合同是一門藝術，它需要合理地安排各項條款，以保證交易的順利進行。合同的解釋和爭議解決應當遵循法律和誠實信用原則，尋求和解和有利于雙方的解決辦法。以下是一些合同簽署和履行中常見的問題和解決方案，供大家參考和借鑒。
    商品房銷售合同糾紛篇一
    商品房預售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。
    商品房預售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內容就會引發(fā)商品房預售合同糾紛，例如：購房者不按時支付房產(chǎn)費用；開發(fā)商不按時給購房者辦理房產(chǎn)證等。
    由于商品房買賣涉及的相關法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當事人由于風險意識差、房產(chǎn)法律知識不足等原因，在現(xiàn)實的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預售合同糾紛的發(fā)生。
    三、商品房預售所應具備哪些條件？
    1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房產(chǎn)開發(fā)商進行商品房開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗證開發(fā)商的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
    2.持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是商品房開工建設的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。
    3.按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事房產(chǎn)項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
    4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預售的活動置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。
    2.提供違約一方的違約事實以及應承擔違約責任的證明材料。
    3.提供已付購房款、房屋質量問題、面積誤差等證明材料。
    4.提供預售房建設情況及預購方預付房款數(shù)額、定金等證明材料。
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    商品房銷售合同糾紛篇二
    1、當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等。
    2、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本或工商注冊登記資料或社團法人登記證等。
    3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應提交變更登記的資料。
    二、證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房預售合同糾紛案件)。
    1、房地產(chǎn)買賣合同;。
    2、房地產(chǎn)銷售許可證;。
    4、房屋竣工驗收情況的證明;。
    5、房屋交接時間的證明、如入伙通知書、入伙交接單。
    三、當事人還應針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)。
    1、購房方受到損失的證據(jù);。
    2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應提供氣象、地震、消防等相關部門出具的證明資料等。
    (二)因開發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購房方要求支付延期辦證違約金的。
    1、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權轉移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明;。
    2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明;。
    3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權轉移登記的電腦查詢單。
    四、當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應提交詳細的計算清單。
    商品房銷售合同糾紛篇三
    在實際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預售。
    合同。
    也不足為怪，但是，也會因為房產(chǎn)不能及時過戶而產(chǎn)生一些商品房預售合同糾紛的，那么，常見的商品房預售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。
    (一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。
    開發(fā)商在商品房預售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權證和土地所有權證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。
    (二)對房屋設施或戶型結構進行單方變更的行為。
    開發(fā)商在房屋建設過程中因種種原因單方改變房屋原設計，使最終交付業(yè)主的房屋在設施或戶型結構等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。
    (三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。
    開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。
    (四)交付房屋質量達不到合同約定或法定標準的行為。
    開發(fā)商履約瑕疵是商品房預售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質量問題主要涉及房屋結構、裝修、配套設施、共用設施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達不到約定標準或達不到國家建筑規(guī)范標準。
    商品房銷售合同糾紛篇四
    在我國，預售商品房按揭合同中并不事先轉移房屋所有權，雖名為按揭合同，實質上仍為抵押貸款合同。預售商品房按揭糾紛的處理實質上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個問題加以探討。
    在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關系之間的關系。司法實踐中，普遍的觀點認為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。
    （一）按揭合同不應是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不實質影響到資金借貸關系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導致抵押擔保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權。從合同的相對性原則出發(fā)，應確認這兩個合同是相互獨立的。
    （二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。
    （三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。
    房地產(chǎn)價值巨大，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉嫁市場風險。同時合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標的物價值大，影響大，涉及當事人復雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉讓所有權的擔保，在未清償完債務前，與所有權有關的一切不動產(chǎn)權益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進行訴訟，未經(jīng)銀行同意當然不能解除合同，使所有權發(fā)生轉移。而我國的按揭實質上是抵押擔保，開發(fā)商享有在建工程的所有權，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權，這兩種權利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實質上的共同抵押人。解除合同實質上是在共同抵押人之間發(fā)生權利轉移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權，雙方當然可以行使權利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
    在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：
    1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。
    放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。
    3．房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權鑒定機關確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。
    4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。
    5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內容，此時應視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。
    購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應充分尊重當事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，并無嚴重違約也不應解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關系緊密，其有監(jiān)管款項用途之責，現(xiàn)合同目的不能實現(xiàn)，可認為銀行違反了對合同項下的實質內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意愿，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應尊重當事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。
