。
    1、銷售策略。
    營銷思想（全面營銷）：
    全過程營銷。
    全員營銷。
    銷售網絡：
    專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問）。
    兼職售樓員。
    銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶銷售階段：
    內部認購期。
    蓄勢調整期。
    開盤試銷期。
    銷售擴張期。
    強勢銷售期。
    掃尾清盤期。
    政策促銷。
    銷售活動。
    銷售承諾。
    2、銷售過程模擬。
    銷售實施：
    顧客購買心理分析。
    樓房情況介紹。
    簽定認購書。
    客戶檔案記錄。
    成交情況總匯。
    正式合同公證。
    簽定正式合同。
    辦理銀行按揭。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
    成交情況匯總。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
    收款催款過程控制。
    按期交款的收款控制。
    延期交工的收款控制。
    入住環(huán)節(jié)控制。
    客戶檔案。
    客戶回訪與親情培養(yǎng)。
    與物業(yè)管理的交接。
    銷售結束：
    銷售資料的整理和保管。
    銷售人員的業(yè)績評定。
    銷售工作中的處理個案記錄。
    銷售工作總結。
    1、批文及銷售資料。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內容。
    交樓標準。
    選用建筑材料。
    物管內容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產權證有關程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細表。
    物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）。
    合同文本：
    預定書（內部認購書）。
    銷售合同標準文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    2、人員組建。
    銷售輔導：
    發(fā)展商銷售隊伍。
    a主管銷售副總。
    b銷售部經理。
    c銷售主管或銷售控制。
    d銷售代表。
    e銷售/事務型人員。
    f銷售/市場人員。
    g綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）。
    專業(yè)銷售公司（全國性）輔導發(fā)展商銷售工作。
    a專職銷售經理。
    b派員實地參與銷售。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網絡資源調動使用。
    銷售代理：
    發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
    a負責營銷的副總。
    b處理法律事務人員。
    c財務人員。
    專業(yè)銷售公司成立項目銷售隊伍。
    a銷售經理（總部派出）。
    b銷售代表。
    c項目經理（職能上述）。
    專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網絡資源調動使用。
    3、制定銷售工作進度總表。
    4、銷售控制與銷售進度模擬。
    銷售控制表。
    銷售收入預算表。
    5、銷售費用預算表。
    總費用預算。
    分項開支：
    銷售人員招聘費用。
    銷售人員工資。
    銷售提成/銷售輔導顧問費銷售人員服裝費。
    銷售中心運營辦公費用。
    銷售人員差旅費用。
    銷售人員業(yè)務費用。
    臨時雇用銷售人員工作費用.邊際費用：
    銷售優(yōu)惠打折。
    銷售公關費用。
    6、財務策略。
    信貸：
    選擇適當銀行。
    控制貸款規(guī)模、周期。
    合理選擇質押資產。
    銀企關系塑造。
    信貸與按揭互動操作。
    付款方式：
    多種付款選擇。
    優(yōu)惠幅度及折頭比例科學化付款方式優(yōu)缺點分析。
    付款方式引導。
    付款方式變通。
    按揭：
    明晰項目按揭資料。
    盡可能擴大年限至30年。
    按揭比例。
    首期款比例科學化及相關策略按揭銀行選擇藝術。
    保險公司及條約。
    公證處及條約。
    按揭各項費用控制。
    合伙股東：
    實收資本注入。
    關聯(lián)公司操作。
    股東分配。
    換股操作。
    資本運營。
    7、商業(yè)合作關系。
    雙方關系：
    發(fā)展商與策劃商。
    發(fā)展商與設計院。
    發(fā)展商與承建商。
    發(fā)展商與承銷商。
    發(fā)展商與廣告商。
    發(fā)展商與物業(yè)管理商。
    發(fā)展商與銀行（融資單位）。
    三方關系：
    發(fā)展商、策劃商、設計院。
    發(fā)展商、策劃商、承銷商。
    發(fā)展商、策劃商、廣告商。
    發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
    發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關系：
    發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
    8、工作協(xié)調配合。
    甲方主要負責人：
    全員營銷的發(fā)動和組織。
    直接合作人：合同洽談。
    銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤。
    信息反饋。
    催辦銷售策劃代理費劃撥。
    工作效果總結。
    財務部：
    了解項目銷售工作進展。
    銷售管理工作，配合催收房款。
    配合銷售部核算價格，參與制定價格策略及時辦理劃撥銷售策劃代理費。
    工程部：
    工程進度與銷售進度的匹配。
    嚴把工程質量。
    文明施工?？刂片F場形象。
    銷售活動的現場配合。
    物業(yè)管理公司：
    工程驗收與工地形象維護。
    人員形象。
    銷售文件配合。
    銷售賣場的管理。
    軍體操練。
    保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
    五銷售培訓。
    1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識。
    詳細介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）。
    銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、個人收入目標。
    物業(yè)詳情：
    項目規(guī)模、定位、設施、買賣條件。
    物業(yè)周邊環(huán)境、公共設施、交通條件。
    該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業(yè)的影響情況。
    項目特點。
    a項目規(guī)劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、
    容積率、綠化率等。
    c項目的優(yōu)劣分析。
    d項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段。
    競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
    業(yè)務基礎培訓課程：
    國家及地區(qū)相關房地產業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定房地產基礎術語、建筑常識。
    a術語、常識的理解。
    b建筑識圖。
    c計算戶型面積。
    心理學基礎。
    銀行按揭知識，涉及房地產交易的費用。
    國家、地區(qū)的宏觀經濟政策，當地的房地產走勢公司制度、架構和財務制度。
    銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
    a如何以問題套答案。
    b詢問客戶的需求、經濟情況、期望等。
    c掌握買家心理。
    d恰當使用電話的方法。
    展銷會場氣氛把握技巧。
    a客戶心理分析。
    b銷售員接待客戶技巧。
    推銷技巧。
    語言技巧。
    身體語言技巧。
    簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
    a辦理按揭及計算。
    b入住程序及費用。
    c合同說明。
    d其他法律文件。
    e所需填寫的各類表格。
    展銷會簽訂合同的技巧和方法。
    a訂金的靈活處理。
    b客戶跟蹤。
    物業(yè)管理課程：
    物業(yè)管理的服務內容、收費標準。
    管理規(guī)則。
    公共契約。
    銷售模擬：
    及時講評、總結、必要時再次實習模擬。
    實地參觀他人展銷現場。
    2、銷售手冊。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內容。
    交樓標準。
    選用建筑材料。
    物管內容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產權證有關程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細表。
    物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.合同文本：
    預定書（內部認購書）。
    銷售合同標準文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    3、客戶管理系統(tǒng)。
    電話接聽登記表。
    新客戶表。
    老客戶表。
    客戶訪談記錄表。
    銷售日統(tǒng)計表。
    銷售周報表。
    銷售月報表。
    已成交客戶檔案表。
    應收帳款控制表。
    保留樓盤控制表。
    4、銷售作業(yè)指導書。
    職業(yè)素質準則：
    職業(yè)精神。
    職業(yè)信條。
    職業(yè)特征。
    銷售基礎知識與技巧：業(yè)務的階段性。
    業(yè)務的特殊性。
    業(yè)務的技巧。
    項目概括：
    項目基本情況。
    優(yōu)勢點祈求。
    阻力點剖析。
    升值潛力空間。
    銷售部管理架構：
    職能。
    人員設置與分工。
    待遇。
    六銷售組織與日常管理。
    1、組織與激勵。
    銷售部組織架構：
    主管銷售副總。
    銷售部經理。
    銷售主管。
    銷售控制。
    廣告、促銷主管。
    銷售處、銷售代表、事務人員、市場人員。
    綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務主管）入住辦成員。
    財務人員（配合）。
    銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質、禮儀儀表要求專業(yè)知識要求。
    房地產策劃全案篇七
    第一章項目投資策劃營銷。
    項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。
    項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
    一項目用地周邊環(huán)境分析。
    1、項目土地性質調查。
    地理位置。
    地質地貌狀況。
    土地面積及紅線圖。
    土地規(guī)劃使用性質。
    七通一平現狀。
    2、項目用地周邊環(huán)境調查。
    地塊周邊的建筑物。
    綠化景觀。
    自然景觀。
    歷史人文景觀。
    環(huán)境污染狀況。
    3、地塊交通條件調查。
    地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規(guī)劃。
    項目的水、路、空交通狀況。
    地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。
    4、周邊市政配套設施調查。
    購物場所。
    文化教育。
    醫(yī)療衛(wèi)生。
    金融服務。
    郵政服務。
    娛樂、餐飲、運動。
    生活服務。
    娛樂休息設施。
    周邊可能存在的對項目不利的干擾因素。
    歷史人文區(qū)位影響。
    二區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷。
    1、宏觀經濟運行狀況。
    國內生產總值：
    第一產業(yè)數量。
    第二產業(yè)數量。
    第三產業(yè)數量。
    房地產所占比例及數量。
    房地產開發(fā)景氣指數。
    國家宏觀金融政策：
    貨幣政策。
    利率。
    房地產按揭政策。
    固定資產投資總額：
    全國及項目所在地。
    其中房地產開發(fā)比重。
    社會消費品零售總額：
    居民消費價格指數。
    商品住宅價格指數。
    中國城市房地產協(xié)作網絡信息資源利用。
    政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
    3、項目所在地房地產市場總體供求現狀。
    4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
    5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現。
    6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析。
    各種檔次商品住宅客戶分析。
    商品住宅客戶購買行為分析。
    三土地swot（深層次）分析。
    1、項目地塊的優(yōu)勢。
    2、項目地塊的劣勢。
    3、項目地塊的機會點。
    4、項目地塊的威脅及困難點。
    四項目市場定位。
    1、類比競爭樓盤調研。
    類比競爭樓盤基本資料。
    項目戶型結構詳析。
    項目規(guī)劃設計及銷售資料。
    綜合評判。
    2、項目定位。
    市場定位：
    區(qū)域定位。
    主力客戶群定位。
    功能定位。
    建筑風格定位。
    五項目價值分析。
    1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念。
    商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
    選擇可類比項目。
    確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重。
    分析可類比項目價值實現的各要素之特征。
    對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值。
    根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價。
    類比可實現價值決定因素：類比土地價值。
    a市政交通及直入交通的便利性的差異。
    b項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
    教育和人文景觀的差異。
    各種污染程度的差異。
    社區(qū)素質的差異。
    c周邊市政配套便利性的差異。
    項目可提升價值判斷。
    a建筑風格和立面的設計、材質。
    b單體戶型設計。
    c建筑空間布局和環(huán)藝設計。
    d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
    e形象包裝和營銷策劃。
    f發(fā)展商品牌和實力。
    價值實現的經濟因素。
    a經濟因素。
    b政策因素。
    2、項目可實現價值分析。
    類比樓盤分析與評價。
    項目價值類比分析：
    價值提升和實現要素對比分析。
    項目類比價值計算。
    六項目定價模擬。
    1、均價的確定。
    住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法。
    有效需求成本加價法。
    a分析有效市場價格范圍。
    b確保合理利潤率，追加有效需求價格。
    運用以上兩種方法綜合分析確定均價。
    2、項目中具體單位的定價模擬。
    商品住宅定價法：
    差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨。
    機系數）。
    各種差異性價格系數的確定：
    確定基礎均價。
    確定系數。
    確定幅度。
    具體單位定價模擬。
    七項目投入產出分析。
    1、項目經濟技術指標模擬。
    項目總體經濟技術指標。
    首期經濟技術指標。
    2、項目首期成本模擬。
    成本模擬表及其說明。
    3、項目收益部分模擬。
    銷售收入模擬：
    銷售均價假設。
    銷售收入模擬表。
    利潤模擬及說明：
    模擬說明。
    利潤模擬表。
    敏感性分析：
    可變成本變動時對利潤的影響。
    銷售價格變動時對利潤的影響。
    八投資風險分析及其規(guī)避方式提示。
    1、項目風險性評價。
    價值提升及其實現的風險性：
    項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周。
    邊項目的類比價值。
    項目形象包裝和營銷推廣是否成功。
    2、資金運作風險性。
    減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本。
    3、經濟政策風險。
    國際國內宏觀經過形勢的變化。
    國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設。
    九開發(fā)節(jié)奏建議。
    1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
    政策法規(guī)因素。
    地塊狀況因素。
    發(fā)展商操作水平因素。
    資金投放量及資金回收要求。
    銷售策略、銷售政策及價格控制因素。
    市場供求因素。
    上市時間要求。
    2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測。
    項目開發(fā)步驟。
    項目投入產出評估。
    結論。
    第二章項目規(guī)劃設計策劃營銷。
    通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。
    項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。
    一總體規(guī)劃。
    1、項目地塊概述。
    項目所屬區(qū)域現狀。
    項目臨界四周狀況。
    項目地貌狀況。
    2、項目地塊情況分析。
    發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想。
    影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素。
    土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
    項目市場定位下的主要經濟指標參數。
    3、建筑空間布局。
    項目總體平面規(guī)劃及其說明。
    項目功能分區(qū)示意及其說明。
    4、道路系統(tǒng)布局。
    地塊周邊交通環(huán)境示意：
    地塊周邊基本路網。
    項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況。
    項目道路設置及其說明：
    項目主要出入口設置。
    項目主要干道設置。
    項目車輛分流情況說明。
    項目停車場布置。
    5、綠化系統(tǒng)布局。
    地塊周邊景觀環(huán)境示意：
    地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
    項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
    項目綠化景觀系統(tǒng)分析。
    項目主要公共場所的環(huán)藝設計。
    6、公建與配套系統(tǒng)。
    項目所在地周邊市政配套設施調查。
    項目配套功能配置及安排。
    公共建筑外立面設計提示：
    會所外立面設計提示。