    三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還。
    解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權利人只能向其有合同關系或法定關系特定人主張權利，因此對于款項的返還，應為：
    1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
    2．購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款，則應對其承擔連帶清償責任。
    對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時，應考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責任，可在款項返還時，適當減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。
    發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆?，使抵押權消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權?？煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數(shù)額內部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。
    在款項的返還過程中，要注意擔保的競合問題，如在按揭擔保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權如已被抵押，且已合法登記，則應依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負還款的連帶責任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉歸銀行所有。此種條款后一部分內容違反了擔保法的有關規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應為無效。前一部分條款應視為銀行的同一債權既存在》房屋抵押物的擔保，又存在開發(fā)商的一般保證擔保，對這種情況的處理在擔保法司法解釋生效前，《擔保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債務承擔保證責任，但此為開發(fā)商的權利，權利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應視為對檢索抗辯權的放棄，應予認可其效力。在擔保法司法解釋生效后，考慮到按揭標的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔保，應依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔還款責任，這也與擔保法之保障債權實現(xiàn)的立法宗旨相一致。當然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權人的地位，對按揭標的物享有優(yōu)先受償權。
    商品房銷售合同糾紛篇五
    原告：________________，女，________年________月________日出生，漢族，無業(yè)，住_____________，身份證號碼_____________.
    被告：________________有限公司，住所地_________________，經(jīng)營地_____________(郵編______________)，注冊號________________，聯(lián)系電話________________.
    法定代表人_______________，系公司董事長。
    訴訟請求：
    2.判令被告承擔本案訴訟費用。
    事實與理由：
    ________年________月________日，原告與被告簽訂了編號為y_______________的《商品房預售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應在________年________月________日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計算，并于實際交房之日起30內向原告支付。
    ________年________月________日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時間交付房屋。________年________月________日，原告與被告簽訂了《補充協(xié)議》，被告承諾在________年________月________日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預售合同》中約定的交房日期即________年________月________日之次日起計算。
    ________年________月________日，被告向原告發(fā)出了《關于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴格依照與您簽署的《北京市商品房預售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到________年________月________日，被告方將《商品房預售合同》項下的房屋交付給原告。
    根據(jù)被告逾期交付房屋的事實以及雙方關于違約金的約定，被告應當向原告支付自________年________月________日起至________年________月________日止的違約金及其利息。被告在實際交付房屋之日30日內未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。________年________月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
    綜上所述，為維護合法權益，原告根據(jù)我國法律的相關規(guī)定，向貴院提起訴訟，懇請貴院支持原告的訴訟請求。
    此致
    __________人民法院。
    起訴人(簽字)：_______________。
    ________年________月________日。
    商品房銷售合同糾紛篇六
    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售，應當符合以下條件：
    （1）土地使用許可證。
    （2）建設工程規(guī)劃許可證。
    （3）商品房預售許可證明（向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售等級）。
    （商品房預售的強制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關于合同效力的相關規(guī)定，該預售合同將應違法法律的強制性規(guī)定而無效。）。
    證明當事人主體適格的證據(jù)。
    （1）工商營業(yè)執(zhí)照副本。
    （2）工商注冊登記資料;。
    在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規(guī)定，具體包括：
    1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
    2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。
    商品房銷售合同糾紛篇七
    住所地：
    法定代表人：
    電話：郵編：
    被上訴人：b公司。
    住所地：
    文書送達地：
    法定代表人：
    電話：郵編：
    上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定)，特提出上訴。
    上訴請求：
    1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》，發(fā)回重審;。
    2、本案受理費由被上訴人承擔。
    事實與理由：
    1、上訴人與被上訴人單獨構成買賣關系。
    原審裁定認定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨與被上訴人發(fā)生買賣關系，而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認定沒有事實與法律依據(jù)，理由如下：
    (1)標的物的所有權。
    根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！痹诒景钢?，標的物是d產(chǎn)品，而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造，所有權自然應當歸屬上訴人。
    根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內銷售貨物……單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅?！痹诒景钢?，增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人，也證明了上訴人擁有標的物所有權，是出賣人。
    (2)所有權轉移。
    本案中，上訴人作為出賣人通過貨運方式將d產(chǎn)品所有權轉移給買受人(被上訴人)。
    (3)買受人付款。
    本案中被上訴人接貨后，向上訴人支付部分款項。中國農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來賬憑證顯示：“付款人為被上訴人，收款人為上訴人?！?BR>    (4)c投資有限公司作為投資性的控股公司，營業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內容，其主要是負責對包括上訴人在內在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營、重大事項進行宏觀上的組織、協(xié)調、管理等工作。因此，其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動，也不可能與被上訴人構成實際的買賣關系。
    因此，上訴人與被上訴人單獨構成d產(chǎn)品買賣關系。原審裁定認定c投資有限公司與被上訴人構成買賣關系，不符合d產(chǎn)品買賣的客觀事實，也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關規(guī)定。
    2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