    營銷中心外立面設計提示。
    物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示.公共建筑平面設計提示：
    公共建筑風格設計的特別提示。
    項目公共建筑外部環(huán)境概念設計。
    7、分期開發(fā)。
    分期開發(fā)思路。
    首期開發(fā)思路。
    8、分組團開發(fā)強度。
    二建筑風格定位。
    1、項目總體建筑風格及色彩計劃。
    項目總體建筑風格的構思。
    建筑色彩計劃。
    2、建筑單體外立面設計提示。
    商品住宅房外立面設計提示：
    多層、小高層、高層外立面設計提示。
    不同戶型的別墅外立面設計提示。
    針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示。
    商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示。
    三主力戶型選擇。
    1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
    2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例。
    3、主力戶型設計提示。
    一般住宅套房戶型設計提示。
    躍式、復式、躍復式戶型設計提示。
    別墅戶型設計提示。
    4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示。
    商業(yè)群樓平面設計提示。
    商場樓層平面設計提示。
    寫字樓平面設計提示。
    四室內空間布局裝修概念提示。
    1、室內空間布局提示。
    2、公共空間主題選擇。
    3、庭院景觀提示。
    五環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示。
    1、項目周邊環(huán)境調查和分析。
    2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想。
    地塊已有的自然環(huán)境利用。
    項目人文環(huán)境的營造。
    3、項目各組團環(huán)境概念設計。
    組團內綠化及園藝設計。
    組團內共享空間設計。
    組團內雕塑小品設計提示。
    組團內椅凳造型設計提示。
    組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示。
    4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計。
    項目主入口環(huán)境概念設計。
    項目營銷中心外部環(huán)境概念設計。
    項目會所外部環(huán)境概念設計。
    項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計。
    針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計。
    六公共家具概念設計提示。
    1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設。
    營銷中心大堂。
    管理辦公室。
    2、本項目公共家具概念設計提示。
    七公共裝飾材料選擇指導。
    1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
    2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思。
    3、項目營銷示范單位裝修概念設計。
    客廳裝修概念設計。
    廚房裝修概念設計。
    主人房裝修概念設計。
    兒童房裝修概念設計。
    客房裝修概念設計。
    室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示。
    4、項目營銷中心裝修風格提示。
    5、住宅裝修標準提示。
    多層、小高層、高層裝修標準提示。
    躍層、復式、躍復式裝修標準提示。
    別墅裝修標準提示。
    八燈光設計及背景音樂指導。
    1、項目燈光設計。
    項目公共建筑外立面燈光設計。
    項目公共綠化綠地燈光設計。
    項目道路系統(tǒng)燈光設計。
    項目室內燈光燈飾設計。
    2、背景音樂指導。
    廣場音樂布置。
    項目室內背景音樂布置。
    九小區(qū)未來生活方式的指導。
    1、項目建筑規(guī)劃組團評價。
    2、營造和引導未來生活方式。
    住戶特征描述。
    社區(qū)文化規(guī)劃與設計。
    第三章項目質量工期策劃營銷。
    房地產市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發(fā)生。它嚴重影響發(fā)展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
    一建筑材料選用提示。
    1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
    2、新型建筑裝飾材料提示。
    3、建筑材料選用提示。
    二施工工藝流程指導。
    1、工程施工規(guī)范手冊。
    2、施工工藝特殊流程提示。
    三質量控制。
    1、項目工程招標投標內容提示。
    2、文明施工質量管理內容提示。
    四工期控制。
    1、項目開發(fā)進度提示。
    2、施工組織與管理。
    五造價控制。
    1、建筑成本預算提示。
    2、建筑流動資金安排提示。
    六安全管理。
    1、項目現場管理方案。
    2、安全施工條例。
    第四章項目形象策劃營銷。
    項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
    房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。
    其他形象（略）。
    一項目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱。
    項目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團名。
    2、標志。
    3、標準色。
    4、標準字體。
    二延展及運用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網及參觀路線。
    環(huán)境綠化。
    2、營銷中心包裝設計。
    營銷中心室內外展示設計。
    營銷中心功能分區(qū)提示。
    營銷中心大門橫眉設計。
    營銷中心形象墻設計。
    臺面設計。
    展板設計。
    營銷中心導視牌。
    銷售人員服裝設計提示。
    銷售用品系列設計。
    示范單位導視牌。
    示范單位樣板房說明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計。
    辦公功能導視系統(tǒng)設計。
    物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計。
    第五章項目營銷推廣策劃。
    房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。
    一區(qū)域市場動態(tài)分析。
    1、項目所在地房地產市場總體供求現狀。
    2、項目周邊競爭性樓盤調查。
    項目概括。
    市場定位。
    銷售價格。
    銷售政策措施。
    廣告推廣手法。
    主要媒體應用及投入頻率。
    公關促銷活動。
    其他特殊賣點和銷售手段。
    3、結論。
    二項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策。
    1、項目主賣點薈萃。
    2、項目強勢、弱勢分析與對策。
    三目標客戶群定位分析。
    1、項目所在地人口總量及地塊分布情況。
    2、項目所在地經濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況。
    3、項目所在地家庭情況分析。
    家庭成員結構。
    家庭收入情況。
    住房要求、生活習慣。
    4、項目客戶群定位。
    目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定。
    市場調查資料匯總、研究。
    目標市場特征描述。
    目標客戶：目標客戶細分。
    目標客戶特征描述。
    目標客戶資料。
    四價格定位及策略。
    1、項目單方成本。
    2、項目利潤目標。
    3、可類比項目市場價格。
    4、價格策略。
    定價方法。
    均價。
    付款方式和進度。
    優(yōu)惠條款。
    樓層和方位差價。
    綜合計價公式。
    5、價格分期策略。
    內部認購價格。
    入市價格。
    價格升幅周期。
    價格升幅比例。
    價格技術調整。
    價格變化市場反映及控制。
    項目價格、銷售額配比表。
    五入市時機規(guī)劃。
    1、宏觀經濟運行狀況分析。
    2、項目所在地房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析。
    3、入市時機的確定及安排。
    六廣告策略。
    1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略。
    廣告的階段性劃分。
    2、廣告主題。
    3、廣告創(chuàng)意表現。
    4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
    5、入市前印刷品的設計、制作。
    購房須知。
    詳細價格表。
    銷售控制表。
    樓書。
    宣傳海報、折頁。
    認購書。
    正式合同。
    交房標準。
    物業(yè)管理內容。
    物業(yè)管理公約。
    七媒介策略。
    1、媒體總策略及媒體選擇。
    媒體總策略。
    媒體選擇。
    媒體創(chuàng)新使用。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合。
    4、投放頻率及規(guī)模。
    5、費用估算。
    八推廣費用計劃。
    1、現場包裝。
    2、印刷品。
    3、媒介投放。
    4、公關活動。
    九公關活動策劃和現場包裝。
    十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
    1、效果測評形式。
    進行性測評。
    結論性測評。
    2、實施效果測評的主要指標。
    銷售收入。
    企業(yè)利潤。
    市場占有率。
    品牌形象和企業(yè)形象。
    第六章項目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
    銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統(tǒng)。
    一銷售周期劃分及控制。
    1、銷售策略。
    營銷思想（全面營銷）：
    全過程營銷。
    全員營銷。
    銷售網絡：
    專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）。
    銷售代理商（銷售顧問）。
    兼職售樓員。
    銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶。
    銷售階段：
    內部認購期。
    蓄勢調整期。
    開盤試銷期。
    銷售擴張期。
    強勢銷售期。
    掃尾清盤期。
    政策促銷。
    銷售活動。
    銷售承諾。
    2、銷售過程模擬。
    銷售實施：
    顧客購買心理分析。
    樓房情況介紹。
    簽定認購書。
    客戶檔案記錄。
    成交情況總匯。
    正式合同公證。
    簽定正式合同。
    辦理銀行按揭。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
    成交情況匯總。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
    收款催款過程控制。
    按期交款的收款控制。
    延期交工的收款控制。
    入住環(huán)節(jié)控制。
    客戶檔案。
    客戶回訪與親情培養(yǎng)。
    與物業(yè)管理的交接。
    銷售結束：
    銷售資料的整理和保管。
    銷售人員的業(yè)績評定。
    銷售工作中的處理個案記錄。
    銷售工作總結。
    二各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施。
    三各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施。
    四銷售前資料準備。
    1、批文及銷售資料。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內容。
    交樓標準。
    選用建筑材料。
    物管內容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產權證有關程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細表。
    物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）。
    合同文本：
    預定書（內部認購書）。
    銷售合同標準文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    2、人員組建。
    銷售輔導：
    發(fā)展商銷售隊伍。
    a主管銷售副總。
    b銷售部經理。
    c銷售主管或銷售控制。
    d銷售代表。
    e銷售/事務型人員。
    f銷售/市場人員。
    g綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）。
    專業(yè)銷售公司（全國性）輔導發(fā)展商銷售工作。
    a專職銷售經理。
    b派員實地參與銷售。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網絡資源調動使用。
    銷售代理：
    發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
    a負責營銷的副總。
    b處理法律事務人員。
    c財務人員。
    專業(yè)銷售公司成立項目銷售隊伍。
    a銷售經理（總部派出）。
    b銷售代表。
    c項目經理（職能上述）。
    專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網絡資源調動使用。
    3、制定銷售工作進度總表。
    4、銷售控制與銷售進度模擬。
    銷售控制表。
    銷售收入預算表。
    5、銷售費用預算表。
    總費用預算。
    分項開支：
    銷售人員招聘費用。
    銷售人員工資。
    銷售提成/銷售輔導顧問費。
    銷售人員服裝費。
    銷售中心運營辦公費用。
    銷售人員差旅費用。
    銷售人員業(yè)務費用。
    臨時雇用銷售人員工作費用。
    邊際費用：
    銷售優(yōu)惠打折。
    銷售公關費用。
    6、財務策略。
    信貸：
    選擇適當銀行。
    控制貸款規(guī)模、周期。
    合理選擇質押資產。
    銀企關系塑造。
    信貸與按揭互動操作。
    付款方式：
    多種付款選擇。
    優(yōu)惠幅度及折頭比例科學化。
    付款方式優(yōu)缺點分析。
    付款方式引導。
    付款方式變通。
    按揭：
    明晰項目按揭資料。
    盡可能擴大年限至30年。
    按揭比例。
    首期款比例科學化及相關策略。
    按揭銀行選擇藝術。
    保險公司及條約。
    公證處及條約。
    按揭各項費用控制。
    合伙股東：
    實收資本注入。
    關聯(lián)公司操作。
    股東分配。
    換股操作。
    資本運營。
    7、商業(yè)合作關系。
    雙方關系：
    發(fā)展商與策劃商。
    發(fā)展商與設計院。
    發(fā)展商與承建商。
    發(fā)展商與承銷商。
    發(fā)展商與廣告商。
    發(fā)展商與物業(yè)管理商。
    發(fā)展商與銀行（融資單位）。
    三方關系：
    發(fā)展商、策劃商、設計院。
    發(fā)展商、策劃商、承銷商。
    發(fā)展商、策劃商、廣告商。
    發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
    發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）。
    多方關系：
    發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
    8、工作協(xié)調配合。
    甲方主要負責人：
    與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同。
    完善能有效工作的組織架構和人員配備。
    分權銷售部門，并明確其責任。
    全員營銷的發(fā)動和組織。
    直接合作人：合同洽談。
    銷售策劃工作對接。
    銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤。
    信息反饋。
    催辦銷售策劃代理費劃撥。
    工作效果總結。
    財務部：
    了解項目銷售工作進展。
    參與重大營銷活動。
    銷售管理工作，配合催收房款。
    配合銷售部核算價格，參與制定價格策略。
    及時辦理劃撥銷售策劃代理費。
    工程部：
    工程進度與銷售進度的匹配。
    嚴把工程質量。
    文明施工?？刂片F場形象。
    銷售活動的現場配合。
    物業(yè)管理公司：
    工程驗收與工地形象維護。
    人員形象。
    銷售文件配合。
    銷售賣場的管理。
    軍體操練。
    保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
    五銷售培訓。
    1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識。
    詳細介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）。
    銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、個人收入目標。
    物業(yè)詳情：
    項目規(guī)模、定位、設施、買賣條件。
    物業(yè)周邊環(huán)境、公共設施、交通條件。
    該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業(yè)的影響情況。
    項目特點。
    a項目規(guī)劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、
    容積率、綠化率等。
    c項目的優(yōu)劣分析。
    d項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段。
    競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
    業(yè)務基礎培訓課程：
    國家及地區(qū)相關房地產業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定。
    房地產基礎術語、建筑常識。
    a術語、常識的理解。
    b建筑識圖。
    c計算戶型面積。
    心理學基礎。
    銀行按揭知識，涉及房地產交易的費用。
    國家、地區(qū)的宏觀經濟政策，當地的房地產走勢。
    公司制度、架構和財務制度。
    銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
    a如何以問題套答案。
    b詢問客戶的需求、經濟情況、期望等。
    c掌握買家心理。
    d恰當使用電話的方法。
    展銷會場氣氛把握技巧。
    a客戶心理分析。
    b銷售員接待客戶技巧。
    推銷技巧。
    語言技巧。
    身體語言技巧。
    簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
    a辦理按揭及計算。
    b入住程序及費用。
    c合同說明。
    d其他法律文件。
    e所需填寫的各類表格。
    展銷會簽訂合同的技巧和方法。
    a訂金的靈活處理。
    b客戶跟蹤。
    物業(yè)管理課程：