    上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的，而非原審裁定所認定依照《經(jīng)銷商合同》。上訴人是一個獨立的法人，而簽訂《經(jīng)銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人，并非上訴人?！督?jīng)銷商合同》是作為一個框架協(xié)議或指導性文件，只是確立了被上訴人的經(jīng)銷商地位，使得被上訴人取得了與包括上訴人在內的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買賣業(yè)務的資格。
    上訴人并非履行《經(jīng)銷商合同》，也不是依據(jù)《經(jīng)銷商合同》起訴被上訴人，上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進賬單與貨票。這些材料已形成了一個完整的證據(jù)鏈，證明上訴人與被上訴人的買賣關系，以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
    該《經(jīng)銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習慣之一。這就是說，當上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關系后，在雙方履行合同過程中，如有權利義務約定不明時，雙方應盡可能地參照《經(jīng)銷商合同》予以確定。
    綜上所述，原審裁定認定缺乏事實與法律依據(jù)，上訴人與被上訴人之間買賣關系合法有效，上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件。現(xiàn)特向貴院提起上訴，請求貴院在查明事實的基礎上，撤銷原審裁定，發(fā)回重審。
    此致
    上海市中級人民法院。
    商品房銷售合同糾紛篇八
    審判長、審判員：
    作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。
    一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。
    按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，并且必須是等價有償?shù)?，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。
    作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。
    二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬于雙方約定的基礎設施，公共配套設施范圍，其建設費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。
    原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。
    三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規(guī)則、細則和辦法。
    被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費，有關政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關系，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。
    被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關。
    被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。
    四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。
    1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。
    2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限于與小區(qū)內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區(qū)內基礎設施。城市道路不等于小區(qū)內道路。
    3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認通知單，到財政局核準城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
    4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
    5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。
    退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。
    其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施并不完全等于小區(qū)內基礎設施也包括小區(qū)外的基礎設施，城市基礎設施并不等于所購房內的基礎設施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內道路。城市配套費并不等于該商品房內配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用于進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區(qū)內或樓道內就完成了，至于再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
    在我們河南省地域內，在整個開封建筑安裝領域內，在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業(yè)在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交于有關公司后，進行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。
    五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。
    原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
    六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
    原告認為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。
    綜上所述，被告代理人認為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結果，且不違反有關法律、行政法規(guī)其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。
    代理人：郭永軍。
    20xx年12月8日。
    商品房銷售合同糾紛篇九
    上訴人(一審原告)：李xxx，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺縣xxxx。
    上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺縣法院一審判決，現(xiàn)依法提起上訴。
    上訴請求：
    1、請求中級人民法院撤銷三臺縣人民法院三民初字第xxx號民事判決書并依法改判。
    3、本案上訴受理費由被上訴人承擔。
    事實和理由：
    一、一審法院歪曲認定事實，案件事實認定錯誤。
    1、一審法院認可當事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對雙方均有法律約束力，雙方應按合同全面履行合同義務。據(jù)此，被上訴人履行交付房屋的義務必須是符合合同約定的房屋，即應具備合同約定及法律規(guī)定的交付必備條件-—需取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;有資質的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告，否則不能交付和視為房屋交付。《綿建局()49號綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設局關于規(guī)范商品房竣工交付使用的通知》對我市商品房建設、竣工交付作出了明確的規(guī)定：“商品房項目竣工交付使用行為應依據(jù)商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關約定進行，同時，應經(jīng)竣工驗收合格，方能交付使用;交付時應將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗收合格相關證明文件在交付場所進行公示;開發(fā)企業(yè)在與購房者簽定購房合同時，應充分考慮影響建設項目建設進度的不利因素，預留供水、供電、燃氣等配套工程建設時間和辦理相關驗收手續(xù)的時間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發(fā)項目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強行通知購房者收房?！痹摗锻ㄖ吠瑫r對違規(guī)交房規(guī)定了查處辦法和處罰措施。據(jù)此，從一審庭審期間被上訴人提供的《竣工驗收備案表》復印件看，其只是作為開發(fā)企業(yè)內部自認為合格，事實上并未正式取得相關驗收部門的正式驗收批文，這一點稍具備常識即可對事實予以明確認定，而一審法院卻荒唐的認定：“被上訴人于x月x日對所建設的房屋具備交付條件，完成變更設計并驗收為合格。”這一認定顯屬歪曲事實，錯誤認定，有意偏袒，規(guī)避被上訴人責任。
    2、結合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于21x月、x月、x月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數(shù)買受人在不明真實情況、違背自己真實意思情況下領取裝修鑰匙。即使領取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應當是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時為準。
    3、一審法院認定上訴人的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購買到通過監(jiān)管部門驗收確認的合格房屋，這用簡單樸素的觀念即可知道，事實上在一審開庭審理時上訴人的合同目的都未實現(xiàn)，一審法院又依據(jù)什么主觀認定合同目的已實現(xiàn)。被上訴人缺乏基本的誠實信用準則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴重和惡性。
    4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因為進行了設計變更施工，并舉證了通知照片，而事實上是虛假、不真實的。事實上的真正導致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設計總層數(shù)為18層建筑，而在施工過程中，被上訴人為了獲得更大的經(jīng)濟利益而予以變更增加建筑總層數(shù)，擴大土地容積率，從而導致必須重新進行規(guī)劃許可，行政審批，延誤工程進度，從而不能實現(xiàn)合同原約定的交付日期。過錯明顯在于被上訴人。