    物業(yè)管理的服務內容、收費標準。
    管理規(guī)則。
    公共契約。
    銷售模擬：
    以實際樓盤為例進行實習，運用所學的全部方法技巧完成一個交易。
    利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程。
    及時講評、總結、必要時再次實習模擬。
    實地參觀他人展銷現場。
    2、銷售手冊。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內容。
    交樓標準。
    選用建筑材料。
    物管內容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產權證有關程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細表。
    物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.合同文本：
    預定書（內部認購書）。
    銷售合同標準文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    3、客戶管理系統(tǒng)。
    電話接聽登記表。
    新客戶表。
    老客戶表。
    客戶訪談記錄表。
    銷售日統(tǒng)計表。
    銷售周報表。
    銷售月報表。
    已成交客戶檔案表。
    應收帳款控制表。
    保留樓盤控制表。
    4、銷售作業(yè)指導書。
    職業(yè)素質準則：
    職業(yè)精神。
    職業(yè)信條。
    職業(yè)特征。
    銷售基礎知識與技巧：
    業(yè)務的階段性。
    業(yè)務的特殊性。
    業(yè)務的技巧。
    項目概括：
    項目基本情況。
    優(yōu)勢點祈求。
    阻力點剖析。
    升值潛力空間。
    銷售部管理架構：
    職能。
    人員設置與分工。
    待遇。
    六銷售組織與日常管理。
    房地產策劃全案篇八
    隨著五一小長假的到來，__作為旅游地產，將會迎來很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國的房產市場，很多人都會選擇在五一小長假這個時機去為家人購房，而各開發(fā)商也紛紛借節(jié)獻禮，促銷活動接連發(fā)力。在目前市場白熱化，供過于求，客戶消費理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結合暖春購房活動的價格差異化營銷模式，針對市場客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢，突顯“格差異化”的優(yōu)惠政策，實時回饋客戶，對于樓盤的銷售的知名度和銷售都起到“風聲水起”的作用。
    一、促銷活動的目的。
    本次活動主要是針對商業(yè)廣場、樣板間落成、3、4#號樓開盤及五一黃金周的促銷為主。全力助推“__”在__本地市場的知名度，促進樓盤迅速銷售快速回籠資金，為即將到來的__房產6、7、8月份的銷售淡季一個緩沖及__金秋時節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎。
    二、促銷活動對象。
    促銷對象主要是針對最后一批在__過冬，即將返程的候鳥群客戶，那大城市剛需居民及周邊農場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
    三、促銷活動主題。
    1、商業(yè)廣場、樣板間的正式開放，__壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來。
    2、3、4#樓正式開盤，經典生活誠摯奉上，5月1日至5月x日每天x套特價房，限時搶購。
    四、促銷活動方式。
    3、折扣房源，送裝修大禮包;購房貸款x折，一次性付款x折，再送__元裝修大禮包;。
    5、現場促銷氛圍營造。
    廣場放置遮陽傘及休閑桌椅，免費開放wifi，免費提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂結合廣場噴泉，形成一個典雅的休閑區(qū)。案場入口設置拱門，廣告語。
    6、促銷活動時間及地點;。
    促銷活動時間;一口價房源時間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動截止與年x月x日。
    促銷活動地址：__市區(qū)為主，周邊農場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。
    房地產策劃全案篇九
    3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的'聲音，及快速去化房源。
    20xx年9月份（具體時間待定）。
    xxx售樓中心。
    1、置業(yè)顧問電話邀約。
    時間：20xx年9月份。
    2、電器的購買。
    時間：20xx年8月30日。
    3、抽獎券制作到位時間：20xx年9月初。
    4、水果糕點現場布置到位。
    時間：開盤前一天。
    邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內部進行現場“砸金蛋得家電”活動，由項目經理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當天購房客戶現場抽取，產生以下獎勵：
    一等獎：筆記本電腦（2名）。
    二等獎：海爾冰箱（4臺）。
    三等獎：海爾洗衣機（6名）。
    四等獎：微波爐（10名）。
    五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器（90名）。
    100元x90臺=9000元。
    費用預估：33000元。
    新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領獎去等級（需帶認購和客戶身份證）——核對后領取獎品——銷售讓客戶從后門離開。（置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群）。
    1、抽獎券數量：100張。
    抽獎箱：1個。
    費用：100元。
    2、聘請婚慶公司。
    費用：2500元。
    3、水果糕點。
    費用：1000元。
    4、預計現場布置。
    費用：500元。
    5、小禮品購置費。
    毛絨玩具等:20xx元。
    6、不可預計支出。
    費用：900元。
    7、家電費用。
    費用：33000元。
    費用合計：40000元。
    策劃部20xx年8月22日。
    房地產策劃全案篇十
    隨著五一小長假的到來，海南作為旅游地產，將會迎來很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國的房產市場，很多人都會選擇在五一小長假這個時機去為家人購房，而各開發(fā)商也紛紛借節(jié)獻禮，促銷活動接連發(fā)力。在目前市場白熱化，供過于求，客戶消費理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結合暖春購房活動的價格差異化營銷模式，針對市場客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢，突顯“格差異化”的'優(yōu)惠政策，實時回饋客戶，對于樓盤的銷售的知名度和銷售都起到“風聲水起”的作用。
    本次活動主要是針對商業(yè)廣場、樣板間落成、3、4#號樓開盤及五一黃金周的促銷為主。全力助推“”在本地市場的知名度，促進樓盤迅速銷售快速回籠資金，為即將到來的海南房產6、7、8月份的銷售淡季一個緩沖及海南金秋時節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎。
    促銷對象主要是針對最后一批在海南過冬，即將返程的候鳥群客戶，那大城市剛需居民及周邊農場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
    1、商業(yè)廣場、樣板間的正式開放，儋城壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來。
    2、3、4#樓正式開盤，經典生活誠摯奉上，5月1日至5月7日每天5套特價房，限時搶購。
    5、現場促銷氛圍營造廣場放置遮陽傘及休閑桌椅，免費開放wifi，免費提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂結合廣場噴泉，形成一個典雅的休閑區(qū)。案場入口設置拱門，廣告語“”
    6、促銷活動時間及地點；促銷活動時間；一口價房源時間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動截止與20xx年8月30日。
    促銷活動地址：市區(qū)為主，周邊農場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；
    房地產策劃全案篇十一
    國慶是舉國歡慶的大節(jié)日，更逢各業(yè)種大調整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點必將掀起一陣銷售熱潮，各業(yè)種把握時機，甄選商品再掀銷售新高。
    同比提升30%，提升商場美譽度、增加店堂活動氣氛，突出家文化帶給消費者的溫馨感覺。
    十一國慶節(jié)歡慶、x耀眼。
    慶國慶、走親朋、送好禮、到。
    中秋國慶喜連連、商品好又全。
    中秋國慶雙聯(lián)歡、超低折扣大惠戰(zhàn)。
    甜蜜婚慶購物周9月24日（周五）——30日（周日）6天。
    十一國慶主題活動10月1日（周五）——7日（周日）7天。
    1、奢華秋品、時尚綻放。
    穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運動休閑、針紡，本次活動集中推出展示國內外知名品牌的秋款新品，并結合中秋節(jié)給予全場深情價，部分商品再降1——2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對調整升級推出華麗轉身、榮耀升級——大升級、轉驚喜活動（活動期間到二樓預購羊絨羊毛商品可轉轉盤一次，領取指定的立減金額，可設置50—200元的立減金額。每日限前100名）同時各業(yè)種最后庫存夏季商品開始1—2折的超低價折扣。
    營銷部將在dm廣告重點宣傳。
    2、20金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動，相互給予立減元的折扣。（立減金額有業(yè)種擬定，但須報營銷部）食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類商品全市。免費送到指定位置。開展公司級的大套購，聯(lián)購滿50000、30000、200等金額贈送不同婚慶大禮。（本活動初期即開始宣傳，24—30日開展力度）。
    3、會員活動：
    （1）會員購物即贈購物袋一個。
    （2）會員購物滿300元贈送月餅禮盒。
    （3）會員購物滿500元送大閘蟹。
    （4）新人免費辦理會員卡、信用卡并贈送雙卡好禮。
    （5）會員持會員卡購物在原有折扣上再優(yōu)惠0、5—1折，各專柜的商品都要有會員優(yōu)惠。不參加商品上報營銷部個別明示，營業(yè)員要將會員卡卡號標明在購物小票上。無會員卡消費不予打折。
    4、特別活動：購滿500元以上可免費郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念。
    房地產策劃全案篇十二
    一般來說，從拿地到規(guī)劃出產品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規(guī)劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺點。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發(fā)現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。
    2．確定預算。
    （1）廣告預算內容。
    常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：
    a．廣告調查費用。
    包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等。
    b．廣告制作費用。
    c．廣告媒體費用。
    購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用。
    d．其他相關費用。
    是與廣告活動有關的公共活動、sp活動、直效營銷等費用。
    （2）確定廣告預算的方法。
    a．量入為出法。即根據開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性。
    b．銷售百分比法。即開發(fā)商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。
    c．競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。
    d．目標任務法。即開發(fā)商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。
    通常大的房地產開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發(fā)商則會根據銷售狀況階段性的滾動執(zhí)行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。
    3．尋找廣告公司。
    通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：
    （1）廣告招標。即向多家廣告公司發(fā)標，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報價。其優(yōu)點在于創(chuàng)意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規(guī)模大、定力強的公司不愿參加招標。
    （2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業(yè)內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區(qū)的形象設計或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創(chuàng)意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風險。
    不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進行透徹的了解和合作。
    1．廣告公司了解項目及購買對象信息。
    只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發(fā)商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。
    2．廣告公司出媒體計劃。
    （1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內經常會走入誤區(qū)，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：
    a．所要賣的房子的特點是什么？最重要的.特點即賣點是什么？
    b．目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？
    c．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？
    d．用什么來測定傳達消息的效果？
    （2）主題確定及創(chuàng)意表現。房地產廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣，激發(fā)消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優(yōu)點，易于消費者理解記憶和接受。
    首先是主題的確定，在深入了解產品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現其樓盤的特殊性和不可復制性。開發(fā)商和廣告公司會根據樓盤的銷售節(jié)奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告?zhèn)鞑シ绞?，地域性因素，項目開發(fā)周期等。
    其次是創(chuàng)意表現的確定。房地產廣告創(chuàng)意表現應該根據其項目特質及消費者性質來確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個創(chuàng)意是否成功的關鍵。只有開發(fā)商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對產品進行的藝術性的解讀和表現，開發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現的過分注重藝術效果而脫離產品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現，同時也有很多充滿藝術價值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現形式而淡化廣告訴求，過分采用聯(lián)想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產品特點以自己的審美觀強加于對方等。
    3．廣告投放時間的確定。
    一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業(yè)額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產廣告時間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：
    （2）連續(xù)型。指在一定時期內，均勻安排廣告的發(fā)布時間，使廣告經常性反復在目標市場出現，以逐步加深消費者印象。優(yōu)點在于不斷刺激消費者，并節(jié)省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續(xù)性廣告無法進行大規(guī)模、長時間的廣告攻勢。
    （3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優(yōu)點在于根據項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發(fā)布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。
    （4）脈動型。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時間內不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。
    廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：
    （2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結合強有力的業(yè)務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
    （3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當的廣告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。
    廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。
    在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。
    4．媒體選擇。
    房地產廣告媒體是用來傳播房地產廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、dm直投、傳單海報、網絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
    一般廣告公司會根據項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經濟觀察報》及《三聯(lián)生活周刊》《it經理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。
    大多數房地產的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優(yōu)補拙。
    在此階段，前期各項準備已經非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內容和推廣節(jié)奏上根據客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業(yè)務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發(fā)商就產品溝通的不夠，因此可以根據市場反饋對產品作出相應的修改，同時就產品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。