    二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯誤。
    1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的'法律依據(jù)。根據(jù)114條的規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。”這里規(guī)定的“適當減少”應當是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計算方式折算出來的金額予以適當減少?？隙ú皇侵敢云渌嬎惴绞接枰蕴娲?，否則，民事契約將成為一張廢紙，無須全面履行和遵守?！逗贤ń忉尪返?9條給予了審判法官巨大的自由裁量權。結合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負銀行借款壓力長達一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠實守信的基本準則，并且遲延交付的過錯也完全在于被上訴人追求自己經(jīng)濟利益最大化而一手造成。對于此，一審法院對該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實，不忠于法律，明顯有失公允。
    2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標注和方法計算違約金于法無據(jù)。一審法院直接引用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第一款第二項顯然是法律適用錯誤，該條是對在合同中沒有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對違約金的計算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經(jīng)相關主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強制力。一審法院以其它方法計算違約金，已經(jīng)超越了單單是錯誤理解法律的本質。
    3、根據(jù)《合同法》114條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規(guī)定，應當適用合同約定的違約金計算辦法，予以適當減少。才能真正的堅守以事實為依據(jù)、以法律為準繩的基本法律原則，方能體現(xiàn)法律的公平正義。
    綜上所述，一審法院歪曲認定案件事實，片面適用法律，法律適用錯誤。上訴人懇請上級人民法院依法予以糾正，維護法律的公信力和公正性，維護上訴人等買受人作為與開發(fā)企業(yè)之間相對非常弱勢的群體的合法權益。
    此致
    綿陽市中級人民法院。
    上訴人：xxxxx。
    二〇一三年九月xxx日。
    商品房銷售合同糾紛篇十
    所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟上的明顯強勢，在制定格式條款時違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應承擔的法律責任，加重交易對方的責任或限制、排除對方的合法權利。
    1、自我救濟，抵制霸王合同。
    (1)要培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)。
    成熟的購房心態(tài)可以增強抵制霸王合同的免疫力。購房人在選購房屋時，應當明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個或許更理想。要樹立起平等觀念，增強權利意識和風險意識。面對可能存在的風險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
    實踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風險如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒細看合同內容就草率簽字的購房人。消費者的逐漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費者必然帶動商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。
    (2)要掌握對付霸王合同的技能。
    對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應當認真審查，反復研究。仔細閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內容，要求開發(fā)商就有關內容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內容要明確，可能損害購房人利益的內容要刪除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結合自身情況與需要權衡利弊，必要時進行調整。
    對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時，枝節(jié)問題可不再堅持，但重大原則事項不能讓步。掌握了識別與對付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點、有理有據(jù)地同開發(fā)商進行合同談判，當購房人有能力揭開霸王合同的面紗時，為了促成交易，不喪失商機，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。
    (3)必要時要聘請專業(yè)人士提供幫助。
    商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識與法律知識等。普通購房人往往很難同時具備這些知識和能力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向專業(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。
    專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識，又熟悉有關房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風險，保護購房人的合法權益。
    2、司法救濟，否定霸王條款。
    購房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過份擔心，法律賦予了購房人一定的救濟手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關規(guī)定，保護自己的合法權益。
    (1)可以利用《合同法》的有關規(guī)定排除霸王條款的效力。
    既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關霸王條款無效。
    根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時，存在重大誤解、顯失公平，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內主張變更或撤銷該合同。
    《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！鄙唐贩抠I賣領域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時，并未提請購房人注意合同中有關免除或者限制其責任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識或合同知識、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請注意的義務，則該格式條款的效力會被依法否定。
    另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責任，加重購房人責任，排除購房人主要權利的，有關格式條款也應當無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應當作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責任時，這一條規(guī)定對購房人而言也提供了一種保護。
    (2)最高人民法院20xx年出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，給作為弱勢群體的購房人對付霸王合同提供了又一把保護傘。
    霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場的混亂，對當事人來講也是很不利的。如果你在實踐中中遇到霸王合同的話，可以通過法律途徑來捍衛(wèi)自己的權益。必要時，還可以委托網(wǎng)站的專業(yè)律師來幫助你處理相關問題。
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    商品房銷售合同糾紛篇十一
    一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
    現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
    二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
    1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償?shù)膿Ｐ问?。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產(chǎn)的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的根本區(qū)別。
    2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
    三、關于欺詐行為的認定和處理。
    1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：
    一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
    另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認識上的混亂。
    出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。
    2、對欺詐行為的處理。我國《合同法》第113條第2款規(guī)定：經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的規(guī)定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經(jīng)營者，從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破?！督忉尅返?條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。
    2.效力性強制性規(guī)定。
    3.分家析產(chǎn)案件中虛假訴訟是怎樣的。
    4.如何辦理商品房退房。
    商品房銷售合同糾紛篇十二
    原審第三人：福州市***房產(chǎn)代理有限公司，略。
    上訴人因房屋買賣經(jīng)紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第****號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
    上訴請求。
    一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
    二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
    事實和理由。
    一、(xxx1)臺民初字第****號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
    一審法院依據(jù)國務院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
    庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
    即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
    二、(xxx1)臺民初字第***號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
    所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
    即使該房屋買賣經(jīng)紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
    該房屋買賣經(jīng)紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀合同依法成立有效。
    三、(xxx1)臺民初字第***號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
    上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數(shù)額1萬元。
    依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
    一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
    依照雙方買賣經(jīng)紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
    為維護上訴人的合法權益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
    此致
    福州市中級人民法院。
    上訴人：
    xxx1年月日。
    商品房銷售合同糾紛篇十三
    上訴人（一審原告）：
    住址：
    被上訴人（一審被告）：xx建設發(fā)展有限公司。
    法定代表人：
    住所：xx市路號xx大廈層。
    上訴人因與被上訴人商品房。
    購銷合同。
    糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
    上訴請求。
    1、改判支持上訴人的全部訴訟請求。
    2、判令被上訴人承擔本案全部訴訟費用。
    依據(jù)雙方簽署的商品房購銷合同，被上訴人負有辦理房屋權屬登記的義務。但是，被上訴人委托不具備資質的機構進行測繪，并將成果提交不動產(chǎn)登記主管機構，此后因相關爭議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權行政機關審核并通過20年月日的測繪成果。最終測繪成果表明，被上訴人原委托機構進行測繪所取得的成果有誤，訴爭房產(chǎn)實際建筑面積少于原登記建筑面積。
    被上訴人未能審慎審查受托測繪機構的資質，無視委托不具備資質機構進行測繪可能導致測繪成果有誤的后果，其錯誤行為有悖于誠實信用原則，已經(jīng)違反了商品房購銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權屬登記義務。一審判決未予認定該違約行為，系屬認定事實不清。
    首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質機構進行測繪的違約行為。依據(jù)商品房購銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應至遲在此期限之前提交合法有效測繪資料以充分履行辦證義務。
    其次，已如一審判決所認定，據(jù)合法有效測繪成果，上訴人所購訴爭房產(chǎn)實際建筑面積少于原購房面積，并多支付了購房款。相應地，自支付購房款之日起，上訴人便因多支付的購房款而遭受利息損失。
    上訴人認為：正是被上訴人的違約行為，才最終導致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關規(guī)定，被上訴人應賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯誤。至少，一審法院應當判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
    契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應負相應之法律責任。上訴人維權的請求權基礎有多種，有權選擇行使其中之一，向稅務部門主張退賠的可能性的存在不導致被上訴人違約責任的豁免，上訴人主張權利也不以稅務部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔賠償責任后，也可基于有關判決及賠償?shù)氖聦嵪蚨悇詹块T辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關規(guī)定主張契稅損失及相應利息損失的法律依據(jù)充分。
    一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認定上訴人之訴訟請求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務部門的稅收征管法律關系與訴爭雙方之間的合同權利義務關系這兩個不同的法律關系。上訴人依據(jù)合同關系主張損害賠償并無不妥。
    總之，一審判決未能認定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購房款利息損失、契稅損失及相應的利息損失，認定事實不清、適用法律錯誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請應予改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。
    此致
    xx市中級人民法院。
    上訴人：
    商品房銷售合同糾紛篇十四
    如何理解最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。
    二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
    三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
    四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權尚未發(fā)生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權變動的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標的物的所有權自標的'物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
    五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經(jīng)過合法批準。農(nóng)村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經(jīng)當?shù)赝恋厮姓叽濉⒔M同意才發(fā)生法律效力。
    商品房銷售合同糾紛篇十五
    “小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產(chǎn)權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產(chǎn)分割、繼承糾紛等。
    而對于小產(chǎn)權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。
    由于沒有關于小產(chǎn)權房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關小產(chǎn)權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，最終北京二中院認為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應當認定小產(chǎn)權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
    以上是關于小產(chǎn)權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產(chǎn)權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！?0青島市中級人民法院青中法[]232號《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！?0月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產(chǎn)權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產(chǎn)權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認為可以借鑒其它法院經(jīng)驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數(shù)法院是以認定小產(chǎn)權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
    1、農(nóng)村集體所有土地的使用權不得流轉。
    《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。
    2、農(nóng)村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。