    營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產廣告也是如此，房地產廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現。大部分的房地產項目已經能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發(fā)現，來電數量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調來電數量就像完全忽視來電數量一樣，走向另一個誤區(qū)。房地產廣告的效果體現有三種層次：
    一是直接到訪；
    二是電話詢問；
    三是留下印象。因此電話數量就成了廣告銷售力的直接體現。但是檢測不同項目，可以發(fā)現同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數量也不同。可以看出，相對于廣告表現來說，產品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，townhouse，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調整與修改。
    房地產策劃全案篇十三
    7月22日，在xx省文化廳和xx市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨xx省少兒藝術節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。xx深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
    《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航。
    同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是xx市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在xx兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
    《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式。
    為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
    房地產策劃全案篇十四
    房地產開發(fā)商要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內容和行為符合有關法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用，這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強房地產廣告策劃。但實際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。因而有些房地產廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。
    策劃分類。
    房地產廣告從內容上分有三種：
    其一是商譽廣告。它強調樹立開發(fā)商或代理商的形象。
    其二是產品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。
    其三是產品廣告。它是為某個房地產項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。
    二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
    策劃原則。
    開發(fā)商可根據營銷戰(zhàn)略的需要，組合運用。在進行廣告策劃時，應遵循以下原則：
    1.時代性策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。
    2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。
    3.實用性策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產市場和開發(fā)商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。
    4.階段性策劃圍繞房地產營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。
    5.全局性廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。
    房地產廣告策劃內容豐富,大體上可分成五個部分，即：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。
    房地產廣告目標主要確立廣告的類型;廣告欲達到的目標和有關建議。
    市場分析。
    主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發(fā)商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹、準確，則可將重點放在其它幾項分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動機，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發(fā)商的實力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結構、朝向、間隔、價位等方面的情況。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。
    房地產策劃全案篇十五
    購房x五一送旅游。
    1、五一處于春夏交匯，這個季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動也比較符合傳統(tǒng)習慣。同時，三天的假期，不少人沒想好去哪里、做什么，這個時候如果我們能做一些有特色的活動，或者是給點小恩小惠，送點小禮品，很容易吸引客戶到售樓部來。所以，節(jié)日的促銷活動不可少，小禮品或者折扣等都是這個時候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時機，這個時候組織老客戶和現在成交的客戶一起旅游，會很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚本項目，擴大影響力度，得到口碑效應。
    2、利用五一旅游活動，升華情感營銷，情感營銷就是人與人之間的關心，真情的流露，并沒有以產品銷售為目的而最終達到銷售產品的目的的營銷。情感營銷是一種以銷售人員受人歡迎的人格魅力以及對未來消費習慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導消費的一種營銷方式。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結合，合二為一。情感營銷是以后營銷學的大勢所趨。
    3、抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費，成交客戶參加五一旅游活動，烘托案場促進銷活動。
    4、五一旅游活動結合樓盤抽獎活動，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎，不斷提升我們案場人氣，情感營銷加上sp配合、假客戶等，促使客戶快速成交。
    供參考（一日游不含午餐二日游是全含）。
    1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人。
    2、六羊山一日游128元/人。
    3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388。
    4、云臺山二日游398元。
    5、萬仙山+郭亮村二日游298。
    房地產策劃全案篇十六
    在互聯(lián)網絡高速發(fā)展的今天，網站正成為政府、學校、公司、企業(yè)、及團體進行形象展示、信息發(fā)布、業(yè)務拓展、客戶服務、內部溝通的重要陣地，他不但具有快捷、無距離及隨時隨地均可更新的特性，更能提供一些互動性的功能，如留言板、會員制、討論區(qū)等等，使得網站充滿生氣，讓人倍感親切。傳統(tǒng)媒體就這一點是無法與之相比擬的，可以說網站的快捷、無距離及互動性是其在媒體中脫穎而出的主要因素，在這個背景下，如何將政府現有的管理系統(tǒng)通過統(tǒng)一平臺實現資源的再利用，已經成為政府的當務之急。
    政府網*是政府在internet網上的門戶，是政府機構宣傳和展示自身先進性、代表性、的窗口，是政府對外交流的紐帶和橋梁，同時也是政府領導班子展示個人能力和風采的舞臺。
    公眾版欄目導航。
    以下的所有欄目都可以直接點擊直接進入相關頁面。
    1、行業(yè)動態(tài)——聚焦最新最熱門的行業(yè)新聞動態(tài)和焦點話題。包含一周要聞、政府前沿、企業(yè)快訊、一周要聞四個欄目。
    2、政策法規(guī)——發(fā)布行業(yè)內所有法律法規(guī)和文件通知，普及行業(yè)政策和法律知識。包含法律、文件通知、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方法規(guī)、行業(yè)標準和指標解釋七個欄目。
    3、信用檔案——全面公示省內所有房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本資料、信用情況、資質信息等及項目預（銷）售信息，并發(fā)布行業(yè)相關的信用動態(tài)和常識。包含行為記錄公示、信用檔案管理、信用動態(tài)、信用常識等欄目。
    4、房產政務——政務公開。囊括房地產行業(yè)全部辦事流程以及各類需填寫的表格。包含房地產開發(fā)、物業(yè)、評估、拆遷、房屋安全、白蟻防治六大行業(yè)信息。
    5、置業(yè)指南——各類購房知識一網打盡，一條龍式服務為公眾提供最好置業(yè)課堂，為企業(yè)提供最佳展示舞臺。包含專家論房、熱點聚焦、非常飾界、家裝diy、金融保險、律師在線六個欄目。
    6、人才招聘——為求職者和用人單位預留的最好交流平臺和前沿培訓信息。包含求職寶典、崗位搜索、人才查詢、培訓超市四個方面的.內容。
    7、建筑長廊——鑒賞、評析國內外最先進的經典建筑和省內優(yōu)秀建筑企業(yè)的佳作。包含建筑科技、建筑動態(tài)、名“筑”鑒賞三個欄。