    小產(chǎn)權房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產(chǎn)權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
    3、國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權房的買賣。
    關于小產(chǎn)權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)[]234號《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，201月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權房買賣合同應當是無效的。
    1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
    小產(chǎn)權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權房做出禁止性規(guī)定，無論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權房買賣合同就應當被認定為有效。
    2、小產(chǎn)權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
    《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產(chǎn)權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產(chǎn)權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權房的建設和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
    3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。
    現(xiàn)行的小產(chǎn)權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產(chǎn)生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產(chǎn)權房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
    這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農(nóng)民是弱勢群體，認定小產(chǎn)權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經(jīng)濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協(xié)調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產(chǎn)權房，絕對具有市場競爭力，小產(chǎn)權房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產(chǎn)權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權房對其是否有利。如果認定小產(chǎn)權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。
    4、從《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定中可以看出，認定小產(chǎn)權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。
    《中華人民共和國物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產(chǎn)生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。
    對于小產(chǎn)權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。
    (一)從歷史的角度來看小產(chǎn)權房問題。
    小產(chǎn)權房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權房的買賣的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規(guī)定辦理申請、審查、批準手續(xù)。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮(zhèn)的機構與有關生產(chǎn)隊協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》允許小產(chǎn)權房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產(chǎn)權房的買賣，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規(guī)定，農(nóng)村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準?？梢姟锻恋毓芾矸ā费永m(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。
    不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農(nóng)用地轉建設用地。然而對于城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設，但沒有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設，其立法目的在于限制農(nóng)轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣合同應當被認定為有效。
    (二)從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產(chǎn)權房。
    《物權法》從草案的提出到最后通過，經(jīng)過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國務院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！睆摹段餀喾ā返男薷倪^程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，并非絕對的禁止。
    (三)訂立小產(chǎn)權房買賣合同是債權行為，而小產(chǎn)權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止并不影響債權的設立。
    物權行為與債權行為是既有關聯(lián)又相區(qū)別的，物權最終能否按照當事人的意思發(fā)生變動，并不影響債權的設立，也就是說小產(chǎn)權房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現(xiàn)罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認定合同無效?！吨腥A人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的“小產(chǎn)權房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權房的變更登記或辦理產(chǎn)權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思?在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
    (四)只要小產(chǎn)權房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。
    《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀喾ā穼Υ艘沧隽艘?guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規(guī)定了集體對土地的所有權，那么集體經(jīng)濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續(xù)齊全，在買賣時經(jīng)集體經(jīng)濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區(qū)別對待。
    綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產(chǎn)權房買賣合同有效為原則。
    商品房銷售合同糾紛篇十六
    農(nóng)村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農(nóng)民權益的財產(chǎn)類型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時有發(fā)生。為此我院組織相關人員對所審理的農(nóng)村房屋買賣糾紛進行分析，通過分析發(fā)現(xiàn)，對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認定存在三種意見：
    1、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致，無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。
    2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
    3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
    上述同案不同判的現(xiàn)象不但無法起到定紛止爭的作用，而且損害司法部門的權威，造成極大的負面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，針對上述三個方面的問題，我院研究分析后認為：
    1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產(chǎn)的所有人和有權處分該財產(chǎn)的人才能處分該財產(chǎn)。
    2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆?？傊怯浭峭恋厥褂脵噢D移的要件，而非房屋買賣合同的'要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
    3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
    理由是：
    一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關于加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。