    8、地市聯(lián)播——囊括了全省14個地、市、州的房地產行業(yè)發(fā)展動態(tài)，為行業(yè)發(fā)展提供互相交流和學習的平臺，加快促進全省地產發(fā)展。包含地方法規(guī)、房產點評、風貌示窗、市州新聞。
    9、房地產論壇——為您提供交流互動、發(fā)表評論和觀點的自由空間。包含房產沙龍、裝修自助、策劃高手、維權論壇、信用動態(tài)五個主題論壇。
    10、業(yè)界觀點——為房地產行業(yè)內的專業(yè)人士提供互動空間。包含精華區(qū)和論文列表。
    11、投訴建議——為公眾、企業(yè)、政府三方搭建真實的溝通平臺，讓企業(yè)更好的接受公眾監(jiān)督，讓公眾更順暢的傳遞社情民意。
    政務版欄目導航。
    1、政策法規(guī)——法律文件通知行政法規(guī)部門規(guī)章地方法規(guī)行業(yè)標準指標解釋。
    2、辦事指南——職能劃分辦事流程。
    3、信用檔案——面公示省內所有房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本資料、信用情況、資質信息等及項目預（銷）售信息，并發(fā)布行業(yè)相關的信用動態(tài)和常識。包含年檢公示、信用檔案管理、信用動態(tài)、信用常識、信用公示五個欄目。
    4、考試培訓——培訓內容師資力量專業(yè)人員查詢合格人員名單查詢。
    5、數據上報——基本數據上報信用檔案數據上報資質數據上報。
    項目名稱內容價格備注。
    首頁及整體頁面設計功能：網站的主索引頁，明確網站功能，營造高易用性與視覺舒適性的人機交互界面,含欄目首頁和一級內容頁面各一版。
    房地產策劃全案篇十七
    對外傳達**房產開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現**房產的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關，樹立**房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。
    20xx年11月28日（暫預定）。
    **房產有限公司。
    貴公司確定。
    **電視臺、**廣告公司。
    1、到場嘉賓。
    市政府有關主管領導、業(yè)界知名人士、公司的關系客戶、各媒體。
    2、購買或制作一批有意義的禮品。
    做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。
    一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。
    3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花。
    4、請柬的準備。
    提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認來否回執(zhí)。（請貴公司確認、確定。）。
    5、其他準備工作。
    提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。
    落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
    提前6天落實指揮和負責秩序工作。
    在《**廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網站配合文字圖片報導。
    開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳**房產的開盤慶典。
    1、現場布置。
    售樓大廳：廳內分接待區(qū)和服務區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）。
    會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區(qū)域不同劃分?，F場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現場氛圍。
    主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。
    嘉賓區(qū)：可設在剪彩區(qū)域前方和兩側。
    簽到處：來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。
    禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。
    貴賓休息區(qū)：可設在**房產董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。
    來賓休息區(qū)：可放在**房產售樓中心現場。
    2、慶典剪彩儀式。
    3、精彩舞獅表演。
    4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴。
    1、彩虹門。
    在**房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；
    2、高空氣球。
    活動現場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。
    3、小氣球。
    施放20xx只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。
    4、地毯。
    活動現場及舞臺鋪設紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。
    5、中國禮炮和彩花彈。
    中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發(fā)。
    6、盆景。
    在慶典現場放置100盆盆景，增強效果。
    7、舞獅。
    在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著**房產美好的發(fā)展前景。
    8、禮儀小姐。
    禮儀小姐8名，形象、氣質出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。
    禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進場，準備好各自工作。
    9：30—9：50嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動現場。
    10：00—10：08主持人介紹領導和嘉賓，宣布**房產開盤慶典正式開始；
    10：10—10：25市領導致賀辭、**房產董事長致辭；
    10：25主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場。
    10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；
    剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏；
    放飛氫氣球，活動進入高潮；
    10：45—10：50首位客戶簽約。
    10：50—11：00主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。
    停車場的安排，活動現場的安全及相關后勤保障。
    房地產策劃全案篇十八
    新花都、新人居
    區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
    個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風情。
    五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
    以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。
    活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節(jié))
    云珠花園“描繪花都寫意人居”
    1、時間：20年5月1日至7日
    2、活動地點：云珠花園現場及售樓部
    3、活動內容
    (1)、兒童書法繪畫現場表演并比賽 ----1日
    (2)、青少年書法繪畫現場表演并比賽 ---2日
    (3)、花都區(qū)書法畫家現場表演 -----------3日
    (4)、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍 ---3日
    (5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈 ------4日至7日
    4、活動組織
    協(xié)辦：(組織學生參與)區(qū)青少年宮
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等
    策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織、布置、協(xié)調)
    媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》
    5、 促銷配合
    1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
    2) 優(yōu)惠購房折扣
    3) 購房贈送書畫作品
    4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮
    6、經費預算
    總費用：63800元
    1、祥業(yè)廣告與房地產—--房地產，我們最自信的舞臺!
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產公司衍生的專業(yè)子公司，對房地
    2、我們的自辦媒體：
    《花都房地產》，我公司受花都房地產業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域專業(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業(yè)雜志。
    3、我們對房地產客戶的工作方式
    在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發(fā)其購房欲望達成購買行為。
    4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。
    5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。