    二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農(nóng)建設其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。
    三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護，而是對農(nóng)民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
    四，我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。'該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉，農(nóng)村宅基地也應做相同理解。
    商品房銷售合同糾紛篇十七
    尊敬的審判長、審判員：
    ****律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
    開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持?，F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
    一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
    同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
    根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
    (一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
    4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市**建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
    (二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
    2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
    (三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應當在12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為**建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**工程監(jiān)理有限公司，施工單位為**建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為**建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的***別墅商品房除了應當經(jīng)過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
    三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟損失。
    1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經(jīng)確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同的。
    2、被告對于原告的違約行為，已于*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產(chǎn)生的法律責任。
    3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為2012月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
    綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
    **律師事務所。
    律師：
    2***年*月**日。
    1.購銷合同糾紛代理詞(2)。
    商品房銷售合同糾紛篇十八
    最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析，以引起相關部門的注意，并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
    關于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經(jīng)濟學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內涵來看，首先，商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品，也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品，并非此種意義上的商品。其次，該產(chǎn)品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當作商品的。第三，該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們所生產(chǎn)出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點罷了。
    由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規(guī)定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?，所以我國早?993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權。”（葉林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網(wǎng)）“雖然筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“，在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康?，從而避免了在適用消費者權益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內容的權限，有越權解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定：”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋?！岸罡呷嗣穹ㄔ河?月23日發(fā)布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定：”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力?！暗珖舜蟪Ｎ瘯?月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源（也就是法律的形式），而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到，最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形，現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定，并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當事人的民事責任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內容之一，在法律已有明確規(guī)定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時，最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據(jù)。因為從現(xiàn)有的消費者權益保護法的規(guī)定來看，主要是針對經(jīng)營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用，也就是強調了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時適用，在違約時也同樣適用，筆者將在下文中詳細論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內容在完全可以依據(jù)消費者權益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力，反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑，從而使公民對其合法性產(chǎn)生質疑。
    三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
    根據(jù)該解釋的規(guī)定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析：
    1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會導致該合同無法實際履行，因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規(guī)定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的”這一條件，簡單的說，主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋。
    權屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受購買房屋的目的落空，嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經(jīng)支付相當金額的購房款時，一旦出賣人破產(chǎn)或者喪失償債能力，則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是，筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下，有兩種很顯然的可能存在，一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金，從而更好地履行合同的義務；第二種情形就是出賣人故意違約，也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押，從而導致自己違約，根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理，合同法第94條有著明確規(guī)定，具體為：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！倍朔N情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是，合同法并沒有在有關違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然，買受人可以要求出賣人賠償其全部損失，包括一些直接及間接的損失，這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據(jù)，但懲罰性賠償卻無任何法律依據(jù)。同時，如果適用消費者權益保護法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來確定，也不能適用懲罰性賠償，因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約，但其并不能構成欺詐，這兩者之間存在著很大的差別。所以，筆者認為這一規(guī)定既不符合法理也沒有法律依據(jù)。
    2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標的物先后數(shù)次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形，嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪，行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面，究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規(guī)定來處理，我們沒有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時，最高法院的這一規(guī)定可能會出現(xiàn)適用上的困難，比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責任，那么在附帶民事訴訟時，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢？顯然，法院是不能適用這個規(guī)定的，因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時，豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償？而且，當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時（也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”），第三人應當承擔什么樣的責任呢？很可能承擔的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔懲罰性賠償嗎？因此，此解釋也給以后這方面內容的立法帶來一定的困難或障礙。
    3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強制性規(guī)定，因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是，雖然出賣人在此時沒有取得預售許可，但并不能一定會出現(xiàn)無法交付或者是無法履行合同全部義務，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能，但由于違反了法律的強制性規(guī)定，所以才導致無效的。所以在適用此條款時，并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關規(guī)定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷：有沒有預售許可證沒關系，只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑？筆者認為，此規(guī)定應當予以改正。同時，應注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
    4、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經(jīng)將標的物抵押給他人，并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點，我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時，買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?BR>    5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經(jīng)賣出，盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人，但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟秩序及法律秩序中都不能對這種現(xiàn)象予以默認或鼓勵，必須予以嚴厲的制裁，來充分保證交易安全。所以，對于此類欺詐行為，歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償，可以達到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費者權益保護法規(guī)定的條款相一致。
    四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關系。
    債務人主動履行債務后將債務依法提存；5債權人自愿免除了債務人所應承擔的債務；6混同，也就債權人與債務人同歸于一人。當然，合同也可因法律的特別規(guī)定或者當事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是，合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸砜矗劝撕贤蜻`反了法律的強制性規(guī)定而無效的情形，也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形，也包括了合同被買受人依法撤銷的情形，同時還包括了有效合同在履行的過程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài)，應當說是比較全面的保護了買受人的合法權益。
    五、對最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u價與建議。
    筆者認為，由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責任的基本內容，而這部份的內容或規(guī)定只有法律才有權作出明確的規(guī)定，最高人民法院無權就民事責任的基本內容來自行作出司法解釋，從而不適當?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責任。因此，此解釋應屬越權解釋，其效力值得我們進行研究與探討。其次，對于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形，現(xiàn)有的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定，最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來擅自擴大解釋。第三，根據(jù)消費者權益保護法對消費者保護的基本原則，并結合到民法的誠實信用原則，當經(jīng)營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則的行為時，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴大了這一原則和條件，不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑?，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任，不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定，而且也破壞了現(xiàn)有的民事責任的法學理論體系與法律體系。第四，最高法院的這個解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復的地方。如解釋第8條中規(guī)定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。前面已經(jīng)指出可以要求“返還已付購房款及利息、賠償損失”，而后面卻又規(guī)定“并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，由于這兩種賠償是可以同時適用的，那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責任”有何區(qū)別與不同呢？這兩種賠償是什么關系呢？尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后，盡管該解釋強有力的保護了買受人的合法權益，但也可能會讓買受人取得不當利益，特別是不誠實的購房者，等等，這也可能會影響到民法的公平原則。需要值得一提的是，盡管筆者也對商品房買賣過程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕，但是司法過程畢竟是一個理性的過程，不能用感情來不恰當?shù)挠绊懙椒芍朴?，也不能影響到法律的適用。所以筆者認為，人民法院在審理此類案件時也應當嚴格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件，審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護了買受人的合法權益，而且也可能會對房地產(chǎn)銷售行為的規(guī)范起到一定的作用，但如果制訂這個解釋的主要目的是這個想法的話未免太過于簡單。對于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中出現(xiàn)的種種問題，需要用行政的、金融的、法律的等各個方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運用好現(xiàn)有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定就已經(jīng)足以對買受人進行充分的法律保護，根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定，比如對于欺詐性銷售，可以按照消費者權益保護法的規(guī)定予以懲罰性賠償，而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上，我們完全可以對買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償，甚至對買受人在勝訴后的律師費用等都予以支持，等等，這樣既不會超越法律又不會讓其受到損失，又何必讓買受人得到不當利益而同時損害出賣人的合法權益呢？也許，這個解釋只是在特定的歷史時期的特殊產(chǎn)物吧。總而言之，筆者認為最高法院的這一司法解釋既沒有足夠的法學理論支持，也沒有明確的法律依據(jù)，而且規(guī)定的內容也超出了現(xiàn)行有關法律的明確規(guī)定，此規(guī)定內容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個解釋時能夠充分考慮到存在的各種問題，并力爭作出更好的規(guī)定與處理。